原告：中國工商銀行股份有限公司黃某分行，住所地湖北省黃某市南京路18號。主要負(fù)責(zé)人：胡國祥，行長。委托訴訟代理人：雷宇，該單位員工。委托訴訟代理人：李海鋼，該單位員工。被告：葉某，居民。被告：黃某奧山置業(yè)有限公司，住所地湖北省黃某市團(tuán)城山開發(fā)區(qū)杭州西路（磁湖科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心孵化樓d三層）。法定代表人：鄔劍強(qiáng)，該公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。委托訴訟代理人：趙小美，湖北天明律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：李開華，湖北天明律師事務(wù)所律師。

原告工商銀行黃某分行向本院提出訴訟請求：1、判令被告葉某立即償還所欠原告的貸款本金人民幣212390.61元，并支付利息、罰息、復(fù)利（截止至2016年12月5日的利息、罰息、復(fù)利共計(jì)人民幣6676.99元；從2016年12月6日起，以人民幣212390.61元為基數(shù)，按原告與二被告于2014年6月1日簽訂的《個(gè)人購房借款／擔(dān)保合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收利息、罰息、復(fù)利至貸款本息全部清償之日止）；2、判令原告對登記在被告葉某名下的位于黃某市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)金山大道9號7棟2-502室房屋在其全部借款本息以及原告實(shí)現(xiàn)債權(quán)所發(fā)生的費(fèi)用范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)；3、判令被告奧山置業(yè)公司對上述借款本息承擔(dān)連帶保證責(zé)任；4、判令二被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)以及實(shí)現(xiàn)債權(quán)所發(fā)生的費(fèi)用。事實(shí)與理由：2014年6月1日，原告與被告葉某、奧山置業(yè)公司簽訂了《個(gè)人購房借款／擔(dān)保合同》，辦理個(gè)人住房按揭貸款人民幣23萬元，貸款期限15年，還款方式為按月等額本息還款。被告葉某為借款人、抵押人，被告奧山置業(yè)公司為保證人。2014年6月4日，被告葉某與原告辦理了房產(chǎn)抵押權(quán)預(yù)告登記。2014年6月18日，原告依據(jù)《個(gè)人購房借款／擔(dān)保合同》的約定將人民幣23萬元轉(zhuǎn)賬至合同約定的賬戶。被告葉某從2016年5月18日開始出現(xiàn)違約。截止至2016年10月18日，被告葉某已累計(jì)違約6期。原告依據(jù)《個(gè)人購房借款／擔(dān)保合同》的約定，于2016年10月19日向被告葉某宣布了該《個(gè)人購房借款／擔(dān)保合同》項(xiàng)下的貸款立即到期，要求其立即償還貸款本息；于2016年10月19日向被告奧山置業(yè)公司宣布了本案所涉的《個(gè)人購房借款／擔(dān)保合同》項(xiàng)下的貸款立即到期，要求其立即承擔(dān)保證責(zé)任。但時(shí)至今日，被告葉某、奧山置業(yè)公司均未償還全部貸款本息。為維護(hù)自身合法權(quán)益，原告訴諸法院，望判如所請。被告奧山置業(yè)公司辯稱，原告訴請其承擔(dān)連帶責(zé)任沒有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)。根據(jù)《個(gè)人購房借款／擔(dān)保合同》的約定，被告奧山置業(yè)公司承擔(dān)的是階段性擔(dān)保責(zé)任，原告與被告葉某應(yīng)在辦理預(yù)登記后30天內(nèi)辦理正式的他項(xiàng)權(quán)證。然而，原告與被告葉某未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理他項(xiàng)權(quán)證，視為原告放棄對被告奧山置業(yè)公司的權(quán)利，故被告奧山置業(yè)公司依法依約不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。被告葉某經(jīng)本院送達(dá)傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭，且其在本院規(guī)定的舉證期限內(nèi)未提交任何證據(jù)材料，因此，視為其自愿放棄答辯、舉證、質(zhì)證的權(quán)利。當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)，本院認(rèn)定如下：1、原告提交的《個(gè)人購房借款／擔(dān)保合同》、《借款借據(jù)》、《宣布提前到期通知書》、截止至2016年12月5日的系統(tǒng)截屏圖片與原件核對無異，能夠相互印證證明本案的事實(shí)，本院予以確認(rèn)；2、被告奧山置業(yè)公司提交的《商品房買賣合同》、《個(gè)人購房借款／擔(dān)保合同》、黃某市新建房屋權(quán)屬登記證明與原件核對無異，能夠相互印證證明本案的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2013年8月1日，被告葉某（買受人）與被告奧山置業(yè)公司（出賣人）簽訂了一份《商品房買賣合同》，被告葉某購買了奧山星城7號樓2單元5層502室房屋。2014年6月1日，原告（貸款人）與被告葉某（借款人及抵押人）、被告奧山置業(yè)公司（保證人）簽訂了一份《個(gè)人購房借款／擔(dān)保合同》，該合同約定：“貸款人根據(jù)借款人的申請，同意向其發(fā)放個(gè)人購置住房貸款，金額為人民幣23萬元；本合同項(xiàng)下貸款用于購買坐落于黃某市黃金山工業(yè)新區(qū)金山大道9號7棟502室，建筑面積87.73平方米的房屋；本筆貸款的擔(dān)保方式為抵押和保證；貸款期限為15年，實(shí)際放款日與到期日以借款憑證為準(zhǔn)；貸款利率以貸款發(fā)放時(shí)適用的中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率為基準(zhǔn)利率6.55%上浮8%確定，據(jù)此確定的利率以借款憑證記載為準(zhǔn)；借款人授權(quán)貸款人將貸款一次性劃入黃某奧山置業(yè)有限公司奧山星城二期13-009監(jiān)管賬戶，貸款利息自實(shí)際放款日起計(jì)算；借款人按月等額本息還款法償還貸款本息；借款人未按合同約定日期償還的貸款，貸款人有權(quán)按罰息利率按日計(jì)收利息，對不能按時(shí)支付的利息，按罰息利率計(jì)收復(fù)利，罰息利率按在第四條約定的利率基礎(chǔ)上加收30%確定；借款人未按合同約定使用貸款，貸款人有權(quán)按罰息利率按日計(jì)收利息，對不能按時(shí)支付的利息，按罰息利率計(jì)收復(fù)利，罰息利率按在第四條約定的利率基礎(chǔ)上加收50%確定；保證人承擔(dān)的保證責(zé)任為階段性連帶責(zé)任保證，保證人對本合同項(xiàng)下全部貸款本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、補(bǔ)償金、貸款人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用和借款人所有其他應(yīng)付費(fèi)用承擔(dān)連帶保證責(zé)任，但滿足下列第a項(xiàng)條件的，保證人對該項(xiàng)條件滿足之后到期的借款人的債務(wù)免除保證責(zé)任：a、本合同第20.2條約定的正式抵押登記手續(xù)已辦理完畢，且貸款人收到記載有上述正式抵押登記信息的房屋他項(xiàng)權(quán)證書；保證期間為本合同項(xiàng)下貸款到期之日起兩年，貸款人依據(jù)合同約定宣布貸款提前到期的，保證期間為貸款提前到期之日起兩年；借款人連續(xù)三個(gè)月或累計(jì)六次未按時(shí)足額償還貸款本息的即構(gòu)成借款人違約；借款人發(fā)生違約情形的，貸款人有權(quán)宣布本合同和貸款人與借款人之間其他合同項(xiàng)下未償還的借款和其他融資款項(xiàng)立即到期，要求借款人立即清償未償還款項(xiàng)以及所產(chǎn)生的利息、罰息及其他費(fèi)用，要求借款人賠償因其違約給貸款人造成的損失；貸款人為實(shí)現(xiàn)債權(quán)而產(chǎn)生的律師費(fèi)、評估費(fèi)、拍賣費(fèi)等所有費(fèi)用由借款人承擔(dān)；抵押人自愿向貸款人提供抵押擔(dān)保，抵押擔(dān)保范圍包括：本合同項(xiàng)下全部貸款本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、貸款人為實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用和借款人所有其他應(yīng)付費(fèi)用；抵押物為尚未取得產(chǎn)權(quán)的房屋，應(yīng)在本合同簽訂之日起30天或貸款人另行要求的合理時(shí)間內(nèi)辦妥預(yù)售登記備案或抵押權(quán)預(yù)告登記手續(xù)；抵押人獲得房屋所有權(quán)證書后，應(yīng)在30天或貸款人要求的合理時(shí)間內(nèi)辦妥正式抵押登記手續(xù)；抵押人同意貸款人代為申請抵押權(quán)預(yù)告登記和正式抵押登記，相關(guān)登記事項(xiàng)如需抵押人協(xié)助，抵押人應(yīng)履行必要的協(xié)助義務(wù)；在貸款人取得房屋他項(xiàng)權(quán)利證書之前，抵押人的房屋所有權(quán)證書原件應(yīng)交由貸款人保管；如抵押人未在上述時(shí)間內(nèi)辦妥正式抵押登記手續(xù)，并由此給貸款人造成損失的，應(yīng)向貸款人予以足額賠償；主債權(quán)同時(shí)存在一個(gè)或多個(gè)物的擔(dān)?；虻谌吮ＷC的，不論相關(guān)物的擔(dān)保是由借款人提供還是由第三人提供，貸款人有權(quán)自行選擇實(shí)現(xiàn)擔(dān)保的順序，即貸款人有權(quán)選擇先就任何物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，或先要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，或同時(shí)要求借款人與保證人、物的擔(dān)保人同時(shí)履行擔(dān)保責(zé)任，擔(dān)保人放棄對貸款人選擇清償順序的抗辯權(quán)?！?014年6月4日，原告與被告葉某就黃某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)金山大道9號7棟2-502室房屋在黃某市房地產(chǎn)市場與產(chǎn)權(quán)登記管理中心辦理了預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記手續(xù)。2014年6月18日，原告依約向被告葉某指定的黃某奧山置業(yè)有限公司奧山星城二期13-009監(jiān)管賬戶匯款人民幣23萬元。同日，原告與被告葉某辦理了《個(gè)人借款憑證》，載明：“貸款金額人民幣23萬元，借款利息執(zhí)行利率為7.074%，貸款發(fā)放日2014年6月18日，貸款到期日2029年6月18日。”被告葉某自2016年5月18日起逾期還款。2016年10月18日，原告通過登報(bào)公告的方式向被告葉某、奧山置業(yè)公司送達(dá)了《宣布提前到期通知書》。截止至2016年12月5日，被告葉某尚欠原告借款本金人民幣212390.61元、利息人民幣6676.99元。另查明，被告奧山置業(yè)公司于2015年5月19日取得經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)金山大道9號7號樓2-502室房屋的房屋權(quán)屬登記證明。本案所涉抵押房屋尚未辦理正式抵押登記手續(xù)。
原告中國工商銀行股份有限公司黃某分行（以下簡稱工商銀行黃某分行）與被告葉某、黃某奧山置業(yè)有限公司（以下簡稱奧山置業(yè)公司）借款合同糾紛一案，本院立案受理后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告工商銀行黃某分行的委托訴訟代理人雷宇、李海鋼，被告奧山置業(yè)公司的委托訴訟代理人李開華到庭參加了訴訟；被告葉某經(jīng)本院送達(dá)傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《個(gè)人購房借款／擔(dān)保合同》系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的效力性、禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效并生效。原告已依約按期向被告葉某發(fā)放了貸款。被告葉某作為借款人未能按期足額履行還款義務(wù)的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原告有權(quán)按照《個(gè)人購房借款／擔(dān)保合同》的約定宣布借款提前到期，要求被告葉某立即清償借款本息及相關(guān)費(fèi)用。因此，本院對于原告要求被告葉某償還貸款本金、利息、罰息、復(fù)利的訴訟請求予以支持。關(guān)于原告對抵押預(yù)告登記的房產(chǎn)處分的價(jià)款是否享有優(yōu)先受償權(quán)?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！睆纳鲜龇梢?guī)定可以看出，抵押預(yù)告登記是因不動產(chǎn)物權(quán)變動的條件尚未成就時(shí)，為保護(hù)不動產(chǎn)債權(quán)人對未來可以取得的物權(quán)請求權(quán)而進(jìn)行的登記，屬于尚未成為物權(quán)的不動產(chǎn)的請求權(quán)的保全措施。其作用主要在于賦予被登記的債權(quán)的請求權(quán)以物權(quán)的排他效力，保障預(yù)告登記請求權(quán)的將來實(shí)現(xiàn)。本案中，被告葉某向原告借款用于購買被告奧山置業(yè)公司開發(fā)的房產(chǎn)，并以該房產(chǎn)作為抵押物為其在原告處的借款提供抵押擔(dān)保，并在房產(chǎn)抵押登記部門辦理了抵押預(yù)告登記。被告葉某已經(jīng)交清了房款，因客觀原因現(xiàn)不能辦理房產(chǎn)登記和抵押登記。該抵押房產(chǎn)雖未辦理正式抵押登記，但經(jīng)過抵押預(yù)告登記，可以向社會公開，使第三人了解和知悉此權(quán)利設(shè)立和變動情況，具有公示性，可以產(chǎn)生對抗第三人的效力。因此，在被告葉某未履行還款義務(wù)，構(gòu)成違約時(shí)，原告對被告葉某提供的上述抵押預(yù)告登記的擔(dān)保房產(chǎn)處分所得價(jià)款在合同約定擔(dān)保范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。關(guān)于被告奧山置業(yè)公司的保證責(zé)任。本案中，原、被告簽訂的《個(gè)人購房借款／擔(dān)保合同》中明確約定，被告奧山置業(yè)公司承擔(dān)的保證責(zé)任為階段性連帶保證責(zé)任?，F(xiàn)非因原告方的原因，至今未能就合同約定的抵押房產(chǎn)辦理正式抵押登記手續(xù)，被告奧山置業(yè)公司免除保證責(zé)任的條件未能成就。本案債權(quán)既有保證，又有抵押；原告作為債權(quán)人同時(shí)享有多個(gè)擔(dān)保權(quán)益。原、被告簽訂的《個(gè)人購房借款／擔(dān)保合同》中明確約定了擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式，即：主債權(quán)同時(shí)存在一個(gè)或多個(gè)物的擔(dān)?；虻谌吮ＷC的，不論相關(guān)物的擔(dān)保是由借款人提供還是由第三人提供，貸款人有權(quán)自行選擇實(shí)現(xiàn)擔(dān)保的順序，即貸款人有權(quán)選擇先就任何物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，或先要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，或同時(shí)要求借款人與保證人、物的擔(dān)保人同時(shí)履行擔(dān)保責(zé)任，擔(dān)保人放棄對貸款人選擇清償順序的抗辯權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十六條關(guān)于“被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實(shí)現(xiàn)債權(quán)”的規(guī)定，原告有權(quán)依約實(shí)現(xiàn)其擔(dān)保權(quán)益，而不受保證人和其他物的擔(dān)保人的先訴抗辯權(quán)的影響。因此，被告奧山置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對被告葉某的上述債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。被告奧山置業(yè)公司承擔(dān)保證責(zé)任后有權(quán)向債務(wù)人葉某追償。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第二百零四條、第二百零五條、第二百零六條，《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條、第一百七十六條，《中華人民共和國擔(dān)保法》第十八條、第二十一條、第三十一條之規(guī)定，判決如下：

一、被告葉某于本判決生效后十日內(nèi)償還原告中國工商銀行股份有限公司黃某分行借款本金人民幣212390.61元、截止至2016年12月5日的利息人民幣6676.99元，并支付從2016年12月6日起至借款本金實(shí)際清償之日止的利息、罰息和復(fù)利（利息、罰息和復(fù)利計(jì)算方式：以人民幣212390.61元為本金，按照原告與被告葉某、黃某奧山置業(yè)有限公司于2014年6月1日簽訂的《個(gè)人購房借款／擔(dān)保合同》中約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。二、如被告葉某到期未履行本判決第一項(xiàng)確定的債務(wù)，原告中國工商銀行股份有限公司黃某分行對本案所涉抵押物即位于黃某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)金山大道9號7棟2-502室房屋折價(jià)或者拍賣、變賣所得的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。三、被告黃某奧山置業(yè)有限公司對本判決第一項(xiàng)確定的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，其承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)在承擔(dān)責(zé)任的范圍內(nèi)向被告葉某追償。如果未按本判決指定的期間履行連帶給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)4586元，由被告葉某、黃某奧山置業(yè)有限公司連帶負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃某市中級人民法院。