原告：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司云某某支行。住所地：湖北省云某某城關(guān)鎮(zhèn)建設(shè)路*號(hào)。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：xxxx。
負(fù)責(zé)人：張華年，系該行行長(zhǎng)。
委托代理人：楊進(jìn)軍，湖北律之心律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)，即代為起訴立案、收集提交證據(jù)；權(quán)利的承認(rèn)、變更、放棄、進(jìn)行和解；代收、代簽法律文書。
被告：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省云某某人，務(wù)工，住云某某。
被告：程陸華，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省云某某人，務(wù)工，住云某某。
被告：湖北萬嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：孝感市孝南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)長(zhǎng)興三路。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91420902793277770K。
法定代表人：盛全松，系該公司董事長(zhǎng)。

原告中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司云某某支行（以下簡(jiǎn)稱農(nóng)行云某某支行）與被告徐某某、被告程陸華、被告湖北萬嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱萬嘉公司）金融借款合同糾紛一案，由孝感市中級(jí)人民法院裁定發(fā)回本院重審，本院于2018年7月30日立案受理后，公開開庭進(jìn)行了審理，原告農(nóng)行云某某支行的委托訴訟代理人楊進(jìn)軍到庭參加訴訟，被告徐某某、被告程陸華、被告萬嘉公司經(jīng)本院傳票傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)己審理終結(jié)。
原告農(nóng)行云某某支行向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令解除原告農(nóng)行云某某支行與被告徐某某、被告程陸華、被告湖北萬嘉公司簽訂的《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》；2、判令被告徐某某立即償還原告農(nóng)行云某某支行借款本金277051.16元以及該本金按借款合同約定計(jì)算的自2016年11月9日至借款還清之日的利息、罰息及復(fù)息；3、被告徐某某賠償原告農(nóng)行云某某支行律師代理費(fèi)損失14000元；4、判令原告農(nóng)行云某某支行為實(shí)現(xiàn)以上第2、3項(xiàng)債權(quán)，有權(quán)對(duì)被告徐某某、被告程陸華所購(gòu)位于云夢(mèng)××××路南（開心公寓）1幢A單元11層1105室的房屋進(jìn)行拍賣、變賣，并以所得價(jià)款優(yōu)先受償；5、被告程陸華、被告萬嘉公司對(duì)以上第2、3項(xiàng)債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；6、由被告徐某某、被告程陸華、被告萬嘉公司負(fù)擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
事實(shí)與理由：2014年2月18日，原告農(nóng)行云某某支行與三被告共同簽訂一份《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》。合同約定，被告徐某某向原告農(nóng)行云某某支行借款300000元，用于購(gòu)買位于云夢(mèng)××××路南（開心公寓）1幢A單元11層1105室的房屋，借款期限240個(gè)月。借款執(zhí)行利率以借款發(fā)放日中國(guó)人民銀行同期同檔次人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)確定，借款人未按雙方約定期限歸還借款本金的，貸款人對(duì)逾期借款從逾期之日起在本合同約定的借款執(zhí)行年利率的基礎(chǔ)上浮50%收取計(jì)收罰息，直至本息清償之日止；對(duì)應(yīng)付而未付利息，貸款人依據(jù)中國(guó)人民銀行規(guī)定計(jì)收復(fù)利；還款方式采用等額本息還款法，借款人以每一個(gè)月為一個(gè)還款周期；保證人為該借款提供階段性保證擔(dān)保，自借款發(fā)放之日起，至借款人取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，并辦妥以貸款人為抵押權(quán)人的抵押手續(xù)完成之日止，為借款人的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，保證范圍為本合同項(xiàng)下的借款本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、訴訟費(fèi)以及律師代理費(fèi)等貸款人為實(shí)現(xiàn)債權(quán)的一切費(fèi)用，保證期間為借款到期日起兩年；抵押人自愿以購(gòu)買的上述房產(chǎn)作為本合同項(xiàng)下債務(wù)的抵押物。抵押擔(dān)保范圍包括本合同項(xiàng)下的本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、以及訴訟費(fèi)、律師代理費(fèi)、處置費(fèi)、過戶費(fèi)等貸款人為實(shí)現(xiàn)債權(quán)的一切費(fèi)用；借款人未按約定按期足額償還借款，貸款人有權(quán)提前收回己發(fā)放借款，有權(quán)提前行使擔(dān)保權(quán)。
2014年3月3日，原、被告雙方就上述房屋辦理了商品房預(yù)售抵押預(yù)告登記（證號(hào)：云房預(yù)城關(guān)字第1403017），原告農(nóng)行云某某支行為預(yù)告登記權(quán)利人。上述手續(xù)辦理后，原告農(nóng)行云某某支行于2014年3月5日向被告徐某某發(fā)放了貸款300000元。此后，被告徐某某未按合同約定履行還本付息義務(wù)，為此，原告農(nóng)行云某某支行聘請(qǐng)律師作為委托訴訟代理人參加訴訟支付律師代理費(fèi)14000元。
綜上，原、被告之間簽訂的《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》合法有效，原告農(nóng)行云某某支行己按合同約定向被告徐某某發(fā)放了貸款，但被告徐某某卻未按約履行還款義務(wù)，其行為是嚴(yán)重的違約行為。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定，被告程陸華、被告萬嘉公司應(yīng)在其約定的保證責(zé)任范圍內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任。自2015年12月份起，被告徐某某拖欠貸款本金及利息未還，未按己簽訂的還款計(jì)劃履行還款義務(wù)，根據(jù)《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》第十二條12.4款的約定，原告農(nóng)行云某某支行有權(quán)提前收回己發(fā)放的借款，有權(quán)提前行使擔(dān)保權(quán)。故而提起訴訟，請(qǐng)求人民法院依法判處。
被告徐某某、被告程陸華、被告萬嘉公司均未提交書面答辯，也未提交相關(guān)證據(jù)。
被告徐某某在原一審中辯稱，第一，被告徐某某與被告萬嘉公司簽訂《商品房買賣合同》、與原告農(nóng)行云某某支行簽訂《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》屬實(shí)，但所購(gòu)房屋后又被被告萬嘉公司出賣給了他人，房屋現(xiàn)已由他人裝修或進(jìn)駐。被告萬嘉公司未向被告徐某某交付房屋，被告徐某某與被告萬嘉公司簽訂的房屋買賣合同因不能實(shí)現(xiàn)合同目的或合同無法繼續(xù)履行，被告徐某某要求解除與被告萬嘉公司簽訂的商品房買賣合同，并要求被告萬嘉公司退還房款并承擔(dān)相應(yīng)損失，同時(shí)要求其支付不超過已付房款一倍的賠償款，故被告徐某某不應(yīng)承擔(dān)償還本案借款并賠償損失的民事責(zé)任，原告農(nóng)行云某某支行主張的律師代理費(fèi)因約定金額及承擔(dān)方式不明，應(yīng)視為未約定，請(qǐng)求人民法院依法予以駁回。第二，因原告農(nóng)行云某某支行主張的優(yōu)先受償權(quán)與涉案房屋的進(jìn)駐方存有重大利害關(guān)系，請(qǐng)求人民法院追加進(jìn)駐方為本案共同被告。第三，如貴院堅(jiān)持審理本案，為節(jié)約訴訟資源，懇請(qǐng)人民法院組織相關(guān)方進(jìn)行調(diào)解。
被告萬嘉公司在原一審中辯稱，因“開心公寓”工程建設(shè)引發(fā)的各類糾紛現(xiàn)均由政府專班進(jìn)行處理。在涉案法律關(guān)系中，被告萬嘉公司的委托代理人丁足清系掛靠被告萬嘉公司并偽造公司公章簽訂合同，公司不清楚事情是怎么發(fā)生的，其簽訂合同的行為系個(gè)人行為，被告萬嘉公司不是本案的適格被告。本案貸款人向原告農(nóng)行云某某支行提供了抵押擔(dān)保，原告農(nóng)行云某某支行享有法定的優(yōu)先受償權(quán)，原告農(nóng)行云某某支行無證據(jù)證明物權(quán)擔(dān)保不能實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，其要求解除合同的訴請(qǐng)不應(yīng)得到支持，同時(shí)，原告農(nóng)行云某某支行未通知各方解除合同，其解除行為不能成立。
本案庭審中原告農(nóng)行云某某支行未提交新證據(jù)，仍為原一審提交證據(jù)。因三被告均未到庭，本院對(duì)原告農(nóng)行云某某支行原一審提交的證據(jù)進(jìn)行審查后予以確認(rèn)并在案佐證。
根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審理確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2014年2月18日，原告農(nóng)行云某某支行與三被告共同簽訂一份《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》。合同約定，被告徐某某向原告農(nóng)行云某某支行借款300000元，用于購(gòu)買位于云夢(mèng)××××路南（開心公寓）1幢A單元11層1105室的房屋，借款期限240個(gè)月。借款執(zhí)行利率以借款發(fā)放日中國(guó)人民銀行同期同檔次人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)確定，借款人未按雙方約定期限歸還借款本金的，貸款人對(duì)逾期借款從逾期之日起在本合同約定的借款執(zhí)行年利率的基礎(chǔ)上浮50%收取計(jì)收罰息，直至本息清償之日止；對(duì)應(yīng)付而未付利息，貸款人依據(jù)中國(guó)人民銀行規(guī)定計(jì)收復(fù)利；還款方式采用等額本息還款法，借款人以每一個(gè)月為一個(gè)還款周期；保證人為該借款提供階段性保證擔(dān)保，自借款發(fā)放之日起，至借款人取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，并辦妥以貸款人為抵押權(quán)人的抵押手續(xù)完成之日止，為借款人的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，保證范圍為本合同項(xiàng)下的借款本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、訴訟費(fèi)以及律師代理費(fèi)等貸款人為實(shí)現(xiàn)債權(quán)的一切費(fèi)用，保證期間為借款到期日起兩年；抵押人自愿以購(gòu)買的上述房產(chǎn)作為本合同項(xiàng)下債務(wù)的抵押物。抵押擔(dān)保范圍包括本合同項(xiàng)下的本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、以及訴訟費(fèi)、律師代理費(fèi)、處置費(fèi)、過戶費(fèi)等貸款人為實(shí)現(xiàn)債權(quán)的一切費(fèi)用；借款人未按約定按期足額償還借款，貸款人有權(quán)提前收回己發(fā)放借款，有權(quán)提前行使擔(dān)保權(quán)。
2014年3月3日，原、被告雙方就上述房屋辦理了商品房預(yù)售抵押預(yù)告登記（證號(hào)：云房預(yù)城關(guān)字第1403017），原告農(nóng)行云某某支行為預(yù)告登記權(quán)利人。上述手續(xù)辦理后，原告農(nóng)行云某某支行于2014年3月5日向被告徐某某發(fā)放了貸款300000元。此后，被告徐某某未按合同約定履行還本付息義務(wù)，為此，原告農(nóng)行云某某支行聘請(qǐng)律師作為委托訴訟代理人參加訴訟支付律師代理費(fèi)14000元。

本院認(rèn)為，原告農(nóng)行云某某支行與被告徐某某、被告程陸華、被告萬嘉公司之間簽訂《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》系各方當(dāng)事人真實(shí)意思表示且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法、有效，并對(duì)合同各方產(chǎn)生法律效力。
原告農(nóng)行云某某支行依照合同約定將借款匯至被告徐某某指定的被告萬嘉公司賬戶后，其己履行了出借義務(wù)，被告徐某某未按合同約定還款，且己符合原告農(nóng)行云某某支行解除合同的條件，故原告農(nóng)行云某某支行有權(quán)依約解除與被告徐某某之間的借款合同，要求被告徐某某提前還款，其解除合同的權(quán)利可以通過本案訴訟得以實(shí)現(xiàn)。合同解除后，被告徐某某依約應(yīng)向原告農(nóng)行云某某支行支付下欠借款本金，并向原告農(nóng)行云某某支行支付利息及罰息。經(jīng)本院核算，截止2016年11月9日，被告徐某某下欠原告農(nóng)行云某某支行借款本金277051.16元，被告徐某某應(yīng)向原告農(nóng)行云某某支行償還該借款本金及該本金按借款合同約定計(jì)算的自2016年11月9日至借款還清之日的利息、罰息及復(fù)息。被告程陸華作為借款保證人，應(yīng)對(duì)被告徐某某的上述義務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。同時(shí)，依照合同約定，被告徐某某、程陸華還應(yīng)共同承擔(dān)原告農(nóng)行云某某支行律師代理費(fèi)損失14000元。
被告徐某某與被告萬嘉公司之間簽訂的商品房買賣合同屬另一法律關(guān)系，該法律關(guān)系中的相關(guān)責(zé)任可由被告徐某某另案主張。
如上，被告徐某某與被告萬嘉公司之間簽訂的是商品房預(yù)售合同，因此，在與原告農(nóng)行云某某支行簽訂借款合同時(shí)，被告徐某某尚未取得所購(gòu)房屋的所有權(quán)證，雙方在合同第三十七條中約定：“階段性保證人自借款發(fā)放之日起，以借款人取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，并辦妥以貸款人為抵押權(quán)人的抵押登記手續(xù)之日止，為借款人的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任”。雙方依約辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記后，在長(zhǎng)達(dá)近四年的時(shí)間仍未辦理正式房屋抵押登記。本院認(rèn)為，抵押權(quán)預(yù)告登記的目的只是為保障將來可能設(shè)立的抵押權(quán)順位，即在債權(quán)依然存在的情況下，在將來能夠進(jìn)行抵押權(quán)登記之日起的合理期限內(nèi)，設(shè)立抵押權(quán)時(shí)，該抵押權(quán)順位在先。但預(yù)告登記并非物權(quán)登記。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。第一百八十七條規(guī)定，以房屋抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。抵押預(yù)告登記的權(quán)利人在沒有辦理抵押登記前，對(duì)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)不享有抵押權(quán)登記產(chǎn)生的法律后果，即不享有抵押權(quán)，對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)依法進(jìn)行拍賣、變賣時(shí)，不享有優(yōu)先受償權(quán)。原告農(nóng)行云某某支行至今未辦理抵押設(shè)立登記，對(duì)借款約定的抵押物尚未取得抵押權(quán)，其主張對(duì)涉案房屋享有優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。
保證是指保證人與債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，保證人按照約定履行債務(wù)或承擔(dān)責(zé)任的行為。被告程陸華在保證合同上保證人簽章處簽字，被告萬嘉公司在保證合同保證人簽字處加蓋了公司公章，均系合同保證人，在被告徐某某不履行義務(wù)時(shí)，依合同約定和法律規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)保證責(zé)任。故本院認(rèn)為被告程陸華、被告萬嘉公司應(yīng)對(duì)被告徐某某的上述合同義務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
基于以上本院對(duì)原告農(nóng)行云某某支行優(yōu)先受償權(quán)的否定，本院認(rèn)為本案中不需追加涉案房屋的進(jìn)駐方為本案第三人參加訴訟，對(duì)被告徐某某的相關(guān)主張依法不予采納。
綜上，經(jīng)合議庭合議，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條、第九十七條、第九十八條、第一百零七條、第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條、第一百八十七條，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第十八條、第三十一條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司云某某支行與被告徐某某、被告程陸華、被告湖北萬嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》；
二、被告徐某某于本判決生效之日起十五日內(nèi)向原告中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司云某某支行償還借款本金277051.16元以及該本金按借款合同約定計(jì)算的自2016年11月9日至借款還清之日的利息、罰息及復(fù)息；
三、被告徐某某于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付原告中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司云某某支行律師代理費(fèi)損失14000元；
四、被告程陸華、被告湖北萬嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)以上第二、三項(xiàng)義務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；
五、駁回原告中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司云某某支行的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)5455元，由被告徐某某、被告程陸華、被告湖北萬嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同負(fù)擔(dān)。限本判決生效后七日內(nèi)交納。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省孝感市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 李建雄
人民陪審員 鄧清明
人民陪審員 蔡志華

書記員： 丁慧娟