上訴人（原審被告）：唐某嘉某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地唐某市路北區(qū)學(xué)院路北頭。
法定代表人：高慶軒，該公司董事長。
委托代理人：高玉利，該公司副總經(jīng)理。
委托代理人：張強(qiáng)，河北唯實(shí)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：中國共產(chǎn)黨唐某市委員會老干部局，住所地唐某市西山道9號。
法定代表人：林鵬，該局局長。
委托代理人：鄭云全，該局退休干部。
委托代理人：李軍，河北開原律師事務(wù)所律師。

上訴人唐某嘉某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱嘉某公司）為與被上訴人中國共產(chǎn)黨唐某市委員會老干部局（以下簡稱老干部局）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛一案，不服唐某市中級人民法院（2013）唐民初字第20號民事判決，向本院提出上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。嘉某公司的委托代理人高玉利、張強(qiáng)，老干部局的委托代理人鄭云全、李軍到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院經(jīng)審理查明：2000年4月26日，老干部局為了解決局職工（包括離退休老干部）的住房困難，以（2000）12號文件提出集資建房的請示并得到批復(fù)，同意解決并按程序申報(bào)批準(zhǔn)后實(shí)施。后老干部局按規(guī)定程序申報(bào)建房申請。2000年6月，唐某市計(jì)劃委員會固定資產(chǎn)投資處、唐某市規(guī)劃管理局、唐某市經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門和唐某市公安局消防處等部門先后同意老干部局在機(jī)場路老干部活動(dòng)站大院（又稱“老干部住宅樓大院”）建經(jīng)濟(jì)適用住房8000平方米。2000年6月28日、2000年8月31日唐某市計(jì)劃委員會、河北省計(jì)劃委員會分別下達(dá)了2000年經(jīng)濟(jì)適用房投資計(jì)劃通知和固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目投資許可證。
2006年6月6日，老干部局向唐某市委、市政府提出改造機(jī)場路老干部住宅樓大院的請示，內(nèi)容為愿意將本局8000平方米經(jīng)濟(jì)適用住房的建房項(xiàng)目由“單獨(dú)插建”改為“統(tǒng)建回購”，即與負(fù)責(zé)改造老干部住宅樓大院的開發(fā)商協(xié)商，從建成的商品樓中購買部分住宅樓，并得到批復(fù)：為支持改善老干部居住環(huán)境，并請?zhí)颇呈幸?guī)劃管理局、唐某市國土資源局提出意見。同年6月23日、7月17日，唐某市國土資源局、唐某市規(guī)劃局分別提出意見，同意原告對老干部住宅樓大院進(jìn)行改造，采取競價(jià)方式提供土地使用權(quán)，該大院不宜“單獨(dú)插建”。
2005年11月20日，老干部局與嘉某公司簽訂《關(guān)于購買嘉園六合房屋的協(xié)議》（以下簡稱“2005協(xié)議”），雙方主要約定：原告按時(shí)拆除機(jī)場路216戶老干部樓并推薦被告改造老干部住宅樓大院，被告同意在其開發(fā)的“嘉園六合”項(xiàng)目中出售部分商品房給原告；房屋數(shù)量：被告將“嘉園六合”項(xiàng)目二號樓二層至十一層戶型約82平方米的房屋共計(jì)77套出售給原告；房屋位置：位于路南區(qū)學(xué)院路南新道“嘉園六合”住宅小區(qū)；成交價(jià)格：房屋二層每平方米起價(jià)為2300元，以上層次每高一層每平方米增加25元，十一層每平方米為2550元；付款方式：第一次付款時(shí)間為“嘉園六合”項(xiàng)目開工15個(gè)工作日內(nèi)付房款10萬元，房屋封頂后付清全部房款；房屋實(shí)際交付時(shí)間：被告暫定于2008年底前將房屋交付原告使用。
2006年6月26日，老干部局與嘉某公司簽訂《關(guān)于機(jī)場路老干部住宅樓大院改造項(xiàng)目的協(xié)議書》，協(xié)議主要約定：雙方共同完成機(jī)場路老干部住宅樓大院的改造工作，合作對216戶老干部樓進(jìn)行改造。原告負(fù)責(zé)提供經(jīng)唐某市人民政府批準(zhǔn)，唐某市規(guī)劃局、唐某市國土資源局于7月17日和6月23日分別向市政府提交的同意改造老干部住宅樓的意見，督促指導(dǎo)被告按照有關(guān)規(guī)定對老干部住宅樓大院進(jìn)行改造。保證原告集體優(yōu)先購買商品房，超出部分按市場價(jià)購買，剩余土地由被告自行開發(fā)銷售。拆遷過渡：拆遷工作由原被告雙方負(fù)責(zé)，本協(xié)議簽訂后，原被告雙方與被拆遷戶簽訂拆遷協(xié)議，完成拆遷工作，被告向被拆遷戶支付過渡費(fèi)及拆遷費(fèi)用。協(xié)議還約定了合作期限、利益分配、216戶自住房的建筑標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利和義務(wù)等。同日，老干部局還與嘉某公司簽訂《關(guān)于機(jī)場路老干部住宅樓大院改造項(xiàng)目補(bǔ)充協(xié)議書》，協(xié)議主要約定：被告同意原告團(tuán)購商品房8316平方米；付款方式及團(tuán)購優(yōu)惠條件：被告按原告購買住房面積在市場價(jià)的基礎(chǔ)上，優(yōu)惠給原告50%；原告必須提前預(yù)交購房預(yù)定金，才能得到以上優(yōu)惠；雙方簽定協(xié)議20個(gè)工作日內(nèi)，原告按每套房先交預(yù)定金15萬元作為團(tuán)購預(yù)定金，其余款項(xiàng)等新樓交鎖匙辦手續(xù)一次性交清；雙方簽字蓋章并經(jīng)公證部門公證后生效。但該補(bǔ)充協(xié)議至今未在公證部門辦理公證。（以下對2006年6月26日雙方簽訂的《協(xié)議書》和《補(bǔ)充協(xié)議書》統(tǒng)稱“2006協(xié)議”）。
2009年10月16日，老干部局向唐某市國土資源局出具關(guān)于機(jī)場路老干部住宅樓改造委托拆遷整理開發(fā)的說明，委托嘉某公司為該項(xiàng)目拆遷改造開發(fā)單位，并同意被告按規(guī)定參與項(xiàng)目用地招拍掛競價(jià)出讓，唐某市國土資源局予以留存。
2010年6月19日，唐某市國土資源局在唐某勞動(dòng)日報(bào)發(fā)布了唐國土資告字（2010）第34號《國地建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告》，2010年7月19日被告競買成功，并簽署成交確認(rèn)書，隨后與唐某市國土資源局簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。
2012年7月5日，老干部局通過郵寄方式向嘉某公司發(fā)出函件，要求被告履行“2005協(xié)議”，如果2012年7月15日前不答復(fù)視為同意。嘉某公司收到函后及時(shí)向老干部局回復(fù)并進(jìn)行了溝通，但由于雙方一直未能達(dá)成一致意見。老干部局以嘉某公司故意違約，擅自將應(yīng)賣給原告的房屋向社會售罄為由訴至法院，請求依法判令：1、被告繼續(xù)履行房屋買賣協(xié)議約定的義務(wù)，按照雙方協(xié)議約定的價(jià)格和約定的面積向原告出售房屋；2、如果被告不能交付房屋，則應(yīng)當(dāng)賠償原告損失2079萬元；3、被告承擔(dān)違約責(zé)任。
一審?fù)徍?，老干部局又提交《關(guān)于機(jī)場路老干部住宅樓改造委托拆遷整理開發(fā)的說明》及搜狐焦點(diǎn)唐某網(wǎng)站網(wǎng)頁信息各一份，證明雙方簽訂協(xié)議后，原告按約定向市國土資源局推薦被告為改造老干部住宅大院拆遷改造的開發(fā)單位，同意其按規(guī)定參與項(xiàng)目用地的招拍掛競價(jià)，市國土資源局收到該推薦函并存檔，原告履行了合同義務(wù)；網(wǎng)頁信息證明原告訴請數(shù)額即每平米5600元與被告向社會出售樓盤的市場價(jià)格每平方米5800元不矛盾，印證原告訴請的真實(shí)性。
原審法院認(rèn)為：本案爭議焦點(diǎn)為：一、老干部局訴請嘉某公司繼續(xù)按照《關(guān)于購買“嘉某六合”房屋的協(xié)議》約定的價(jià)格、面積出售房屋，有無事實(shí)依據(jù)及法律依據(jù)；二、如果嘉某公司不能履行上述協(xié)議，是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任；如果承擔(dān)，賠償數(shù)額是多少；三、本案是否超過訴訟時(shí)效。
關(guān)于老干部局訴請嘉某公司繼續(xù)履行《關(guān)于購買“嘉某六合”房屋的協(xié)議》的問題。因訴訟中原、被告雙方均陳述路南區(qū)學(xué)院路南新道“嘉某六合”項(xiàng)目的商品房已全部銷售完畢，現(xiàn)該協(xié)議已不具備實(shí)際履行的客觀條件，故老干部局訴請繼續(xù)履行，無法支持。
關(guān)于嘉某公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任及賠償數(shù)額問題。嘉某公司主張“2006協(xié)議”簽訂于“2005協(xié)議”之后，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照補(bǔ)充協(xié)議履行，因老干部局未能于補(bǔ)充協(xié)議簽訂20個(gè)工作日內(nèi)交納購房預(yù)定金，所以不能享受團(tuán)購優(yōu)惠價(jià)格，退一步講，即使按照“2005協(xié)議”履行，老干部局也因未交納任何預(yù)購房屋款項(xiàng)而導(dǎo)致沒有權(quán)利主張交付房屋，故嘉某公司不存在違約行為，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)任何責(zé)任。原審法院認(rèn)為，《關(guān)于機(jī)場路老干部住宅樓大院改造項(xiàng)目補(bǔ)充協(xié)議》第六條明確約定“雙方簽字蓋章并經(jīng)公證部門公證后生效”，因雙方至今未在公證部門辦理公證登記，故該補(bǔ)充協(xié)議對原、被告雙方均不發(fā)生法律約束力，雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照“2005協(xié)議”履行。該購買協(xié)議約定了出售房屋的位置、數(shù)量、價(jià)格及付款方式、交房時(shí)間等，嘉某公司作為衛(wèi)國路南新道“嘉某六合”項(xiàng)目的開發(fā)單位，在掌握并知悉該建筑項(xiàng)目包括開工日期、竣工日期、施工期限等施工進(jìn)展情況下，應(yīng)當(dāng)在老干部局交納預(yù)購房款前將項(xiàng)目實(shí)際開工日期書面告知，庭審中，證人韋某雖然陳述被告口頭告知開工，但其本人表示該開工是指石莊平房拆遷開工，而不是六合項(xiàng)目施工開工，老干部局亦不予認(rèn)可，同時(shí)，嘉某公司自“嘉某六合”項(xiàng)目施工完畢直至對外公開銷售完畢未為老干部局預(yù)留相應(yīng)房源，故嘉某公司對老干部局未能購買到房屋而產(chǎn)生的相應(yīng)損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。老干部局作為項(xiàng)目改造的主管單位，在其內(nèi)部設(shè)有專門建房辦公室的情況下，未能主動(dòng)核實(shí)開工日期，直至房屋基本銷售完畢才得知，其亦未盡到謹(jǐn)慎注意義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)次要責(zé)任。結(jié)合本案的實(shí)際情況，酌定老干部局承擔(dān)10%的責(zé)任，嘉某公司承擔(dān)90%的責(zé)任為宜。綜上，對于老干部局未能按照協(xié)議約定的開工15個(gè)工作日內(nèi)交付房款，原、被告均存在過錯(cuò)，雙方均應(yīng)當(dāng)按照各自過錯(cuò)比例承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。關(guān)于賠償數(shù)額問題，因“嘉某六合”項(xiàng)目的房屋銷售價(jià)格信息應(yīng)當(dāng)在嘉某公司處，法院釋明并要求其向法庭提供，其拒絕提交上述信息，故根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十五條之規(guī)定，嘉某公司應(yīng)承擔(dān)不利后果，對老干部局要求按照嘉某公司取得的利益，即房屋實(shí)際銷售價(jià)格扣減協(xié)議約定價(jià)格（5600元／米2-2300元／米2）×82米2／套×77套進(jìn)行賠償?shù)闹鲝?，予以部分支持，嘉某公司按?0%的過錯(cuò)比例向老干部局賠償損失。對于老干部局主張的2005年12月20日《關(guān)于購買嘉某六合房屋的協(xié)議》實(shí)際簽訂日期為2007年，存在倒簽情形，因其未提供充分證據(jù)證實(shí)，不予采信。
關(guān)于本案是否超過訴訟時(shí)效問題，因2012年7月5日，老干部局通過郵寄方式向嘉某公司發(fā)函要求履行協(xié)議，嘉某公司亦予以回復(fù)并進(jìn)行了溝通，故老干部局2012年10月向法院起訴未超過訴訟時(shí)效。
綜上，原審法院判決：一、被告唐某嘉某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后10日內(nèi)賠償原告中國共產(chǎn)黨唐某市委員會老干部局損失1875.258萬元。二、駁回原告中國共產(chǎn)黨唐某委員會老干部局的其它訴訟請求。案件受理費(fèi)145750元，訴前保全費(fèi)5000元，合計(jì)150750元，由被告唐某嘉某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)135976.5元，原告中國共產(chǎn)黨唐某市委員會老干部局負(fù)擔(dān)14773.5元。
二審查明的其它事實(shí)與一審一致。

本院認(rèn)為，二審中雙方爭議的核心問題，一是老干部局是否具備本案原告主體資格，二是“2005協(xié)議”和“2006協(xié)議”是否有效，三是嘉某公司是否應(yīng)賠償老干部局損失、賠償數(shù)額如何確定，五是老干部局的訴請是否已超過訴訟時(shí)效。
關(guān)于老干部局的主體資格。因老干部局既是合同的簽訂主體，也是合同的履行主體，其在本案中作為權(quán)利主體提起訴訟并不違反法律規(guī)定，具備原告主體資格，故本院對嘉某公司的此項(xiàng)上訴理由不予支持。
關(guān)于“2005協(xié)議”和“2006協(xié)議”的效力。因雙方在“2006協(xié)議”中約定需經(jīng)公證后生效，但協(xié)議簽訂后雙方并未辦理公證手續(xù)，且此后雙方又另行簽訂“2005協(xié)議”對合同內(nèi)容作了重大變更，因此，“2006協(xié)議”既未生效，亦已被“2005協(xié)議”取代；雖然“2005協(xié)議”的真實(shí)簽訂時(shí)間在建住房（2006）196號通知發(fā)出之后，但因雙方在該協(xié)議中約定的購房事宜系由老干部局8000平米經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目延續(xù)而來，而該項(xiàng)目的獲批時(shí)間遠(yuǎn)在建住房（2006）196號通知發(fā)出之前，因此，嘉某公司主張“2005協(xié)議”違反國家禁止性規(guī)定的理由不能成立，“2005協(xié)議”應(yīng)為有效協(xié)議，雙方均應(yīng)依約履行。
關(guān)于賠償責(zé)任及數(shù)額的認(rèn)定。首先，根據(jù)“2005協(xié)議”的約定，嘉某公司應(yīng)當(dāng)按照約定的價(jià)格向老干部局出售相應(yīng)的房屋，但其在未與老干部局解除合同的情況下，擅自將房屋自行售出，應(yīng)屬違約，對由此而導(dǎo)致老干部局的損失應(yīng)給予合理賠償；其次，按照合同約定，老干部局應(yīng)按時(shí)完成216戶老干部樓的拆遷工作，但事實(shí)上絕大多數(shù)拆遷戶的拆遷補(bǔ)償協(xié)議系由嘉某公司自行完成，故老干部局在履行合同義務(wù)中存在違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；第三，雖然嘉某公司是否將項(xiàng)目開工時(shí)間通知老干部局已無法準(zhǔn)確認(rèn)定，但從常理判斷，案涉項(xiàng)目座落位置與雙方當(dāng)事人均處同一城市，在雙方已簽訂購房協(xié)議、購房事宜涉及人數(shù)眾多且老干部局還設(shè)有專門辦事機(jī)構(gòu)的情況下，老干部局對該項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)展情況應(yīng)當(dāng)知曉，但其直至案涉房屋建設(shè)完成并出售始終未組織購房戶交納房款和辦理相關(guān)手續(xù)，既未履行合同義務(wù)，亦屬怠于行使權(quán)利，對最終不能取得房屋而產(chǎn)生的損失亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；第四，即使嘉某公司在開發(fā)老干部住宅樓改造項(xiàng)目過程中獲得了政府部門的優(yōu)惠條件，但該優(yōu)惠既不是完全由老干部局8000平米經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目所產(chǎn)生，并且也不能在本案中自然轉(zhuǎn)化為對老干部局的賠償。綜合考慮以上因素，由于嘉某公司事實(shí)上已將合同約定的房屋出售，由此而導(dǎo)致老干部局的購房利益無法實(shí)現(xiàn)，該項(xiàng)損失是客觀存在的，原審法院參照該項(xiàng)目市場價(jià)格和雙方在合同中約定的購房價(jià)格確定相應(yīng)的損失數(shù)額并無不當(dāng)，本院根據(jù)雙方在履行合同中各自存在的違約和過錯(cuò)情形，從公平原則出發(fā)，酌定雙方對購房協(xié)議不能履行所產(chǎn)生的損失各承擔(dān)50%，據(jù)此，嘉某公司應(yīng)賠償老干部局的損失數(shù)額為：（5600元／米2-2300元／米2）×82米2／套×77套×50%＝10418100元。
關(guān)于訴訟時(shí)效問題。因老干部局于2012年曾向嘉某公司發(fā)出書面通知主張權(quán)利，嘉某公司收到通知后亦作了答復(fù)，此后雙方就購房事宜多次協(xié)商未果而成訟，在此過程中嘉某公司并未對老干部局主張權(quán)利的時(shí)效性提出異議，而訴訟中提出已過時(shí)效理據(jù)不足，本院對此不予采信。
另，關(guān)于嘉某公司上訴提出老干部局承諾向其交付6畝空地、600平米活動(dòng)室、泵房等的問題，因其并無相應(yīng)證據(jù)支持，本院對此亦不予采信。
綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）、（三）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷唐某市中級人民法院（2013）唐民初字第20號民事判決第一項(xiàng)，維持第二項(xiàng)；
二、唐某嘉某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)賠償中國共產(chǎn)黨唐某市委員會老干部局損失10418100元。
一審案件受理費(fèi)145750元、保全費(fèi)5000元，共計(jì)150750元，由唐某嘉某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)77875元，由中國共產(chǎn)黨唐某市委員會老干部局負(fù)擔(dān)72875元；二審案件受理費(fèi)145750元，由唐某嘉某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和中國共產(chǎn)黨唐某市委員會老干部局各負(fù)擔(dān)72875元。
本判決為終審判決。

審　判　長　　李彥生 代理審判員　　宣建新 代理審判員　　吳　悅

書記員：張萌