原告(反訴被告)：中國人民解放軍73806部隊，住所地上海市楊浦區(qū)。
　　負責(zé)人：袁崇高，主任。
　　委托訴訟代理人：常國旗，上海市鳳凰律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：黃徐丹，上海市鳳凰律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海南某企業(yè)發(fā)展有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：孫業(yè)忠，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：潘凱文，上海原本律師事務(wù)所律師。
　　原告中國人民解放軍73806部隊訴被告上海南某企業(yè)發(fā)展有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年9月28日立案后，被告于2018年11月8日提出反訴。2018年11月8日，本院依法適用普通程序，組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告委托訴訟代理人常國旗、黃徐丹，被告委托訴訟代理人潘凱文到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告中國人民解放軍73806部隊(以下簡稱“73806部隊”)向本院提出訴訟請求：1、判令被告向原告支付2017年1月1日起至2017年7月31日止的房屋占用使用費792,983.3元；2、本案訴訟費由被告承擔(dān)。審理中，原告又增加訴請，要求被告支付原告代被告退還商戶交納的租賃押金和預(yù)繳租金，抵扣被告在原告處的押金后剩余差額62,154.44元。事實和理由：2013年11月20日，原、被告簽訂《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》，約定原告將位于上海市楊浦區(qū)政立路XXX號房屋建筑面積6897平方米(以下簡稱“系爭房屋”)出租給被告，租期自2013年12月1日至2016年11月30日止，租金總額為75,522,215元(年租金2,517,405元，其中54%由原告收取，46%由案外人收取)。2016年3月，中央軍委頒發(fā)了《關(guān)于軍隊和武警部隊全面停止有償服務(wù)活動的通知》(以下簡稱“停償通知”)，原告通知被告上海南某企業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱“南某公司”)到期不再續(xù)簽，但南某公司一直占用系爭房屋至2017年7月31日，故原告至法院作如上訴請。
　　被告南某公司辯稱：不同意原告的訴請。雙方之間不是簡單的租賃關(guān)系，而是合作經(jīng)營關(guān)系，被告負責(zé)在政立路XXX號建造5600平方米房屋(以下簡稱“該房屋”)，該房屋建成后，被告有8年的經(jīng)營期限，并支付原告相應(yīng)的使用費。雙方簽訂的租賃合同是對合作協(xié)議項下某個時間段內(nèi)使用的約定。自2016年3月起，原告向被告及租賃商戶發(fā)出公告，不再將該房屋提供給被告使用，多家商戶與被告解除了租賃合同，2016年12月以后，被告不可能繼續(xù)使用房屋，造成較大的損失。因此，被告提出反訴請求：1、判令反訴被告向反訴原告支付因租戶主張權(quán)利造成的經(jīng)濟損失4,167,450元；2、判令反訴被告以雙方委托評估的價格向反訴原告賠償因《合作協(xié)議》提前解除所導(dǎo)致的建筑物、裝修等造價損失26,608,077元；3、判令反訴被告向反訴原告支付因租戶自2016年12月1日至2018年6月7日不再承租涉案房屋所造成的預(yù)期經(jīng)濟損失9,568,500元；4、判令反訴被告承擔(dān)本、反訴全部訴訟費用。
　　反訴被告73806部隊反訴辯稱：不同意反訴原告的反訴請求。雙方的合同中明確該房屋的歸屬以及是否支付相應(yīng)的價款。在第一期《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》中，又約定合同到期后該房屋歸原告所有，且同時約定因不可抗力原因致合同解除的，均不承擔(dān)賠償責(zé)任。
　　經(jīng)審理查明：2006年8月30日，73806部隊(甲方)與上海南某置業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱“南某置業(yè)公司”、乙方)簽訂《合作協(xié)議書》一份，其中約定：1、乙方承租甲方國京路50弄內(nèi)近政立路經(jīng)濟適用房一、二層商業(yè)用房，建筑面積1600平方米，商業(yè)用房與政立路之間場地2900平方米，具體租賃范圍見附圖。乙方場地上建設(shè)二層商業(yè)用房與經(jīng)濟適用房二層商業(yè)用房連接，乙方建設(shè)商業(yè)用房總建筑面積5600平方米，建設(shè)費用由乙方承擔(dān)，目前場地上的門面房及臨時設(shè)施由乙方負責(zé)拆除……。2、乙方租用甲方房屋合同每期3年，第一期租賃從2006年12月1日起至2009年11月30日。除部隊軍事戰(zhàn)爭準備需要、自然災(zāi)害等不可抗力因素及市政動遷外，乙方若無違約責(zé)任可再續(xù)簽5期，每期3年，前后共計18年，18年期滿后，乙方應(yīng)將房屋及其設(shè)備完整無償交還給甲方……。3、在租賃期內(nèi)，如遇地方建設(shè)需要拆遷，乙方所建建筑物的拆遷補償費按第一年甲方得10%，乙方得90%；第二年甲方得20%，乙方得80%，以此類推，第十年后，全額歸甲方所得。4、乙方租賃費用按實際建筑面積計算，第一個簽約期的合同租金為1元/平方米/天，租金前三個簽約期內(nèi)(即九年內(nèi))保持不變；以后三個合同期雙方根據(jù)市場行情可對租金進行調(diào)整，調(diào)整后的租金支付標準為：乙方支付當(dāng)時市場價價格的50%(以乙方實際出租的租金為準)，作為房屋租金支付給甲方。10、乙方應(yīng)在十日內(nèi)向甲方繳納風(fēng)險保證金500,000元整，進入租賃期，此保證金即作為房屋租金支付給甲方。
　　2007年11月15日，雙方又簽《補充協(xié)議》約定，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在平等自愿、互惠互利、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲、乙雙方在主合同框架下訂立如下補充協(xié)議：一、乙方承租甲方國京路50弄內(nèi)近政立路經(jīng)濟適用房一、二層商業(yè)用房，建筑面積1600平方米，商業(yè)用房與政立路場地之間2900平方米，乙方在場地上建設(shè)二層商業(yè)用房總建筑面積經(jīng)雙方確認為6917平方米。二、房屋租金按建筑面積計算，每平方米每天租金為人民幣壹圓，年租金為人民幣貳佰伍拾貳萬肆仟柒佰零伍元整。三、甲方在總建筑面積(6917平方米)中，占用20平方米作辦公用途，雙方一致同意從總建筑面積中扣除上述占用面積，經(jīng)協(xié)商雙方確認乙方最終租賃建筑面積為6897平方米。四、乙方最終向甲方繳納的年租金為2,517,405元。
　　2007年9月3日、2010年12月27日，73806部隊(出租方、甲方)與南某置業(yè)公司(承租方、乙方)就系爭房屋分別簽訂第一、二期《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》。
　　2013年11月20日，73806部隊(出租方、甲方)與南某公司(承租方、乙方)簽訂第三期《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》，其中約定：第一條、甲方自愿將坐落在上海市楊浦區(qū)政立路XXX號(南滬字第1337號)的房屋建筑面積6897平方米出租給乙方使用。乙方已對甲方所要出租的房地產(chǎn)做了充分了解，愿意承租該房地產(chǎn)。第二條、租賃用途為商業(yè)、辦公。第三條、租賃期限自2013年12月1日起至2016年11月30日止。第四條、租金總額人民幣柒佰伍拾伍萬貳仟貳佰壹拾伍元，年租金為人民幣貳佰伍拾壹萬柒仟肆佰零伍元正。第六條、租賃保證金壹拾貳萬伍仟元。合同到期后，根據(jù)央軍委有關(guān)停償通知政策，雙方未再續(xù)簽租賃合同。南某公司支付租金和使用費至2016年12月。2017年7月31日，南某公司搬離并將系爭房屋交還73806部隊。
　　另查，1991年1月，楊國用(91)字第4709號《國有土地使用證》載明的淞滬路611弄，五角場街道326街坊2丘(四至東國京路3-4丘、南政立路、西淞滬路、北1丘)土地使用者為中國人民解放軍83534部隊，用地面積95133平方米。滬房楊字第30047號《房屋所有權(quán)證》載明的淞滬路XXX號房屋所有權(quán)人為中國人民解放軍總后勤部。
　　2012年10月11日，南某置業(yè)公司發(fā)出通知函稱，經(jīng)工商局批準，自2012年9月19日起，我公司名稱由“上海南某置業(yè)發(fā)展有限公司”正式更名為“上海南某企業(yè)發(fā)展有限公司”。原上海南某置業(yè)發(fā)展有限公司簽訂的各類協(xié)議、合同和債權(quán)債務(wù)等由更名后的上海南某企業(yè)發(fā)展有限公司繼續(xù)履行。
　　2018年3月8日，中國人民解放軍無錫聯(lián)勤保障中心出具“部隊代號變更證明”，內(nèi)容如下：茲證明中國人民解放軍83534部隊轉(zhuǎn)隸后更名為中國人民解放軍73806部隊，房屋所有權(quán)證為滬房楊字第30047號，國有土地使用證為楊國用(91)字第4709號。
　　2018年4月，73806部隊起訴至法院要求解除《合作協(xié)議書》及《補充合同》、《補充協(xié)議》，經(jīng)本院(2018)滬0110民初7906號案件審理，達成調(diào)解協(xié)議如下：原告中國人民解放軍73806部隊與被告上海南某企業(yè)發(fā)展有限公司就上海市楊浦區(qū)國京路50弄(門牌號碼政立路XXX號)建筑面積6917平方米房屋所簽訂的《合作協(xié)議書》及《補充合同》、《補充協(xié)議》于2018年6月7日解除。
　　2018年9月，雙方自行委托萬隆(上海)資產(chǎn)評估有限公司對系爭房屋建筑物及輔助設(shè)施的價值進行評估。結(jié)論為：擴建裙房二層評估原值30,760,800元，成新率84%，凈值25,839,072元；公寓樓一二層內(nèi)部裝修原值2,897,900元，成新率15%，凈值434,685元；裙房樓頂臨時房原值417,900元，成新率80%，凈值334,320元。雙方對評估結(jié)論無異議，并同意按照50年的使用年限確定。73806部隊認為可以按現(xiàn)有凈值均分至今后41年的成本后，再計算9年的費用給予南某公司二分之一的補償計2,872,689元。南某公司則要求按照評估凈值給予補償。
　　審理中，南某公司提供73806部隊于2016年4月18日出具的告知書，告知合同到期不再續(xù)簽。2017年6月30日、2017年7月10日，部隊分別張貼告知書，要求商戶于7月31日前搬離，8月20日之前關(guān)停。南某公司還提供與商戶的租賃合同若干份，以及(2016)滬0110民初12657號、(2016)滬0110民初12659號民事調(diào)解書證明其損失。對此，73806部隊認為告知書恰好證明南某公司直至2017年7月31日才搬離。調(diào)解書所涉是南某公司與租戶之間的糾紛，與本案無關(guān)。南某公司與商戶的租賃合同又能證明原告代南某公司退還其收取商戶的租賃押金和租金。
　　以上事實，有當(dāng)事人提供的《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》、《合作協(xié)議書》、《補充合同》、《補充協(xié)議》、《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》、評估報告、證明、付款憑證、告知書、情況說明、民事調(diào)解書、房屋租賃合同、照片及各方當(dāng)事人的陳述等證據(jù)予以證明，并經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以確認。
　　本院認為，原、被告就系爭房屋簽訂的《合作協(xié)議書》、《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》是雙方真實意思的表示，現(xiàn)雙方的合同已終止。租賃合同到期后，從南某公司提供的告知書等反映，南某公司確未及時搬離并交還房屋，因此，73806部隊要求參照租金標準，并按照一定的租金比例收取占用期間的使用費，并無不當(dāng)，應(yīng)予準許。根據(jù)雙方的《合作協(xié)議書》中約定南某公司可以續(xù)簽五期租賃合同，而該合作協(xié)議書項下的租賃期限尚未全部履行，73806部隊?wèi)?yīng)給予建筑物價值的補償。審理中，雙方對自行選定的評估機構(gòu)作出的評估凈值等均無異議，但對補償計算標準各執(zhí)己見，因此，本院綜合雙方的合作協(xié)議書及實際履行情況，酌情確定補償5,950,000元。南某公司反訴要求補償其給予租戶的賠償以及自2016年12月起至2018年6月7日的預(yù)期經(jīng)營損失，缺乏事實與法律依據(jù)，本院不予準許。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)上海南某企業(yè)發(fā)展有限公司應(yīng)在本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)中國人民解放軍73806部隊上海市政立路XXX號房屋使用費792,983.3元；
　　二、被告(反訴原告)上海南某企業(yè)發(fā)展有限公司應(yīng)在本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)中國人民解放軍73806部隊退還租戶的押金以及租金差額62,154.44元；
　　三、原告(反訴被告)中國人民解放軍73806部隊?wèi)?yīng)在本判決生效之日起十日內(nèi)補償被告(反訴原告)上海南某企業(yè)發(fā)展有限公司上述房屋的補償款5,950,000元；
　　四、被告(反訴原告)上海南某企業(yè)發(fā)展有限公司的其余訴訟請求，不予支持。
　　如果當(dāng)事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費人民幣11,730元，由被告上海南某企業(yè)發(fā)展有限公司負擔(dān)。本案反訴受理費121,760元，由反訴被告中國人民解放軍73806部隊負擔(dān)17,957元，反訴原告上海南某企業(yè)發(fā)展有限公司負擔(dān)103,803元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：張??揚

書記員：陳??稷