上訴人（原審被告）河北東方星火公司，住所地石某某市富強(qiáng)大街21號(hào)。
法定代表人王建華，該公司經(jīng)理。
委托代理人董興，河北張金龍律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審原告）中國建設(shè)銀行股份有限公司石某某新華支行（原中國建設(shè)銀行股份有限公司石某某裕華支行），住所地石某某市新華區(qū)新華路265號(hào)。
法定代表人尹建輝，該行行長。
委托代理人霍明河，河北朗域律師事務(wù)所律師。

上訴人河北東方星火公司（以下簡(jiǎn)稱星火公司）、中國建設(shè)銀行股份有限公司石某某新華支行（以下簡(jiǎn)稱建行新華支行）因房屋租賃合同糾紛一案，不服石某某市橋西區(qū)人民法院（2014）西民商初字第00610號(hào)民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，2001年6月30日，原、被告簽訂合同書，被告將位于石某某市裕華西路423號(hào)（河北省社會(huì)科學(xué)院大門西側(cè)臨裕華路路北臨街）社科服務(wù)樓東起一至三跨1-4層樓房出租給原告，租賃期限為20年；在合同租賃期內(nèi)，原告在裝修過程中，不得對(duì)原有建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行改動(dòng)，如確需改動(dòng)須經(jīng)被告同意，否則發(fā)生的一切后果由原告承擔(dān)。2003年6月30日，就上述房屋租賃事宜，原告與被告簽訂合同書及補(bǔ)充協(xié)議，約定租賃期限為18年，自2003年7月1日起至2021年6月30日止；租金前3年每年763600元，從2006年7月1日起至2010年6月30日在原租金的基礎(chǔ)上遞增2%，即每年778900元，從2011年7月1日至2021年6月30日止年租金的基礎(chǔ)上遞增3%，即每年802300元；租金交付方式為上付式，每半年交付一次，原告應(yīng)在每次到期應(yīng)付租金的一周內(nèi)向被告支付當(dāng)期租金；在合同租賃期內(nèi)，原告在裝修過程中，不得對(duì)原有建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行改動(dòng)，如確需改動(dòng)須經(jīng)被告同意，否則發(fā)生的一切后果由原告承擔(dān)。原告在租賃使用期內(nèi)，如因有關(guān)情況造成無法繼續(xù)租賃房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知被告，被告應(yīng)將未到期的房屋租金退還原告，原告不得將原裝修的固定設(shè)施進(jìn)行破壞性的打、砸、拆，屬于原告所有的設(shè)施須帶走部分應(yīng)盡量減少對(duì)原建筑物的破壞，否則由原告負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀；原告無特殊情況故意拖延交付被告租金，每拖延一天按應(yīng)付租金的萬分之三向被告支付滯納金，拖延超過三個(gè)月視為自動(dòng)放棄，被告有權(quán)停止水、電、暖的供應(yīng)并無償收回房屋，原告應(yīng)向被告支付50萬元違約金。同日，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，確認(rèn)上述2003年6月30日合同是在2001年6月30日合同書基礎(chǔ)上簽訂的，只是在起租時(shí)間和租金上作了一些調(diào)整，新簽訂的合同是以后雙方正式開始執(zhí)行的合同書。
合同簽訂后，被告將上述房屋交予原告使用。在履行過程中，原告多次存在逾期給付房租情形（具體逾期情況見附表）。2011年8月15日，被告致函原告，認(rèn)為雙方合同約定的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后脫離了統(tǒng)一的市場(chǎng)行情價(jià)格，希望對(duì)合同有關(guān)條款進(jìn)行交流協(xié)商，并作出相應(yīng)的修改調(diào)整。原告于2011年9月14日回函被告，稱被告上述函主要是圍繞房租價(jià)格問題，請(qǐng)被告提出方案以便于溝通。9月16日，被告回函原告，認(rèn)為原告應(yīng)支付違約金、滯納金共計(jì)600余萬元、支付被告墊付的“三年大變樣”期間外墻裝修費(fèi)用40萬元，希望原告對(duì)裝修改造問題詳細(xì)說明，雙方對(duì)有爭(zhēng)議問題進(jìn)行協(xié)商并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。9月26日，原、被告進(jìn)行協(xié)商并形成一份談判紀(jì)要，但未就爭(zhēng)議問題形成一致意見。28日，原告答復(fù)被告，稱未對(duì)樓體結(jié)構(gòu)進(jìn)行過改造，只是對(duì)房間布局進(jìn)行了調(diào)整，對(duì)營業(yè)區(qū)進(jìn)行了封閉式裝修。此后，因原告在向被告繳納2011年下半年租金時(shí)，被告拒絕收取，原告將2011年下半年應(yīng)付的租金向河北省石某某市平安公證處申請(qǐng)?zhí)岽妫C處于2011年9月29日受理并提存六個(gè)月的租金401150元。2011年10月份，中國建設(shè)銀行股份有限公司河北省分行營業(yè)部因營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局及營業(yè)場(chǎng)所內(nèi)布局的整體要求，通知原告臨時(shí)歇業(yè)另尋場(chǎng)所。原告收到通知后于2011年10月14日向被告發(fā)出解除合同及補(bǔ)充協(xié)議通知，該通知載明原告將于2012年2月1日與被告解除上述合同書及補(bǔ)充協(xié)議，要求被告于近日與其聯(lián)系進(jìn)行結(jié)算事宜，并告知被告其已于2011年10月2日將房屋騰退，在此期間被告亦可將該房產(chǎn)對(duì)外出租并收取收益。被告收到解除通知書后，于2011年10月25日回復(fù)，不同意原告單方解除合同，并要求原告對(duì)合同履行期間如何支付房租、滯納金及違約金、外墻裝修款、原告對(duì)樓體進(jìn)行改造等問題作出答復(fù)。此后，原、被告未對(duì)爭(zhēng)議問題進(jìn)行協(xié)商。被告稱一層2013年6月30日后才對(duì)外出租、2至4層至今未出租。
另查明，2009年，省直機(jī)關(guān)沿街既有建筑外觀整飾指揮部發(fā)布實(shí)施方案，要求項(xiàng)目由各單位自籌資金組織實(shí)施，2012年7月16日，河北省社會(huì)科學(xué)院行政處出具證明，稱上述項(xiàng)目東方星火公司王建華交來整飾費(fèi)用40萬元，交款時(shí)間分別為2009年7月16日10萬元、30日25萬元、8月25日5萬元。（屬于當(dāng)時(shí)建行裕西支行使用房屋的整飾費(fèi)用）。
又查明，因經(jīng)營場(chǎng)所需要調(diào)整，中國建設(shè)銀行股份有限公司石某某裕華西路支行于2012年3月9日經(jīng)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)河北監(jiān)管局批準(zhǔn)變更為中國建設(shè)銀行股份有限公司石某某新華支行，并于2012年3月28日頒發(fā)新營業(yè)執(zhí)照。
以上事實(shí)，有原、被告陳述、合同書及補(bǔ)充協(xié)議、提存款受理通知書及收據(jù)、建行河北省分行營業(yè)部的證明、會(huì)議紀(jì)要、原、被告協(xié)商函件、解除租賃合同通知書、不同意解除租賃合同的通知、河北省社會(huì)科學(xué)院行政處出具的證明等證據(jù)證實(shí)，足以認(rèn)定。
2001年原、被告簽訂租賃合同之前，原告即對(duì)房屋進(jìn)行了拆改及裝修，被告稱其發(fā)現(xiàn)后要求原告向其提供了改動(dòng)后的圖紙，并提出了異議，但未提交證據(jù)予以證實(shí)，故對(duì)被告的說法本院不予認(rèn)定。
原審法院認(rèn)為，原、被告簽訂的房屋租賃合同書及補(bǔ)充協(xié)議是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。原、被告簽訂的租賃合同書約定原告在租賃使用期內(nèi)，如因有關(guān)情況造成無法繼續(xù)租賃房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知被告，被告應(yīng)將未到期的房屋租金退還原告。該合同條款約定了原告可以單方要求解除合同的條件，即“原告因有關(guān)情況造成無法繼續(xù)租賃房屋”。原告提交了其上級(jí)單位對(duì)營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局和場(chǎng)所內(nèi)布局的整體要求，認(rèn)為需另選擇營業(yè)地點(diǎn)，但上述證據(jù)為其上級(jí)單位提供，其本身的證明力較低，且在雙方簽訂租賃合同時(shí)，亦需經(jīng)過原告上級(jí)單位同意，該上級(jí)單位即知道該房屋的租賃期間，如上級(jí)單位對(duì)營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局和場(chǎng)所內(nèi)布局的調(diào)整會(huì)影響到租賃期限，應(yīng)在合同中明確約定，后則不能以此作為無法繼續(xù)租賃房屋的理由，以維護(hù)合同的穩(wěn)定性和當(dāng)事人對(duì)合理履行利益的合理預(yù)期。被告2011年8月15日致函原告要求對(duì)合同有關(guān)條款進(jìn)行修改調(diào)整，原告如出于對(duì)租賃合同能否順利履行的擔(dān)憂，為保證正常營業(yè)而另行尋找營業(yè)場(chǎng)所，雖情有可原，但畢竟被告尚未因雙方爭(zhēng)議而作出影響租賃合同履行的行為，因此，原告無權(quán)單方要求解除合同。原告在通知被告后搬遷，租賃合同無法繼續(xù)履行，事實(shí)上已經(jīng)解除。原告上述行為造成合同解除，屬違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。被告稱一層2013年6月30日后對(duì)外出租、2至4層至今未對(duì)外出租，僅為其單方陳述。原告已經(jīng)通知被告在2011年10月14日即可將房屋對(duì)外出租，被告在原告搬走且已另行選擇營業(yè)地點(diǎn)后應(yīng)當(dāng)及時(shí)將房屋對(duì)外出租，如長期將房屋閑置屬于放任損失擴(kuò)大，對(duì)于擴(kuò)大的損失應(yīng)由其自行承擔(dān)。因此，原告違約單方解除合同應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任以自2012年2月1日后繼續(xù)支付3個(gè)月的房屋租金即200575元為宜。2012年1月份房租66858.33元原告應(yīng)給付被告。
原告在租賃合同履行過程中，多次拖延支付租金，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但是被告在收到租金后一直未主張拖延支付租金違約金，直到2011年9月16日才主張權(quán)利，因此，被告要求原告承擔(dān)2009年9月16日前延期支付租金違約金的請(qǐng)求已經(jīng)超過了兩年的訴訟時(shí)效期間，本院不予支持。合同約定拖延支付超過三個(gè)月，支付50萬元違約金的約定是在被告無償收回房屋即租賃合同解除時(shí)支付的違約金，而非逾期支付租金的違約金，對(duì)被告要求按上述約定給付違約金的請(qǐng)求本院不予支持。租賃合同約定原告無特殊情況故意拖延交付被告租金，每拖延一天按應(yīng)付租金的萬分之三向被告支付滯納金，該滯納金實(shí)為違約金，過分高于逾期支付租金給被告造成的損失。因此，原告逾期支付租金的違約金不論是否超過三個(gè)月，均應(yīng)以銀行同期貸款基準(zhǔn)利率上浮30%計(jì)付為宜，共38586元（具體計(jì)算依據(jù)見附表）。
關(guān)于被告要求原告支付恢復(fù)原結(jié)構(gòu)及清除垃圾費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求，合同約定在合同租賃期內(nèi)，原告在裝修過程中，不得對(duì)原有建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行改動(dòng)，如確需改動(dòng)須經(jīng)被告同意，否則發(fā)生的一切后果由原告承擔(dān)。在原、被告第一次簽訂租賃合同之前，原告即對(duì)房屋進(jìn)行了拆改及裝修。被告未提交證據(jù)證明其發(fā)現(xiàn)原告上述行為后提出了異議，也沒有提交證據(jù)證明在長期的合同履行過程中，對(duì)原告拆改及裝修行為曾提出任何異議。因此，應(yīng)當(dāng)視為被告同意原告所做改動(dòng)，對(duì)被告要求原告承擔(dān)恢復(fù)原結(jié)構(gòu)及清除垃圾費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求不予支持。
關(guān)于被告要求原告給付40萬元外景觀費(fèi)用及利息53.4萬元的訴訟請(qǐng)求，被告提交的河北省社會(huì)科學(xué)院行政處出具的證明僅說明了交款單位和使用單位，未能證明該筆款項(xiàng)由哪一方負(fù)擔(dān)?？紤]到該費(fèi)用發(fā)生在原告承租期間，現(xiàn)有證據(jù)無法確定該筆費(fèi)用的負(fù)擔(dān)主體，因此，該外景觀裝飾費(fèi)用以由原、被告各負(fù)擔(dān)50%為宜。被告已經(jīng)負(fù)擔(dān)該費(fèi)用，原告應(yīng)給付被告20萬元。因雙方未確定該費(fèi)用由誰負(fù)擔(dān)，因此，對(duì)被告要求原告承擔(dān)該款利息的訴訟請(qǐng)求本院不予支持。
被告要求原告承擔(dān)4次公證費(fèi)用4000元，因該公證系對(duì)于原告搬遷后房屋現(xiàn)狀進(jìn)行的公證，原告已經(jīng)通知被告其不再繼續(xù)使用房屋，并告知被告有權(quán)對(duì)外出租收益，因此，被告對(duì)房屋現(xiàn)狀進(jìn)行公證不是其主張權(quán)利必須支出的費(fèi)用，公證的費(fèi)用應(yīng)由其自行承擔(dān)。
經(jīng)調(diào)解無效，原審法院判決為：一、駁回原告要求確認(rèn)租賃合同書及補(bǔ)充協(xié)議于2012年2月1日已經(jīng)解除的訴訟請(qǐng)求；二、原告中國建設(shè)銀行股份有限公司石某某新華支行給付被告河北東方星火公司2012年1月租金66858.33元；三、原告中國建設(shè)銀行股份有限公司石某某新華支行賠償被告河北東方星火公司房屋租金損失200575元；四、原告中國建設(shè)銀行股份有限公司石某某新華支行給付被告河北東方星火公司逾期支付租金違約金38586元；五、原告中國建設(shè)銀行股份有限公司石某某新華支行給付被告河北東方星火公司外景觀裝飾費(fèi)用20萬元；六、以上第二、三、四、五項(xiàng)于判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢；駁回被告的其他反訴請(qǐng)求。原告中國建設(shè)銀行股份有限公司石某某新華支行如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案本訴受理費(fèi)80元，由原告中國建設(shè)銀行股份有限公司石某某新華支行負(fù)擔(dān)，反訴受理費(fèi)41428元（被告緩交37028元），原告中國建設(shè)銀行股份有限公司石某某新華支行負(fù)擔(dān)4430元，被告河北東方星火公司負(fù)擔(dān)36998元。
經(jīng)審理查明，二審認(rèn)定的事實(shí)與原審認(rèn)定的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，上訴人中國建設(shè)銀行股份有限公司石某某新華支行與上訴人河北東方星火公司簽訂的租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議與現(xiàn)行有效的法律、行政法規(guī)關(guān)于合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定不相違背，且系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)為有效合同。雙方均應(yīng)依此合同約定履行各自的義務(wù)。上訴人建行新華支行要求確認(rèn)雙方所簽訂的租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議已于2012年2月1日解除，但未能提供與合同約定解除合同相符合條件的充分證據(jù)，本院無法采信。由此上訴人建行新華支行主張的擴(kuò)大損失部分因未能確定合同的解除時(shí)間而無法支持。關(guān)于上訴人建行新華支行主張的20萬元外景觀裝飾費(fèi)不應(yīng)承擔(dān)的訴求，由于該筆費(fèi)用發(fā)生在其租賃期間，其亦是受益方之一，由其承擔(dān)一半費(fèi)用并無不妥。上訴人星火公司上訴稱原審未予對(duì)租賃房屋進(jìn)行鑒定程序違法，經(jīng)查，由于上訴人星火公司未提供上訴人建行新華支行對(duì)所租房屋進(jìn)行改造的充分證據(jù)，亦未及時(shí)提出異議，原審法院未予鑒定并無不妥。上訴人星火公司主張上訴人建行新華支行擅自解除合同應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，經(jīng)查，原審法院已判決上訴人建行新華支行承擔(dān)了違約責(zé)任，并承擔(dān)房屋租賃損失，因此這一上訴理由亦不能成立。綜上，二上訴人的上訴理由不能成立，原判認(rèn)定事實(shí)清楚適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)7887元由上訴人河北東方星火公司、中國建設(shè)銀行股份有限公司石某某新華支行各半負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　楊根山 審判員　　高瑞江 審判員　　李　偉

書記員：李強(qiáng)