上訴人（原審被告、反訴原告）中國人民解放軍95091部隊，住所地鐘祥市冷水鎮(zhèn)。
法定代表人黃志強，該部隊站長。
委托代理人代云松，湖北法之星律師事務所律師，特別授權代理。
被上訴人（原審原告、反訴被告）湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司住所地武漢市江岸區(qū)沿江大道160號時代廣場第一幢13層4號房，組織機構代碼55703761－X。
法定代表人胡定余，該公司董事長。
委托代理人肖斌武，于瓊，湖北共合律師事務所律師，特別授權代理。

上訴人中國人民解放軍95091部隊因與被上訴人湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司合同糾紛一案，不服荊門市東寶區(qū)人民法院（2013）鄂東寶民二初字第00275號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年4月3日受理后，依法組成合議庭，于2014年5月8日、6月19日公開開庭審理了本案。上訴人中國人民解放軍95091部隊的委托代理人代云松，被上訴人湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司的委托代理人肖斌武到庭參加訴訟。因雙方均有調解意愿，申請本院給予調解期限3個月，但因未能達成一致意見，致調解不成。本案現(xiàn)已審理終結。
原審法院查明，2010年9月29日，湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司與中國人民解放軍95091部隊簽訂了《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》，約定中國人民解放軍95091部隊將位于荊門市東寶區(qū)蘇臺村的13333.4平方米的場地租給湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司經(jīng)營石油產(chǎn)品的儲存；租賃期限18年，年租金30萬元，按年結算；合同簽訂后10日內(nèi)，承租方向出租方交納保證金15萬元。合同還約定了租賃雙方因各自需要可提前終止合同，應提前3個月通知對方，并補償對方兩個月的租金。本合同經(jīng)雙方簽字蓋章，并由軍隊房地產(chǎn)管理部門審批后生效。2011年3月21日，經(jīng)部隊房地產(chǎn)管理部門和總后基建營房部的審批，同意將場地出租，并將租賃期限變更為10年，即從2010年12月1日起至2020年11月30日止。2011年1月24日，湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司與中國人民解放軍95091部隊就相同的租賃標的又簽訂了一份《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》，在合同書的尾部，部隊房地產(chǎn)管理部門簽署了“鑒于該合同已上報總后，待總后批復后本合同失效”的意見。簽訂該合同的用途，雙方當事人均認可是為方便湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司辦理相關手續(xù)。同時，雙方就該合同還達成了補充協(xié)議，約定租賃范圍還包括鐵路專線及站臺、泵房、生活區(qū)及其他配套設施，由于租賃物現(xiàn)由第三方承租，對該租戶的補償由湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司承擔，中國人民解放軍95091部隊負責處理各項事宜。合同簽訂后，湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司向中國人民解放軍95091部隊交納了5年的租金共計150萬元，向部隊房地產(chǎn)管理部門交納了18萬元的辦證費用。因湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司未與占用鐵路專線及站臺的第三方達成補償協(xié)議，一直沒有使用租賃場地。2013年6月8日，湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司向中國人民解放軍95091部隊發(fā)函，要求解除租賃合同，并退還租賃費和辦證費用。因中國人民解放軍95091部隊未予答復，湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司于2013年8月8日向原審法院提起訴訟，請求判令中國人民解放軍95091部隊退還租金150萬元，退還辦證費用18萬元。中國人民解放軍95091部隊向原審法院提起反訴，請求確認湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司于2013年6月8日發(fā)出的解除合同通知無效，湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司繼續(xù)履行《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》，并交納租賃保證金15萬元。
原審法院認為，關于湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司與中國人民解放軍95091部隊簽訂的兩份《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》的認定。雙方當事人于2010年9月29日簽訂的租賃合同，是當事人的真實意思表示，不違背法律法規(guī)禁止性的規(guī)定，屬有效合同。按合同約定，合同需經(jīng)雙方簽字蓋章，并由軍隊房地產(chǎn)管理部門審批后生效，因此，部隊房地產(chǎn)管理部門和總后基建營房部于2011年3月21日審批蓋章的時間，應為該合同的生效時間。雙方于2011年1月24日簽訂的租賃合同，雖然也是當事人的真實意思表示，但雙方均認可是為方便湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司辦理相關手續(xù)之用，應不作為履行依據(jù)。同時，部隊房地產(chǎn)管理部門在該合同上簽署了“鑒于該合同已上報總后，待總后批復后本合同失效”的意見，湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司并無異議，因此該合同應于2011年3月21日失效。雙方所簽訂的補充協(xié)議，協(xié)議載明了是對2011年1月24日簽訂的租賃合同的補充，因主合同已經(jīng)失效，因此，該補充協(xié)議也應失效。
關于租賃范圍是否包括鐵路專線及配套設施的問題。湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司與中國人民解放軍95091部隊于2010年9月29日簽訂的租賃合同并無約定租賃范圍包括鐵路專線及配套設施，在補充協(xié)議里約定了租賃范圍包括鐵路專線及配套設施。雖然該補充協(xié)議已經(jīng)失效，但從湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司簽訂租賃合同的目的看，其租賃場地用于石油產(chǎn)品的存儲，而石油產(chǎn)品運輸需利用鐵路專線及配套設施，而且鐵路專線及配套設施也處于租賃場地內(nèi)。因此，從有利于實現(xiàn)合同目的出發(fā)，租賃范圍應包括鐵路專線及配套設施。
關于湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司解除租賃合同的依據(jù)問題。原審法院已確認租賃范圍包括鐵路專線及站臺，雙方就鐵路專線及站臺的相關約定也應繼續(xù)適用。從約定來看，由中國人民解放軍95091部隊負責處理各項事宜，湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司對第三方進行補償，第三方退出。第三方荊門荊鐵佳洲石油化工有限公司因未獲得補償而未交付鐵路專線及站臺，是湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司因未獲得鐵路專線及站臺而不能用租賃場地的原因。從租賃合同的權利義務來看，第三方的退出，應由出租方即中國人民解放軍95091部隊來辦理，雖然湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司認可其與第三方商談過補償事宜，因第三方要價過高未達成協(xié)議的事實，但清退第三方是出租人的義務，該事由不能成為免除中國人民解放軍95091部隊清退第三方的理由。中國人民解放軍95091部隊未能將鐵路專線及站臺交付湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司，為未交付租賃物，構成違約。湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司提出解除合同的理由成立，予以支持。
關于中國人民解放軍95091部隊應否退還150萬元的租賃費和18萬元的辦證費用的問題。因中國人民解放軍95091部隊未交付租賃物，湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司解除租賃合同，中國人民解放軍95091部隊應全額退還租賃費150萬元。關于18萬元的辦證費用，并非由中國人民解放軍95091部隊收取，湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司主張退還沒有依據(jù)，因此，對湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司的該項請求，不予支持。
關于湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司應否履行交納15萬元保證金的義務問題。雙方當事人在租賃合同中約定，合同簽訂后10日內(nèi)，承租方向出租方交納保證金15萬元。湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司對此的辯解是，合同約定湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司每年交租金30萬元，合同履行中，其一次性交納了5年的租金150萬元，就未交納保證金，這是履行中對合同條款的變更。原審法院認為，湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司一次性交納了5年的租金150萬元，未交納保證金，已時隔將近3年，中國人民解放軍95091部隊既未提出異議，也未主張權利，應視為其同意對合同條款的變更。而且合同解除后，也無交納保證金的必要。因此，對湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司的辯解意見予以采納，對中國人民解放軍95091部隊主張湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司應交納15萬元保證金的訴訟請求，不予支持。
綜上，湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司解除與中國人民解放軍95091部隊簽訂租賃合同的效力，予以確認。中國人民解放軍95091部隊應退還湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司已交納的租賃費150萬元。對湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司的其他訴訟請求和中國人民解放軍95091部隊的反訴請求，不予支持。原審法院遂依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第四項、第九十六條、第九十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決：一、被告（反訴原告）中國人民解放軍95091部隊于本判決生效之日起10日內(nèi)退還原告（反訴被告）湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司租賃費150萬元；二、駁回原告（反訴被告）湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司的其他訴訟請求；三、駁回被告（反訴原告）中國人民解放軍95091部隊的反訴請求。如果未按本判決書指定的期間履行金錢給付義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本訴案件受理費19920元，由湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司負擔2000元，中國人民解放軍95091部隊負擔17920元；反訴案件受理費1575元，由中國人民解放軍95091部隊負擔。
本院經(jīng)審理查明，湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司持有的2010年9月29日《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》第二條租賃用途填寫為“石油產(chǎn)品的運輸、存儲”；中國人民解放軍95091部隊持有的2010年9月29日《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》第二條租賃用途填寫為“石油產(chǎn)品的存儲”。
2011年1月24日合同補充條款第3條約定“現(xiàn)租戶的安置。鑒于擬租標的物的合同尚未到期，對該租戶的補償由乙方承擔，甲方負責處理各項事宜”。
2013年6月10日，中國人民解放軍95091部隊收到湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司發(fā)出的解除合同通知。
一審判決認定其他事實屬實，本院予以確認。

本院認為，本案爭議的焦點為：1、中國人民解放軍95091部隊是否存在違約行為，應否承擔違約責任？2、湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司解除合同行為的效力及合同應否繼續(xù)履行？3、中國人民解放軍95091部隊應否退還150萬元租賃費？湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司應否交納15萬元保證金。
1、關于中國人民解放軍95091部隊是否存在違約行為，應否承擔違約責任的問題。
根據(jù)一、二審查明的事實，中國人民解放軍95091部隊作為出租方交付的租賃物中應包含鐵路專線及配套設施，湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司簽訂租賃合同的目的，除租賃場地用于石油產(chǎn)品的存儲以外，還需利用鐵路專線及配套設施進行石油產(chǎn)品的運輸。中國人民解放軍空軍廣州房地產(chǎn)管理處出具的《95091部隊與湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司軍隊房地產(chǎn)租賃合同情況說明》，也進一步證實雙方于2010年9月29日簽訂的合同應包括雙方于2011年1月24日簽訂的合同中約定的其他配套設施，否則承租方無法正常經(jīng)營。故一審法院從有利于實現(xiàn)合同目的出發(fā)，認定租賃范圍應包括鐵路專線及配套設施，并無不當。
湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司在簽訂合同后向中國人民解放軍95091部隊交納了五年租金，中國人民解放軍95091部隊為湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司辦理了租賃許可證，雙方當事人為騰退尚在租賃場地的第三方（荊門荊鐵佳洲石油化工有限公司）進行了多次商談，上述行為表明雙方當事人均在履行雙方簽訂的合同。
中國人民解放軍95091部隊與湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司在簽訂的2010年9月29日合同中沒有約定由誰負責清退尚占用租賃場地的第三方，雙方在2011年1月24日合同補充條款中約定“現(xiàn)租戶的安置。鑒于擬租標的物的合同尚未到期，對該租戶的補償由乙方承擔，甲方負責處理各項事宜”，該約定表明對該租戶的清退雙方均有義務，但義務的履行順序約定不明，現(xiàn)第三方未予騰退，致使湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司未進場使用租賃場所的責任應由雙方承擔。上訴人中國人民解放軍95091部隊認為應由湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司先與第三方談妥補償款且支付到位后，上訴人再協(xié)助辦理騰退清場交接，清退不能完成是被上訴人造成的上訴理由不能成立，本院不予采信。
2、湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司行使合同解除權的行為是否有效及合同應否繼續(xù)履行。
《中華人民共和國合同法》第九十四條（四）項規(guī)定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，可以解除合同。承租人湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司簽訂2010年9月29日《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》的租賃用途為石油產(chǎn)品的運輸、存儲，其在簽訂該合同后至解除合同之日因出租人未將鐵路專線及配套設施予以交付，使其未能占有使用租賃場所，無法實現(xiàn)合同目的，其向中國人民解放軍95091部隊發(fā)出解除合同通知，符合上述法律規(guī)定。一審判決確認湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司解除與中國人民解放軍95091部隊簽訂的租賃合同的效力正確。上訴人認為已按合同約定完成了交付義務，不存在違約，合同應繼續(xù)履行的上訴理由不能成立，對上訴人要求繼續(xù)履行合同的請求不予支持。
3、中國人民解放軍95091部隊應否退還150萬元租賃費及湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司應否交納15萬元保證金。
《中華人民共和國合同法》第六十條第一款規(guī)定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。第一百二十條規(guī)定，當事人雙方都違反合同的，應當各自承擔相應的責任。《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權要求賠償損失。本案中，在2013年6月10日解除合同之前，雙方實際在履行租賃合同，因雙方當事人對占有鐵路線及相關設施的原承租人未予清退，致使不能實現(xiàn)合同目的的事實，雙方均有責任。對于五年1826天已經(jīng)發(fā)生的2010年12月1日至2013年6月10日期間923天的租賃費損失（923／1826×150萬=75.82萬元），應予以分擔損失，即37.91萬元。對于2013年6月11至2015年11月30日期間903天的租賃費（903／1826×150萬=74.18萬元），系解除合同后尚未履行的，應由出租人退還給承租人。故中國人民解放軍95091部隊應退還湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司租賃費為112.09萬元。
2010年9月29日的合同中約定年租金30萬元，按年結算，合同簽訂后10日內(nèi)承租方向出租方交納保證金15萬元。湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司未交納15萬元保證金，但一次性交納了5年的租金150萬元，中國人民解放軍95091部隊既未提出異議，也未主張權利，應視為其同意對合同條款的變更。且因合同已解除，一審判決對保證金的認定正確，本院對中國人民解放軍95091部隊認為湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司應交納15萬元保證金的上訴請求，不予支持。
綜上，一審判決認定基本事實清楚，適用法律正確，但處理不當，應予改判。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第九十七條、第一百二十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（三）項、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷荊門市東寶區(qū)人民法院（2013）鄂東寶民二初字第00275號民事判決第一、二項，即：被告（反訴原告）中國人民解放軍95091部隊于本判決生效之日起10日內(nèi)退還原告（反訴被告）湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司租賃費150萬元；駁回原告（反訴被告）湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司的其他訴訟請求。
二、被告（反訴原告）中國人民解放軍95091部隊于本判決生效之日起10日內(nèi)退還原告（反訴被告）湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司租賃費112.09萬元。
三、駁回原告（反訴被告）湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司的其他訴訟請求。
四、維持荊門市東寶區(qū)人民法院（2013）鄂東寶民二初字第00275號民事判決第三項，即：駁回被告（反訴原告）中國人民解放軍95091部隊的反訴請求。
如果未按本判決書指定的期間履行金錢給付義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審本訴案件受理費19920元，由湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司負擔6920元，中國人民解放軍95091部隊負擔13000元；反訴案件受理費1575元，由中國人民解放軍95091部隊負擔。二審案件受理費21495元，由湖北浙企聯(lián)合置業(yè)有限公司負擔6920元，中國人民解放軍95091部隊負擔14575元。
本判決為終審判決。

審　判　長　　楊紅艷 代理審判員　　王　冉 代理審判員　　邱　泉

書記員：曾靖