原告（反訴被告）中國(guó)工商銀行股份有限公司恩施分行，住所地：恩施市施州大道30號(hào)。組織機(jī)構(gòu)代碼88301425－3。
代表人胡學(xué)理，該行行長(zhǎng)。
委托代理人（特別授權(quán)）王德平，該行員工。
委托代理人（特別授權(quán)）譚平，湖北施南律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）恩施市巴蔓子民俗美食文化娛樂有限責(zé)任公司，住所地：恩施市紅廟經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（工行恩施州分行內(nèi)）。組織機(jī)構(gòu)代碼76743122－8。
法定代表人李榮朝，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人（特別授權(quán)）何選彬，湖北清江源律師事務(wù)所律師。

原告中國(guó)工商銀行股份有限公司恩施分行（以下簡(jiǎn)稱工行恩施分行）訴恩施市巴蔓子民俗美食文化娛樂有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱巴蔓子公司）排除妨害糾紛一案，本院于2014年5月29日立案受理后，被告巴蔓子公司在本院確定的開庭時(shí)間即2014年7月2日提起反主訴，經(jīng)相關(guān)送達(dá)程序后，依法由審判員何厚禮適用簡(jiǎn)易程序于2014年10月31日合并本訴和反訴公開開庭進(jìn)行了審理。原告工行恩施分行的委托代理人譚平，被告巴蔓子公司的委托代理人何選彬到庭參加了訴訟。本案審理中雙方當(dāng)事人均申請(qǐng)本院進(jìn)行調(diào)解并延長(zhǎng)調(diào)解期限四個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，原告工行恩施分行與被告巴蔓子公司自2004年起就本案涉訴房產(chǎn)建立租賃關(guān)系，并至本案爭(zhēng)議產(chǎn)生前一直未就合同履行事宜產(chǎn)生相關(guān)爭(zhēng)議。2010年8月30日，原告工行恩施分行作為甲方與作為乙方的被告巴蔓子公司簽訂《房屋租賃合同》一份，約定原告繼續(xù)將其所有并位于恩施市紅廟下官田42號(hào)的房產(chǎn)（四層辦公樓共計(jì)建筑面積1144.34平方米中除底層門面自用的50平方米后的1094.34平方米、6套宿舍共計(jì)建筑面積713.46平方米及水表和電表各一塊）出租給被告，合同還約定該房產(chǎn)范圍內(nèi)的綠化空地由被告代管，租賃期限三年，自2010年9月1日起至2013年8月31日止，年租金550000元，租金按季度支付并于每季度前10日支付137500元。該合同第六條第二款規(guī)定“租賃期滿后，乙方需繼續(xù)租賃的，應(yīng)當(dāng)在租賃期滿的60日前書面通知甲方。甲方如繼續(xù)出租該租賃物，根據(jù)市場(chǎng)租金水平，續(xù)租租金按一定比例遞增”；第3款規(guī)定“租賃期內(nèi)，任何一方提出解除合同，需提前三個(gè)月書面通知對(duì)方，雙方協(xié)商一致后可以解除合同”。合同第七條第二款規(guī)定“乙方應(yīng)于房屋租賃期滿后10日內(nèi)，將承租房屋及設(shè)施設(shè)備等完好的交給甲方，乙方的裝飾裝修部分亦不得損壞。對(duì)未經(jīng)同意留存的物品，甲方有權(quán)處置”。合同第八條第二款規(guī)定“甲方違反本合同約定提前收回房屋的，應(yīng)按本合同年度租金總額的20%，向乙方支付違約金”。合同第九條第三款約定“租賃期滿，乙方逾期不歸還房屋，租金按本合同月租金的3倍計(jì)算，至房屋歸還為止”。被告租賃房屋期間，如約交付了全部房租。被告曾于2010年7月將涉訴房產(chǎn)的辦公樓、一樓和三樓轉(zhuǎn)租與恩施長(zhǎng)友汽車銷售服務(wù)有限公司使用。原告曾于2013年7月收回一樓臨街部分門面用于開設(shè)自助銀行。2013年8月31日租賃合同到期后，雙方未續(xù)簽新的租賃合同。2013年9月5日，原告曾在《恩施日?qǐng)?bào)》刊登對(duì)本案涉訴房屋的招租公告，被告曾報(bào)名競(jìng)租。2013年9月23日，原告工行恩施分行給被告公司法定代表人送達(dá)《房屋收收回通知書》一份，內(nèi)容為“我行于2010年8月30日與貴公司簽訂的房屋租賃合同從2010年9月1日起至2013年8月31日止，合同到期房屋收回。根據(jù)合同第五條第4款，第七條第2款，第九條第3款規(guī)定，請(qǐng)貴公司于2013年10月28日前將承租房屋及設(shè)施設(shè)備等完好的交給我行，同時(shí)將綠化空地上搭建的建筑物等清場(chǎng)拆除，恢復(fù)原樣。2013年9月份房屋租金按原合同月租金計(jì)算于本月29日前交納”。2013年11月14日，被告公司給原告遞交《恩施市巴蔓子公司關(guān)于下官田42號(hào)房屋租賃事的涵》一份，該函在載明雙方自2004年12月建立租賃關(guān)系、租金自50000元逐步增至550000元、被告公司業(yè)務(wù)得到發(fā)展、原告2013年9月4日以底價(jià)650000元對(duì)外招租、原告9月23日通知交還房屋后的內(nèi)容后，提出兩種方案請(qǐng)求與原告協(xié)商，一是由原告以年租金630000元續(xù)租三年，二是如原告決定不再對(duì)外出租，請(qǐng)求于2014年農(nóng)歷正月二十五日前交還房屋。2013年11月23日，原告工行恩施分行給被告法定代表人送達(dá)《回涵》一份，內(nèi)容為“來(lái)函收悉，現(xiàn)回復(fù)如下：我行已確定整體收回恩施市下官田42號(hào)房產(chǎn)，所以不能同意貴公司提出的相關(guān)要求，敬請(qǐng)諒解。2010年8月30日我們雙方簽訂了《房屋租賃合同》。這份合同是雙方真實(shí)意思的表示，故應(yīng)該恪守合同的約定。該合同第七條第二款中明確約定：乙方應(yīng)于房屋租賃期滿后十日內(nèi)將承租房屋及設(shè)施設(shè)備完好地交給甲方。目前租賃合同已到期，為此我行請(qǐng)貴公司切實(shí)按照2013年9月23日所發(fā)《房屋收回通知書》的要求，于收到本回函7個(gè)工作日內(nèi)退還承租房屋”。2014年2月18日，原告第二次在《恩施日?qǐng)?bào)》刊登對(duì)本案涉訴房屋的招租公告。后因就涉訴爭(zhēng)議雙方不能協(xié)商一致，致原告以訴稱理由具狀訴至本院，請(qǐng)求判準(zhǔn)前述請(qǐng)求，被告審理中以反訴理由提出反訴。
本案審理期間，原告經(jīng)辦人員與被告法定代表人于2014年7月8日簽訂《中國(guó)工商銀行恩施分行房屋出租收回設(shè)施、設(shè)備交接驗(yàn)收確認(rèn)表》一份，確認(rèn)本案訴涉合同標(biāo)的物已由被告交還原告，該確認(rèn)表同時(shí)附注“臨時(shí)建筑物（鋼架）還未全部拆除，廢舊物資和車輛及時(shí)清理”，被告法定代表人李榮朝還在確認(rèn)表上注明“此出租房（自助銀行）于2013年8月27日就以交銀行”。
審理中調(diào)解，因雙方意見懸殊而致調(diào)解不成。

本院認(rèn)為，本訴中，原告工行恩施分行提出要求被告公司騰退房屋、支付三倍租金的訴訟請(qǐng)求，是基于侵權(quán)之訴而要求排除妨害，對(duì)此原告應(yīng)提交充分的證據(jù)證明存在其權(quán)利客觀存在并被非法侵害的事實(shí)。就權(quán)利存在的事實(shí)而言，位于恩施市紅廟下官田42號(hào)的涉訴房產(chǎn)，原告獲頒有國(guó)家法定權(quán)屬登記部門核發(fā)的《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》，且雙方當(dāng)事人對(duì)此均無(wú)異議，因此對(duì)原告擁有涉訴房產(chǎn)合法權(quán)屬的事實(shí)，本院予以確認(rèn)；對(duì)非法侵害的事實(shí)而言，就涉訴房屋的使用，原、被告自2004年起就建立有租賃關(guān)系，同時(shí)至本案爭(zhēng)議產(chǎn)生前一直未就合同履行事宜產(chǎn)生相關(guān)爭(zhēng)議；在雙方2010年8月30日所簽租期三年的《房屋租賃合同》中，約定原告保留底層門面自用的面積為50平方米，但原告于2013年7月收回一樓臨街部分門面用于開設(shè)自助銀行的面積經(jīng)雙方認(rèn)可明顯超過(guò)此合同約定；雙方2010年8月30日所簽《房屋租賃合同》未規(guī)定排除被告公司到期后繼續(xù)租賃，合同到期后，對(duì)原告的兩次公開招租，被告第一次參加了競(jìng)租，第二次提出了提高租金的解決方案，此期間雙方互有函件往來(lái)，原告也為此先后兩次提出延期騰退房屋的意見；結(jié)合以上三點(diǎn)，應(yīng)認(rèn)為合同到期后被告沒有交還房屋存在雙方磋商和交涉的緣由，不能認(rèn)為此期間被告對(duì)原告擁有合法權(quán)屬的房產(chǎn)構(gòu)成法律上規(guī)定的非法侵害，況且對(duì)涉訴房屋雙方已于訴訟中協(xié)議交付完畢，因此對(duì)原告本訴的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。反訴中，被告要求原告支付違約金110000元、扣減租金21760元并承擔(dān)水電使用費(fèi)，是基于違約之訴而要求原告賠償損失，審理中雖雙方認(rèn)可原告2013年7月收回一樓臨街部分門面用于開設(shè)自助銀行的面積明顯超過(guò)合同約定，但結(jié)合本案雙方建立租賃關(guān)系后長(zhǎng)期無(wú)爭(zhēng)議、本案涉訴爭(zhēng)議發(fā)生后也存在以書面或其他方式多次溝通的情況看，僅此單獨(dú)事實(shí)不足以排除其他情況，不足以認(rèn)為原告構(gòu)成違約，因此對(duì)被告反訴主張，本院也不予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、駁回本訴原告中國(guó)工商銀行股份有限公司恩施分行的訴訟請(qǐng)求。
二、駁回反訴原告恩施市巴蔓子民俗美食文化娛樂有限責(zé)任公司的訴訟請(qǐng)求。
本訴案件受理費(fèi)5425元，減半交納2712.50元，由本訴原告中國(guó)工商銀行股份有限公司恩施分行負(fù)擔(dān)，反訴案件受理費(fèi)1468元，減半交納734元，由反訴原告恩施市巴蔓子民俗美食文化娛樂有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)按照不服本判決部分的上訴請(qǐng)求數(shù)額交納案件受理費(fèi)，款郵匯恩施自治州中級(jí)人民法院立案庭，上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員　　何厚禮

書記員：杜煉