中國(guó)建銀投資有限責(zé)任公司
杜威（北京大成（哈爾濱）律師事務(wù)所）
盧文勝（北京大成（哈爾濱）律師事務(wù)所）
哈爾濱銀某寄賣(mài)有限公司
費(fèi)寶龍（黑龍江維鴻律師事務(wù)所）
郝某某
郝某某
中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司哈爾濱道里支行
李東萌
劉高峰

原告中國(guó)建銀投資有限責(zé)任公司，代碼×××，住所地北京市東城區(qū)建國(guó)門(mén)內(nèi)大街28號(hào)民生金融中心C座11層。
法定代表人仲建安，董事長(zhǎng)。
委托代理人杜威，北京大成(哈爾濱)律師事務(wù)所律師。
委托代理人盧文勝，北京大成(哈爾濱)律師事務(wù)所律師。
被告哈爾濱銀某寄賣(mài)有限公司，代碼×××，住所地哈爾濱市道里區(qū)安廣小區(qū)11棟3單元2層3號(hào)。
法定代表人吳鏑，總經(jīng)理。
委托代理人費(fèi)寶龍，黑龍江維鴻律師事務(wù)所律師。
被告郝某某，身份號(hào)碼×××，住哈爾濱市道里區(qū)。
被告郝某某，身份號(hào)碼×××，住哈爾濱市道里區(qū)。
第三人中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司哈爾濱道里支行，代碼×××，住所地哈爾濱市道里區(qū)新陽(yáng)路光華小區(qū)105號(hào)。
代表人董鵬，行長(zhǎng)。
委托代理人李東萌，中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司黑龍江省分行員工。
委托代理人劉高峰，該行員工。
原告中國(guó)建銀投資有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)建銀公司）與被告哈爾濱銀某寄賣(mài)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)銀某公司）、被告郝某某、郝某某及第三人中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司哈爾濱道里支行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)道里建行）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2016年6月1日立案受理。
依法適用普通程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。
原告建銀公司委托代理人杜威、被告銀某公司法定代表人吳鏑及委托代理人費(fèi)寶龍、被告郝某某、第三人道里建行委托代理人劉高峰到庭參加訴訟，被告郝某某經(jīng)本院合法傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
建銀公司訴稱(chēng)，涉案房產(chǎn)所有人為道里建行，因建行上市改制，建銀公司承繼了原建設(shè)銀行除金融業(yè)務(wù)外的所有資產(chǎn)，于2005年12月承繼了涉案房產(chǎn)的所有權(quán)。
銀某公司在沒(méi)有支付房屋權(quán)利人即建銀公司任何租金的情況下非法占有、使用房屋。
雖經(jīng)建銀公司多次要求返還房屋，均拒不遷出亦不交納租金，現(xiàn)仍被銀某公司占有、使用。
請(qǐng)求法院判令解除建銀公司與郝某某、郝某某的房屋租賃合同；銀某公司從座落于哈爾濱市道里區(qū)安平街68-1號(hào)房屋中遷出，將房屋交付建銀公司；判令銀某公司、郝某某、郝某某賠償建銀公司租金損失7萬(wàn)元。
建銀公司為證明其主張的成立，在舉證期內(nèi)向本院提交并當(dāng)庭出示了以下主要證據(jù):
證據(jù)一、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于中國(guó)建設(shè)銀行重組改制設(shè)立中國(guó)建銀投資有限責(zé)任公司的批復(fù)。
證明建銀公司依法成立，承繼了原中國(guó)建設(shè)銀行除金融業(yè)務(wù)以外的所有資產(chǎn)。
證據(jù)二、建銀公司與中國(guó)建設(shè)銀行固定資產(chǎn)交接清單。
證明涉案房產(chǎn)已經(jīng)由中國(guó)建設(shè)銀行轉(zhuǎn)交給建銀公司。
證據(jù)三、房屋租賃協(xié)議。
證明道里建行與郝某某、郝某某于2005年11月1日簽訂了房屋租賃合同，合同于2006年10月31日到期。
銀某公司辯稱(chēng)，銀某公司從2015年5月從郝某某及郝某某手中取得涉案房屋，是替郝某某、郝某某看管房屋，并且因該房屋年久失修，在冬季不適宜使用，銀某公司對(duì)該房屋作了大范圍的修繕。
對(duì)于建銀公司主張從涉案房屋遷出，如建銀公司有證據(jù)證明其為房屋所有權(quán)人或擁有法定的用益物權(quán)主體資格，銀某公司可以遷出。
建銀公司主張賠償其損失應(yīng)有證據(jù)證明銀某公司實(shí)際侵占涉案房屋的具體時(shí)間以及每年的租金損失，如無(wú)相應(yīng)的證據(jù)支撐，其主張不應(yīng)得到支持，請(qǐng)求駁回建銀公司要求支付租金的訴訟請(qǐng)求。
銀某公司為證明其抗辯理由的成立，在舉證期內(nèi)向本院提交并當(dāng)庭出示了以下主要證據(jù):
證據(jù)一、證人王傅卿證言。
證明銀某公司2015年5月裝修遷入涉案房屋。
證據(jù)二、照片6張。
證明2015年5月銀某公司進(jìn)入涉案房屋對(duì)該房屋修繕，如銀某公司賠償建銀公司租金損失，應(yīng)扣除修繕的費(fèi)用1.5萬(wàn)元。
郝某某及郝某某辯稱(chēng)，2005年11月1日，郝某某、郝某某與道里建行簽訂一年期房屋租賃合同，租賃涉案房屋經(jīng)營(yíng)飛龍牛肉蒸餃。
2006年5月8日道里建行辦公室主任徐巖來(lái)到飯店說(shuō)，中紀(jì)委要來(lái)檢查，銀行的房子不允許對(duì)外出租，讓飯店停業(yè)一周，飯店貼告示停業(yè)了一周。
一周后去道里建行找徐巖，問(wèn)飯店何時(shí)能開(kāi)業(yè)，她說(shuō)再等等。
后期又找到她，和她說(shuō)不讓飯店開(kāi)業(yè)可以，得賠償損失，租金交的是一年的，只干了半年，得退還租金，徐巖說(shuō)再等等，后期就找不到她了。
再去道里建行，保安都不讓進(jìn)去了。
2015年5月，郝某某及郝某某將涉案房屋交給銀某公司，讓銀某公司替郝某某、郝某某看管房屋。
建銀公司起訴已過(guò)訴訟時(shí)效，不同意建銀公司的訴訟請(qǐng)求。
同時(shí)提出反訴，要求建銀公司、道里建行及徐梅退還1萬(wàn)元租金并賠償承租房屋時(shí)的裝修損失2至3萬(wàn)元。
郝某某及郝某某未向本院提交證據(jù)。
道里建行述稱(chēng)，涉案房屋原是道里建行的房產(chǎn)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)手續(xù)，2005年12月該房產(chǎn)即轉(zhuǎn)交給建銀公司，郝某某、郝某某關(guān)于租賃房屋及收取租金的陳述不清楚，道里建行沒(méi)有徐巖這個(gè)人，建銀公司的訴訟請(qǐng)求和道里建行無(wú)關(guān)。
道里建行未向本院提交證據(jù)。
銀某公司對(duì)建銀公司提交證據(jù)的質(zhì)證意見(jiàn)為:對(duì)證據(jù)一的真實(shí)性及證明問(wèn)題沒(méi)有異議。
對(duì)證據(jù)二真實(shí)性沒(méi)有異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，從固定資產(chǎn)交接清單當(dāng)中，沒(méi)有體現(xiàn)涉案房屋的交接，涉案房屋也并沒(méi)有房屋權(quán)屬的相關(guān)證明。
對(duì)證據(jù)三真實(shí)性、證明問(wèn)題均有異議，該房屋租賃協(xié)議沒(méi)有道里建行蓋章，也沒(méi)有郝某某簽字，無(wú)法證明道里建行及建銀公司對(duì)涉案房屋具有出租權(quán)利。
郝某某對(duì)建銀公司提交證據(jù)的質(zhì)證意見(jiàn)為:對(duì)建銀公司提交的證據(jù)沒(méi)有異議，但建銀公司得退還租金1萬(wàn)元，并賠償裝修損失。
道里建行對(duì)建銀公司提交的證據(jù)沒(méi)有異議。
建銀公司對(duì)銀某公司提交證據(jù)的質(zhì)證意見(jiàn)為:對(duì)證據(jù)一證人證言有異議，證人所居住的位置與涉案房屋距離較遠(yuǎn)，證人說(shuō)每天都會(huì)去看銀某公司裝修不符合常理，所以證人的證詞是虛假陳述。
對(duì)證據(jù)二真實(shí)性、證明問(wèn)題均有異議，六張照片只有一張能看清門(mén)牌號(hào)，其他照片均不能證明是在涉案房屋所拍。
郝某某對(duì)銀某公司提交證據(jù)的質(zhì)證意見(jiàn)為:對(duì)證據(jù)一、證據(jù)二無(wú)異議。
道里建行對(duì)銀某公司提交證據(jù)的質(zhì)證意見(jiàn)同建銀公司的質(zhì)證意見(jiàn)。
本院對(duì)建銀公司提交證據(jù)的質(zhì)證意見(jiàn)為:建銀公司提交的證據(jù)具有真實(shí)性、合法性及關(guān)聯(lián)性，本院確認(rèn)為有效證據(jù)，本院予以采信。
本院對(duì)銀某公司提交證據(jù)的質(zhì)證意見(jiàn)為:銀某公司提交的證據(jù)與本案無(wú)關(guān)聯(lián)，本院不予采信。
本院根據(jù)建銀公司、銀某公司、郝某某、郝某某及道里建行的陳述及對(duì)所提供證據(jù)的分析，確認(rèn)以下事實(shí):座落于哈爾濱市道里區(qū)安平街68-1號(hào)房屋系門(mén)市房，原隸屬于道里建行，該房屋沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。
2005年11月1日道里建行與郝某某、郝某某簽訂了房屋租賃協(xié)議，郝某某、郝某某租賃涉案房屋，租期1年，自2005年11月1日至2006年10月31日，租金為2萬(wàn)元。
合同簽訂后，郝某某、郝某某將租金2萬(wàn)元交付道里建行，即開(kāi)始租賃使用涉案房屋。
因中國(guó)建設(shè)銀行上市改制，建銀公司承繼了原中國(guó)建設(shè)銀行除金融業(yè)務(wù)以外的所有資產(chǎn)，于2005年12月從道里建行承繼了涉案房產(chǎn)后，一直未就涉案房屋主張權(quán)利，涉案房屋一直由郝某某、郝某某占用。
2015年5月，銀某公司受郝某某和郝某某的委托看管房屋，現(xiàn)爭(zhēng)議房屋仍由銀某公司占用。
本院認(rèn)為，道里建行與郝某某、郝某某間房屋租賃合同關(guān)系存在。
該合同不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。
2005年12月建銀公司承繼了涉案房屋的權(quán)利，該權(quán)利的變更不影響房屋權(quán)利人與承租人租賃關(guān)系的延續(xù)，故建銀公司與郝某某、郝某某間房屋租賃合同關(guān)系有效。
因房屋租賃合同體現(xiàn)租賃期限為一年，該租賃期限已過(guò)，故建銀公司要求解除與郝某某、郝某某間房屋租賃合同，本院應(yīng)予支持。
銀某公司受郝某某、郝某某委托看管房屋的行為沒(méi)有合法依據(jù)，無(wú)法對(duì)抗建銀公司收回房屋的訴訟請(qǐng)求。
故銀某公司應(yīng)從涉案房屋中遷出，并將房屋交付建銀公司。
建銀公司要求銀某公司、郝某某、郝某某給付7萬(wàn)元租金損失的訴訟請(qǐng)求不應(yīng)予以全部支持。
因銀某公司雖然實(shí)際占用涉案房屋，但其與道里建行及建銀公司不存在合同關(guān)系，銀某公司不應(yīng)承擔(dān)租金損失，該租金損失應(yīng)由郝某某、郝某某承擔(dān)。
因建銀公司從道里建行承繼了涉案房屋的權(quán)利后，多年未對(duì)房屋主張權(quán)利，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十六條 ?的規(guī)定，延付或拒付租金的，訴訟時(shí)效期間為一年，故郝某某、郝某某應(yīng)支付一年的租金。
建銀公司要求按每年3.5萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算租金損失沒(méi)有依據(jù)，應(yīng)按合同約定的2萬(wàn)元計(jì)算。
郝某某、郝某某關(guān)于道里建行不讓其經(jīng)營(yíng)飯店，造成其損失的抗辯理由，因證據(jù)不足，不予支持。
其二人主張銀某公司、道里建行及徐巖退還1萬(wàn)元租金并賠償2至3萬(wàn)元裝修費(fèi)用的反訴請(qǐng)求，在限期內(nèi)未交納反訴費(fèi)用，本院不予合并審理。
銀某公司主張的對(duì)涉案房屋進(jìn)行修繕，參照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條 ?“承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)”的規(guī)定，該抗辯理由不予支持。
綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?、第二百二十六條 ?、第二百三十五條 ?及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、解除原告中國(guó)建銀投資有限責(zé)任公司與被告郝某某、郝某某間房屋租賃合同；
二、被告哈爾濱銀某寄賣(mài)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)從坐落于哈爾濱市道里區(qū)安平街68-1號(hào)房屋中遷出，將爭(zhēng)議房屋交付給原告中國(guó)建銀投資有限責(zé)任公司；
三、被告郝某某、郝某某于本判決生效后十日內(nèi)給付原告中國(guó)建銀投資有限責(zé)任公司租金損失2萬(wàn)元；
四、駁回原告中國(guó)建銀投資有限責(zé)任公司其他訴訟請(qǐng)求。
如果被告未按照本判決指定的期間履行給付金錢(qián)的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1550元，由原告建銀公司負(fù)擔(dān)1250元，被告郝某某、郝某某負(fù)擔(dān)300元（此款建銀公司已預(yù)交，待郝某某、郝某某給付租金時(shí)給付建銀公司300元）。
如不服本判決，可于判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，道里建行與郝某某、郝某某間房屋租賃合同關(guān)系存在。
該合同不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。
2005年12月建銀公司承繼了涉案房屋的權(quán)利，該權(quán)利的變更不影響房屋權(quán)利人與承租人租賃關(guān)系的延續(xù)，故建銀公司與郝某某、郝某某間房屋租賃合同關(guān)系有效。
因房屋租賃合同體現(xiàn)租賃期限為一年，該租賃期限已過(guò)，故建銀公司要求解除與郝某某、郝某某間房屋租賃合同，本院應(yīng)予支持。
銀某公司受郝某某、郝某某委托看管房屋的行為沒(méi)有合法依據(jù)，無(wú)法對(duì)抗建銀公司收回房屋的訴訟請(qǐng)求。
故銀某公司應(yīng)從涉案房屋中遷出，并將房屋交付建銀公司。
建銀公司要求銀某公司、郝某某、郝某某給付7萬(wàn)元租金損失的訴訟請(qǐng)求不應(yīng)予以全部支持。
因銀某公司雖然實(shí)際占用涉案房屋，但其與道里建行及建銀公司不存在合同關(guān)系，銀某公司不應(yīng)承擔(dān)租金損失，該租金損失應(yīng)由郝某某、郝某某承擔(dān)。
因建銀公司從道里建行承繼了涉案房屋的權(quán)利后，多年未對(duì)房屋主張權(quán)利，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十六條 ?的規(guī)定，延付或拒付租金的，訴訟時(shí)效期間為一年，故郝某某、郝某某應(yīng)支付一年的租金。
建銀公司要求按每年3.5萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算租金損失沒(méi)有依據(jù)，應(yīng)按合同約定的2萬(wàn)元計(jì)算。
郝某某、郝某某關(guān)于道里建行不讓其經(jīng)營(yíng)飯店，造成其損失的抗辯理由，因證據(jù)不足，不予支持。
其二人主張銀某公司、道里建行及徐巖退還1萬(wàn)元租金并賠償2至3萬(wàn)元裝修費(fèi)用的反訴請(qǐng)求，在限期內(nèi)未交納反訴費(fèi)用，本院不予合并審理。
銀某公司主張的對(duì)涉案房屋進(jìn)行修繕，參照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條 ?“承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)”的規(guī)定，該抗辯理由不予支持。

綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?、第二百二十六條 ?、第二百三十五條 ?及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、解除原告中國(guó)建銀投資有限責(zé)任公司與被告郝某某、郝某某間房屋租賃合同；
二、被告哈爾濱銀某寄賣(mài)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)從坐落于哈爾濱市道里區(qū)安平街68-1號(hào)房屋中遷出，將爭(zhēng)議房屋交付給原告中國(guó)建銀投資有限責(zé)任公司；
三、被告郝某某、郝某某于本判決生效后十日內(nèi)給付原告中國(guó)建銀投資有限責(zé)任公司租金損失2萬(wàn)元；
四、駁回原告中國(guó)建銀投資有限責(zé)任公司其他訴訟請(qǐng)求。
如果被告未按照本判決指定的期間履行給付金錢(qián)的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1550元，由原告建銀公司負(fù)擔(dān)1250元，被告郝某某、郝某某負(fù)擔(dān)300元（此款建銀公司已預(yù)交，待郝某某、郝某某給付租金時(shí)給付建銀公司300元）。

審判長(zhǎng)：劉志華
審判員：崔佳楠
審判員：劉少華

書(shū)記員：王曉紅