中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司襄陽(yáng)分行
楊自瑞（湖北聯(lián)幫律師事務(wù)所）
襄陽(yáng)市樊城區(qū)長(zhǎng)鈴汽配中心
李文波（湖北元領(lǐng)律師事務(wù)所）

原告中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司襄陽(yáng)分行。
負(fù)責(zé)人李捷，該行行長(zhǎng)。
委托代理人楊自瑞，湖北聯(lián)幫律師事務(wù)所律師。
被告襄陽(yáng)市樊城區(qū)長(zhǎng)鈴汽配中心。
經(jīng)營(yíng)者畢祖寧，男，1975年9月10日出生，漢族，河南省新野縣人，住襄陽(yáng)市樊城區(qū)。
委托代理人李文波，湖北元領(lǐng)律師事務(wù)所律師。
原告中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司襄陽(yáng)分行（下稱農(nóng)行襄陽(yáng)分行）與被告襄陽(yáng)市樊城區(qū)長(zhǎng)鈴汽配中心（下稱長(zhǎng)鈴汽配）房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖?，由代理審判員孫娟獨(dú)任審判，于2015年10月13日公開開庭進(jìn)行了審理。
原告農(nóng)行襄陽(yáng)分行的委托代理人楊自瑞、被告長(zhǎng)鈴汽配的委托代理人李文波到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告農(nóng)行襄陽(yáng)分行訴稱，原告位于襄陽(yáng)市樊城區(qū)三元路農(nóng)行家屬院的房屋出租給了長(zhǎng)鈴汽配使用，2014年12月31日合同到期，被告仍占用使用拒不退回房屋，雙方產(chǎn)生糾紛，故原告提起訴訟，請(qǐng)求判令被告騰退房屋；從2015年1月1日起至騰退之日起按每月1200元的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付占用使用費(fèi)；賠償原告損失2400元；訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
被告長(zhǎng)鈴汽配辯稱，原告不具有訴訟主體和產(chǎn)權(quán)主體的資格；合同履行期屆滿后被告又繼續(xù)使用超過六個(gè)月，原告未提出異議，租賃關(guān)系應(yīng)延續(xù)上一合同5年期限；被告在受讓房屋時(shí)繳納了大額房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)，如不繼續(xù)租用，將對(duì)被告不公平；如原告繼續(xù)對(duì)外出租（售）時(shí)，被告應(yīng)享有優(yōu)先權(quán)。
綜上，要求駁回原告訴請(qǐng)，繼續(xù)履行合同。
本院認(rèn)為，農(nóng)行樊城支行作為甲方與作為乙方的王捍東所簽訂《房屋租賃合同》的行為，事后得到了房屋所有權(quán)人原告農(nóng)行襄陽(yáng)分行默認(rèn)，合同內(nèi)容也沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效的合同。
承租人王捍東將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人畢祖寧，出租方未提出異議，故原租賃合同與轉(zhuǎn)租行為均屬有效合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。
合同履行期屆滿后，被告應(yīng)合同約定和法律規(guī)定將房屋騰退給出租人，被告再繼續(xù)占用租賃物已無(wú)法律與事實(shí)依據(jù)。
被告繼續(xù)長(zhǎng)期占用租賃物的行為，已損害了房屋所有權(quán)人即本案原告對(duì)物的所有權(quán)及使用權(quán)，給原告造成損失，被告應(yīng)該賠償，故原告要求被告騰退租賃物及賠償使用費(fèi)的訴請(qǐng)符合法律規(guī)定，本院予以支持。
使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)參照合同租金的約定，自2015年1月1日至實(shí)際交房之日。
因合同具有相對(duì)性，原告并非《房屋租賃合同》的相對(duì)方，故要求被告按合同約定支付違約金2400元的請(qǐng)求本院不予支持。
被告辯稱原告不具有訴訟主體和產(chǎn)權(quán)主體的資格，本院認(rèn)為，原告作為中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行的分支機(jī)構(gòu)，依法設(shè)立，可作為民事訴訟的當(dāng)事人。
原告作為租賃物的實(shí)際所有權(quán)人，當(dāng)其物權(quán)受到侵權(quán)，當(dāng)然有權(quán)主張權(quán)利；被告辯稱合同屆滿繼續(xù)使用租賃物原告未提出異議，視為合同延續(xù)的理由與法相悖，本院不予采納；被告辯稱因交納了高額的轉(zhuǎn)讓費(fèi)要求續(xù)租，本院認(rèn)為，被告交納轉(zhuǎn)讓費(fèi)是其個(gè)人行為，造成損失與原告沒有關(guān)系；被告辯稱享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和租賃權(quán)，因原告現(xiàn)收回房屋自用，被告只有在原告出售房屋的情況下才享有優(yōu)先權(quán)購(gòu)買權(quán)，現(xiàn)被告沒有證據(jù)證明租賃物要出售，另外，法律沒有規(guī)定、合同也沒有約定承租人有優(yōu)先承租權(quán)。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第二百二十四條 ?、第二百三十五條 ?、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十四條 ?、第三十七條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十八條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告襄陽(yáng)市樊城區(qū)長(zhǎng)鈴汽配中心將其承租的位于襄陽(yáng)市樊城區(qū)三元路農(nóng)行門面1幢1層房屋三間，騰退給原告中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司襄陽(yáng)分行；
二、被告襄陽(yáng)市樊城區(qū)長(zhǎng)鈴汽配中心支付原告中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司襄陽(yáng)分行房屋占用費(fèi)（按照每月1000元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，自2015年1月1日起算至實(shí)際交付租賃物之日止）；
三、駁回原告中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司襄陽(yáng)分行的其他訴訟請(qǐng)求。
上列應(yīng)履行的義務(wù)，均應(yīng)于本判決生效之日起三十日內(nèi)履行，逾期履行，按《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定辦理。
案件受理費(fèi)200元，由被告襄陽(yáng)市樊城區(qū)長(zhǎng)鈴汽配中心負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院（上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，匯款至湖北省襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院，開戶行:農(nóng)行襄陽(yáng)萬(wàn)山支行，戶名:湖北省襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院，賬號(hào):17-451701040001338。
上訴人也可以將上訴案件受理費(fèi)直接交襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院。
上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理）。

本院認(rèn)為，農(nóng)行樊城支行作為甲方與作為乙方的王捍東所簽訂《房屋租賃合同》的行為，事后得到了房屋所有權(quán)人原告農(nóng)行襄陽(yáng)分行默認(rèn)，合同內(nèi)容也沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效的合同。
承租人王捍東將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人畢祖寧，出租方未提出異議，故原租賃合同與轉(zhuǎn)租行為均屬有效合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。
合同履行期屆滿后，被告應(yīng)合同約定和法律規(guī)定將房屋騰退給出租人，被告再繼續(xù)占用租賃物已無(wú)法律與事實(shí)依據(jù)。
被告繼續(xù)長(zhǎng)期占用租賃物的行為，已損害了房屋所有權(quán)人即本案原告對(duì)物的所有權(quán)及使用權(quán)，給原告造成損失，被告應(yīng)該賠償，故原告要求被告騰退租賃物及賠償使用費(fèi)的訴請(qǐng)符合法律規(guī)定，本院予以支持。
使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)參照合同租金的約定，自2015年1月1日至實(shí)際交房之日。
因合同具有相對(duì)性，原告并非《房屋租賃合同》的相對(duì)方，故要求被告按合同約定支付違約金2400元的請(qǐng)求本院不予支持。
被告辯稱原告不具有訴訟主體和產(chǎn)權(quán)主體的資格，本院認(rèn)為，原告作為中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行的分支機(jī)構(gòu)，依法設(shè)立，可作為民事訴訟的當(dāng)事人。
原告作為租賃物的實(shí)際所有權(quán)人，當(dāng)其物權(quán)受到侵權(quán)，當(dāng)然有權(quán)主張權(quán)利；被告辯稱合同屆滿繼續(xù)使用租賃物原告未提出異議，視為合同延續(xù)的理由與法相悖，本院不予采納；被告辯稱因交納了高額的轉(zhuǎn)讓費(fèi)要求續(xù)租，本院認(rèn)為，被告交納轉(zhuǎn)讓費(fèi)是其個(gè)人行為，造成損失與原告沒有關(guān)系；被告辯稱享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和租賃權(quán)，因原告現(xiàn)收回房屋自用，被告只有在原告出售房屋的情況下才享有優(yōu)先權(quán)購(gòu)買權(quán)，現(xiàn)被告沒有證據(jù)證明租賃物要出售，另外，法律沒有規(guī)定、合同也沒有約定承租人有優(yōu)先承租權(quán)。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第二百二十四條 ?、第二百三十五條 ?、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十四條 ?、第三十七條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十八條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告襄陽(yáng)市樊城區(qū)長(zhǎng)鈴汽配中心將其承租的位于襄陽(yáng)市樊城區(qū)三元路農(nóng)行門面1幢1層房屋三間，騰退給原告中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司襄陽(yáng)分行；
二、被告襄陽(yáng)市樊城區(qū)長(zhǎng)鈴汽配中心支付原告中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司襄陽(yáng)分行房屋占用費(fèi)（按照每月1000元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，自2015年1月1日起算至實(shí)際交付租賃物之日止）；
三、駁回原告中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司襄陽(yáng)分行的其他訴訟請(qǐng)求。
上列應(yīng)履行的義務(wù)，均應(yīng)于本判決生效之日起三十日內(nèi)履行，逾期履行，按《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定辦理。
案件受理費(fèi)200元，由被告襄陽(yáng)市樊城區(qū)長(zhǎng)鈴汽配中心負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：孫娟

書記員：楊永龍