中國工商銀行股份有限公司黃岡團風支行
胡意武
劉志群
賈某某
吳玉娟
湖北宏鑫建設(shè)集團有限公司
劉彩軍（湖北德銘律師事務(wù)所）
占瀚（湖北德銘律師事務(wù)所）

原告:中國工商銀行股份有限公司黃岡團風支行。
住所地:團風縣團黃大道特8號。
負責人:陳國平，行長。
委托訴訟代理人:胡意武，該行員工。
委托訴訟代理人:劉志群，該行員工。
被告:賈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省團風縣。
被告:吳玉娟，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省團風縣，系被告賈某某之妻。
被告:湖北宏鑫建設(shè)集團有限公司。
住所地:湖北省黃岡市沿江路11號。
法定代表人:汪從林，董事長。
委托訴訟代理人:劉彩軍，湖北德銘律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:占瀚，湖北德銘律師事務(wù)所律師。
原告中國工商銀行股份有限公司黃岡團風支行（以下簡稱工行團風支行）與被告賈某某、吳玉娟、湖北宏鑫建設(shè)集團有限公司（以下簡稱宏鑫公司）借款合同糾紛一案，本院于2016年6月17日立案受理后，依法適用普通程序公開開庭進行了審理。
原告工行團風支行的委托訴訟代理人胡意武、劉志群，被告賈某某、被告宏鑫公司的委托訴訟代理人劉彩軍、占瀚到庭參加訴訟，被告吳玉娟經(jīng)本院傳票傳喚未到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
工行團風支行向本院提出訴訟請求:1、判令被告賈某某、吳玉娟立即償還原告貸款本金93946.85元，利息8421.67元（利息已算至2016年5月20日，后期利息按合同約定計算至貸款本息還清之日止）。
2、判令原告對抵押物享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
3、判令被告宏鑫公司對上述貸款本息承擔共同清償責任。
4、判令被告承擔本案全部訴訟費用。
事實與理由:2010年1月21日，原告與被告宏鑫公司自愿簽訂《按揭貸款合作協(xié)議》，雙方就被告宏鑫公司開發(fā)鄂東鮮魚批發(fā)大市場商住房按揭貸款事宜達成一致協(xié)議。
2010年2月5日，被告賈某某、吳玉娟與原告簽訂《個人購房借款／擔保合同》一份，約定其向原告借款16萬元，用于購買鄂東鮮魚批發(fā)大市場6-106號樓，借款期限120個月，利率按中國人民銀行公布同期同類貸款利率上浮10%，確定年利率為6.534%，貸款期限一年以上的，自每次基準利率調(diào)整之日次年1月1日開始，按調(diào)整后的利率上浮10%確定并執(zhí)行新利率。
還款方式為按月等額本息還款法還款，并以上述所購商用房作抵押。
合同簽訂后，原告依約將貸款轉(zhuǎn)入雙方約定的被告宏鑫公司的xxxx0賬戶。
但自2015年2月起，被告賈某某沒有按約償還貸款本息。
2015年2月5日，被告宏鑫公司向原告出具一份《承諾函》:一、會同原告對包括被告賈某某在內(nèi)的15戶按揭貸款進行積極處理，處理款項全部用于償還15人按揭貸款，直到還清本息。
二、若在2015年3月31日前還未處理完畢，被告宏鑫公司將用自有資金還清15人全部貸款。
后宏鑫公司資金緊張也沒有繼續(xù)還貸。
原告認為被告賈某某的行為構(gòu)成根本違約，原告有權(quán)提前收回全部借款本息，并有權(quán)以抵押物優(yōu)先受償，被告宏鑫公司自愿出具《承諾函》，應(yīng)當承擔共同清償責任。
賈某某辯稱，被告宏鑫公司在團風縣總路咀鎮(zhèn)開發(fā)鄂東鮮魚批發(fā)大市場項目，欠我工錢無錢支付，為了還款，以我購買被告宏鑫公司開發(fā)的上述商住房的名義，讓我向原告貸款，并承諾該貸款由宏鑫公司向原告償還。
我本人一分錢貸款也未還，也不知房子在哪里。
吳玉娟未答辯。
宏鑫公司辯稱，宏鑫公司不是借款人，不應(yīng)承擔共同償還責任，應(yīng)由借款人賈某某、吳玉娟償還借款。
宏鑫公司也沒有出具承諾表明債務(wù)由宏鑫公司承擔，之后出具的承諾函是附條件的，并且承諾對象不是本案原告，實際對雙方?jīng)]有約束力，宏鑫公司不承擔清償責任和擔保責任。
房屋登記在賈某某名下，辦理產(chǎn)權(quán)證和他項權(quán)證是其真實意思表示，后果由其個人承擔，與宏鑫公司無關(guān)。
即使宏鑫公司要承擔擔保責任，依據(jù)《中華人民共和國擔保法》第二十八條 ?，也只對物的擔保以外債權(quán)承擔保證責任，但抵押物的價值實際上遠大于債權(quán)。
原告工行團風支行圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)1、原告營業(yè)執(zhí)照、分公司變更通知書。
2、被告賈某某、吳玉娟身份證復印件、結(jié)婚證。
3、被告宏鑫公司營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證。
4、《按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》。
5、《個人購房借款／擔保合同》。
6、借據(jù)、放款憑證。
7、還款流水。
8、房屋他項權(quán)證。
9、《承諾函》。
被告宏鑫公司圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)1、證人孫某、汪某1、汪某2的證人證言。
2、三方協(xié)議。
被告賈某某未提交證據(jù)。
被告吳玉娟未到庭參加訴訟，也未提交證據(jù)，視為自行放棄其訴訟權(quán)利。
經(jīng)庭審，原、被告雙方進行了舉證和質(zhì)證。
對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。
被告宏鑫公司對原告提交的證據(jù)五真實性無異議，但認為借款合同能夠證明借款人是被告賈某某、吳玉娟，并以借款購買的房屋辦理了抵押，宏鑫公司只承擔階段性連帶保證責任，在抵押物辦理了抵押登記后，宏鑫公司的擔保責任已免除。
本院對該證據(jù)予以認可。
被告宏鑫公司對原告提交的證據(jù)九有異議，認為承諾函不是宏鑫公司真實意思表示，且承諾的對象不是原告，即使是宏鑫意思表示，承諾函的性質(zhì)也只是保證，現(xiàn)在保證期限已過。
承諾書內(nèi)容也不合法。
本院認為，被告宏鑫公司沒有證據(jù)證明承諾函不是其真實意思表示，承諾函的性質(zhì)其后再認定。
原告對被告宏鑫公司的證據(jù)一證人證言有異議，認為三位證人均系被告宏鑫公司項目經(jīng)理，與被告有利害關(guān)系，證人證言也無法證明承諾函是原告逼迫其簽訂的。
本院認為原告異議成立，對該證據(jù)本院不予采信。
原告對被告宏鑫公司提交的證據(jù)二有異議，認為三方協(xié)議系復印件，證據(jù)來源不清楚，該證據(jù)也與本案無關(guān)。
本院認為，該證據(jù)系復印件，本院不予認定。
被告賈某某對原、被告提交的證據(jù)均無異議。
根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下:2010年1月21日，原告與被告宏鑫公司簽訂《按揭貸款合作協(xié)議》，雙方就被告宏鑫公司開發(fā)的鄂東鮮魚批發(fā)大市場商住房按揭貸款事宜達成一致協(xié)議。
2010年2月1日，被告賈某某、吳玉娟與原告簽訂《個人購房借款／擔保合同》一份，約定兩被告共同向原告借款16萬元，用于購買鄂東鮮魚批發(fā)大市場6-106號樓，借款期限120個月，年利率為6.534%，還款方式為按月等額本息還款，若借款人未按約定的期限歸還借款，在上述約定的利率基礎(chǔ)上加收50%罰息。
被告宏鑫公司作為保證人，也在該合同擔保人一欄加蓋公章，對被告賈某某、吳玉娟在本合同項下的貸款本金、利息、罰息、復利、違約金、補償金、貸款人實現(xiàn)債權(quán)的費用和借款人所有其他應(yīng)付費用承擔階段性連帶責任保證，當滿足正式抵押登記手續(xù)辦理完畢，貸款人收到記載有上述抵押登記信息的房屋他項權(quán)證書，保證人保證責任免除。
合同簽訂后，被告賈某某、吳玉娟在相關(guān)行政管理部門辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，并按約以該房屋作為貸款抵押物，于2010年2月5日辦理了團風縣房他證團風鎮(zhèn)字第00000925號他項權(quán)證。
2010年2月6日，原告依約將貸款轉(zhuǎn)入指定賬戶，完成了放貸。
之后借款人指定的還款賬戶陸續(xù)向原告償還本息直到2015年2月，此后再沒有按約定償還貸款本息。
2015年2月5日，被告宏鑫公司向工行黃岡分行出具一份《承諾函》，承諾:一、我公司將會同中國工商銀行團風支行對項目進行積極處理，處理的款項全部用于償還15人的按揭貸款，直到還清本息。
二、若在2015年3月31日前還未處理完畢，我公司將用自有資金還清15人全部貸款。
但宏鑫公司沒有按承諾還款。
截止2016年5月20日，被告尚欠原告貸款本金93946.85元，利息8421.67元。
另查明，2010年7月20日，中國工商銀行股份有限公司黃岡分行團風分理處變更為中國工商銀行股份有限公司黃岡團風支行。
本院認為，原告工行團風支行與被告賈某某、吳玉娟、宏鑫公司簽訂的《個人購房借款／擔保合同》系各方當事人的真實意思表示，合同內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)禁止性規(guī)定，合同成立，合法有效。
原告依照合同約定按時發(fā)放了貸款，被告賈某某、吳玉娟收取了貸款并用于支付宏鑫公司購房款，雙方已形成借款合同法律關(guān)系。
被告賈某某、吳玉娟借款后未按合同約定按時償還借款本息，其行為已構(gòu)成違約，原告依約有權(quán)提前收回貸款，被告賈某某、吳玉娟依法應(yīng)承擔償還貸款本金和利息的違約責任。
被告宏鑫公司作為階段性連帶責任保證人，在抵押房屋正式抵押登記手續(xù)辦理完畢，貸款人收到房屋他項權(quán)證書時保證責任免除。
抵押房屋辦理了抵押登記后，抵押權(quán)設(shè)立，原告對抵押物鄂東鮮魚批發(fā)大市場6-106號樓享有優(yōu)先受償權(quán)。
對本案爭議焦點:被告宏鑫公司向工行黃岡分行出具的承諾函性質(zhì)如何認定？是保證還是債務(wù)加入？經(jīng)本院審判委員會討論認為，《中華人民共和國擔保法》第十三條 ?對保證合同有書面形式的要求，保證合同的書面形式，是當事人表示成立保證債務(wù)的一致意思表示，只有保證人明確提出保證的意思表示時，保證合同方才成立。
承諾函中宏鑫公司并沒有提供保證的明確表示。
債務(wù)加入，是指債務(wù)人并不脫離原有的合同關(guān)系，由第三人加入到合同關(guān)系中，與原債務(wù)人共同向債權(quán)人承擔債務(wù)。
被告宏鑫公司出具的承諾函符合債務(wù)加入的要件。
且宏鑫公司也未提交充足證據(jù)證實其抗辯的承諾函系附條件的。
同時原告工行團風分理處是黃岡分行的下屬單位，不是獨立核算單位，宏鑫公司抗辯承諾主體不符的理由，與本院審理查明的事實不符，不予支持。
因此，對該承諾函應(yīng)認定為債務(wù)加入，不應(yīng)認定為保證，被告宏鑫公司應(yīng)與被告賈某某、吳玉娟對下欠原告的貸款承擔共同清償責任。
綜上，經(jīng)本院審判委員會討論，原告工行團風支行要求被告賈某某、吳玉娟償還借款本金、利息，被告宏鑫公司承擔共同清償責任，并對抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請求，于法有據(jù)，本院予以支持。
依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百零八條 ?、第一百九十八條 ?、第二百零五條 ?，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十九條 ?、第一百八十七條 ?，《中華人民共和國擔保法》第三十三條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告賈某某、吳玉娟于本判決生效之日起五日內(nèi)償還原告中國工商銀行股份有限公司黃岡團風支行借款本金93946.85元，利息8421.67元。
（利息已算至2016年5月20日，后期利息按合同約定利率自2016年5月21日計算至本判決指定的清償之日止）
二、被告湖北宏鑫建設(shè)集團有限公司對上述債務(wù)承擔共同清償責任。
如果被告方未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費2347元，由被告賈某某、吳玉娟、被告湖北宏鑫建設(shè)集團有限公司共同負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃岡市中級人民法院。

本院認為，被告宏鑫公司沒有證據(jù)證明承諾函不是其真實意思表示，承諾函的性質(zhì)其后再認定。
原告對被告宏鑫公司的證據(jù)一證人證言有異議，認為三位證人均系被告宏鑫公司項目經(jīng)理，與被告有利害關(guān)系，證人證言也無法證明承諾函是原告逼迫其簽訂的。
本院認為原告異議成立，對該證據(jù)本院不予采信。
原告對被告宏鑫公司提交的證據(jù)二有異議，認為三方協(xié)議系復印件，證據(jù)來源不清楚，該證據(jù)也與本案無關(guān)。
本院認為，該證據(jù)系復印件，本院不予認定。
被告賈某某對原、被告提交的證據(jù)均無異議。
根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下:2010年1月21日，原告與被告宏鑫公司簽訂《按揭貸款合作協(xié)議》，雙方就被告宏鑫公司開發(fā)的鄂東鮮魚批發(fā)大市場商住房按揭貸款事宜達成一致協(xié)議。
2010年2月1日，被告賈某某、吳玉娟與原告簽訂《個人購房借款／擔保合同》一份，約定兩被告共同向原告借款16萬元，用于購買鄂東鮮魚批發(fā)大市場6-106號樓，借款期限120個月，年利率為6.534%，還款方式為按月等額本息還款，若借款人未按約定的期限歸還借款，在上述約定的利率基礎(chǔ)上加收50%罰息。
被告宏鑫公司作為保證人，也在該合同擔保人一欄加蓋公章，對被告賈某某、吳玉娟在本合同項下的貸款本金、利息、罰息、復利、違約金、補償金、貸款人實現(xiàn)債權(quán)的費用和借款人所有其他應(yīng)付費用承擔階段性連帶責任保證，當滿足正式抵押登記手續(xù)辦理完畢，貸款人收到記載有上述抵押登記信息的房屋他項權(quán)證書，保證人保證責任免除。
合同簽訂后，被告賈某某、吳玉娟在相關(guān)行政管理部門辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，并按約以該房屋作為貸款抵押物，于2010年2月5日辦理了團風縣房他證團風鎮(zhèn)字第00000925號他項權(quán)證。
2010年2月6日，原告依約將貸款轉(zhuǎn)入指定賬戶，完成了放貸。
之后借款人指定的還款賬戶陸續(xù)向原告償還本息直到2015年2月，此后再沒有按約定償還貸款本息。
2015年2月5日，被告宏鑫公司向工行黃岡分行出具一份《承諾函》，承諾:一、我公司將會同中國工商銀行團風支行對項目進行積極處理，處理的款項全部用于償還15人的按揭貸款，直到還清本息。
二、若在2015年3月31日前還未處理完畢，我公司將用自有資金還清15人全部貸款。
但宏鑫公司沒有按承諾還款。
截止2016年5月20日，被告尚欠原告貸款本金93946.85元，利息8421.67元。
另查明，2010年7月20日，中國工商銀行股份有限公司黃岡分行團風分理處變更為中國工商銀行股份有限公司黃岡團風支行。
本院認為，原告工行團風支行與被告賈某某、吳玉娟、宏鑫公司簽訂的《個人購房借款／擔保合同》系各方當事人的真實意思表示，合同內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)禁止性規(guī)定，合同成立，合法有效。
原告依照合同約定按時發(fā)放了貸款，被告賈某某、吳玉娟收取了貸款并用于支付宏鑫公司購房款，雙方已形成借款合同法律關(guān)系。
被告賈某某、吳玉娟借款后未按合同約定按時償還借款本息，其行為已構(gòu)成違約，原告依約有權(quán)提前收回貸款，被告賈某某、吳玉娟依法應(yīng)承擔償還貸款本金和利息的違約責任。
被告宏鑫公司作為階段性連帶責任保證人，在抵押房屋正式抵押登記手續(xù)辦理完畢，貸款人收到房屋他項權(quán)證書時保證責任免除。
抵押房屋辦理了抵押登記后，抵押權(quán)設(shè)立，原告對抵押物鄂東鮮魚批發(fā)大市場6-106號樓享有優(yōu)先受償權(quán)。
對本案爭議焦點:被告宏鑫公司向工行黃岡分行出具的承諾函性質(zhì)如何認定？是保證還是債務(wù)加入？經(jīng)本院審判委員會討論認為，《中華人民共和國擔保法》第十三條 ?對保證合同有書面形式的要求，保證合同的書面形式，是當事人表示成立保證債務(wù)的一致意思表示，只有保證人明確提出保證的意思表示時，保證合同方才成立。
承諾函中宏鑫公司并沒有提供保證的明確表示。
債務(wù)加入，是指債務(wù)人并不脫離原有的合同關(guān)系，由第三人加入到合同關(guān)系中，與原債務(wù)人共同向債權(quán)人承擔債務(wù)。
被告宏鑫公司出具的承諾函符合債務(wù)加入的要件。
且宏鑫公司也未提交充足證據(jù)證實其抗辯的承諾函系附條件的。
同時原告工行團風分理處是黃岡分行的下屬單位，不是獨立核算單位，宏鑫公司抗辯承諾主體不符的理由，與本院審理查明的事實不符，不予支持。
因此，對該承諾函應(yīng)認定為債務(wù)加入，不應(yīng)認定為保證，被告宏鑫公司應(yīng)與被告賈某某、吳玉娟對下欠原告的貸款承擔共同清償責任。
綜上，經(jīng)本院審判委員會討論，原告工行團風支行要求被告賈某某、吳玉娟償還借款本金、利息，被告宏鑫公司承擔共同清償責任，并對抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請求，于法有據(jù)，本院予以支持。

依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百零八條 ?、第一百九十八條 ?、第二百零五條 ?，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十九條 ?、第一百八十七條 ?，《中華人民共和國擔保法》第三十三條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告賈某某、吳玉娟于本判決生效之日起五日內(nèi)償還原告中國工商銀行股份有限公司黃岡團風支行借款本金93946.85元，利息8421.67元。
（利息已算至2016年5月20日，后期利息按合同約定利率自2016年5月21日計算至本判決指定的清償之日止）
二、被告湖北宏鑫建設(shè)集團有限公司對上述債務(wù)承擔共同清償責任。
如果被告方未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費2347元，由被告賈某某、吳玉娟、被告湖北宏鑫建設(shè)集團有限公司共同負擔。

審判長：何山
審判員：童新睿
審判員：廖大能

書記員：羅靜