原告中國冶金地質(zhì)總局中南局，住所地武漢市武昌區(qū)和平大道728號水岸國際1號樓23樓（工商注冊地湖北省武漢市青山區(qū)和平大道1250號）。
法定代表人許智迅，該局局長。
委托代理人李志剛，湖北揚子律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)代理）。
委托代理人徐海琴，湖北揚子律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)代理）。
被告徐某某，武漢市青山區(qū)鑫狄龍酒店業(yè)主。
委托代理人戴軍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，（特別授權(quán)代理）。
委托代理人謝貫虹，湖北本倡律師事務(wù)所律師（一般代理）。

原告中國冶金地質(zhì)總局中南局訴被告徐某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年3月24日立案受理后，依法組成由審判員劉均擔任審判長，人民陪審員劉齊、董麗霞參加的合議庭，于2014年8月19日公開開庭進行了審理。原告中國冶金地質(zhì)總局中南局的委托代理人李志剛，被告徐某某的委托代理人戴軍、謝貫虹到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：2008年5月8日，被告（乙方）與湖北金城飲食娛樂有限公司（甲方）簽訂《房屋及設(shè)備租賃合同》，合同約定：租賃范圍為武漢市青山區(qū)建設(shè)二路44號房屋，建筑面積約2600平方米；租期為伍年，租期到期后，乙方有優(yōu)先續(xù)租權(quán)，租期自2008年8月8日起至2012（3）年8月8日止；年租金叁拾萬元，租金支付方式為一年度一交，第一次租金支付的時間為本合同生效之日起五日內(nèi)，余下年份的租金支付時間為當年的8月8日至合同期滿；甲方應(yīng)保證出租的房屋能正常使用，甲方向乙方提供完好的發(fā)電機一臺和中央空調(diào)系統(tǒng)交與乙方無償使用，租賃期間設(shè)備的運行、維護、保養(yǎng)等費用由乙方自行承擔；乙方違反本合同約定未按時繳納租金，每延遲一日，按未付租金總額的萬分之四支付違約金，延期超過30天甲方有權(quán)解除合同；合同解除后，乙方應(yīng)立即向甲方移交房屋和設(shè)備，乙方可不在損壞房屋及基本裝修的情況下帶走自己的物品。合同簽訂后，被告進場進行了裝修。
2008年12月13日，被告向湖北金城飲食娛樂有限公司打報告，稱：“在裝修完后，發(fā)現(xiàn)中央空調(diào)及發(fā)電機組完全無法使用，以及面積嚴重不足，與合同不符，并且房屋多處漏水，對我方裝修及經(jīng)營設(shè)施嚴重損壞，造成巨大損失，請貴公司來現(xiàn)場協(xié)商解決”。2008年12月21日，湖北金城飲食娛樂有限公司的經(jīng)理王某在該份報告上寫明：“關(guān)于上述各項給你方造成的不便及損失在以后經(jīng)營中協(xié)商補償解決，在合同到期后可順延叁年。”
2009年8月19日，原、被告及湖北金城飲食娛樂有限公司三方協(xié)商后，將合同主體由湖北金城飲食娛樂有限公司變更為原告，但三方未對2008年12月13日的報告進行協(xié)商確認。此后，被告向原告交納租金至2011年8月7日，2011年8月8日至今的租金未交納。原告多次向被告催繳租金，但被告認為原告應(yīng)將中央空調(diào)、發(fā)電機及房屋漏水情況進行解決后，再支付租金。故原告訴至本院，請求判如所請。
另查明：2009年10月23日，王某向武漢市中級人民法院提出書面申請，請求終結(jié)湖北金城飲食娛樂有限公司的公司清算程序。法院經(jīng)審理認定：座落于青山區(qū)和平大道1072號吉林街建筑面積為1657.06平方米的房屋（權(quán)利人為中國冶金地質(zhì)總局中南局）作為出資交湖北金城飲食娛樂有限公司實際使用至今，但未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。2009年10月28日，武漢市中級人民法院作出（2009）武民商外清字第1號民事裁定書，裁定：終結(jié)湖北金城飲食娛樂有限公司清算程序；由秘魯共和國利馬市漢民酒店公司（王某）及中國冶金地質(zhì)總局中南局向原湖北金城飲食娛樂有限公司登記機關(guān)，辦理湖北金城飲食娛樂有限公司法人營業(yè)執(zhí)照的工商注銷手續(xù)。2003年3月13日，武漢市青山區(qū)房產(chǎn)管理局向原告頒發(fā)的房屋所有權(quán)證表明，租賃房屋位于青山區(qū)吉林街，第16幢1-2層建筑面積為1657.06平方米，設(shè)計用途為商業(yè)服務(wù)。2014年9月9日，本院組織原、被告雙方對訴爭房屋中原告搭蓋的面積進行了測量，經(jīng)測量：一樓搭蓋的面積為362.2平方米，二樓搭蓋的面積為78.69平方米，三樓搭蓋的面積為285.36平方米，共計726.25平方米。

本院認為，本案的爭議焦點為：原、被告之間的《房屋及設(shè)備租賃合同》是否能解除及被告是否騰退所承租房屋；被告是否向原告支付拖欠租金600，000元及違約金182，280元；被告是否向原告支付房屋占有使用費175，000元。
關(guān)于原、被告之間的《房屋及設(shè)備租賃合同》是否能解除及被告是否騰退所承租房屋的問題。第一，原、被告之間的合同約定建筑面積約2600平方米，而房產(chǎn)部門確定的面積為1657.06平方米，原告擅自搭蓋的面積為726.25平方米，擅自搭蓋的部分至今未經(jīng)主管部門批準建設(shè)，因此，合同中出租面積1657.06平方米的部分有效，其他部分無效；第二，合同約定租金為一年度一交，未按時繳納租金，延期超過30天原告有權(quán)解除合同，被告自2011年8月起未交納租金，已超過合同約定的30天，原告可以解除合同，但由于合同約定的期限為5年，合同于2013年8月8日已到期，此后，原、被告未續(xù)簽合同，原告也多次要求被告騰退，因此，原、被告之間的合同已于2013年8月8日解除；第三，雖然2008年12月21日，湖北金城飲食娛樂有限公司的經(jīng)理王某表示在合同到期后可順延叁年，但該報告在2009年合同主體變更時原告并未確認；第四，由于原、被告之間的合同履行期限已屆滿，被告理應(yīng)向原告返還租賃物，從租賃房屋中騰退。故原告要求解除原、被告之間的《房屋及設(shè)備租賃合同》及被告騰退所承租房屋的訴請，本院對被告騰退所承租房屋的訴請予以支持，其他訴請，不予支持；被告辯稱原、被告簽訂的合同有效未到期，應(yīng)繼續(xù)履行該合同的意見，本院不予支持。
關(guān)于被告是否向原告支付拖欠租金600，000元及違約金182，280元的問題。第一，合同約定的年租金為300，000元，被告從2011年8月8日至2013年8月的租金未交納，該期間的租金被告理應(yīng)交納；第二，被告稱原告租賃的房屋面積不足，應(yīng)按實際面積支付租金，由于原、被告之間的合同約定年租金是300，000元，面積約為2600平方米，而租賃房屋的實際面積為2383.31平方米（1657.06平方米＋726.25平方米），由于實際面積與合同約定面積存在較大差距，原告應(yīng)按實際面積向被告收取租金，因此，租金參照相應(yīng)的比例為每年274，997元，因此，被告應(yīng)向原告交納租金549，994元（2011年8月8日至2013年8月8日）；第三，由于原、被告雙方都違反合同的約定，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任，合同約定未按時繳納租金，每延遲一日，按未付租金總額的萬分之四支付違約金，因此，被告應(yīng)按未付租金總額的日萬分之二向原告支付違約金，2011年8月8日至2012年8月7日的違約金應(yīng)以274，997元為基數(shù)計算，2012年8月8日至2014年2月28日的違約金以549，994元為基數(shù)計算。故原告要求被告支付租金及違約金的訴請，本院對支付租金549，994元及部分違約金的訴請予以支持，其他訴請，不予支持。被告辯稱租金按實際租賃面積計算的意見，本院予以支持。
關(guān)于被告是否向原告支付房屋占有使用費175，000元的問題。第一，原、被告合同于2013年8月8日到期后，原告多次要求被告騰退并支付拖欠的租金，但被告遲遲未予騰退，現(xiàn)原告要求被告支付房屋占用費合理合法；第二，原、被告之間的合同約定年租金是300，000元，面積約為2600平方米，而租賃房屋的實際面積為2383.31平方米，因此，占用費參照相應(yīng)的比例為每年274，997元；第三，原告訴請計算占用費至2014年2月28日，因此，被告應(yīng)支付的占用費為152，776元（2013年8月9日至2014年2月28日）。故原告要求被告支付房屋占用費175，000元的訴請，本院對被告支付152，776元的部分予以支持，其他部分不予支持。被告辯稱占用費也應(yīng)按照實際面積計算的意見，本院予以支持。關(guān)于被告辯稱在合同履行過程中，原告提供的設(shè)備不能使用、房屋漏水，致使被告不能使用給被告造成了損失等意見，由于被告已另行提起訴訟主張該部分的損失，故本院在本案中不予處理。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第七十七條、第八十八條、第九十七條、第九十八條、第一百二十條、第二百一十二條、第二百二十六條、第二百三十五條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第五條第一款以及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告徐某某于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告中國冶金地質(zhì)總局中南局支付從2011年8月8日至2013年8月8日的租金549，994元及違約金（以274，997元為基數(shù)，從2011年8月8日至2012年8月7日按日萬分之二計算；以549，994元為基數(shù)，從2012年8月8日至2014年2月28日按日萬分之二計算）；
二、被告徐某某于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告中國冶金地質(zhì)總局中南局支付從2013年8月9日至2014年2月28日的房屋占用費152，776元；
三、被告徐某某于本判決生效之日起20日內(nèi)將武漢市青山區(qū)建設(shè)二路44號（青山區(qū)吉林街）房屋騰退給原告中國冶金地質(zhì)總局中南局；
四、駁回原告中國冶金地質(zhì)總局中南局的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費13，533元，由原告中國冶金地質(zhì)總局中南局負擔1，533元，被告徐某某負擔12，000元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時預(yù)交上訴案件受理費13，533元，款匯武漢市中級人民法院。收款單位全稱：武漢市財政局非稅收入?yún)R繳專戶市中院訴訟費分戶，賬號：07×××93；開戶行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處，行號：832886。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　劉　均 人民陪審員　劉　齊 人民陪審員　董麗霞

書記員：司思