原告（申請執(zhí)行人）中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司友誼縣支行。住所地黑龍江省雙鴨山市友誼縣。
法定代表人劉善虎，職務(wù)行長。
委托代理人王海濤，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司友誼縣支行營業(yè)室主任，住友誼縣。
委托代理人邢玉，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司友誼縣支行信貸管理部職員，住友誼縣。
被告（第三人）孫某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住友誼縣。
被告（被執(zhí)行人）袁某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住友誼縣。
被告（被執(zhí)行人）黑龍江省神鴨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省雙鴨山市四方臺區(qū)。
法定代表人岳文起，職務(wù)總經(jīng)理。

原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司友誼縣支行訴被告袁某某、黑龍江省神鴨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱神鴨公司）、孫某某申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2017年1月18日立案受理后，依法適用普通程序，于2017年8月28日公開開庭進(jìn)行了審理，原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司委托代理人王海濤、邢玉，被告孫某某到庭參加了訴訟，被告袁某某、神鴨公司經(jīng)本院依法傳喚，無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告向本院提出訴訟請求：準(zhǔn)許執(zhí)行雙鴨山市中級人民法院作出的（2015）雙商終字第59號民事判決書，友誼縣溫馨家園4號樓3單元401室房屋優(yōu)先受償。事實與理由：友誼縣人民法院裁定中止農(nóng)行對抵押登記在袁某某名下房產(chǎn)的執(zhí)行，認(rèn)為孫某某執(zhí)行異議成立不符合法律規(guī)定，根本不能成立。本案爭議的核心法律問題案外人孫某某是否對爭議房產(chǎn)享有實體權(quán)利的問題。只有異議人對執(zhí)行標(biāo)的確實享有實體權(quán)利的，才能依法排除執(zhí)行。1、《物權(quán)法》第二十條明確規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不能發(fā)生物權(quán)效力。根據(jù)上述法律規(guī)定，友誼縣支行已經(jīng)在案外人買房前辦理了抵押預(yù)告登記，案外人即便與神鴨公司簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議，在未經(jīng)權(quán)利人袁某某和友誼縣支行同意的情況下，該協(xié)議也不能發(fā)生物權(quán)效力。因此案外人根本不享有排除執(zhí)行的實體權(quán)利，因此執(zhí)行異議根本不能成立。2、法院在審查執(zhí)行異議時忽略了本案已辦理抵押預(yù)告登記，案外人在預(yù)告登記后簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議的事實。直接認(rèn)定異議成立過于片面。案外人不能辦理房屋權(quán)屬登記雖然是因為開發(fā)商欠缺手續(xù)，但是由于申請執(zhí)行人的抵押預(yù)告登記仍然有效，因此即便開發(fā)商具備了辦理產(chǎn)權(quán)登記的條件，也是由申請人先辦理抵押登記。而不是給案外人辦理房屋所有權(quán)手續(xù)。3、抵押預(yù)告登記是一種公示行為，該行為既然在案外人買賣房屋前已經(jīng)存在，那么案外人就不能主張自己善意不知情?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條均規(guī)定的應(yīng)支持的異議情形中，均是以“簽訂合法有效的書面買賣合同”為前提的。本案中案外人簽訂的買賣協(xié)議本身就不符合法律規(guī)定，更何況在有書面買賣合同在先的情況下，其占有房產(chǎn)也是不合法的。因此法院支持其異議是錯誤的。
被告袁某某經(jīng)本院依法傳喚無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，也未向本院提出答辯意見。
被告神鴨公司經(jīng)本院依法傳喚無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，也未向本院提出答辯意見。
被告孫某某辯稱：不同意原告的意見。我當(dāng)時買房子的時候問張少忠這個房子有問題嗎？他說沒啥問題，說這是開發(fā)商自己留的房子。我是在售樓處交的錢，是正常買賣，說是可以正常辦理房證。
原告為證明自己的主張向本院提供如下證據(jù)：
證據(jù)一、營業(yè)執(zhí)照，法定代表人身份證明各一份，證明原告的訴訟主體資格；證據(jù)二、（2014）友民商初字第60號民事判決書一份，（2015）雙商終字第59號民事判決書一份，證明法院的判決書均認(rèn)定貸款的事實及袁某某有還款的義務(wù)，如果袁某某不還款，我行有優(yōu)先受償權(quán)，不足部分神鴨公司承擔(dān)連帶責(zé)任；證據(jù)三、（2016）黑0522執(zhí)異7號執(zhí)行裁定書一份，證明法院認(rèn)定案外人孫某某對涉案房屋享有實體權(quán)利，其權(quán)利能夠排除執(zhí)行，故案外人孫某某的異議理由成立，法院裁定中止友誼縣溫馨家園4號樓3單元401室房屋的執(zhí)行。
被告袁某某未向本院提交任何證據(jù)。
被告神鴨公司未向本院提交任何證據(jù)。
被告孫某某為證明自己的主張向本院提供如下證據(jù)：
證據(jù)一、跟神鴨公司簽訂的商品房買賣合同一份，證明我在售樓處買的房子；證據(jù)二、購房收據(jù)一張，證明2012年8月25日一次性交齊房款142240.00元，是在售樓處交給袁秀梅；證據(jù)三、交變壓器款票據(jù)一張，交了3320.00元變壓器錢，不然不給電。證明我已經(jīng)實際入?。蛔C據(jù)四、2014年-2016年取暖費票據(jù)三張，證明我交取暖費，已經(jīng)實際入住。

本院認(rèn)為，原告中國農(nóng)業(yè)股份有限公司友誼縣支行與被告袁某某簽訂的《個人購房擔(dān)保借款合同》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效合同。被告神鴨公司在《個人購房擔(dān)保借款合同》的保證人欄內(nèi)簽字蓋章，原告與被告神鴨公司的保證合同成立、有效。此事實已被友誼縣人民法院和雙鴨山市中級人民法院兩級法院經(jīng)過審理確認(rèn)。而被告孫某某是在袁某某和中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司友誼縣支行簽訂借款合同并在房產(chǎn)部門辦理了預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記后購買的位于友誼縣友誼鎮(zhèn)溫馨家園小區(qū)4號樓3單元401室的房屋。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條第二款之規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。因此原告請求撤銷友誼縣人民法院作出的（2016）黑0522執(zhí)異7號執(zhí)行裁定書，本院予以支持。被告袁某某、神鴨公司經(jīng)本院合法傳喚后未到庭參加訴訟，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，予以缺席判決。
綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條第二款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十一條、第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

準(zhǔn)許執(zhí)行雙鴨山市中級人民法院作出的（2015）雙商終字第59號民事判決書，對友誼縣溫馨家園4號樓3單元401室房屋優(yōu)先受償。
案件受理費300.00元由被告袁某某、神鴨公司、孫某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于雙鴨山市中級人民法院。
本院（2016）黑0522執(zhí)異7號執(zhí)行裁定書于本判決生效時自動失效。

審　判　長　　張文峰 審　判　員　　黃金玲 人民陪審員　　楊　姜

書記員：王慧銘 附相關(guān)法條: 一、《中華人民共和國物權(quán)法》 第一百九十一條第二款抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。 二、《中華人民共和國民事訴訟法》 第一百四十四條被告經(jīng)傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭的，或者未經(jīng)法庭許可中途退庭的，可以缺席判決。 第二百二十七條執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對該標(biāo)的的執(zhí)行;理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理;與原判決、裁定無關(guān)的，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟 三、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》 第三百一十三條對申請執(zhí)行人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理： （一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決準(zhǔn)許執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的； （二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請求。