上訴人（原審原告）：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司孝感孝南支行，住所地：湖北省孝感市槐蔭大道482號。負(fù)責(zé)人：余軍，該支行行長。委托訴訟代理人：湯木梓、曾妮娜，湖北熠耀律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：沈某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省孝感市孝南區(qū)。被上訴人（原審被告）：熊偉，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省孝感市孝南區(qū)。被上訴人（原審被告）：武漢華工景程科技發(fā)展有限公司，住所地：湖北省武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷世界城B地塊1幢1單元16層。法定代表人：方開平，該公司經(jīng)理。委托訴訟代理人：何仲林，該公司員工。

農(nóng)行孝南支行上訴請求：撤銷一審判決，改判支持上訴人的一審訴訟請求。本案上訴費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：1、沈某某、熊偉違約事實(shí)清楚、證據(jù)確實(shí)充分，一審法院認(rèn)定其未構(gòu)成違約明顯錯誤。沈某某、熊偉未按合同約定的時間、金額償還借款，明顯違約。上訴人扣劃保證金的行為并非對沈某某、熊偉遲延履行行為的默許或認(rèn)可，而是借款合同約定的上訴人的權(quán)利，不視為對違約行為的認(rèn)可。沈某某、熊偉銀行賬戶正常是指不存在被凍結(jié)、密碼鎖定或長時間未使用等異常情況，表明該銀行賬戶安全可正常使用，與沈某某、熊偉是否違約沒有關(guān)系，一審法院錯誤理解賬戶狀態(tài)的含義。2、一審法院認(rèn)定借款合同第12條12.4(2)款、第16條對沈某某、熊偉不發(fā)生法律效力無事實(shí)及法律依據(jù)。一方面，上訴人已對合同所有條款采取合理方式提請對方注意并作出了合理說明，另一方面，格式條款的無效必須存在合同法第四十條、第五十二條、第五十三條之情形。上述合同條款并未免除己方責(zé)任，也沒有加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利，不屬于合同法所規(guī)定的格式條款無效之情形。3、提前收回借款系上訴人依合同約定行使的合同權(quán)利，并非一審法院所認(rèn)定的解除合同。提前收回借款，上訴人行使的是合同繼續(xù)有效情形下合同約定的權(quán)利。依照合同法第二百零三條之規(guī)定也可知，停止發(fā)放借款、提前收回借款或者解除合同系不同的違約責(zé)任承擔(dān)方式。一審法院認(rèn)為上訴人提前收回借款即是解除合同，顯然混淆了二者的區(qū)別。本案中，上訴人要求提前收回借款系根據(jù)合同約定，在沈某某、熊偉反復(fù)違約，拖延或拒不履行按月償還借款義務(wù)時所行使的合同權(quán)利。根據(jù)借款合同第十二條12.4(2)款，上訴人有權(quán)選擇此種救濟(jì)手段，符合意思自治、契約自由的民法原則。一審法院判決認(rèn)為上訴人提前收回貸款有失公平，恰恰是不當(dāng)干預(yù)當(dāng)事人意思自治。沈某某、熊偉、華工景程公司共同答辯意見為，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，二審法院應(yīng)予維持。農(nóng)行孝南支行向一審法院起訴請求：1、依法判令沈某某、熊偉償還農(nóng)行孝南支行借款本金352780.92元、利息4357.07元（算至2018年1月12日）及2018年1月12日起至本息清償之日止的利息（含復(fù)利及罰息）；2、依法判令沈某某、熊偉承擔(dān)農(nóng)行孝南支行為實(shí)現(xiàn)債權(quán)所花費(fèi)的費(fèi)用20000元；3、依法判令華工景程公司對上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；4、依法確認(rèn)農(nóng)行孝南支行對沈某某、熊偉預(yù)抵押財產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)；5、依法判令沈某某、熊偉、華工景程公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用及一切相關(guān)費(fèi)用。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2014年6月18日，沈某某、熊偉作為借款人和保證人華工景程公司與貸款人農(nóng)行孝南支行簽訂《個人購房擔(dān)保借款合同》，約定：農(nóng)行孝南支行向沈某某、熊偉提供借款總額為39.1萬元的住房按揭貸款，用于購買位于董永路灣流匯小區(qū)××樓××單元××室的房屋；借款期限為240個月，自2014年6月19日至2034年6月18日；借款利率為6.55%，逾期執(zhí)行利率為9.825%，對逾期未付利息計收復(fù)利，借款人未按約定按期足額償還借款的，農(nóng)行孝南支行有權(quán)提前收回借款，提前行使擔(dān)保權(quán)；借款還款方式為按月分期等額本息還款。保證人的保證范圍包括合同項下借款本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、損害賠償金以及訴訟（仲裁）費(fèi)、律師費(fèi)等貸款人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的所有費(fèi)用；保證方式為階段性保證+抵押，即抵押為以沈某某、熊偉所購買的房屋為抵押物并辦理抵押登記；階段性保證為自貸款發(fā)放之日起至借款人取得房地產(chǎn)權(quán)利證書，并辦妥以貸款人為抵押權(quán)人的抵押登記手續(xù)完成之日止，此期間保證人為借款人的借款承擔(dān)連帶保證責(zé)任。另，在此合同簽訂之前，華工景程公司亦與農(nóng)行孝南支行簽訂《一手住房貸款業(yè)務(wù)銀企合作協(xié)議》，自愿為包括沈某某在內(nèi)的購房借款人的住房按揭貸款提供階段性擔(dān)保。2014年6月20日，沈某某、熊偉以其購買的位于董永路灣流匯小區(qū)××樓××單元××室的房屋為其貸款提供抵押擔(dān)保，并辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記。合同簽訂后，依約農(nóng)行孝南支行向沈某某發(fā)放借款39.1萬元。合同履行期間，沈某某、熊偉多次未按時償付本息，農(nóng)行孝南支行遂從華工景程公司在農(nóng)行孝南支行的保證金賬戶中自行扣劃相應(yīng)資金用以償還沈某某逾期的款項及相應(yīng)的罰息和復(fù)利。之后，農(nóng)行孝南支行認(rèn)為沈某某、熊偉未嚴(yán)格按上述借款合同約定償還分期貸款本息，要求提前收回借款，以致成訴。另查明，截至2018年4月26日，沈某某、熊偉已償還借款本金46266.96元、利息77677.84元、罰息264.57元，復(fù)利397.32元，沈某某賬戶狀態(tài)為正常，未逾期。一審法院認(rèn)為，本案系借款合同糾紛。農(nóng)行孝南支行與沈某某、熊偉、華工景程公司簽訂的《個人購房擔(dān)保借款合同》、《一手住房貸款業(yè)務(wù)銀企合作協(xié)議》均是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，沒有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦未侵犯國家、集體、第三人的合法權(quán)益，雙方的借款、擔(dān)保關(guān)系成立并合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按約定全面履行合同義務(wù)。合同簽訂后，農(nóng)行孝南支行依約向沈某某發(fā)放貸款39.1萬元。關(guān)于農(nóng)行孝南支行要求沈某某、熊偉提前償還貸款的訴請。本案中，農(nóng)行孝南支行陳述沈某某、熊偉存在違約行為未按合同約定按月償還借款本息，但農(nóng)行孝南支行提交的沈某某還款明細(xì)顯示，沈某某自貸款發(fā)放之日起至農(nóng)行孝南支行起訴時，均按月正常償還借款本息，在此期間其本人雖有逾期償還的行為，但農(nóng)行孝南支行未及時向沈某某催告償還當(dāng)期借款本息，而是按月自行從擔(dān)保人華工景程公司保證金賬戶中扣劃相應(yīng)資金用以支付逾期的款項及相應(yīng)的罰息和復(fù)利。保證人代沈某某、熊偉償還債務(wù)的行為視同沈某某償還債務(wù)，農(nóng)行孝南支行的債權(quán)并未受到損失，由此可知，農(nóng)行孝南支行的上述扣款行為實(shí)際是對沈某某瑕疵履行行為的默許，且截止到開庭之日，沈某某并未下欠當(dāng)期的借款本息，其賬戶狀態(tài)顯示正常，因此，沈某某、熊偉并未構(gòu)成違約。同時，農(nóng)行孝南支行上述訴請所依據(jù)的雙方簽訂的購房擔(dān)保合同通用條款第十二條12.4（2）款、第十六條系農(nóng)行孝南支行提供的格式合同中的格式條款，依據(jù)法律規(guī)定，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)采取合理方式提請對方注意并作出合理說明，庭審中，農(nóng)行孝南支行并未舉證證實(shí)其已向沈某某就該特別條款作出特別說明，故該條款對沈某某、熊偉不發(fā)生法律效力，農(nóng)行孝南支行在其提供的格式合同中約定了多項承擔(dān)違約責(zé)任的方式，在沈某某僅僅是瑕疵履行的情況下，農(nóng)行孝南支行即采取解除合同、提前收回貸款的最為嚴(yán)厲的懲罰措施，不利社會穩(wěn)定，顯失公平，不利于維護(hù)合同的相對穩(wěn)定性及社會金融秩序的穩(wěn)定。因此，農(nóng)行孝南支行要求沈某某、熊偉提前償還貸款的訴請沒有法律和事實(shí)依據(jù)，依法不予支持，同理，對農(nóng)行孝南支行要求華工景程公司就提前收回貸款承擔(dān)連帶責(zé)任及要求對沈某某、熊偉提供的抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)的訴請，亦不予支持。判決：駁回農(nóng)行孝南支行訴訟請求。本案受理費(fèi)6957元，由農(nóng)行孝南支行負(fù)擔(dān)。本院二審期間，農(nóng)行孝南支行圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人二審爭議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：1、農(nóng)行孝南支行關(guān)于沈某某、熊偉存在違約行為的事實(shí)主張是否成立的問題。經(jīng)審理查明，沈某某、熊偉與農(nóng)行孝南支行簽訂的《個人購房擔(dān)保借款合同》第三十一條約定，本合同的還款方式為等額本息還款法，還款周期為1個月，還款日為每期末月的借款發(fā)放日對應(yīng)日。并約定了借款人的還款賬戶賬號/卡號。農(nóng)行孝南支行《貸款發(fā)放通知單》上載明：借款日期2014年6月19日，還款日為每月19日。因此，沈某某、熊偉依據(jù)合同約定，應(yīng)當(dāng)從2014年6月19日開始，每月19日為還款期日，超過該期日即為逾期。根據(jù)農(nóng)行孝南支行一審提交的《沈某某貸款還款明細(xì)》記載，沈某某有多期還款超過期日，并有罰息、復(fù)利的記載。農(nóng)行孝南支行二審提交了沈某某、熊偉賬戶《個人逾期貸款管理系統(tǒng)》的催收記錄，從2018年8月17日起，有自動語音的催收記錄。因此，沈某某、熊偉未按照合同約定的還款期日按期償還貸款本息的事實(shí)存在，存在違約行為。依據(jù)農(nóng)行孝南支行與華工景程公司簽訂的《一手住房貸款業(yè)務(wù)銀企合作協(xié)議》第6.1條約定，華工景程公司為案涉貸款提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保；第6.5條約定，華工景程公司繳納保證金，存入保證金專戶；6.6條約定，依合同約定華工景程公司需要承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任時，農(nóng)行孝南支行有權(quán)直接從保證金專戶劃扣相關(guān)款項。因此，在沈某某、熊偉存在逾期還款的違約行為時，農(nóng)行孝南支行既可以向沈某某、熊偉催收，也有權(quán)直接從華工景程公司的保證金賬戶劃扣資金。且農(nóng)行孝南支行只有在沈某某、熊偉違約、華工景程公司需要承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的情況下才能劃扣保證金資金，該行為并不能改變沈某某、熊偉存在違約行為的事實(shí)。因此，一審法院認(rèn)定沈某某、熊偉本人存在逾期還款的行為，但以農(nóng)行孝南支行未及時向沈某某、熊偉催告，而是自行從華工景程公司保證金賬戶劃扣資金以支付逾期款項及相應(yīng)的罰息和復(fù)利，認(rèn)定農(nóng)行孝南支行對沈某某、熊偉瑕疵履行行為的默許，上述事實(shí)認(rèn)定無視三方當(dāng)事人的合同約定內(nèi)容，將農(nóng)行孝南支行行使合同約定權(quán)利的行為認(rèn)定為對沈某某、熊偉違約行為的默許，以此認(rèn)定沈某某、熊偉未構(gòu)成違約，屬于認(rèn)定事實(shí)錯誤。2、依據(jù)沈某某、熊偉與農(nóng)行孝南支行簽訂的《個人購房擔(dān)保借款合同》第12.4條約定，發(fā)生所列情形之一的，貸款人有權(quán)提前收回已發(fā)放借款，有權(quán)提前行使擔(dān)保權(quán)或采取其他資產(chǎn)保全措施等。農(nóng)行孝南支行并未向沈某某、熊偉發(fā)出解除合同的通知，一審訴訟請求中亦無解除合同的請求。
上訴人中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司孝感孝南支行（以下簡稱農(nóng)行孝南支行）因與被上訴人沈某某、熊偉、武漢華工景程科技發(fā)展有限公司（以下簡稱華工景程公司）借款合同糾紛一案，不服湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2018）鄂0902民初1272號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年9月12日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，沈某某、熊偉未按照合同約定按期、足額償還借款的事實(shí)清楚，存在違約行為。依據(jù)沈某某、熊偉與農(nóng)行孝南支行簽訂的《個人購房擔(dān)保借款合同》第12.4條約定，借款人未按約定按期足額償還借款的，貸款人有權(quán)提前收回已發(fā)放借款，有權(quán)提前行使擔(dān)保權(quán)。依據(jù)農(nóng)行孝南支行依據(jù)與華工景程公司簽訂的《一手住房貸款業(yè)務(wù)銀企合作協(xié)議》6.6條規(guī)定，在合同約定華工景程公司需要承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任時，農(nóng)行孝南支行有權(quán)直接從保證金專戶劃扣相關(guān)款項。上述合同條款均以黑體加粗突出顯示，合同簽字頁有借款人、擔(dān)保人“已經(jīng)知悉并理解上述條款”的聲明，沈某某、熊偉在上述聲明下方簽名。案涉《個人購房擔(dān)保借款合同》為格式合同，符合《中華人民共和國合同法》第三十九條的規(guī)定，且不存在第四十條所規(guī)定的無效情形，合法有效。因此，農(nóng)行孝南支行請求判令沈某某、熊偉償還借款本金及利息、華工景程公司對上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的訴訟請求有事實(shí)及合同依據(jù)，且不違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)予以支持。關(guān)于本案預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記的性質(zhì)及法律效力。中華人民共和國建設(shè)部《房屋登記辦法》第六十七條第（二）項規(guī)定，以預(yù)購商品房設(shè)定抵押的，當(dāng)事人可以申請預(yù)告登記。對于預(yù)告登記的法律性質(zhì)及效力，《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！薄斗课莸怯涋k法》第六十八條規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。”物權(quán)法及登記辦法對于不動產(chǎn)登記制度中的預(yù)告登記的規(guī)定，其法律效果為保全一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的債權(quán)請求權(quán)的實(shí)現(xiàn)。其效力主要表現(xiàn)為：其一，違背預(yù)告登記的處分行為不發(fā)生物權(quán)效力；其二，在預(yù)告登記義務(wù)人破產(chǎn)或被強(qiáng)制執(zhí)行時，預(yù)告登記具有物權(quán)效力；其三，預(yù)告登記保全的債權(quán)因履行而轉(zhuǎn)化為物權(quán)時，物權(quán)的順位依據(jù)預(yù)告登記時間予以確定。抵押權(quán)預(yù)告登記所登記的并非現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是將來發(fā)生所有權(quán)、抵押權(quán)變動的請求權(quán)，該請求權(quán)具有排他效力。因此，農(nóng)行孝南支行作為案涉商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人，在未辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記之前，其享有的是抵押登記條件成就或約定期限屆滿辦理抵押權(quán)登記的請求權(quán)，以及對案涉商品房將來發(fā)生的抵押權(quán)變動、處分享有排他效力的請求權(quán)，而非享有現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)。農(nóng)行孝南支行在享有現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)之前，請求確認(rèn)對預(yù)抵押商品房享有優(yōu)先受償權(quán)無法律依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于農(nóng)行孝南支行請求判令沈某某、熊偉承擔(dān)其為實(shí)現(xiàn)債權(quán)所支出的費(fèi)用20000元，但并未提交證據(jù)予以證實(shí)，本院不予支持。綜上所述，農(nóng)行孝南支行的部分上訴請求成立，予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第一百九十八條、第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2018）鄂0902民初1272號民事判決；二、沈某某、熊偉于本判決生效之日起十日內(nèi)償還中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司孝感孝南支行借款本金352780.92元、利息4357.07元（計算至2018年1月12日），以及該借款本金352780.92元從2018年1月13日起至清償之日止的利息（按照雙方簽訂的《個人購房擔(dān)保借款合同》約定的方法以及中國人民銀行同期同檔次人民幣貸款基準(zhǔn)利率為標(biāo)準(zhǔn)計算利息、罰息）；三、武漢華工景程科技發(fā)展有限公司對沈某某、熊偉的上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；四、駁回中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司孝感孝南支行的其他訴訟請求。一審、二審案件受理費(fèi)各6957元，由沈某某、熊偉負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長　毛　峰
審判員　鮑　龍
審判員　戴　捷

書記員：劉依爽