原告：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司云某某支行。住所地：湖北省云某某城關鎮(zhèn)建設路*號。統(tǒng)一社會信用代碼：xxxx。
負責人：張華年，系該行行長。
委托代理人：楊進軍，湖北律之心律師事務所律師。代理權限為特別授權，即代為起訴立案、收集提交證據(jù)；權利的承認、變更、放棄、進行和解；代收、代簽法律文書。
被告：丁某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省孝感市人，務工，住孝感市孝南區(qū)。
被告：丁某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省孝感市人，務工，住孝感市孝南區(qū)。
以上兩被告共同委托訴訟代理人：徐文娟，湖北書院律師事務所律師。代理權限為特別授權，即代為承認、放棄、變更訴訟請求，參與調(diào)解、和解，提起反訴、上訴，代收法律文書等。
被告：湖北萬嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：孝感市孝南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)長興三路。統(tǒng)一社會信用代碼：91420902793277770K。
法定代表人：盛全松，系該公司董事長。

原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司云某某支行（以下簡稱農(nóng)行云某某支行）與被告丁某、被告丁某某、被告湖北萬嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱萬嘉公司）金融借款合同糾紛一案，由孝感市中級人民法院裁定發(fā)回重審，本院于2018年7月30日立案受理后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理，原告農(nóng)行云某某支行的委托訴訟代理人楊進軍，被告丁某、被告丁某某的共同委托訴訟代理人徐文娟到庭參加訴訟，被告萬嘉公司經(jīng)本院合法傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)己審理終結。
原告農(nóng)行云某某支行向本院提出訴訟請求：1.判令解除原告農(nóng)行云某某支行與被告丁某、被告萬嘉公司簽訂的《個人購房擔保借款合同》；2.判令被告丁某立即償還原告農(nóng)行云某某支行借款本金184660.36元以及該本金按借款合同約定計算的自2016年11月9日至借款還清之日的利息、罰息及復息；3.被告丁某賠償原告農(nóng)行云某某支行律師代理費損失10000元；4.判令原告農(nóng)行云某某支行為實現(xiàn)以上第2、3項債權，有權對被告丁某所購位于云夢××××路南（開心公寓）1幢B單元3層304室的房屋進行拍賣、變賣，并以所得價款優(yōu)先受償；5.被告丁某某、被告萬嘉公司對以上第2、3項債務承擔連帶清償責任；6.由被告丁某、被告丁某某、被告萬嘉公司共同負擔本案訴訟費用。
事實與理由：2014年2月12日，原告農(nóng)行云某某支行與三被告共同簽訂一份《個人購房擔保借款合同》。合同約定，被告丁某向原告農(nóng)行云某某支行借款210000元，用于購買位于云夢××××路南（開心公寓）1幢B單元3層304室的房屋，借款期限180個月。借款執(zhí)行利率以借款發(fā)放日中國人民銀行同期同檔次人民幣貸款基準利率為基礎確定，借款人未按雙方約定期限歸還借款本金的，貸款人對逾期借款從逾期之日起在本合同約定的借款執(zhí)行年利率的基礎上浮50%收取計收罰息，直至本息清償之日止；對應付而未付利息，貸款人依據(jù)中國人民銀行規(guī)定計收復利；還款方式采用等額本息還款法，借款人以每一個月為一個還款周期；保證人為該借款提供階段性保證擔保，自借款發(fā)放之日起，至借款人取得房地產(chǎn)權屬證書，并辦妥以貸款人為抵押權人的抵押手續(xù)完成之日止，為借款人的債務承擔連帶保證責任，保證范圍為本合同項下的借款本金、利息、罰息、復利、違約金、訴訟費以及律師代理費等貸款人為實現(xiàn)債權的一切費用，保證期間為借款到期日起兩年；抵押人自愿以購買的上述房產(chǎn)作為本合同項下債務的抵押物。抵押擔保范圍包括本合同項下的本金、利息、罰息、復利、違約金、以及訴訟費、律師代理費、處置費、過戶費等貸款人為實現(xiàn)債權的一切費用；借款人未按約定按期足額償還借款，貸款人有權提前收回己發(fā)放借款，有權提前行使擔保權。
2014年3月3日，原、被告雙方就上述房屋辦理了商品房預售抵押預告登記（證號：云房預城關字第1403013），原告農(nóng)行云某某支行為預告登記權利人。上述手續(xù)辦理后，原告農(nóng)行云某某支行于2014年3月5日向被告丁某發(fā)放了貸款210000元。此后，被告丁某未按合同約定履行還本付息義務，為此，原告農(nóng)行云某某支行聘請律師作為委托訴訟代理人參加訴訟支付律師代理費10000元。
綜上，原、被告之間簽訂的《個人購房擔保借款合同》合法有效，原告農(nóng)行云某某支行己按合同約定向被告丁某發(fā)放了貸款，但被告丁某卻未按約履行還款義務，其行為是嚴重的違約行為。根據(jù)我國《擔保法》的相關規(guī)定，被告丁某某、被告萬嘉公司應在其約定的保證責任范圍內(nèi)承擔保證責任。自2015年12月份起，被告丁某拖欠貸款本金及利息未還，未按己簽訂的還款計劃履行還款義務，根據(jù)《個人購房擔保借款合同》第十二條12.4款的約定，原告農(nóng)行云某某支行有權提前收回己發(fā)放的借款，有權提前行使擔保權。故而提起訴訟，請求人民法院依法判處。
被告丁某、被告丁某某共同辯稱，1、被告丁某與被告萬嘉公司簽訂《商品房買賣合同》、與原告農(nóng)行云某某支行簽訂《個人購房擔保借款合同》屬實，但所購房屋后又被被告萬嘉公司出賣給了他人，房屋現(xiàn)己由他人裝修或進駐。被告萬嘉公司未向被告丁某交付房屋，被告丁某與被告萬嘉公司簽訂的房屋買賣合同因不能實現(xiàn)合同目的或合同無法繼續(xù)履行，被告丁某要求解除與被告萬嘉公司簽訂的商品房買賣合同，并要求被告萬嘉公司退還房款并承擔相應損失，同時要求其支付不超過己付房款一倍的賠償款，被告丁某此前要求解除商品房買賣合同，被告萬嘉公司至今沒有任何異議，根據(jù)《中華人民共和國合同法》相關規(guī)定，該合同已經(jīng)解除。原告農(nóng)行云某某支行主張的律師代理費因約定金額及承擔方式不明，因為農(nóng)行作為專業(yè)銀行，對外匯款都有轉賬支付憑證，原告農(nóng)行云某某支行未提交轉賬明細憑證，應視作沒有支付，請求人民法院依法予以駁回。2、被告丁某、被告丁某某不應承擔支付貸款的義務，依據(jù)最高人民法院關于審理商品房買賣合同的司法解釋第二十五條第二款“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人”的規(guī)定，應由收受貸款的被告萬嘉公司承擔法定還款責任義務。3、本案在第一次審理時由于被告萬嘉公司內(nèi)部員工涉及到刑事犯罪，犯罪事實與本案有密切關系，為了查清本案事實，請求法院依照先刑后民的原則中止本案的審理。
被告丁某、被告丁某某未向法庭提交證據(jù)。
被告萬嘉公司在原一審中辯稱，因“開心公寓”工程建設引發(fā)的各類糾紛現(xiàn)均由政府專班進行處理。在涉案法律關系中，被告萬嘉公司的委托代理人丁足清系掛靠被告萬嘉公司并偽造公司公章簽訂合同，公司不清楚事情是怎么發(fā)生的，其簽訂合同的行為系個人行為，被告萬嘉公司不是本案的適格被告。本案貸款人向原告農(nóng)行云某某支行提供了抵押擔保，原告農(nóng)行云某某支行享有法定的優(yōu)先受償權，原告農(nóng)行云某某支行無證據(jù)證明物權擔保不能實現(xiàn)其債權，其要求解除合同的訴請不應得到支持，同時，原告農(nóng)行云某某支行未通知各方解除合同，其解除行為不能成立。
被告萬嘉公司在本次庭審中未提交答辯狀，亦未提交相關證據(jù)。
本案庭審中原告農(nóng)行云某某支行除原一審中提交的證據(jù)外，另提交了（2016）鄂0923民初1303號民事判決書，擬證明本案涉訴的“開心公寓”1幢1單元1305號房屋實際占有人鄒小斌已經(jīng)訴請解除了商品房買賣合同，該房屋現(xiàn)無權屬爭議的事實。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在案佐證。
根據(jù)當事人的陳述和經(jīng)審理確認的證據(jù)，本院認定事實如下：2014年2月12日，原告農(nóng)行云某某支行與三被告共同簽訂一份《個人購房擔保借款合同》。合同約定，被告丁某向原告農(nóng)行云某某支行借款210000元，用于購買位于云夢××××路南（開心公寓）1幢B單元3層304室的房屋，借款期限180個月。借款執(zhí)行利率以借款發(fā)放日中國人民銀行同期同檔次人民幣貸款基準利率為基礎確定，借款人未按雙方約定期限歸還借款本金的，貸款人對逾期借款從逾期之日起在本合同約定的借款執(zhí)行年利率的基礎上浮50%收取計收罰息，直至本息清償之日止；對應付而未付利息，貸款人依據(jù)中國人民銀行規(guī)定計收復利；還款方式采用等額本息還款法，借款人以每一個月為一個還款周期；保證人為該借款提供階段性保證擔保，自借款發(fā)放之日起，至借款人取得房地產(chǎn)權屬證書，并辦妥以貸款人為抵押權人的抵押手續(xù)完成之日止，為借款人的債務承擔連帶保證責任，保證范圍為本合同項下的借款本金、利息、罰息、復利、違約金、訴訟費以及律師代理費等貸款人為實現(xiàn)債權的一切費用，保證期間為借款到期日起兩年；抵押人自愿以購買的上述房產(chǎn)作為本合同項下債務的抵押物。抵押擔保范圍包括本合同項下的本金、利息、罰息、復利、違約金、以及訴訟費、律師代理費、處置費、過戶費等貸款人為實現(xiàn)債權的一切費用；借款人未按約定按期足額償還借款，貸款人有權提前收回己發(fā)放借款，有權提前行使擔保權。
2014年3月3日，原、被告雙方就上述房屋辦理了商品房預售抵押預告登記（證號：云房預城關字第1403013），原告農(nóng)行云某某支行為預告登記權利人。上述手續(xù)辦理后，原告農(nóng)行云某某支行于2014年3月5日向被告丁某發(fā)放了貸款210000元。此后，被告丁某未按合同約定履行還本付息義務，為此，原告農(nóng)行云某某支行聘請律師作為委托訴訟代理人參加訴訟支付律師代理費10000元。

本院認為，原告農(nóng)行云某某支行與被告丁某、被告丁某某、被告萬嘉公司之間簽訂《個人購房擔保借款合同》系各方當事人真實意思表示且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應認定合法、有效，并對合同各方產(chǎn)生法律效力。
原告農(nóng)行云某某支行依照合同約定將借款匯至被告丁某指定的被告萬嘉公司賬戶后，其己履行了出借義務，被告丁某未按合同約定還款，且己符合原告農(nóng)行云某某支行解除合同的條件，故原告農(nóng)行云某某支行有權依約解除與被告丁某之間的借款合同，要求被告丁某提前還款，其解除合同的權利可以通過本案訴訟得以實現(xiàn)。合同解除后，被告丁某依約應向原告農(nóng)行云某某支行支付下欠借款本金，并向原告農(nóng)行云某某支行支付利息及罰息。經(jīng)本院核算，截止2016年11月9日，被告丁某下欠原告農(nóng)行云某某支行借款本金184660.36元，被告丁某應向原告農(nóng)行云某某支行償還該借款本金及該本金按借款合同約定計算的自2016年11月9日至借款還清之日的利息、罰息及復息。被告丁某某作為借款保證人，應對被告丁某的上述義務承擔連帶清償責任。同時，依照合同約定，被告丁某、被告丁某某還應共同承擔原告農(nóng)行云某某支行律師代理費損失10000元。
被告丁某與被告萬嘉公司之間簽訂的商品房買賣合同屬另一法律關系，該合同是否已經(jīng)解除和應不應該解除不屬本案審理范圍，該法律關系中的相關責任可由被告丁某另案主張。
如上，被告丁某與被告萬嘉公司之間簽訂的是商品房預售合同，因此，在與原告農(nóng)行云某某支行簽訂借款合同時，被告丁某尚未取得所購房屋的所有權證，雙方在合同第三十七條中約定：“階段性保證人自借款發(fā)放之日起，以借款人取得房地產(chǎn)權屬證書，并辦妥以貸款人為抵押權人的抵押登記手續(xù)之日止，為借款人的債務承擔連帶保證責任”。雙方依約辦理了抵押權預告登記后，在長達近四年的時間仍未辦理正式房屋抵押登記。本院認為，抵押權預告登記的目的只是為保障將來可能設立的抵押權順位，即在債權依然存在的情況下，在將來能夠進行抵押權登記之日起的合理期限內(nèi)，設立抵押權時，該抵押權順位在先。但預告登記并非物權登記?！吨腥A人民共和國物權法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。第一百八十七條規(guī)定，以房屋抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。抵押預告登記的權利人在沒有辦理抵押登記前，對預告登記的不動產(chǎn)不享有抵押權登記產(chǎn)生的法律后果，即不享有抵押權，對該不動產(chǎn)依法進行拍賣、變賣時，不享有優(yōu)先受償權。原告農(nóng)行云某某支行至今未辦理抵押設立登記，對借款約定的抵押物尚未取得抵押權，其主張對涉案房屋享有優(yōu)先受償權的訴訟請求，本院不予支持。
保證是指保證人與債權人約定，當債務人不履行債務時，保證人按照約定履行債務或承擔責任的行為。被告萬嘉公司在合同保證人簽章處加蓋了公司公章，是合同保證人，在被告丁某不履行義務時，依合同約定和法律規(guī)定，應承擔保證責任。被告萬嘉公司辯稱公司委托代理人丁足清系掛靠萬嘉公司并偽造公司公章簽訂合同，公司對此并不知情，其行為系個人行為，但從各方情形看，當事方均有理由相信行為人的行為系代表被告萬嘉公司的行為，故本院認為被告萬嘉公司應對被告丁某的上述合同義務承擔連帶清償責任。
基于以上本院對原告農(nóng)行云某某支行優(yōu)先受償權的否定，本院認為本案中不需追加涉案房屋的進駐方為本案第三人參加訴訟，對被告丁某的相關主張依法不予采納。
綜上，經(jīng)合議庭合議，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十七條、第九十八條、第一百零七條、第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條，《中華人民共和國物權法》第九條、第一百八十七條，《中華人民共和國擔保法》第十八條、第三十一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司云某某支行與被告丁某、被告丁某某、被告湖北萬嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《個人購房擔保借款合同》；
二、被告丁某于本判決生效之日起十五日內(nèi)向原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司云某某支行償還借款本金184660.36元以及該本金按借款合同約定計算的自2016年11月9日至借款還清之日的利息、罰息及復息；
三、被告丁某于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司云某某支行律師代理費損失10000元；
四、被告丁某某、被告湖北萬嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對以上第二、三項義務承擔連帶清償責任；
五、駁回原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司云某某支行的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案受理費3993元，由被告丁某、被告丁某某、被告湖北萬嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同負擔，限于本判決生效后七日內(nèi)交納。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省孝感市中級人民法院。

審判長 李建雄
人民陪審員 鞠愛彬
人民陪審員 萬翠琴

書記員： 丁慧娟