上訴人(原審被告)：中國建設(shè)銀行股份有限公司黃岡分行。
負(fù)責(zé)人：徐宏，該行行長。
委托訴訟代理人：張方林，湖北德銘律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)代理。
被上訴人(原審原告)：黃岡商業(yè)步行街開發(fā)建設(shè)有限公司。
法定代表人：李立榮，該公司總經(jīng)理。

上訴人中國建設(shè)銀行股份有限公司黃岡分行（以下簡稱建行黃岡分行）因與被上訴人黃岡商業(yè)步行街開發(fā)建設(shè)有限公司(以下簡稱步行街開發(fā)公司)合同糾紛一案，不服湖北省黃岡市黃州區(qū)人民法院（2017）鄂1102民初1179號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年10月23日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院經(jīng)審理查明，原審查明的事實(shí)屬實(shí)。
本院另查明，步行街開發(fā)公司與建行黃岡分行簽訂的《黃岡摩爾城商品房買賣合同》包括合同正本和相關(guān)附件組成，均為打印的格式條款，部分內(nèi)容留有空白可手工填寫。其中合同正本第五條為對面積確認(rèn)及面積差異處理的條款，具體內(nèi)容為：“該商品房以建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)以及面積差異處理，以建筑面積乘以單價(jià)計(jì)取總房款。合同約定建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記建筑面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記建筑面積為準(zhǔn)。商品房交付時(shí)，產(chǎn)權(quán)登記建筑面積與合同約定建筑面積發(fā)生差異，雙方同意按以下第4種方式進(jìn)行處理。1、雙方同意以房管部門產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)的建筑面積為準(zhǔn)……2、雙方自行約定的，由雙方簽署補(bǔ)充協(xié)議。3、因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不同意解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。4、如果實(shí)際建筑面積小于合同面積，甲方不負(fù)責(zé)退還差價(jià)，如果實(shí)際建筑面積大于合同面積，乙方不補(bǔ)差價(jià)，以合同金額總包干?！鄙鲜鎏幚矸绞街械牡?種方式為手工書寫。
2008年6月17日，步行街開發(fā)公司向建行黃岡分行出具了一份《關(guān)于建行黃岡分行購買摩爾城1號樓相關(guān)情況說明》，系對建行黃岡分行提出的有關(guān)廣告位、面積差異和預(yù)售許可證過期三個(gè)問題的說明。其中關(guān)于面積差異的說明為：“考慮到貴行審批所購物業(yè)的總金額不能突破，故雙方協(xié)商達(dá)成一致，互不補(bǔ)差無異議?！蓖瑫r(shí)明確該說明作為合同附件。2016年10月15日，步行街開發(fā)公司再次就該份情況說明向建行黃岡分行出具了一份《〈關(guān)于建行黃岡分行購買摩爾城1號樓相關(guān)情況說明〉的撤銷及再次聲明》，認(rèn)為上述《情況說明》中的面積差異和辦理產(chǎn)權(quán)證是其單方意思表示，不是雙方合意達(dá)成，因此要求撤銷其單方作出的《情況說明》并要求按《補(bǔ)充合同》中約定按實(shí)際面積市場價(jià)格補(bǔ)交房款差、結(jié)清房款、繳納管理費(fèi)和契稅后，才能辦理產(chǎn)權(quán)證。
同時(shí)查明，建行黃岡分行起訴要求步行街開發(fā)公司辦理該房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。本院已作出終審判決。

本院認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)為：
一、建行黃岡分行是否應(yīng)向步行街開發(fā)公司支付合同約定購房下欠款151896元。
建行黃岡分行與步行街開發(fā)公司簽訂的《黃岡摩爾城商品房買賣合同》約定“辦好產(chǎn)權(quán)證時(shí)結(jié)清房款”，表明雙方均負(fù)有同時(shí)履行的義務(wù)，即建行黃岡分行負(fù)有結(jié)清房款的義務(wù)，步行街開發(fā)公司負(fù)有協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記義務(wù)?！吨腥A人民共和國合同法》第六十六條規(guī)定“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。一方在對方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求”。建行黃岡分行已按合同約定向步行街開發(fā)公司支付了大部分購房款，但步行街開發(fā)公司未按約定在房屋交付使用后90日內(nèi)為建行黃岡分行辦理房屋所有權(quán)證書，故建行黃岡分行有權(quán)拒絕支付余下的購房款151896元。建行黃岡分行的該項(xiàng)上訴理由成立，本院予以支持。
二、建行黃岡分行是否應(yīng)向步行街開發(fā)公司支付房屋面積差價(jià)款。
建行黃岡分行與步行街開發(fā)公司之間簽訂的《黃岡摩爾城商品房買賣合同》中關(guān)于面積確認(rèn)及面積差異處理的約定在合同正本的第五條和附件五《合同補(bǔ)充協(xié)議》的第6條內(nèi)容中，合同正本和補(bǔ)充協(xié)議原擬定(打印)的條款中對面積差異的處理均有“補(bǔ)差”的內(nèi)容，但雙方在簽訂合同時(shí)均沒有采用此種方式，而是以手寫的方式另行約定以“合同金額總包干”計(jì)價(jià)。因此，雙方另行約定在發(fā)生合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記建筑面積有差異時(shí)以“合同金額總包干”是當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，應(yīng)屬于特別約定，不受《合同補(bǔ)充協(xié)議》12條規(guī)定的約束。同時(shí)，在合同簽訂后的第五天，即2008年6月17日，步行街開發(fā)公司向建行黃岡分行出具了的《關(guān)于建行黃岡分行購買摩爾城1號樓相關(guān)情況說明》中，步行街開發(fā)公司對面積差異再一次確認(rèn)“互不補(bǔ)差無異議”。雖其在同年10月對上述說明予以撤銷并再次聲明，但不能否認(rèn)雙方在《黃岡摩爾城商品房買賣合同》中約定以“合同金額總包干”計(jì)價(jià)的事實(shí)。原審沒有分析對面積差異處理方式產(chǎn)生的原因，僅以補(bǔ)充協(xié)議約定的沖突處理原則來認(rèn)定應(yīng)以補(bǔ)充協(xié)議的約定作為計(jì)費(fèi)依據(jù)屬認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，本院依法予以糾正。建行黃岡分行的此項(xiàng)上訴理由成立，本院予以支持。
三、建行黃岡分行是否應(yīng)向步行街開發(fā)公司支付違約金。
雙方在合同中已經(jīng)對違約金的事項(xiàng)進(jìn)行了約定，依據(jù)雙方簽訂的合同約定逾期15日內(nèi)不承擔(dān)違約責(zé)任，但超過15日而未超過45日，自超過15日后之第二天起到實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，建行黃岡分行按日向步行街開發(fā)公司支付逾期應(yīng)付款萬分之二的違約金。而本案690萬元的購房款，雙方已約定在簽訂本商品房買賣合同時(shí)付清，即在合同簽訂日2008年6月12日之前付清，建行黃岡分行實(shí)際支付該筆款項(xiàng)時(shí)間為2008年7月1日，即建行黃岡分行逾期4天付款，則依合同約定應(yīng)承擔(dān)逾期支付購房款的違約金為5520元（690萬元×日萬分之二×4天），原審計(jì)算建行黃岡分行應(yīng)向步行街開發(fā)公司支付上述違約金并無不當(dāng)，本院予以支持。上訴人建行黃岡分行稱其不應(yīng)向步行街開發(fā)公司支付逾期付款違約金的上訴理由不能成立，本院不予支持。
對于建行黃岡分行上訴稱原審分擔(dān)訴訟費(fèi)用有誤，本院依法根據(jù)案件實(shí)際情況予以調(diào)整。綜上所述，建行黃岡分行的上訴請求部分成立，本院依法予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(二)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

審判長 肖笛
審判員 詹德先
審判員 涂建鋒

書記員： 宋榮梅