原告：中國(guó)工商銀行股份有限公司南漳支行（以下簡(jiǎn)稱南漳工行）。住所地：南漳縣城關(guān)鎮(zhèn)水鏡大道612號(hào)。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91420624615720469X。
負(fù)責(zé)人：劉言華，該行行長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：何劍清，中國(guó)工商銀行股份有限公司襄陽(yáng)分行職工。代理權(quán)限：一般授權(quán)代理。
委托訴訟代理人：王建農(nóng)，南漳工行職工。代理權(quán)限：一般授權(quán)代理。
被告：馮某某，個(gè)體私營(yíng)業(yè)主。
被告：吳昌某，個(gè)體私營(yíng)業(yè)主。
被告：湖北金漳茗都置業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱金漳茗都公司）。住所地：南漳縣城關(guān)鎮(zhèn)金漳大道308號(hào)。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：xxxx。
法定代表人：錢國(guó)太，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：王虹理，湖北春園律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。

原告中國(guó)工商銀行股份有限公司南漳支行與被告馮某某、吳昌某、湖北金漳茗都置業(yè)有限責(zé)任公司金融借款合同糾紛一案，本院于2016年8月12日受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2016年9月14日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告中國(guó)工商銀行股份有限公司南漳支行的委托訴訟代理人何劍清、王建農(nóng)，被告吳昌某、被告湖北金漳茗都置業(yè)有限公司的委托訴訟代理人王虹理到庭參加訴訟，被告馮某某經(jīng)傳票傳喚，無(wú)正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告中國(guó)工商銀行股份有限公司南漳支行向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、請(qǐng)求判令被告馮某某、吳昌某償還原告貸款本金4786767.76元，利息46663.77元，利息暫計(jì)算至2016年8月11日，此后利息按合同約定計(jì)算至全部貸款本息還清之日止；2、判令對(duì)被告馮某某、吳昌某在本案中所負(fù)債務(wù)，原告享有以被告馮某某、吳昌某抵押的位于南漳縣城關(guān)鎮(zhèn)金漳大道308號(hào)金漳茗都1號(hào)樓1層107-112號(hào)、2層207-212號(hào)、3層307-312號(hào)、4層404-407號(hào)房屋折價(jià)或者拍賣、變賣所得價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)；3、判令被告湖北金漳茗都置業(yè)有限責(zé)任公司對(duì)被告馮某某、吳昌某在本案中所負(fù)全部債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；4、判令對(duì)被告馮某某、吳昌某在本案中所負(fù)債務(wù)，原告享有以被告湖北金漳茗都置業(yè)有限責(zé)任公司交納的保證金2213600元優(yōu)先受償權(quán)；5、案件受理費(fèi)由被告共同負(fù)擔(dān)。事實(shí)及理由：2014年9月10日，原告南漳工行與被告馮某某、吳昌某、金漳茗都公司簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款／擔(dān)保合同》，合同約定，被告馮某某、吳昌某作為共同借款人向原告南漳工行借款550萬(wàn)元，用于購(gòu)買金漳茗都1號(hào)樓一層107-112號(hào)、2層207-212號(hào)、3層307-312號(hào)、4層404-407號(hào)商用房屋，貸款期限為10年，合同約定的抵押物為馮某某、吳昌某購(gòu)買的上述商用房屋，金漳公司對(duì)本合同項(xiàng)下全部貸款本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、補(bǔ)償金、貸款人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用和借款人所有其他應(yīng)付費(fèi)用承擔(dān)連帶保證責(zé)任和質(zhì)押擔(dān)保責(zé)任；合同同時(shí)約定，主債權(quán)同時(shí)存在物的擔(dān)保和保證的，貸款人有權(quán)要求借款人與保證人、物的擔(dān)保人同時(shí)履行擔(dān)保責(zé)任；借款人連續(xù)三個(gè)月未按時(shí)足額償還貸款本息的，貸款人有權(quán)宣布本合同項(xiàng)下的未償還的借款立即到期，要求借款人立即清償所欠貸款本息及其他費(fèi)用。合同簽訂后，原告南漳工行向被告馮某某、吳昌某發(fā)放了550萬(wàn)元貸款，合同約定的抵押物于2014年9月10日辦理了抵押登記?，F(xiàn)因被告馮某某、吳昌某未按合同約定履行還本付息義務(wù)，故訴至法院。
經(jīng)審理查明：2014年9月10日，原告南漳工行與被告馮某某、吳昌某、金漳茗都公司簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款／擔(dān)保合同》，合同約定，被告馮某某、吳昌某作為共同借款人向原告南漳工行借款550萬(wàn)元，用于購(gòu)買金漳茗都1號(hào)樓1層107-112號(hào)、2層207-212號(hào)、3層307-312號(hào)、4層404-407號(hào)商用房屋，貸款期限為10年，合同約定的抵押物為馮某某、吳昌某購(gòu)買的金漳茗都1號(hào)樓1層107-112號(hào)、2層207-212號(hào)、3層307-312號(hào)、4層404-407號(hào)商用房屋，建筑面積為1430.64平方米。2014年9月10日，原告南漳工行與被告馮某某、吳昌某在南漳縣住房保障和房屋管理局辦理商品房預(yù)售抵押預(yù)告登記。抵押擔(dān)保的范圍包括：本合同項(xiàng)下全部貸款本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、補(bǔ)償金、貸款人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用和借款人所有其他應(yīng)付費(fèi)用。
合同第四條貸款利率約定：貸款利率以貸款發(fā)放時(shí)適用的中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次貸款利率為基準(zhǔn)利率，上浮16%，據(jù)此確定的利率以借款憑證記載為準(zhǔn)。貸款發(fā)放后遇基準(zhǔn)利率調(diào)整的，貸款利率按以下方式處理，即貸款期限在一年以下的，執(zhí)行本合同利率，不分段計(jì)息；貸款期限在一年以上的，自每次基準(zhǔn)利率調(diào)整之日的次年1月1日開(kāi)始，按該次調(diào)整后的基準(zhǔn)利率及約定的浮動(dòng)比例確定并執(zhí)行新的利率。
合同第九條罰息約定：借款人未按合同約定日期（包括被宣布提前到期）償還貸款的，貸款人有權(quán)按罰息利率按日計(jì)收利息，罰息利率按在第四條約定的利率基礎(chǔ)上加收30%確定。2016年央行公布五年以上貸款基準(zhǔn)利率為年利率6.15%，上浮16%后為年利率7.134%，逾期后利息為年利率（7.134%×1.3）9.274%。
合同第十條保證擔(dān)保約定：被告金漳茗都公司對(duì)本合同項(xiàng)下全部貸款本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、補(bǔ)償金、貸款人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用和借款人所有其他應(yīng)付費(fèi)用承擔(dān)連帶保證責(zé)任；
合同十四條違約及違約責(zé)任約定：被告吳昌某、馮某某連續(xù)三個(gè)月或累計(jì)六次未按時(shí)足額償還貸款本息的，南漳工行有權(quán)宣布本合同和貸款人與借款人之間其他合同項(xiàng)下未償還的借款立即到期，要求借款人立即清償未償還款項(xiàng)及所產(chǎn)生的利息、罰息及其他費(fèi)用。
合同第十五條共同借款約定：涉及二人以上共同借款，任一借款人均應(yīng)履行本合同項(xiàng)下義務(wù)，對(duì)全部貸款承擔(dān)連帶清償責(zé)任，貸款人有權(quán)向任一借款人追索未償還的貸款本息和應(yīng)付未付的其他費(fèi)用。
合同第二十一條抵押物的處分約定：貸款到期（包括被宣布提前到期）被告吳昌某、馮某某未予清償，南漳工行可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押物，以所得價(jià)款優(yōu)先受償。
合同第二十六條保證方式：金漳茗都公司自愿向南漳工行提供連帶責(zé)任保證。若保證人與貸款人另行簽訂保證金質(zhì)押協(xié)議或保證人與貸款人簽訂的相關(guān)協(xié)議中包括保證金質(zhì)押條款的且本合同項(xiàng)下貸款屬于約定質(zhì)押擔(dān)保范圍的，無(wú)論保證人是否以保證人的名義在本合同中簽章，保證人還應(yīng)對(duì)貸款承擔(dān)保證金質(zhì)押擔(dān)保責(zé)任。
合同第三十條借款人及擔(dān)保人承諾約定：主債權(quán)同時(shí)存在物的擔(dān)保或第三人保證的，不論相關(guān)物的擔(dān)保是由借款人提供還是由第三人提供，貸款人有權(quán)自行選擇實(shí)現(xiàn)擔(dān)保的順序，即貸款人有權(quán)選擇先就任何物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，或先要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，或同時(shí)要求借款人與保證人、物的擔(dān)保人同時(shí)履行擔(dān)保責(zé)任，擔(dān)保人放棄針對(duì)貸款人選擇清償順序的抗辯權(quán)。
合同簽訂后，原告南漳工行向被告馮某某、吳昌某發(fā)放了550萬(wàn)元貸款，業(yè)務(wù)種類為：個(gè)人商用房貸款。保證金繳存金額為0，貸款發(fā)放日為2014年9月10日，貸款到期日為2024年9月10日。貸款年利率為7.598%，還款方式為按月等額本息。2016年7月25日，因被告吳昌某、馮某某已15次未按約定還貸，南漳工行宣布貸款提前到期。并于當(dāng)日向被告吳昌某、馮某某送達(dá)《宣布貸款提前到期通知書(shū)》。截止2016年8月11日，被告吳昌某、馮某某的貸款余額為4786767.76元，尚欠貸款利息為46663.77元。
2012年12月6日，原告南漳工行與被告金漳茗都簽訂《按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》，協(xié)議第一條約定：南漳工行對(duì)金漳茗都項(xiàng)目提供的個(gè)人住房按揭貸款單筆最高限額為人民幣50萬(wàn)元，期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年，貸款最高成數(shù)為7成；報(bào)經(jīng)南漳工行的上級(jí)行市分行審批；在辦齊有關(guān)貸款手續(xù)后開(kāi)始發(fā)放貸款，貸款用途只能用于購(gòu)買個(gè)人住房。協(xié)議第三條約定：金漳茗都公司同意為借款人（購(gòu)房人）在貸款發(fā)放后提供償還貸款本息的連帶責(zé)任保證擔(dān)保，在保證擔(dān)保期間，金漳茗都公司同意在南漳工行開(kāi)立的賬戶上保留相當(dāng)于所有借款人貸款余額8%的款項(xiàng)作為履行保證擔(dān)保義務(wù)的保證金。金漳茗都公司同意在保證擔(dān)保期間，未經(jīng)南漳工行同意，不得動(dòng)用上述保證金。如果借款人在金漳茗都公司提供連帶責(zé)任保證期間未按合同約定履行還款義務(wù)，金漳茗都公司保證在接到南漳工行書(shū)面索款通知后10日內(nèi)履行還款義務(wù)。如金漳茗都公司未主動(dòng)履行上述還款義務(wù)，即視為金漳茗都公司授權(quán)南漳工行從其開(kāi)立的賬戶中直接扣收。2014年12月10日，金漳茗都公司在南漳工行開(kāi)立保證金賬戶，截止目前該賬戶的當(dāng)前余額為2213611.48元。

本院認(rèn)為：原告南漳工行與被告馮某某、吳昌某、金漳茗都公司簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款／擔(dān)保合同》，均是各方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，屬于合法有效的合同，各方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。
原告南漳工行作為貸款人依照合同約定向被告馮某某、吳昌某發(fā)放個(gè)人商用房貸款550萬(wàn)元，被告馮某某、吳昌某未按照合同約定履行按月結(jié)息及按期還本的義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。根據(jù)合同第十四條的約定，南漳工行有權(quán)宣布本合同立即到期，要求借款人立即清償未償還款項(xiàng)及所產(chǎn)生的利息、罰息及其他費(fèi)用。被告馮某某、吳昌某為共同借款人，根據(jù)合同約定，應(yīng)承擔(dān)連帶還款義務(wù)。故原告請(qǐng)求被告吳昌某、馮某某共同償還4786767.76元，2016年8月11日前利息46663.77元，及2016年8月11日后按合同約定的計(jì)算的貸款利息符合法律規(guī)定，且有合同依據(jù)，本院予以支持。
合同約定抵押物為金漳茗都1號(hào)樓1層107-112號(hào)、2層207-212號(hào)、3層307-312號(hào)、4層404-407號(hào)商用房屋，并已辦理商品房預(yù)售抵押預(yù)告登記，抵押權(quán)依法成立并生效。由于被告馮某某、吳昌某逾期償還本息的違約行為，已滿足了行使抵押權(quán)優(yōu)先受償?shù)暮贤瑮l件。原告南漳工行請(qǐng)求對(duì)被告馮某某、吳昌某抵押的位于南漳縣城關(guān)鎮(zhèn)金漳大道308號(hào)金漳茗都1號(hào)樓1層107-112號(hào)、2層207-212號(hào)、3層307-312號(hào)、4層404-407號(hào)商用房屋折價(jià)或者拍賣、變賣所得價(jià)款優(yōu)先受償，優(yōu)先受償范圍包括主債權(quán)本金、利息、罰息、復(fù)利及訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等原告實(shí)現(xiàn)債權(quán)和抵押權(quán)的一切費(fèi)用。原告該請(qǐng)求符合合同約定和法律法規(guī)，本院予以支持。
被告金漳茗都公司作為連帶責(zé)任保證人，對(duì)被告馮某某、吳昌某所負(fù)全部債務(wù)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。被告金漳茗都公司辯稱“本案應(yīng)先對(duì)物的擔(dān)保進(jìn)行評(píng)估拍賣，不足部分由保證人承擔(dān)保證責(zé)任”不符合合同第三十條的約定，本院不予支持。被告金漳茗都公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人吳昌某、馮某某追償。
原告南漳工行請(qǐng)求對(duì)金漳茗都公司交納的保證金2213600優(yōu)先受償，南漳工行與金漳茗都公司簽訂的《按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》中約定的保證金適用的范圍為個(gè)人住房貸款，且最高放貸金額不超過(guò)五十萬(wàn)元借款人。本案中合同約定的貸款金額為550萬(wàn)元，貸款種類為商用房，在貸款憑證中也明確記載保證金為0，故本案中原告與被告金漳茗都公司之間沒(méi)有質(zhì)押擔(dān)保法律關(guān)系，南漳工行對(duì)2213600元的保證金不享有優(yōu)先受償權(quán)。故對(duì)原告的該項(xiàng)訴請(qǐng)不予支持。被告辯解理由成立，本院予以采信。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百七十三條、第一百七十六條、第一百八十七條、第一百九十五條，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第十八條、第二十一條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告馮某某、吳昌某在本判決生效后十日內(nèi)連帶償還原告中國(guó)工商銀行股份有限公司南漳支行借款本金4786767.76元、2016年8月11日前利息46663.77元，2016年8月12日起至實(shí)際付清之日止的利息（以本金4786767.76元為基數(shù)，按年利率9.274%計(jì)算）；
二、若被告馮某某、吳昌某不能履行上述給付義務(wù)，原告中國(guó)工商銀行股份有限公司南漳支行對(duì)被告馮某某、吳昌某抵押的位于南漳縣城關(guān)鎮(zhèn)金漳大道308號(hào)金漳茗都1號(hào)樓1層107-112號(hào)、2層207-212號(hào)、3層307-312號(hào)、4層404-407號(hào)商用房屋行使抵押權(quán)，即有權(quán)對(duì)抵押房產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押房產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償，優(yōu)先受償?shù)姆秶ń杩畋窘?、利息、罰息、復(fù)利、訴訟費(fèi)等實(shí)現(xiàn)債權(quán)和抵押權(quán)的一切費(fèi)用；
三、被告湖北金漳茗都置業(yè)有限責(zé)任公司對(duì)被告馮某某、吳昌某上述所負(fù)債務(wù)承擔(dān)連帶償還責(zé)任。被告湖北金漳茗都置業(yè)有限責(zé)任公司承擔(dān)清償責(zé)任后，有權(quán)向被告馮某某、吳昌某追償；
四、駁回原告中國(guó)工商銀行股份有限公司南漳支行的其他訴訟請(qǐng)求。
若未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)22734元（已減半收取），由被告馮某某、吳昌某、湖北金漳茗都置業(yè)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)當(dāng)在提交上訴狀時(shí)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)?？芍苯咏幌尻?yáng)市中級(jí)人民法院，其訴訟費(fèi)收費(fèi)賬戶：開(kāi)戶行為中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行襄陽(yáng)萬(wàn)山支行，賬號(hào)為17×××56，戶名為湖北省襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)的，按自動(dòng)撤訴處理。

審判員　　劉紅英

書(shū)記員：楊柳