原告：中國(guó)工商銀行股份有限公司黃岡團(tuán)風(fēng)支行。住所地：團(tuán)風(fēng)縣團(tuán)黃大道特8號(hào)。
負(fù)責(zé)人：陳國(guó)平，行長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：胡意武，該行員工。
委托訴訟代理人：劉志群，該行員工。
被告：汪啟明，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省黃岡市黃州區(qū)。
被告：梅某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省黃岡市黃州區(qū)，系被告汪啟明之妻。
被告：湖北宏鑫建設(shè)集團(tuán)有限公司。住所地：湖北省黃岡市沿江路11號(hào)。
法定代表人：汪從林，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：劉彩軍，湖北德銘律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：占瀚，湖北德銘律師事務(wù)所律師。

原告中國(guó)工商銀行股份有限公司黃岡團(tuán)風(fēng)支行（以下簡(jiǎn)稱工行團(tuán)風(fēng)支行）與被告汪啟明、梅某某、湖北宏鑫建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱宏鑫公司）借款合同糾紛一案，本院于2016年6月17日立案受理后，依法適用普通程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告工行團(tuán)風(fēng)支行的委托訴訟代理人胡意武、劉志群，被告宏鑫公司的委托訴訟代理人劉彩軍、占瀚到庭參加訴訟，被告汪啟明、梅某某經(jīng)本院傳票傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
工行團(tuán)風(fēng)支行向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告汪啟明、梅某某立即償還原告貸款本金116358.31元，利息10432.07元（利息已算至2016年5月20日，后期利息按合同約定計(jì)算至貸款本息還清之日止）。2、判令原告對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。3、判令被告宏鑫公司對(duì)上述貸款本息承擔(dān)共同清償責(zé)任。4、判令被告承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：2010年1月21日，原告與被告宏鑫公司自愿簽訂《按揭貸款合作協(xié)議》，雙方就被告宏鑫公司開發(fā)鄂東鮮魚批發(fā)大市場(chǎng)商住房按揭貸款事宜達(dá)成一致協(xié)議。2010年2月5日，被告汪啟明、梅某某與原告簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款／擔(dān)保合同》一份，約定其向原告借款19.8萬(wàn)元，用于購(gòu)買鄂東鮮魚批發(fā)大市場(chǎng)12-104號(hào)樓，借款期限120個(gè)月，利率按中國(guó)人民銀行公布同期同類貸款利率上浮10%，確定年利率為6.534%，貸款期限一年以上的，自每次基準(zhǔn)利率調(diào)整之日次年1月1日開始，按調(diào)整后的利率上浮10%確定并執(zhí)行新利率。還款方式為按月等額本息還款法還款，并以上述所購(gòu)商用房作抵押。合同簽訂后，原告依約將貸款轉(zhuǎn)入雙方約定的被告宏鑫公司的xxxx0賬戶。但自2015年2月起，被告汪啟明沒(méi)有按約償還貸款本息。2015年2月5日，被告宏鑫公司向原告出具一份《承諾函》：一、會(huì)同原告對(duì)包括被告汪啟明在內(nèi)的15戶按揭貸款進(jìn)行積極處理，處理款項(xiàng)全部用于償還15人按揭貸款，直到還清本息。二、若在2015年3月31日前還未處理完畢，被告宏鑫公司將用自有資金還清15人全部貸款。后宏鑫公司資金緊張也沒(méi)有繼續(xù)還貸。原告認(rèn)為被告汪啟明的行為構(gòu)成根本違約，原告有權(quán)提前收回全部借款本息，并有權(quán)以抵押物優(yōu)先受償，被告宏鑫公司自愿出具《承諾函》，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)共同清償責(zé)任。
汪啟明、梅某某未答辯。
宏鑫公司辯稱，宏鑫公司不是借款人，不應(yīng)承擔(dān)共同償還責(zé)任，應(yīng)由借款人汪啟明、梅某某償還借款。宏鑫公司也沒(méi)有出具承諾表明債務(wù)由宏鑫公司承擔(dān)，之后出具的承諾函是附條件的，并且承諾對(duì)象不是本案原告，實(shí)際對(duì)雙方?jīng)]有約束力，宏鑫公司不承擔(dān)清償責(zé)任和擔(dān)保責(zé)任。房屋登記在汪啟明名下，辦理產(chǎn)權(quán)證和他項(xiàng)權(quán)證是其真實(shí)意思表示，后果由其個(gè)人承擔(dān)，與宏鑫公司無(wú)關(guān)。即使宏鑫公司要承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，依據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第二十八條，也只對(duì)物的擔(dān)保以外債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任，但抵押物的價(jià)值實(shí)際上遠(yuǎn)大于債權(quán)。
原告工行團(tuán)風(fēng)支行圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)1、原告營(yíng)業(yè)執(zhí)照、分公司變更通知書。2、被告汪啟明、梅某某身份證復(fù)印件、結(jié)婚證。3、被告宏鑫公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證。4、《按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》。5、《個(gè)人購(gòu)房借款／擔(dān)保合同》。6、借據(jù)、放款憑證。7、還款流水。8、房屋他項(xiàng)權(quán)證。9、《承諾函》。被告宏鑫公司圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)1、證人孫某、汪某1、汪某2的證人證言。2、三方協(xié)議。被告汪啟明、梅某某未到庭參加訴訟，也未提交證據(jù)，視為自行放棄其訴訟權(quán)利。經(jīng)庭審，原、被告雙方進(jìn)行了舉證和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
被告宏鑫公司對(duì)原告提交的證據(jù)五真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為借款合同能夠證明借款人是被告汪啟明、梅某某，并以借款購(gòu)買的房屋辦理了抵押，宏鑫公司只承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任，在抵押物辦理了抵押登記后，宏鑫公司的擔(dān)保責(zé)任已免除。本院對(duì)該證據(jù)予以認(rèn)可。被告宏鑫公司對(duì)原告提交的證據(jù)九有異議，認(rèn)為承諾函不是宏鑫公司真實(shí)意思表示，且承諾的對(duì)象不是原告，即使是宏鑫意思表示，承諾函的性質(zhì)也只是保證，現(xiàn)在保證期限已過(guò)。承諾書內(nèi)容也不合法。本院認(rèn)為，被告宏鑫公司沒(méi)有證據(jù)證明承諾函不是其真實(shí)意思表示，承諾函的性質(zhì)其后再認(rèn)定。原告對(duì)被告宏鑫公司的證據(jù)一證人證言有異議，認(rèn)為三位證人均系被告宏鑫公司項(xiàng)目經(jīng)理，與被告有利害關(guān)系，證人證言也無(wú)法證明承諾函是原告逼迫其簽訂的。本院認(rèn)為原告異議成立，對(duì)該證據(jù)本院不予采信。原告對(duì)被告宏鑫公司提交的證據(jù)二有異議，認(rèn)為三方協(xié)議系復(fù)印件，證據(jù)來(lái)源不清楚，該證據(jù)也與本案無(wú)關(guān)。本院認(rèn)為，該證據(jù)系復(fù)印件，本院不予認(rèn)定。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2010年1月21日，原告與被告宏鑫公司簽訂《按揭貸款合作協(xié)議》，雙方就被告宏鑫公司開發(fā)的鄂東鮮魚批發(fā)大市場(chǎng)商住房按揭貸款事宜達(dá)成一致協(xié)議。2010年2月5日，被告汪啟明、梅某某與原告簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款／擔(dān)保合同》一份，約定兩被告共同向原告借款19.8萬(wàn)元，用于購(gòu)買鄂東鮮魚批發(fā)大市場(chǎng)12-104號(hào)樓，借款期限120個(gè)月，年利率為6.534%，還款方式為按月等額本息還款，若借款人未按約定的期限歸還借款，在上述約定的利率基礎(chǔ)上加收50%罰息。被告宏鑫公司作為保證人，也在該合同擔(dān)保人一欄加蓋公章，對(duì)被告汪啟明、梅某某在本合同項(xiàng)下的貸款本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、補(bǔ)償金、貸款人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用和借款人所有其他應(yīng)付費(fèi)用承擔(dān)階段性連帶責(zé)任保證，當(dāng)滿足正式抵押登記手續(xù)辦理完畢，貸款人收到記載有上述抵押登記信息的房屋他項(xiàng)權(quán)證書，保證人保證責(zé)任免除。合同簽訂后，被告汪啟明、梅某某在相關(guān)行政管理部門辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，并按約以該房屋作為貸款抵押物，于2010年2月5日辦理了團(tuán)風(fēng)縣房他證總路咀鎮(zhèn)字第00000942號(hào)他項(xiàng)權(quán)證。2010年2月6日，原告依約將貸款轉(zhuǎn)入指定賬戶，完成了放貸。之后借款人指定的還款賬戶陸續(xù)向原告償還本息直到2015年2月，此后再?zèng)]有按約定償還貸款本息。2015年2月5日，被告宏鑫公司向工行黃岡分行出具一份《承諾函》，承諾：一、我公司將會(huì)同中國(guó)工商銀行團(tuán)風(fēng)支行對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行積極處理，處理的款項(xiàng)全部用于償還15人的按揭貸款，直到還清本息。二、若在2015年3月31日前還未處理完畢，我公司將用自有資金還清15人全部貸款。但宏鑫公司沒(méi)有按承諾還款。截止2016年5月20日，被告尚欠原告貸款本金116358.31元，利息10432.07元。
另查明，2010年7月20日，中國(guó)工商銀行股份有限公司黃岡分行團(tuán)風(fēng)分理處變更為中國(guó)工商銀行股份有限公司黃岡團(tuán)風(fēng)支行。

本院認(rèn)為，原告工行團(tuán)風(fēng)支行與被告汪啟明、梅某某、宏鑫公司簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款／擔(dān)保合同》系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)禁止性規(guī)定，合同成立，合法有效。原告依照合同約定按時(shí)發(fā)放了貸款，被告汪啟明、梅某某收取了貸款并用于支付宏鑫公司購(gòu)房款，雙方已形成借款合同法律關(guān)系。被告汪啟明、梅某某借款后未按合同約定按時(shí)償還借款本息，其行為已構(gòu)成違約，原告依約有權(quán)提前收回貸款，被告汪啟明、梅某某依法應(yīng)承擔(dān)償還貸款本金和利息的違約責(zé)任。被告宏鑫公司作為階段性連帶責(zé)任保證人，在抵押房屋正式抵押登記手續(xù)辦理完畢，貸款人收到房屋他項(xiàng)權(quán)證書時(shí)保證責(zé)任免除。抵押房屋辦理了抵押登記后，抵押權(quán)設(shè)立，原告對(duì)抵押物鄂東水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)12-104號(hào)樓享有優(yōu)先受償權(quán)。對(duì)本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)：被告宏鑫公司向工行黃岡分行出具的承諾函性質(zhì)如何認(rèn)定？是保證還是債務(wù)加入？經(jīng)本院審判委員會(huì)討論認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第十三條對(duì)保證合同有書面形式的要求，保證合同的書面形式，是當(dāng)事人表示成立保證債務(wù)的一致意思表示，只有保證人明確提出保證的意思表示時(shí)，保證合同方才成立。承諾函中宏鑫公司并沒(méi)有提供保證的明確表示。債務(wù)加入，是指?jìng)鶆?wù)人并不脫離原有的合同關(guān)系，由第三人加入到合同關(guān)系中，與原債務(wù)人共同向債權(quán)人承擔(dān)債務(wù)。被告宏鑫公司出具的承諾函符合債務(wù)加入的要件。且宏鑫公司也未提交充足證據(jù)證實(shí)其抗辯的承諾函系附條件的。同時(shí)原告工行團(tuán)風(fēng)分理處是黃岡分行的下屬單位，不是獨(dú)立核算單位，宏鑫公司抗辯承諾主體不符的理由，與本院審理查明的事實(shí)不符，不予支持。因此，對(duì)該承諾函應(yīng)認(rèn)定為債務(wù)加入，不應(yīng)認(rèn)定為保證，被告宏鑫公司應(yīng)與被告汪啟明、梅某某對(duì)下欠原告的貸款承擔(dān)共同清償責(zé)任。
綜上，經(jīng)本院審判委員會(huì)討論，原告工行團(tuán)風(fēng)支行要求被告汪啟明、梅某某償還借款本金、利息，被告宏鑫公司承擔(dān)共同清償責(zé)任，并對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，本院予以支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百零八條、第一百九十八條、第二百零五條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百七十九條、第一百八十七條，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十三條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告汪啟明、梅某某于本判決生效之日起五日內(nèi)償還原告中國(guó)工商銀行股份有限公司黃岡團(tuán)風(fēng)支行借款本金116358.31元，利息10432.07元。（利息已算至2016年5月20日，后期利息按合同約定利率自2016年5月21日計(jì)算至本判決指定的清償之日止）
二、被告湖北宏鑫建設(shè)集團(tuán)有限公司對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)共同清償責(zé)任。
三、原告中國(guó)工商銀行股份有限公司黃岡團(tuán)風(fēng)支行對(duì)抵押物總路咀鎮(zhèn)鄂東水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)12-1-104號(hào)房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。
如果被告方未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)2835元，由被告汪啟明、梅某某、被告湖北宏鑫建設(shè)集團(tuán)有限公司共同負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃岡市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng)　何　山 審判員　童新睿 審判員　廖大能

書記員：羅靜