原告：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司云某某支行。住所地：湖北省云某某城關(guān)鎮(zhèn)建設(shè)路*號(hào)。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：xxxx。
負(fù)責(zé)人：張華年，系該行行長(zhǎng)。
委托代理人：楊進(jìn)軍，湖北律之心律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)，即代為起訴立案、收集提交證據(jù)；權(quán)利的承認(rèn)、變更、放棄、進(jìn)行和解；代收、代簽法律文書。
被告：丁某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省孝感市人，務(wù)工，住孝感市孝南區(qū)。
被告：丁某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省孝感市人，務(wù)工，住孝感市孝南區(qū)。
以上兩被告共同委托訴訟代理人：徐文娟，湖北書院律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)，即代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，參與調(diào)解、和解，提起反訴、上訴，代收法律文書等。
被告：湖北萬(wàn)嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：孝感市孝南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)長(zhǎng)興三路。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91420902793277770K。
法定代表人：盛全松，系該公司董事長(zhǎng)。

原告中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司云某某支行（以下簡(jiǎn)稱農(nóng)行云某某支行）與被告丁某、被告丁某某、被告湖北萬(wàn)嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)嘉公司）金融借款合同糾紛一案，由孝感市中級(jí)人民法院裁定發(fā)回重審，本院于2018年7月30日立案受理后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理，原告農(nóng)行云某某支行的委托訴訟代理人楊進(jìn)軍，被告丁某、被告丁某某的共同委托訴訟代理人徐文娟到庭參加訴訟，被告萬(wàn)嘉公司經(jīng)本院合法傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)己審理終結(jié)。
原告農(nóng)行云某某支行向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令解除原告農(nóng)行云某某支行與被告丁某、被告萬(wàn)嘉公司簽訂的《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》；2.判令被告丁某立即償還原告農(nóng)行云某某支行借款本金184660.36元以及該本金按借款合同約定計(jì)算的自2016年11月9日至借款還清之日的利息、罰息及復(fù)息；3.被告丁某賠償原告農(nóng)行云某某支行律師代理費(fèi)損失10000元；4.判令原告農(nóng)行云某某支行為實(shí)現(xiàn)以上第2、3項(xiàng)債權(quán)，有權(quán)對(duì)被告丁某所購(gòu)位于云夢(mèng)××××路南（開心公寓）1幢B單元3層304室的房屋進(jìn)行拍賣、變賣，并以所得價(jià)款優(yōu)先受償；5.被告丁某某、被告萬(wàn)嘉公司對(duì)以上第2、3項(xiàng)債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；6.由被告丁某、被告丁某某、被告萬(wàn)嘉公司共同負(fù)擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
事實(shí)與理由：2014年2月12日，原告農(nóng)行云某某支行與三被告共同簽訂一份《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》。合同約定，被告丁某向原告農(nóng)行云某某支行借款210000元，用于購(gòu)買位于云夢(mèng)××××路南（開心公寓）1幢B單元3層304室的房屋，借款期限180個(gè)月。借款執(zhí)行利率以借款發(fā)放日中國(guó)人民銀行同期同檔次人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)確定，借款人未按雙方約定期限歸還借款本金的，貸款人對(duì)逾期借款從逾期之日起在本合同約定的借款執(zhí)行年利率的基礎(chǔ)上浮50%收取計(jì)收罰息，直至本息清償之日止；對(duì)應(yīng)付而未付利息，貸款人依據(jù)中國(guó)人民銀行規(guī)定計(jì)收復(fù)利；還款方式采用等額本息還款法，借款人以每一個(gè)月為一個(gè)還款周期；保證人為該借款提供階段性保證擔(dān)保，自借款發(fā)放之日起，至借款人取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，并辦妥以貸款人為抵押權(quán)人的抵押手續(xù)完成之日止，為借款人的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，保證范圍為本合同項(xiàng)下的借款本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、訴訟費(fèi)以及律師代理費(fèi)等貸款人為實(shí)現(xiàn)債權(quán)的一切費(fèi)用，保證期間為借款到期日起兩年；抵押人自愿以購(gòu)買的上述房產(chǎn)作為本合同項(xiàng)下債務(wù)的抵押物。抵押擔(dān)保范圍包括本合同項(xiàng)下的本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、以及訴訟費(fèi)、律師代理費(fèi)、處置費(fèi)、過(guò)戶費(fèi)等貸款人為實(shí)現(xiàn)債權(quán)的一切費(fèi)用；借款人未按約定按期足額償還借款，貸款人有權(quán)提前收回己發(fā)放借款，有權(quán)提前行使擔(dān)保權(quán)。
2014年3月3日，原、被告雙方就上述房屋辦理了商品房預(yù)售抵押預(yù)告登記（證號(hào)：云房預(yù)城關(guān)字第1403013），原告農(nóng)行云某某支行為預(yù)告登記權(quán)利人。上述手續(xù)辦理后，原告農(nóng)行云某某支行于2014年3月5日向被告丁某發(fā)放了貸款210000元。此后，被告丁某未按合同約定履行還本付息義務(wù)，為此，原告農(nóng)行云某某支行聘請(qǐng)律師作為委托訴訟代理人參加訴訟支付律師代理費(fèi)10000元。
綜上，原、被告之間簽訂的《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》合法有效，原告農(nóng)行云某某支行己按合同約定向被告丁某發(fā)放了貸款，但被告丁某卻未按約履行還款義務(wù)，其行為是嚴(yán)重的違約行為。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定，被告丁某某、被告萬(wàn)嘉公司應(yīng)在其約定的保證責(zé)任范圍內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任。自2015年12月份起，被告丁某拖欠貸款本金及利息未還，未按己簽訂的還款計(jì)劃履行還款義務(wù)，根據(jù)《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》第十二條12.4款的約定，原告農(nóng)行云某某支行有權(quán)提前收回己發(fā)放的借款，有權(quán)提前行使擔(dān)保權(quán)。故而提起訴訟，請(qǐng)求人民法院依法判處。
被告丁某、被告丁某某共同辯稱，1、被告丁某與被告萬(wàn)嘉公司簽訂《商品房買賣合同》、與原告農(nóng)行云某某支行簽訂《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》屬實(shí)，但所購(gòu)房屋后又被被告萬(wàn)嘉公司出賣給了他人，房屋現(xiàn)己由他人裝修或進(jìn)駐。被告萬(wàn)嘉公司未向被告丁某交付房屋，被告丁某與被告萬(wàn)嘉公司簽訂的房屋買賣合同因不能實(shí)現(xiàn)合同目的或合同無(wú)法繼續(xù)履行，被告丁某要求解除與被告萬(wàn)嘉公司簽訂的商品房買賣合同，并要求被告萬(wàn)嘉公司退還房款并承擔(dān)相應(yīng)損失，同時(shí)要求其支付不超過(guò)己付房款一倍的賠償款，被告丁某此前要求解除商品房買賣合同，被告萬(wàn)嘉公司至今沒(méi)有任何異議，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》相關(guān)規(guī)定，該合同已經(jīng)解除。原告農(nóng)行云某某支行主張的律師代理費(fèi)因約定金額及承擔(dān)方式不明，因?yàn)檗r(nóng)行作為專業(yè)銀行，對(duì)外匯款都有轉(zhuǎn)賬支付憑證，原告農(nóng)行云某某支行未提交轉(zhuǎn)賬明細(xì)憑證，應(yīng)視作沒(méi)有支付，請(qǐng)求人民法院依法予以駁回。2、被告丁某、被告丁某某不應(yīng)承擔(dān)支付貸款的義務(wù)，依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同的司法解釋第二十五條第二款“商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人”的規(guī)定，應(yīng)由收受貸款的被告萬(wàn)嘉公司承擔(dān)法定還款責(zé)任義務(wù)。3、本案在第一次審理時(shí)由于被告萬(wàn)嘉公司內(nèi)部員工涉及到刑事犯罪，犯罪事實(shí)與本案有密切關(guān)系，為了查清本案事實(shí)，請(qǐng)求法院依照先刑后民的原則中止本案的審理。
被告丁某、被告丁某某未向法庭提交證據(jù)。
被告萬(wàn)嘉公司在原一審中辯稱，因“開心公寓”工程建設(shè)引發(fā)的各類糾紛現(xiàn)均由政府專班進(jìn)行處理。在涉案法律關(guān)系中，被告萬(wàn)嘉公司的委托代理人丁足清系掛靠被告萬(wàn)嘉公司并偽造公司公章簽訂合同，公司不清楚事情是怎么發(fā)生的，其簽訂合同的行為系個(gè)人行為，被告萬(wàn)嘉公司不是本案的適格被告。本案貸款人向原告農(nóng)行云某某支行提供了抵押擔(dān)保，原告農(nóng)行云某某支行享有法定的優(yōu)先受償權(quán)，原告農(nóng)行云某某支行無(wú)證據(jù)證明物權(quán)擔(dān)保不能實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，其要求解除合同的訴請(qǐng)不應(yīng)得到支持，同時(shí)，原告農(nóng)行云某某支行未通知各方解除合同，其解除行為不能成立。
被告萬(wàn)嘉公司在本次庭審中未提交答辯狀，亦未提交相關(guān)證據(jù)。
本案庭審中原告農(nóng)行云某某支行除原一審中提交的證據(jù)外，另提交了（2016）鄂0923民初1303號(hào)民事判決書，擬證明本案涉訴的“開心公寓”1幢1單元1305號(hào)房屋實(shí)際占有人鄒小斌已經(jīng)訴請(qǐng)解除了商品房買賣合同，該房屋現(xiàn)無(wú)權(quán)屬爭(zhēng)議的事實(shí)。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在案佐證。
根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審理確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2014年2月12日，原告農(nóng)行云某某支行與三被告共同簽訂一份《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》。合同約定，被告丁某向原告農(nóng)行云某某支行借款210000元，用于購(gòu)買位于云夢(mèng)××××路南（開心公寓）1幢B單元3層304室的房屋，借款期限180個(gè)月。借款執(zhí)行利率以借款發(fā)放日中國(guó)人民銀行同期同檔次人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)確定，借款人未按雙方約定期限歸還借款本金的，貸款人對(duì)逾期借款從逾期之日起在本合同約定的借款執(zhí)行年利率的基礎(chǔ)上浮50%收取計(jì)收罰息，直至本息清償之日止；對(duì)應(yīng)付而未付利息，貸款人依據(jù)中國(guó)人民銀行規(guī)定計(jì)收復(fù)利；還款方式采用等額本息還款法，借款人以每一個(gè)月為一個(gè)還款周期；保證人為該借款提供階段性保證擔(dān)保，自借款發(fā)放之日起，至借款人取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，并辦妥以貸款人為抵押權(quán)人的抵押手續(xù)完成之日止，為借款人的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，保證范圍為本合同項(xiàng)下的借款本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、訴訟費(fèi)以及律師代理費(fèi)等貸款人為實(shí)現(xiàn)債權(quán)的一切費(fèi)用，保證期間為借款到期日起兩年；抵押人自愿以購(gòu)買的上述房產(chǎn)作為本合同項(xiàng)下債務(wù)的抵押物。抵押擔(dān)保范圍包括本合同項(xiàng)下的本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、以及訴訟費(fèi)、律師代理費(fèi)、處置費(fèi)、過(guò)戶費(fèi)等貸款人為實(shí)現(xiàn)債權(quán)的一切費(fèi)用；借款人未按約定按期足額償還借款，貸款人有權(quán)提前收回己發(fā)放借款，有權(quán)提前行使擔(dān)保權(quán)。
2014年3月3日，原、被告雙方就上述房屋辦理了商品房預(yù)售抵押預(yù)告登記（證號(hào)：云房預(yù)城關(guān)字第1403013），原告農(nóng)行云某某支行為預(yù)告登記權(quán)利人。上述手續(xù)辦理后，原告農(nóng)行云某某支行于2014年3月5日向被告丁某發(fā)放了貸款210000元。此后，被告丁某未按合同約定履行還本付息義務(wù)，為此，原告農(nóng)行云某某支行聘請(qǐng)律師作為委托訴訟代理人參加訴訟支付律師代理費(fèi)10000元。

本院認(rèn)為，原告農(nóng)行云某某支行與被告丁某、被告丁某某、被告萬(wàn)嘉公司之間簽訂《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》系各方當(dāng)事人真實(shí)意思表示且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法、有效，并對(duì)合同各方產(chǎn)生法律效力。
原告農(nóng)行云某某支行依照合同約定將借款匯至被告丁某指定的被告萬(wàn)嘉公司賬戶后，其己履行了出借義務(wù)，被告丁某未按合同約定還款，且己符合原告農(nóng)行云某某支行解除合同的條件，故原告農(nóng)行云某某支行有權(quán)依約解除與被告丁某之間的借款合同，要求被告丁某提前還款，其解除合同的權(quán)利可以通過(guò)本案訴訟得以實(shí)現(xiàn)。合同解除后，被告丁某依約應(yīng)向原告農(nóng)行云某某支行支付下欠借款本金，并向原告農(nóng)行云某某支行支付利息及罰息。經(jīng)本院核算，截止2016年11月9日，被告丁某下欠原告農(nóng)行云某某支行借款本金184660.36元，被告丁某應(yīng)向原告農(nóng)行云某某支行償還該借款本金及該本金按借款合同約定計(jì)算的自2016年11月9日至借款還清之日的利息、罰息及復(fù)息。被告丁某某作為借款保證人，應(yīng)對(duì)被告丁某的上述義務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。同時(shí)，依照合同約定，被告丁某、被告丁某某還應(yīng)共同承擔(dān)原告農(nóng)行云某某支行律師代理費(fèi)損失10000元。
被告丁某與被告萬(wàn)嘉公司之間簽訂的商品房買賣合同屬另一法律關(guān)系，該合同是否已經(jīng)解除和應(yīng)不應(yīng)該解除不屬本案審理范圍，該法律關(guān)系中的相關(guān)責(zé)任可由被告丁某另案主張。
如上，被告丁某與被告萬(wàn)嘉公司之間簽訂的是商品房預(yù)售合同，因此，在與原告農(nóng)行云某某支行簽訂借款合同時(shí)，被告丁某尚未取得所購(gòu)房屋的所有權(quán)證，雙方在合同第三十七條中約定：“階段性保證人自借款發(fā)放之日起，以借款人取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，并辦妥以貸款人為抵押權(quán)人的抵押登記手續(xù)之日止，為借款人的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任”。雙方依約辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記后，在長(zhǎng)達(dá)近四年的時(shí)間仍未辦理正式房屋抵押登記。本院認(rèn)為，抵押權(quán)預(yù)告登記的目的只是為保障將來(lái)可能設(shè)立的抵押權(quán)順位，即在債權(quán)依然存在的情況下，在將來(lái)能夠進(jìn)行抵押權(quán)登記之日起的合理期限內(nèi)，設(shè)立抵押權(quán)時(shí)，該抵押權(quán)順位在先。但預(yù)告登記并非物權(quán)登記?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。第一百八十七條規(guī)定，以房屋抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。抵押預(yù)告登記的權(quán)利人在沒(méi)有辦理抵押登記前，對(duì)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)不享有抵押權(quán)登記產(chǎn)生的法律后果，即不享有抵押權(quán)，對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)依法進(jìn)行拍賣、變賣時(shí)，不享有優(yōu)先受償權(quán)。原告農(nóng)行云某某支行至今未辦理抵押設(shè)立登記，對(duì)借款約定的抵押物尚未取得抵押權(quán)，其主張對(duì)涉案房屋享有優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。
保證是指保證人與債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，保證人按照約定履行債務(wù)或承擔(dān)責(zé)任的行為。被告萬(wàn)嘉公司在合同保證人簽章處加蓋了公司公章，是合同保證人，在被告丁某不履行義務(wù)時(shí)，依合同約定和法律規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)保證責(zé)任。被告萬(wàn)嘉公司辯稱公司委托代理人丁足清系掛靠萬(wàn)嘉公司并偽造公司公章簽訂合同，公司對(duì)此并不知情，其行為系個(gè)人行為，但從各方情形看，當(dāng)事方均有理由相信行為人的行為系代表被告萬(wàn)嘉公司的行為，故本院認(rèn)為被告萬(wàn)嘉公司應(yīng)對(duì)被告丁某的上述合同義務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
基于以上本院對(duì)原告農(nóng)行云某某支行優(yōu)先受償權(quán)的否定，本院認(rèn)為本案中不需追加涉案房屋的進(jìn)駐方為本案第三人參加訴訟，對(duì)被告丁某的相關(guān)主張依法不予采納。
綜上，經(jīng)合議庭合議，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條、第九十七條、第九十八條、第一百零七條、第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條、第一百八十七條，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第十八條、第三十一條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條、第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司云某某支行與被告丁某、被告丁某某、被告湖北萬(wàn)嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》；
二、被告丁某于本判決生效之日起十五日內(nèi)向原告中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司云某某支行償還借款本金184660.36元以及該本金按借款合同約定計(jì)算的自2016年11月9日至借款還清之日的利息、罰息及復(fù)息；
三、被告丁某于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付原告中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司云某某支行律師代理費(fèi)損失10000元；
四、被告丁某某、被告湖北萬(wàn)嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)以上第二、三項(xiàng)義務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；
五、駁回原告中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司云某某支行的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)3993元，由被告丁某、被告丁某某、被告湖北萬(wàn)嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同負(fù)擔(dān)，限于本判決生效后七日內(nèi)交納。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省孝感市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 李建雄
人民陪審員 鞠愛彬
人民陪審員 萬(wàn)翠琴

書記員： 丁慧娟