原告：中國建設(shè)銀行股份有限公司黃某分行，住所地湖北省黃某市頤陽路560號。
負責人：袁泉，該行行長。
委托訴訟代理人：伍天平、饒繼斌，湖北群力律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)。
被告：吳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省南安市。
被告：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省南安市，系被告吳某某丈夫。
被告：黃某海泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地湖北省黃某市塞山區(qū)陳家灣99號。
法定代表人：張金臣，該公司董事長。
委托訴訟代理人：柯新周，湖北鳴伸律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。

原告中國建設(shè)銀行股份有限公司黃某分行（以下簡稱建行黃某分行）訴被告吳某某、李某某、黃某海泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱海泰房地產(chǎn)公司）金融借款合同糾紛一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告建行黃某分行的委托訴訟代理人伍天平，被告海泰房地產(chǎn)公司的委托訴訟代理人柯新周到庭參加了訴訟。被告吳某某、李某某經(jīng)本院公告送達，無正當理由拒不到庭參加訴訟，本院依法進行缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告建行黃某分行向本院提出訴訟請求：1、被告吳某某、李某某共同償還原告借款本金152158.42元、利息16725.36元、本金罰息3394.40元、利息罰息1927.14元，合計174205.32元（利息和罰息暫計算至2017年5月16日止，后續(xù)利息和罰息按照協(xié)議約定繼續(xù)計算至判決確定的給付之日止）；2、被告吳某某、李某某共同支付原告律師代理費21000元；3、被告海泰房地產(chǎn)公司對上述第1、2項確定的債務(wù)承擔連帶責任；4、原告對抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。事實和理由：2009年7月16日，原告與被告在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂了《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》，約定借款金額為200000元，借款期限為15年，從合同簽訂之日起計算，年利率為4.158%，還款方式為按月還本付息。抵押人為被告吳某某、李某某，以抵押方式將其所有的東風路A3－3008號房屋作此項借款的擔保，并辦理了房屋他項權(quán)證。合同第16條違約情形約定：借款人未按本合同約定按時足額歸還借款本息或其他應付款項，屬違約情形；第17條違約救濟措施第2項約定：宣布貸款立即到期，要求借款人立即清償借款本息及相關(guān)費用；第6項約定計收罰息和復利；第21條約定貸款人為實現(xiàn)債權(quán)而實際發(fā)生的全部費用（包括但不限于訴訟費、仲裁費、財產(chǎn)保全費、差旅費、執(zhí)行費、評估費、拍賣費、公證費、送達費、公告費、律師費等）均由借款人承擔;保證人為海泰房地產(chǎn)公司。合同中還約定如需通過訴訟程序解決爭議的，由貸款人所在地人民法院管轄。原告于2009年7月27日將借款本金交付給被告吳某某，出具了個人借款憑證。原告完成出借義務(wù)后，被告未履行還款義務(wù)已達到合同約定的期限。原告多次向被告催收，被告仍未歸還借款本息。

本院認為：原告建行黃某分行與被告吳某某、李某某、海泰房地產(chǎn)公司簽訂的《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》系當事人的真實意思表示，其內(nèi)容不違反我國法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效的合同，當事人均應按照合同約定履行各自義務(wù)。原告建行黃某分行依約發(fā)放貸款后，被告吳某某未能按合同約定還款付息，已構(gòu)成違約。原告建行黃某分行有權(quán)按照上述合同的約定宣布貸款立即到期，并要求被告吳某某立即償還借款本息及相關(guān)費用。合同約定的還款方式為等額本金，吳某某在合同實際履行過程中采用與合同約定不符的等額本息方式向建行黃某分行還款長達四年多，雙方對此均未提出異議。由上述行為可以推定借貸雙方作出了變更還款方式的意思表示，且達成了合意。因此，海泰房地產(chǎn)公司提出的原告多向被告吳某某收取的利息應當沖抵欠付的本金的抗辯意見與借貸雙方當事人的真實意思表示不符，本院不予采納。原告主張的律師代理費有合同依據(jù)，屬于吳某某違反還款義務(wù)后理應承擔的合理費用。依照合同約定，21000元系一審、二審和執(zhí)行三個階段的律師代理費?，F(xiàn)二審和執(zhí)行尚未發(fā)生，故本院支持律師代理費7000元。被告吳某某、李某某系夫妻關(guān)系，本案所涉借款發(fā)生在二被告婚姻關(guān)系存續(xù)期間，屬于夫妻共同債務(wù)。因此，被告李某某對被告吳某某借款所產(chǎn)生的本息和律師代理費應承擔共同償還責任。
關(guān)于被告海泰房地產(chǎn)公司承擔保證責任的問題。依據(jù)《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》的約定，被告海泰公司作為開發(fā)商承擔的保證責任為階段性保證。階段性保證是銀行在個人房貸業(yè)務(wù)中的通常作法，其目的是為了解決住房按揭貸款在貸款發(fā)放后、抵押手續(xù)辦理之前分期還款貸款到期不能償還的風險問題。階段性保證實質(zhì)上是附解除條件的保證合同，當銀行取得抵押房產(chǎn)的他項他證時，保證合同的解除條件成就，開發(fā)商的保證責任免除。本案中，吳某某提供的抵押房產(chǎn)已辦理抵押登記手續(xù),建行黃某分行已收到抵押房產(chǎn)的他項權(quán)利證書。此時，海泰房地產(chǎn)公司提供階段性保證的目的已經(jīng)達到，其保證責任因保證合同解除而免除。原告建行黃某分行要求被告海泰房地產(chǎn)公司承擔連帶保證責任已無法律依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于原告主張的抵押物優(yōu)先受償權(quán)，因涉案房屋已辦理抵押登記，主張優(yōu)先受償權(quán)于法有據(jù)，本院對該項訴請予以支持。
被告吳某某、李某某經(jīng)本院公告送達未到庭參加訴訟，視為其放棄了自己的抗辯權(quán)利，由此產(chǎn)生的不利法律后果由其自行負擔。
據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十五條、第六十條第一款、第一百零七條、第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(二)》第二十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告吳某某、李某某于本判決生效后十日內(nèi)共同償還原告中國建設(shè)銀行股份有限公司黃某分行借款本金152158.42元、截至2017年5月16日的利息16725.36元、罰息（含復利）5321.54元，并清償上述款項自2017年5月17日起至本判決確定的給付之日止的利息及罰息（按照《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》約定標準計算）；
二、被告吳某某、李某某于本判決生效后十日內(nèi)共同支付原告中國建設(shè)銀行股份有限公司黃某分行律師代理費7000元；
三、如被告吳某某、李某某未按照本判決履行上述給付金錢義務(wù)，原告中國建設(shè)銀行股份有限公司黃某分行有權(quán)以被告吳某某名下位于黃某市西塞山區(qū)東風路玉蘭雅苑A3-3008號的房產(chǎn)折價或拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償；
四、駁回原告中國建設(shè)銀行股份有限公司黃某分行的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費3963元，由被告吳某某、李某某共同負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃某市中級人民法院。

審　判　長　　汪敬華 人民陪審員　　程良軍 人民陪審員　　徐燕萍

書記員：夏斯