上訴人（原審被告）：中國農(nóng)業(yè)銀行中山支行股份有限公司哈爾濱市中山支行，住所地哈爾濱市南崗區(qū)紅軍街12號。
負(fù)責(zé)人：王昊，職務(wù)行長。
委托訴訟代理人：宋祥山，該單位科員。
被上訴人（原審原告）：于某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黑龍江中醫(yī)聯(lián)營公司退休職工，住哈爾濱市道外區(qū)。
委托訴訟代理人：麻志剛，黑龍江達(dá)升律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：于瑤，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，遼寧省瓦房店市人民法院助理審判員，住遼寧省大連市沙河口區(qū)。
委托代理人麻志剛，黑龍江達(dá)升律師事務(wù)所律師。

上訴人中國農(nóng)業(yè)銀行中山支行股份有限公司哈爾濱市中山支行（以下簡稱農(nóng)業(yè)銀行中山支行中山支行）因與被上訴人于某某、于瑤執(zhí)行異議糾紛一案，不服哈爾濱市南崗區(qū)人民法院（2015）南民二民初字第1629號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年11月10日受理后，依法組成合議庭，進(jìn)行了審理。上訴人農(nóng)業(yè)銀行中山支行中山支行的委托訴訟代理人宋祥山，被上訴人于某某、于瑤及其委托訴訟代理人麻志剛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
二審查明的案件事實與一審判決認(rèn)定的事實一致。同時又查明：1997年5月5日，道外區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司與于來松簽訂了《租房協(xié)議書》，將涉案爭議房屋出租給于來松使用，約定租期為2年，即自1997年6月1日起至1999年6月1日止，租金每年5萬元。協(xié)議簽訂后，于來松實際占有使用該房屋。2000年3月30日，哈爾濱市道外區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司出具《房屋情況證明》，載明了涉案房屋產(chǎn)權(quán)歸哈爾濱市道外區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司所有，由于哈爾濱市道外區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司欠該工程的施工單位工程款，經(jīng)協(xié)商將此房暫租給該工程的施工單位工程承包人于來松使用，租金每年2.5萬元，此租金與欠工程款利息互補(bǔ)，待將工程款還清后，此房收回，于來松使用期間的裝修工程無償歸開發(fā)公司。

基于上述事實，本院認(rèn)為，《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。本案中，由于哈爾濱市道外區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司拖欠于來松工程款，遂在1997年將涉案爭議房產(chǎn)出租給于來松使用后，又于2006年5月10日與于來松簽訂房屋抵債協(xié)議書，用涉案爭議房產(chǎn)抵頂其拖欠于來松的工程款，其意思表示真實。哈爾濱市南崗區(qū)人民法院作出的（2006）南民三初字第788號民事裁定，對涉案爭議房產(chǎn)予以查封，侵害了于來松占有、使用涉案爭議房產(chǎn)的合法權(quán)益，依法予以停止查封，所以一審判決對此認(rèn)定正確，本院予以認(rèn)同。
關(guān)于農(nóng)業(yè)銀行中山支行提出一審判決應(yīng)當(dāng)將哈爾濱市道外區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司列為當(dāng)事人參加訴訟的上訴主張，經(jīng)審查，在哈爾濱市南崗區(qū)人民法院作出的（2006）南民三初字第788號民事裁定，對涉案爭議房產(chǎn)予以查封后，于桂芳、于瑤提出了執(zhí)行異議，在此期間，哈爾濱市道外區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司曾出具書面意見，對于桂芳、于瑤提出的執(zhí)行異議表示同意，本案訴訟期間，農(nóng)業(yè)銀行中山支行并未舉示證據(jù)證明哈爾濱市道外區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司就于桂芳、于瑤對本案的訴請有相反的意思表示，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第三百零七條“案外人提起執(zhí)行異議之訴的，以申請執(zhí)行人為被告。被執(zhí)行人反對案外人異議的，被執(zhí)行人為共同被告；被執(zhí)行人不反對案外人異議的，可以列被執(zhí)行人為第三人”的規(guī)定，一審法院未將哈爾濱市道外區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司列為第三人參加訴訟并無不當(dāng)，況且從本案的實際情況看，即使將哈爾濱市道外區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司列為當(dāng)事人參加訴訟，也并不必然導(dǎo)致改變本案最終的判決結(jié)果，故從減少當(dāng)事人訴累角度考慮，本案無需發(fā)回重新審理。所以，農(nóng)業(yè)銀行中山支行關(guān)于一審判決遺漏訴訟主體的上訴主張，理由不能成立，對其該項上訴主張，本院不予支持。
關(guān)于農(nóng)業(yè)銀行中山支行提及到的一審判決適用法律錯誤的問題，經(jīng)審查，涉案爭議的房產(chǎn)，雖然哈爾濱市道外區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司于2006年5月10日與于來松簽訂房屋抵債協(xié)議書，早于《中華人民共和國物權(quán)法》2007年10月1日起施行前，但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條關(guān)于“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的規(guī)定，訴訟期間，農(nóng)業(yè)銀行中山支行并未舉示證據(jù)證明農(nóng)業(yè)銀行中山支行與于來松簽訂房屋抵債協(xié)議書符合上列合同無效的情形，故農(nóng)業(yè)銀行中山支行關(guān)于一審判決適用法律錯誤的上訴主張，理由不能成立，對其該項上訴主張，本院不予支持。
關(guān)于農(nóng)業(yè)銀行中山支行提出的關(guān)于一審判決認(rèn)定事實錯誤的上訴主張，經(jīng)審查，于桂芳、于瑤在一審法院審理期間，舉示了證據(jù)證明其分別為于來松的妻子、女兒，可以認(rèn)定于桂芳、于瑤系于來松的合法繼承人，在于來松死亡后，依法承接于來松生前的權(quán)利、義務(wù)，況且農(nóng)業(yè)銀行中山支行在訴訟期間既未舉示證據(jù)證明于桂芳、于瑤不是于來松的合法繼承人，也未舉示證據(jù)證明于來松另有其他權(quán)利、義務(wù)承接人，所以農(nóng)業(yè)銀行中山支行關(guān)于一審判決認(rèn)定事實錯誤的上訴主張，理由不能成立，對其該項上訴主張，本院不予支持。
綜上所述，農(nóng)業(yè)銀行中山支行的上訴請求，理由不能成立，依法應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條、第一百七十條第一款（一）項之規(guī)定，判決如下：

審判長 劉松江
審判員 劉炳柏
代理審判員 鮑載金

書記員： 孫瑛喆