原告：中國工商銀行股份有限公司武漢蔡甸支行，住所地武漢市蔡甸區(qū)漢陽大街600號。
負責人：劉正運，該支行行長。
委托訴訟代理人：何正利，男，該支行員工。
委托訴訟代理人：龍賢富，湖北平淵律師事務所律師。
被告：侯某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市武昌區(qū)。
被告：吳某某（系侯某某之妻），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市武昌區(qū)。
以上二被告的共同委托訴訟代理人：王興，武漢市武昌區(qū)徐家棚法律服務所法律工作者。
被告：武漢成功偉業(yè)房地產開發(fā)建設有限公司，住所地武漢市蔡甸區(qū)蔡甸街成功村六組。
法定代表人：葉義環(huán)，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：黃志敏，男，該公司員工。
被告：湖北省科力貿易發(fā)展有限公司，住所地武漢市武昌區(qū)武珞路628號B座10層。
法定代表人：侯某某，該公司董事長。
委托訴訟代理人：王興，武漢市武昌區(qū)徐家棚法律服務所法律工作者。

原告中國工商銀行股份有限公司武漢蔡甸支行（以下簡稱工行蔡甸支行）與被告侯某某、吳某某、武漢成功偉業(yè)房地產開發(fā)建設有限公司（以下簡稱成功偉業(yè)公司）、湖北省科力貿易發(fā)展有限公司（以下簡稱科力公司）金融借款合同糾紛一案，本院于2016年1月20日立案后，依法適用普通程序進行審理，因本案需以本院尚在審理中的（2015）鄂蔡甸民二初字第00193號案的結果為依據，本院于2016年2月2日裁定中止本案訴訟。2017年2月24日，本案恢復訴訟，被告科力公司提出管轄權異議，主張案件應屬仲裁管轄，原告工行蔡甸支行向湖北省武漢市中級人民法院申請確認仲裁協議效力，本院于2017年3月7日裁定本案中止訴訟，湖北省武漢市中級人民法院于2017年6月16日以沒有選擇仲裁管轄為由裁定駁回工行蔡甸支行的申請，本案公開開庭進行了審理。原告工行蔡甸支行的委托訴訟代理人何正利，被告侯某某、吳某某、科力公司的委托訴訟代理人王興到庭參加訴訟，被告成功偉業(yè)公司經傳票傳喚無正當理由拒不到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告工行蔡甸支行向本院提出訴訟請求：1、被告侯某某、吳某某返還原告工行蔡甸支行390萬元借款合同項下的貸款3,231,110.78元及至2015年11月20日止的利息137,159.30元，2015年11月20日后的利息按照中國人民銀行貸款基準利率上浮15%計算至付清欠款之日止；被告侯某某、吳某某返還原告工行蔡甸支行260萬元借款合同項下的貸款2,153,885.56元及至2015年11月20日止的利息90,621.40元，2015年11月20日后的利息按照中國人民銀行貸款基準利率上浮15%計算至付清欠款之日止；2、被告成功偉業(yè)公司、科力公司對被告侯某某、吳某某所欠原告工行蔡甸支行上述貸款及利息承擔連帶保證責任；3、原告工行蔡甸支行對390萬元借款合同項下的抵押物明錦苑x號商鋪和260萬元借款合同項下的抵押物明錦苑商住樓x棟x層x室享有優(yōu)先受償權；4、案件訴訟費用由被告侯某某、吳某某承擔，被告成功偉業(yè)公司、科力公司承擔連帶責任。事實和理由：被告侯某某、吳某某因購房之需與原告工行蔡甸支行分別簽訂390萬元和260萬元二份《個人購房借款/擔保合同》，侯某某、吳某某以所購的房屋為貸款提供抵押擔保，成功偉業(yè)公司、科力公司提供了保證擔保。合同簽訂后，借貸雙方辦理了抵押登記，工行蔡甸支行依約發(fā)放了貸款，侯某某、吳某某未能按約還貸付息，工行蔡甸支行因多次催收無果而訴至法院。

本院認為，原告工行蔡甸支行與被告侯某某、吳某某、成功偉業(yè)公司簽訂的貸款390萬元和260萬元《個人購房借款/擔保合同》均系當事人真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，合同當事人應按約全面履行己方義務。工行蔡甸支行依約全額發(fā)放貸款后，侯某某、吳某某應按約履行還貸付息義務，成功偉業(yè)公司依約承擔連帶保證責任。侯某某、吳某某于2015年5月停止供貸后，工行蔡甸支行在催收無效的情況下，通過提起訴訟方式宣布貸款到期，要求侯某某、吳某某全額還貸，并按中國人民銀行同期同類貸款基準利率上浮15%標準承擔利息，符合《個人購房借款/擔保合同》14.1.L、14.2條款約定，本院認定侯某某、吳某某構成違約，工行蔡甸支行宣布貸款到期有效，并發(fā)生效力，侯某某、吳某某應全額返還未還部分的貸款，工行蔡甸支行主張的利率標準在合同9.1條款約定罰息利率幅度內，應予支持。
原告工行蔡甸支行要求被告成功偉業(yè)公司對上述債務承擔連帶保證責任，符合《個人購房借款/擔保合同》“保證方式條款”的約定，本院予以支持。
被告成功偉業(yè)公司主張應由侯某某、吳某某以抵押物償還債務，成功偉業(yè)公司對不足償還的部分承擔保證責任沒有事實和法律依據，本院不予采納。
兩份《擔保函》系科力公司真實意思表示，合法有效，其承諾的保證階段均為《個人購房借款/擔保合同》抵押物抵押登記手續(xù)注銷之日起至貸款結清之日止，截至本案庭審終結，涉案抵押物未發(fā)生抵押登記手續(xù)注銷的事實，《擔保函》承諾的保證階段未具備條件，故本院對原告工行蔡甸支行主張科力公司對訴爭的貸款及利息承擔連帶保證責任的主張不予支持。
被告侯某某、吳某某自愿將其所購的房產對貸款本息設立抵押并辦理《武漢市期房抵押證明》，該證明上明確載明“本證明書具有與房屋他項權證的同等效力，受國家法律保護”，故本案中的《武漢市期房抵押證明》是以期房設定的抵押登記，依據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第四十七條“以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效”的規(guī)定，其抵押登記合法有效。依據《中華人民共和國物權法》第一百九十五條“債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優(yōu)先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。”的規(guī)定，原告工行蔡甸支行主張以被告侯某某、吳某某的抵押房產處置價款優(yōu)先受償，其訴求合法，本院予以支持。
《個人購房借款/擔保合同》10.2.A條款約定成功偉業(yè)公司免除保證責任的條件為“正式抵押登記手續(xù)已辦理完畢，且工行蔡甸支行收到記載有上述正式抵押登記信息的房屋他項權證書”，因案涉抵押物未辦理房屋他項權證，本院認定免除條件未成就，成功偉業(yè)公司不能免除保證責任。
綜上，經本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條，《中華人民共和國物權法》第一百九十五條，《中華人民共和國擔保法》第十八條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第四十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條規(guī)定，判決如下：

被告侯某某、吳某某于本判決生效之日起十日內返還原告中國工商銀行股份有限公司武漢蔡甸支行390萬元借款合同項下的貸款3,231,110.78元及至2015年11月20日止的利息137,159.30元，2015年11月20日后的利息，以未還貸款為基數，按中國人民銀行同期同類貸款基準利率上浮15%為標準，計付至貸款結清時止；被告侯某某、吳某某于本判決生效之日起十日內返還原告中國工商銀行股份有限公司武漢蔡甸支行260萬元借款合同項下的貸款2,153,885.56元及至2015年11月20日止的利息90,621.40元，2015年11月20日后的利息，以未還貸款為基數，按中國人民銀行同期同類貸款基準利率上浮15%為標準，計付至貸款結清時止。
二、原告中國工商銀行股份有限公司武漢蔡甸支行對被告侯某某、吳某某的抵押房產武漢市蔡甸區(qū)蔡甸街蔡正街明錦苑商住樓x棟x層x室處置價款在本判決第一項所確定的被告侯某某、吳某某所欠390萬元借款合同項下的貸款本息范圍內享有優(yōu)先受償權；原告中國工商銀行股份有限公司武漢蔡甸支行對被告侯某某、吳某某的抵押房產武漢市蔡甸區(qū)蔡甸街蔡正街明錦苑商住樓x棟x層x室處置價款在本判決第一項所確定的被告侯某某、吳某某所欠260萬元借款合同項下的貸款本息范圍內享有優(yōu)先受償權。
三、被告武漢成功偉業(yè)房地產開發(fā)建設有限公司在正式辦理武漢市蔡甸區(qū)蔡甸街蔡正街明錦苑商住樓x棟x層x室房屋他項權證書前，對本判決第一項確定的被告侯某某、吳某某390萬元借款合同項下的還貸付息義務承擔連帶保證責任；被告武漢成功偉業(yè)房地產開發(fā)建設有限公司在正式辦理武漢市蔡甸區(qū)蔡甸街蔡正街明錦苑商住樓x棟x層x室房屋他項權證書前，對本判決第一項確定的被告侯某某、吳某某260萬元借款合同項下的還貸付息義務承擔連帶保證責任。
四、駁回原告中國工商銀行股份有限公司武漢蔡甸支行其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費49,496元，保全費5,000元，合計54,496元，由被告侯某某、吳某某、武漢成功偉業(yè)房地產開發(fā)建設有限公司負擔，原告中國工商銀行股份有限公司武漢蔡甸支行已墊付，執(zhí)行時由被告侯某某、吳某某、武漢成功偉業(yè)房地產開發(fā)建設有限公司一并給付原告中國工商銀行股份有限公司武漢蔡甸支行。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人或者代表人的人數提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

審　判　長　　袁勇軍 人民陪審員　　吳克勝 人民陪審員　　陳　進

書記員：胡思