原告：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司雞西梨樹支行，住所地黑龍江省雞西市梨樹區(qū)。
負責(zé)人：陸永華，該行行長。
委托訴訟代理人：韓方泳，男，該行客戶經(jīng)理。
被告：董某某，女，xxxx年xx月xx日出生，住雞西市雞冠區(qū)。
委托訴訟代理人：崔小雨，男，黑龍江雪原律師事務(wù)所律師。
被告：雞西市堅實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。
法定代表人：房靖，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：于戰(zhàn)波，女，該公司法律顧問。

原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司雞西梨樹支行（以下簡稱農(nóng)行梨樹支行）與被告董某某、雞西市堅實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱堅實公司）金融借款合同糾紛一案，本院于2017年10月10日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告農(nóng)行梨樹支行委托訴訟代理人韓方泳、被告董某某及委托訴訟代理人崔小雨、被告堅實公司委托訴訟代理人于戰(zhàn)波到庭參加訴訟。后農(nóng)行梨樹支行向本院提出訴訟保全申請，經(jīng)審查后，本院于2017年12月6日對董某某購買的、堅實公司承建的本案涉案房屋及車庫予以查封。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
農(nóng)行梨樹支行向本院提出訴訟請求：1.要求被告董某某立即償還所欠貸款本金265816.18元及利息（要求利息計算至該筆借款本息全部清償為止）；2.要求被告堅實公司承擔連帶擔保責(zé)任；3.被告負擔本案訴訟費用。事實和理由:2014年5月9日，董某某在堅實公司購買位于雞西市雞冠區(qū)幸福里小區(qū)的商品住宅房一戶和位于雞西市雞冠區(qū)幸福里小區(qū)的車庫一戶。董某某分別向我行申請一手住房按揭貸款150000.00元，期限20年，貸款年利率6.55%，還款方式為等額還款；申請一手車庫按揭貸款160000.00元，期限10年，貸款年利率6.55%，還款方式為等額還款。董某某用購買的住房和車庫提供抵押擔保并進行了預(yù)告登記,由堅實公司對其提供連帶擔保。貸款足額發(fā)放后，被告償還兩筆貸款本息至2017年1月19日，后董某某開始實際違約，不履行還款義務(wù)，故起訴至法院。
董某某辯稱，對于其辦理按揭貸款購買房屋的事實認可，但是由于堅實公司未能按期交房，我與堅實公司簽訂了《退房協(xié)議》解除了商品房住宅和車庫的購房合同。協(xié)議中約定銀行按揭貸款問題由堅實公司負責(zé)，與其本人無關(guān)。
堅實公司辯稱，對于董某某辦理按揭貸款購買房屋的事實認可，但是堅實公司的擔保責(zé)任應(yīng)在抵押物范圍內(nèi)承擔。對于逾期罰息和逾期復(fù)利部分，堅實公司認為已經(jīng)支付過利息，逾期罰息和逾期復(fù)利部分屬重復(fù)計算，不同意支付。
本院經(jīng)審理認定事實如下：2014年5月9日，董某某因在堅實公司購買位于雞西市雞冠區(qū)幸福里小區(qū)的商品住宅房一戶和位于雞西市雞冠區(qū)幸福里小區(qū)的車庫一戶，向農(nóng)行梨樹支行申請商品住宅房20年按揭貸款150000.00元，申請車庫10年按揭貸款160000.00元，貸款年利率均為6.55%，還款方式均為等額本息還款。董某某與農(nóng)行梨樹支行簽訂了《個人購房擔保借款合同》。合同中約定董某某用購買的住房和車庫提供抵押擔保并進行預(yù)告登記,由堅實公司提供連帶責(zé)任保證。保證范圍包括《個人購房擔保借款合同》項下“借款本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、損害賠償金、按《民事訴訟法》有關(guān)規(guī)定確定由借款人和保證人承擔的遲延履行債務(wù)利息和遲延履行金，以及訴訟（仲裁）費、律師費等貸款人實現(xiàn)債權(quán)的一切費用”。合同經(jīng)三方簽訂后，梨樹支行將貸款足額發(fā)放至堅實公司賬戶。2017年1月19日董某某開始實際違約，不履行還款義務(wù)，截至2017年10月23日，董某某拖欠農(nóng)行梨樹支行貸款本金265816.18元。
另查明，董某某與堅實公司簽訂房屋買賣合同后，堅實公司未能按期交房。2017年1月5日董某某與堅實公司簽訂了《退房協(xié)議》，解除了幸福里小區(qū)住宅和車庫的房屋買賣合同。退房協(xié)議中約定“銀行按揭貸款手續(xù)和房產(chǎn)商品房備案手續(xù)由堅實公司負責(zé)解除”?！锻朔繀f(xié)議》簽訂時，農(nóng)行梨樹支行不知情。
另查明，三方在《個人購房擔保借款合同》中約定，董某某用購買的住房和車庫為借款提供抵押擔保，并到雞西市商品房預(yù)售管理辦公室辦理了抵押預(yù)告登記。

本院認為，董某某、農(nóng)行梨樹支行、堅實公司三方簽訂的《個人購房擔保借款合同》是其真實意思表達，合法有效。合同19.1條明確約定，合同生效后，經(jīng)協(xié)商一致，可變更本合同約定，并另行簽訂變更協(xié)議。后董某某與堅實公司簽訂《退房協(xié)議》，未征得農(nóng)行梨樹支行同意，《退房協(xié)議》中約定董某某與堅實公司約定的銀行貸款問題由堅實公司負責(zé)，與董某某無關(guān)的條款對農(nóng)行梨樹支行不發(fā)生法律效力，《個人購房擔保借款合同》在未被依法解除前，董某某仍是合同的權(quán)利和義務(wù)承受人。董某某以其與堅實公司簽訂《退房協(xié)議》解除購房合同為由，請求不承擔還貸義務(wù)，本院不予支持。依據(jù)合同3.4條的約定，借款人出現(xiàn)違反合同的借款支付約定的情形，貸款人可提前收回已發(fā)放借款，在董某某實際違約后，農(nóng)行梨樹支行要求提前收回已發(fā)放借款，并加收罰息、復(fù)利，符合法律規(guī)定，本院予以支持。雖然堅實公司對擔保責(zé)任范圍及逾期罰息、復(fù)利的計算存在異議，但三方簽訂的《個人購房擔保借款合同》9.1.2條明確約定，堅實公司的保證范圍包括合同項下“借款本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、損害賠償金、按《民事訴訟法》有關(guān)規(guī)定確定由借款人和保證人承擔的遲延履行債務(wù)利息和遲延履行金，以及訴訟（仲裁）費、律師費等貸款人實現(xiàn)債權(quán)的一切費用”，保證方式為連帶責(zé)任保證，堅實公司應(yīng)按約定承擔連帶保證責(zé)任，故堅實公司的異議不成立，本院不予支持。農(nóng)行梨樹支行與董某某之間的抵押合同有效，雖設(shè)立了抵押預(yù)告登記，但在未辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記之前，農(nóng)行梨樹支行享有的是當?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對系爭房屋辦理抵押權(quán)登記的請求權(quán)，并非對系爭房屋享有現(xiàn)實抵押權(quán)，故農(nóng)行梨樹支行并未對抵押房屋享有現(xiàn)實抵押權(quán)。
綜上所述，農(nóng)行梨樹支行的訴訟請求符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第一百九十六條、第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條，《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條，《中華人民共和國擔保法》第七條、第十六條第二款、第二十一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決如下：

一、董某某于本判決生效之日立即償還中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司雞西梨樹支行截至2017年10月23日尚欠的貸款本金265816.18元及按合同約定計算至本判決生效之日時止的利息、逾期罰息和逾期復(fù)利（利息按合同約定貸款年利率6.55%計算；逾期罰息按合同約定的借款執(zhí)行利率基礎(chǔ)上上浮50%計算；逾期復(fù)利中，借款期限內(nèi)產(chǎn)生的應(yīng)付未付利息按合同約定借款執(zhí)行利率6.55%計算，借款逾期后產(chǎn)生的應(yīng)付未付利息按逾期借款利率9.825%計算）。自判決生效之日起至實際清償之日止，以借款本金265816.18元為基數(shù)，依據(jù)中國人民銀行同期同類貸款利率計算利息；
二、雞西市堅實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對上述第一判項債務(wù)承擔連帶清償責(zé)任。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費5287.00元，減半收取2643.50元，財產(chǎn)保全費2033.00元，由董某某、雞西市堅實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省雞西市中級人民法院。

審判員 劉占忠

書記員： 侯琳