原告：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司宜城市支行（以下簡稱農(nóng)業(yè)銀行宜城市支行），住所地：宜城市漢江路11號，統(tǒng)一社會信用代碼91420684879671664X。負(fù)責(zé)人覃明宏，農(nóng)業(yè)銀行宜城市支行行長。委托訴訟代理人：楊紅兵，農(nóng)業(yè)銀行宜城市支行員工，代理權(quán)限為特別授權(quán)代理。委托訴訟代理人：余衛(wèi)東，農(nóng)業(yè)銀行宜城市支行員工，代理權(quán)限為特別授權(quán)。被告：李開成，男，生于1963年11月18日，漢族，身份證住址宜城市，現(xiàn)住宜城市，被告：江本菊，女，生于1968年2月2日，漢族，身份證住址宜城市，被告：郴州強(qiáng)龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱郴州強(qiáng)龍公司)，住所地郴州市北湖區(qū)國慶北路44號，統(tǒng)一社會信用代碼91431000738985870C。法定代表人：李國祥，郴州強(qiáng)龍公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：李清兵，湖北長久律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為一般代理。委托訴訟代理人：駱修鋒，湖北長久律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為一般代理。

原告農(nóng)業(yè)銀行宜城市支行向本院提出訴訟請求：1、判令被告李開成、江本菊償還借款本金38577.31元，截止2017年4月9日利息2772.43元，實(shí)際利息按照合同約定以付款到帳日計(jì)算為準(zhǔn)；2、判令原告對被告李開成、江本菊所有位于宜城市板橋店鎮(zhèn)××大道××單元××房產(chǎn)在抵押的債權(quán)范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)；3、判令被告郴州強(qiáng)龍公司對上述一、二項(xiàng)訴請承擔(dān)連帶清償責(zé)任；4、本案的訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)及理由：2009年6月25日，原告與被告李開成、江本菊、郴州強(qiáng)龍公司簽訂了《個人購房擔(dān)保借款合同》，約定：原告向被告李開成發(fā)放借款8.4萬元用于購房，還款方式為按月等額本息還款，借款期限為120個月。借款執(zhí)行利率為浮動利率，在借款期間遇中國人民銀行貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整，執(zhí)行利率自中國人民銀行貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整后的次年1月1日起調(diào)整。被告李開成、江本菊以其所有位于宜城市板橋店鎮(zhèn)××大道××單元××房產(chǎn)為該筆借款提供抵押擔(dān)保，被告郴州強(qiáng)龍公司為該借款提供階段性連帶保證擔(dān)保。上述合同簽訂后，原告于2009年7月9日向被告李開成發(fā)放貸款8.4萬元，現(xiàn)因被告未按約償還本息，原告決定按照合同約定提前收回貸款，特提起訴訟。被告李開成在審理中口頭答辯稱：簽訂貸款合同時政府沒有參與，最后協(xié)商的時候宜城市板橋店鎮(zhèn)政府參與了調(diào)解，板橋店鎮(zhèn)政府調(diào)解時承諾半年內(nèi)辦理相關(guān)證件并由政府負(fù)責(zé)。這件事應(yīng)由宜城市板橋店鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)處理好。被告江本菊未提出書面答辯。被告郴州強(qiáng)龍公司在審理中口頭答辯稱：1、原告沒有請求解除擔(dān)保合同的情況下，要求償還全部本息無法律依據(jù)；2、原告實(shí)現(xiàn)抵押優(yōu)先受償權(quán)與我方公司無關(guān)，原告要求我方對第二項(xiàng)訴訟請求承擔(dān)連帶責(zé)任無法律依據(jù)；3、我方公司已為被告李開成、江本菊辦理了房產(chǎn)證，并將房產(chǎn)證辦理情況已向原告和被告李開成、江本菊進(jìn)行了告知，他們怠于到房管部門辦理抵押手續(xù)，原告已知曉房產(chǎn)證已辦理，在此情況下應(yīng)當(dāng)視為已辦理房產(chǎn)抵押手續(xù)。因此，被告的保證期限已屆滿，不應(yīng)再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，請求法庭駁回原告對我方的訴訟請求。原告農(nóng)業(yè)銀行宜城市支行針對其訴訟請求和主張，向本院舉證如下：1、被告李開成、江本菊簽名辦理的個人信貸業(yè)務(wù)申請表一份（原件經(jīng)質(zhì)證后已退回給原告）。2、農(nóng)業(yè)銀行宜城市支行與被告方于2009年6月25日簽訂的《個人購房擔(dān)保借款合同》一份（原件經(jīng)質(zhì)證后已退回給原告）。3、個人借款憑證第六聯(lián)（原件經(jīng)質(zhì)證后已退回給原告），擬證明原告農(nóng)業(yè)銀行宜城市支行于2009年7月9日將借款8.4萬元支付到被告郴州強(qiáng)龍公司的尾號為0361的銀行賬戶，完成合同約定的借款交付義務(wù)。4、編號為宜房預(yù)抵板橋字第00000868號的宜城市預(yù)購商品房抵押登記證明復(fù)印件，記載反映抵押權(quán)人為農(nóng)業(yè)銀行宜城市支行，抵押人為李開成。擬證明被告李開成將其購買的位于宜××板橋店鎮(zhèn)喜山大道錦繡嘉苑房號A-B-401號房屋辦理了預(yù)購商品房抵押登記。被告李開成向本院提供證據(jù)如下：5、反映甲方郴州強(qiáng)龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、乙方李開成、見證人崔某于2016年1月28日共同簽訂的《協(xié)議書》復(fù)印件1份。協(xié)議中反映各方為房貸及辦理房產(chǎn)證事務(wù)達(dá)成了協(xié)議內(nèi)容，并寫明內(nèi)容有“自簽訂本協(xié)議之日起陸個月內(nèi)，甲方將乙方的房產(chǎn)證辦好，如房產(chǎn)證、土地證不如期辦，雙方退乙方購房款，由政府負(fù)責(zé)”。6、收據(jù)復(fù)印件1份，內(nèi)容反映由有關(guān)人員于2016年1月28日收到銀行按揭款23000元與房產(chǎn)證件8××0元。被告江本菊、郴州強(qiáng)龍公司未提供證據(jù)。對原告農(nóng)業(yè)銀行宜城市支行所舉證據(jù)1-4，被告李開成、郴州強(qiáng)龍公司經(jīng)質(zhì)證無異議，被告江本菊未到庭視其放棄質(zhì)證權(quán)利，本院對證據(jù)1-4的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性予以采信。被告郴州強(qiáng)龍公司對證據(jù)5、6認(rèn)為系復(fù)印件，對真實(shí)性持有異議。原告對證據(jù)5、6認(rèn)為銀行沒有參與協(xié)議，證據(jù)5、6與原告沒有任何關(guān)系。經(jīng)審查，因證據(jù)5、6系復(fù)印件，且各方當(dāng)人均不認(rèn)可，故不具有證據(jù)的證明效力，再者證據(jù)4、5并無原告方參與，對原告不具有約定效力，與本案爭議的借款合同法律關(guān)系不具有關(guān)聯(lián)性，故本院對證據(jù)5、6不予采信。根據(jù)當(dāng)事人的舉證、質(zhì)證及本院認(rèn)證，結(jié)合當(dāng)事人對案件事實(shí)的陳述，本院確認(rèn)如下法律事實(shí)：被告郴州強(qiáng)龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在宜××板橋店鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)了錦繡嘉苑住宅區(qū)，被告李開成、江本菊向被告郴州強(qiáng)龍公司購買了錦繡嘉苑住宅區(qū)的A棟B單元401號房屋。在購買房屋過程中，為用于購房，由被告李開成于2009年6月5日向原告農(nóng)業(yè)銀行宜城市支行提出個人信貸業(yè)務(wù)申請，申請貸款8.4萬元，被告江本菊當(dāng)時與被告李開成系夫妻關(guān)系，被告江本菊在申請中簽名表示同意抵押。2009年6月25日，原告農(nóng)業(yè)銀行宜城市支行作為貸款人，被告李開成作為借款人，被告郴州強(qiáng)龍公司作為保證人，同時被告李開成、江本菊作為抵押人以所購房產(chǎn)為預(yù)抵押物，共同簽訂了《個人購房擔(dān)保借款合同》，之后辦理了預(yù)購商品房抵押登記證明?！秱€人購房擔(dān)保借款合同》中的約定有：借款人因房屋買賣合同與售房人之間發(fā)生的任何糾紛，均不影響借款人、保證人或抵押人履行其在本同項(xiàng)下的承諾、保證、義務(wù)和責(zé)任；借款8.4萬元；借款期限共120個月；借款利率采用浮動利率（自中國人民銀行人民幣貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整后的次年1月1日起，貸款人按調(diào)整后相應(yīng)期限檔次的基準(zhǔn)利率和本合同約定的借款利率浮動幅度確定新的借款執(zhí)行年利率，不另行通知借款人、保證人或抵押人，借款利率的方式確定：浮動利率，在中國人民銀行同期同檔次人民幣貸款基準(zhǔn)利率5.94%的基礎(chǔ)上下浮30%，執(zhí)行年利率4.158%）；借款人不可撤銷地授權(quán)貸款人將全部借款直接劃入售房人即郴州強(qiáng)龍公司的賬戶，借款人承諾：貸款將借款資金劃入上述賬戶（被告郴州強(qiáng)龍公司尾號為0361的銀行賬戶），即視同貸款人已依據(jù)約定向借款人發(fā)放借款，且借款人收妥借款資金，借款人了解并自愿承擔(dān)與借款資金劃入上述賬戶相關(guān)的所有風(fēng)險；借款人以每壹個月為一個還款周期，共120期，自借款發(fā)放后，每期末月的借款對應(yīng)日為還款日，沒有借款對應(yīng)日的，以該還款周期末月的最后一日為還款日，商定采用等額本息還款法；借款人應(yīng)于每期還款日前在開立的尾號為9785的結(jié)算賬戶內(nèi)存入足以償還當(dāng)期借款本息的款項(xiàng)，貸款人可直接從該賬戶中劃收借款本息；保證范圍包括本合同項(xiàng)下借款本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金……；郴州強(qiáng)龍公司作為階段性保證擔(dān)保保證人，自合同簽訂之日起為借款人的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，直至借款人取得房地產(chǎn)權(quán)利證書，并辦妥以貸款人為抵押權(quán)人的抵押登記手續(xù)之日止。《個人購房擔(dān)保借款合同》的通用條款與特別條款中關(guān)于違約責(zé)任的約定有：借款人未按合同約定期限歸還借款本金的，貸款人對逾期借款從逾期之日起在本合同約定的借款執(zhí)行利率基礎(chǔ)上上浮一定比例計(jì)收罰息，具體比例見特別條款，直至本息清償為止，逾期期間，如遇中國人民銀行同期人民幣貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)，自基準(zhǔn)利率調(diào)整之日起罰息利率相應(yīng)上調(diào)；對應(yīng)付未付利息，貸款人依據(jù)中國人民銀行規(guī)定計(jì)收復(fù)利，……借款期內(nèi)產(chǎn)生的應(yīng)付未付利息,在借款期內(nèi)按合同約定借款執(zhí)行利率計(jì)算復(fù)利,自借款到期之日起,按逾期借款利率計(jì)算復(fù)利;逾期借款的應(yīng)付未付利息,按逾期借款利率計(jì)算復(fù)利；借款人未足額償還借款本息超過90天的，貸款人有權(quán)停止發(fā)放借款、提前收回已發(fā)放借款，有權(quán)提前行使擔(dān)保權(quán)；對逾期借款從逾期之日起在本合同約定的借款執(zhí)行利率基礎(chǔ)上上浮百分之伍拾計(jì)收罰息。2009年7月9日，原告農(nóng)業(yè)銀行宜城市支行發(fā)放貸款8.4萬元至合同約定的被告郴州強(qiáng)龍公司的銀行賬戶，借款到期日確定為2019年7月8日，當(dāng)時的執(zhí)行利率為4.158%。此后按約定由原告通過被告李開成的銀行賬戶扣收償還款項(xiàng)，2014年12月29日被告李開成將2014年12月8日以往的各期應(yīng)還本金、利息、罰息、復(fù)利償還付清，此后被告李開成連續(xù)未還款，2016年2月13日，被告李開成再次償還往期應(yīng)還的部分款項(xiàng)，當(dāng)天由原告累計(jì)扣收結(jié)清自2014年12月9日以后的共六期的應(yīng)還本金、利息、罰息、復(fù)利，當(dāng)天對于自2014年12月9日之后的第七期（第72期的還款對應(yīng)周期，即自2015年6月9日至2015年7月9日期間）應(yīng)還款項(xiàng)扣收本金326.81元、利息139.57元、罰息27.45元。截止2016年2月13日，原告以此種方式共取得被告李開成償還款項(xiàng)62703.12元，其中償還貸款本金45422.79元、利息16748.14元、罰息435.13元、復(fù)利97.06元。自2016年2月13日以后被告李開成未再通過任何方式向原告償還貸款資金，被告李開成所約定的還款賬戶也無充裕資金可供原告扣款，截止2017年4月9日被告李開成共欠利息累計(jì)至2772.43元，為此原告向本院提起本案訴訟。
原告農(nóng)業(yè)銀行宜城市支行與被告李開成、江本菊、郴州強(qiáng)龍公司借款合同糾紛一案，本院于2017年5月31日立案后，依法適用簡易程序于2017年7月6日公開開庭進(jìn)行了審理。原告農(nóng)業(yè)銀行宜城市支行的委托訴訟代理人楊紅兵、余衛(wèi)東，被告李開成及被告郴州強(qiáng)龍公司的委托訴訟代理人李清兵到庭參加了訴訟。被告江本菊經(jīng)傳票傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，本院依法缺席進(jìn)行了審理。審理中，依原告申請，本院對被告李開成、郴州強(qiáng)龍公司的有關(guān)銀行賬戶采取了訴訟財(cái)產(chǎn)保全措施。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為：原告農(nóng)業(yè)銀行宜城市支行與被告李開成、江本菊、郴州強(qiáng)龍公司簽訂的《個人購房擔(dān)保借款合同》，系各方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，該合同合法有效。原告在合同簽訂后履行了出借義務(wù)，被告李開成應(yīng)依合同約定按期償還借款本息，自2016年2月14日起，被告李開成未足額償還借款本息已出現(xiàn)連續(xù)超過90天的情況，原告有權(quán)依合同約定要求提前償還貸款，故原告主張要求提前償還所欠借款本金及利息，符合合同約定及法律規(guī)定，本院依法予以支持，其所欠逾期罰息、復(fù)利應(yīng)依約定予以核定計(jì)算。原告農(nóng)業(yè)銀行宜城市支行、被告李開成對擬抵押的房屋在房管部門只辦理了預(yù)購商品房抵押登記證明，并未實(shí)際辦理抵押登記，雙方抵押合同的條款依法尚未生效，原告不享有抵押權(quán)人的資格，故對原告農(nóng)業(yè)銀行宜城市支行提出的要求對位于宜城市板橋店鎮(zhèn)××大道××單元××房產(chǎn)在抵押的債權(quán)范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)的訴訟主張以及要求被告郴州強(qiáng)龍公司在此請求基礎(chǔ)上承擔(dān)連帶清償責(zé)任的訴訟主張，本院依法不予支持。合同約定被告郴州強(qiáng)龍公司作為階段性保證擔(dān)保的保證人，其連帶保證責(zé)任期間約定為“至借款人取得房地產(chǎn)權(quán)利證書，并辦妥以貸款人為抵押權(quán)人的抵押登記手續(xù)”完成之日止，因未實(shí)際辦妥抵押登記手續(xù)，因此被告郴州強(qiáng)龍公司仍在連帶保證責(zé)任期間之內(nèi)，被告郴州強(qiáng)龍公司對被告李開成所貸款項(xiàng)的本金、利息、罰息、復(fù)利應(yīng)依法承擔(dān)連帶償還責(zé)任，對被告郴州強(qiáng)龍公司關(guān)于“雙方怠于辦理抵押登記，應(yīng)視為雙方已辦妥抵押”的答辯意見，本院不予采納。《個人購房擔(dān)保借款合同》中約定有“借款人因房屋買賣合同與售房人之間發(fā)生的任何糾紛，均不影響借款人、保證人或抵押人履行其在本同項(xiàng)下的承諾、保證、義務(wù)和責(zé)任”，被告李開成提出至今未辦理好房產(chǎn)證的事務(wù)，被告李開成作為拒不還款理由與《個人購房擔(dān)保借款合同》約定不符，故本院對被告李開成有關(guān)的答辯意見依法不予采納。貸款時期，被告李開成、江本菊系夫妻關(guān)系，所欠款項(xiàng)系夫妻共同債務(wù)，被告江本菊依法應(yīng)對所欠借款款項(xiàng)的本金、利息、罰息、復(fù)利承擔(dān)連帶清償責(zé)任。依照《中華人民共和國民法通則》第八十四條、第九十條、第一百零八條、《中華人民共和國合同法》第二百零六條、第二百零七條、《中華人民共和國擔(dān)保法》第十八條、第二十一條第一款、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（二）第二十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告李開成向原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司宜城市支行提前償還所欠借款本金38577.31元（截止2016年2月13日的未償還本金總數(shù)）及利息、罰息、復(fù)利（截止2017年4月9日的利息累計(jì)2772.43元，2017年4月9日之后的利息按合同約定確定的中國人民銀行同期同檔次人民幣貸款基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上下浮30%執(zhí)行年利率計(jì)算至借款償還付清之日止，自2014年6月9日以后拖欠的罰息、復(fù)利按合同的約定計(jì)算至借款償還付清之日止），被告江本菊、郴州強(qiáng)龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對上述借款本息、罰息、復(fù)利承擔(dān)連帶清償責(zé)任，限被告李開成、江本菊、郴州強(qiáng)龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告償還付清。二、駁回原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司宜城市支行其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)減半收取415元（已由原告交納），由被告李開成、江本菊、郴州強(qiáng)龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院提交上訴狀，并按當(dāng)事人人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級人民法院。

審判員　　羅俊輝

書記員：熊乾