上訴人（原審原告）：
中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司孝感孝南支行，住所地：湖北省孝感市槐蔭大道482號。
負責(zé)人：余軍，該支行行長。
委托訴訟代理人：湯木梓、曾妮娜，
湖北熠耀律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：張清波，男，****年**月**日出生，漢族，住湖北省孝感市孝南區(qū)。
被上訴人（原審被告）：
武漢華工景程科技發(fā)展有限公司，住所地：湖北省武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷世界城B地塊1幢1單元16層。
法定代表人：方開平，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：何仲林，該公司員工。
上訴人
中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司孝感孝南支行（以下簡稱農(nóng)行孝南支行）因與被上訴人張清波、

武漢華工景程科技發(fā)展有限公司（以下簡稱華工景程公司）借款合同糾紛一案，不服湖北省
孝感市孝南區(qū)人民法院（2018）鄂0902民初1269號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年9月12日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院二審期間，農(nóng)行孝南支行圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人二審爭議的事實，本院認定如下：1、農(nóng)行孝南支行關(guān)于張清波存在違約行為的事實主張是否成立的問題。經(jīng)審理查明，張清波與農(nóng)行孝南支行簽訂的《個人購房擔(dān)保借款合同》第三十一條約定，本合同的還款方式為等額本息還款法，還款周期為1個月，還款日為每期末月的借款發(fā)放日對應(yīng)日。并約定了借款人的還款賬戶賬號/卡號。農(nóng)行孝南支行《貸款發(fā)放通知單》上載明：借款日期2014年1月2日，還款日為每月2日。因此，張清波依據(jù)合同約定，應(yīng)當(dāng)從2014年2月2日開始，每月2日為還款期日，超過該期日即為逾期。根據(jù)農(nóng)行孝南支行一審提交的《張清波20.8萬元貸款還款明細》記載，張清波有多期還款超過期日，并有罰息、復(fù)利的記載。農(nóng)行孝南支行二審提交了張清波賬戶《個人逾期貸款管理系統(tǒng)》的催收記錄，從2018年6月7日起，有自動語音的催收記錄。因此，張清波未按照合同約定的還款期日按期償還貸款本息的事實存在，存在違約行為。依據(jù)農(nóng)行孝南支行與華工景程公司簽訂的《一手住房貸款業(yè)務(wù)銀企合作協(xié)議》第6.1條約定，華工景程公司為案涉貸款提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保；第6.5條約定，華工景程公司繳納保證金，存入保證金專戶；6.6條約定，依合同約定華工景程公司需要承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任時，農(nóng)行孝南支行有權(quán)直接從保證金專戶劃扣相關(guān)款項。因此，在張清波存在逾期還款的違約行為時，農(nóng)行孝南支行既可以向張清波催收，也有權(quán)直接從華工景程公司的保證金賬戶劃扣資金。且農(nóng)行孝南支行只有在張清波違約、華工景程公司需要承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的情況下才能劃扣保證金資金，該行為并不能改變張清波存在違約行為的事實。因此，一審法院認定張清波本人存在逾期還款的行為，但以農(nóng)行孝南支行未及時向張清波催告，而是自行從華工景程公司保證金賬戶劃扣資金以支付逾期款項及相應(yīng)的罰息和復(fù)利，認定農(nóng)行孝南支行對張清波瑕疵履行行為的默許，上述事實認定無視三方當(dāng)事人的合同約定內(nèi)容，將農(nóng)行孝南支行行使合同約定權(quán)利的行為認定為對張清波違約行為的默許，以此認定張清波未構(gòu)成違約，屬于認定事實錯誤。2、依據(jù)張清波與農(nóng)行孝南支行簽訂的《個人購房擔(dān)保借款合同》第12.4條約定，發(fā)生所列情形之一的，貸款人有權(quán)提前收回已發(fā)放借款，有權(quán)提前行使擔(dān)保權(quán)或采取其他資產(chǎn)保全措施等。農(nóng)行孝南支行并未向張清波發(fā)出解除合同的通知，一審訴訟請求中亦無解除合同的請求。

本院認為，張清波未按照合同約定按期、足額償還借款的事實清楚，存在違約行為。依據(jù)張清波與農(nóng)行孝南支行簽訂的《個人購房擔(dān)保借款合同》第12.4條約定，借款人未按約定按期足額償還借款的，貸款人有權(quán)提前收回已發(fā)放借款，有權(quán)提前行使擔(dān)保權(quán)。依據(jù)農(nóng)行孝南支行依據(jù)與華工景程公司簽訂的《一手住房貸款業(yè)務(wù)銀企合作協(xié)議》6.6條規(guī)定，在合同約定華工景程公司需要承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任時，農(nóng)行孝南支行有權(quán)直接從保證金專戶劃扣相關(guān)款項。上述合同條款均以黑體加粗突出顯示，合同簽字頁有借款人、擔(dān)保人“已經(jīng)知悉并理解上述條款”的聲明，張清波在上述聲明下方簽名。案涉《個人購房擔(dān)保借款合同》為格式合同，符合《中華人民共和國合同法》第三十九條的規(guī)定，且不存在第四十條所規(guī)定的無效情形，合法有效。因此，農(nóng)行孝南支行請求判令張清波償還借款本金及利息、華工景程公司對債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的訴訟請求有事實及合同依據(jù)，且不違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)予以支持。
關(guān)于本案預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記的性質(zhì)及法律效力。中華人民共和國建設(shè)部《房屋登記辦法》第六十七條第（二）項規(guī)定，以預(yù)購商品房設(shè)定抵押的，當(dāng)事人可以申請預(yù)告登記。對于預(yù)告登記的法律性質(zhì)及效力，《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！薄斗课莸怯涋k法》第六十八條規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。”物權(quán)法及登記辦法對于不動產(chǎn)登記制度中的預(yù)告登記的規(guī)定，其法律效果為保全一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的債權(quán)請求權(quán)的實現(xiàn)。其效力主要表現(xiàn)為：其一，違背預(yù)告登記的處分行為不發(fā)生物權(quán)效力；其二，在預(yù)告登記義務(wù)人破產(chǎn)或被強制執(zhí)行時，預(yù)告登記具有物權(quán)效力；其三，預(yù)告登記保全的債權(quán)因履行而轉(zhuǎn)化為物權(quán)時，物權(quán)的順位依據(jù)預(yù)告登記時間予以確定。抵押權(quán)預(yù)告登記所登記的并非現(xiàn)實的抵押權(quán)，而是將來發(fā)生所有權(quán)、抵押權(quán)變動的請求權(quán)，該請求權(quán)具有排他效力。因此，農(nóng)行孝南支行作為案涉商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人，在未辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記之前，其享有的是抵押登記條件成就或約定期限屆滿辦理抵押權(quán)登記的請求權(quán)，以及對案涉商品房將來發(fā)生的抵押權(quán)變動、處分享有排他效力的請求權(quán)，而非享有現(xiàn)實的抵押權(quán)。農(nóng)行孝南支行在享有現(xiàn)實的抵押權(quán)之前，請求確認對預(yù)抵押商品房享有優(yōu)先受償權(quán)無法律依據(jù)，本院不予支持。
農(nóng)行孝南支行請求判令張清波承擔(dān)其為實現(xiàn)債權(quán)所支出的費用1.5萬元，但并未提交證據(jù)予以證實，本院不予支持。
綜上所述，農(nóng)行孝南支行的部分上訴請求成立，予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第一百九十八條、第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項規(guī)定，判決如下：

審判長 毛峰
審判員 鮑龍
審判員 戴捷

書記員： 陳青