中國(guó)人民解放軍66109部隊(duì)保障部
葛丹丹（河北德圣律師事務(wù)所）
李某某
韓燕（河北沃法律師事務(wù)所）
陳翠軍

原告（反訴被告）中國(guó)人民解放軍66109部隊(duì)保障部，住所地，秦皇島市海港區(qū)燕山大街195號(hào)。
負(fù)責(zé)人張峰，職務(wù)，保障部部長(zhǎng)。
委托代理人葛丹丹，河北德圣律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住秦皇島市山海關(guān)區(qū)。
委托代理人韓燕，河北沃法律師事務(wù)所律師。
委托代理人陳翠軍，系李某某之妻，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住秦皇島市山海關(guān)區(qū)。
原告（反訴被告）中國(guó)人民解放軍66109部隊(duì)保障部訴被告（反訴原告）李某某房屋租賃合同糾紛一案，于2016年2月22日來(lái)院起訴，本院受理后依法由審判員申妍獨(dú)任審判，不公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。
原告（反訴被告）中國(guó)人民解放軍66109部隊(duì)保障部委托代理人葛丹丹、被告（反訴原告）李某某、被告（反訴原告）李某某委托代理人陳翠軍到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告（反訴被告）中國(guó)人民解放軍66109部隊(duì)保障部訴稱，2013年8月30日，原告（甲方）與被告（乙方）簽訂《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》（京冀（2013）082057號(hào)），合同約定被告租賃原告名下位于山海關(guān)區(qū)老龍頭景區(qū)（坐落號(hào):京冀字第5443號(hào)）面積為140平方米的臨街房用于開(kāi)辦飯店。
租賃期限為2013年8月30日至2018年8月30日，租金總額為6萬(wàn)元，年租金為1.2萬(wàn)元。
該合同第九條“合同的解除”第（四）項(xiàng)約定，因不可抗力原因以及國(guó)家和軍隊(duì)政策法規(guī)重大調(diào)整等造成合同無(wú)法履行的，甲乙雙方均不承擔(dān)責(zé)任。
合同簽訂后，雙方依約履行合同。
2015年初，總政治部、總后勤部、軍委紀(jì)委聯(lián)合發(fā)布（2015）78號(hào)文件《關(guān)于進(jìn)一步從嚴(yán)規(guī)范空余房地產(chǎn)租賃管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，該通知明確要求“嚴(yán)禁出租軍事行政區(qū)的房地產(chǎn)，已經(jīng)出租的，2015年底前全部停止”。
鑒于軍隊(duì)政策法規(guī)發(fā)生重大調(diào)整，原告無(wú)權(quán)再將房屋進(jìn)行租賃，雙方合同無(wú)法繼續(xù)履行。
2015年12月下旬，原告向被告發(fā)出通知，要求收回房產(chǎn)，但被告以各種理由拖延，至今未將租賃房屋騰空，亦未將租賃房屋交付原告。
原告認(rèn)為，合同法第九十四條規(guī)定“因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同”，同時(shí)，原、被告所簽《租賃合同》中也明確約定:當(dāng)遇國(guó)家和軍隊(duì)政策法規(guī)重大調(diào)整造成合同無(wú)法履行的，互不承擔(dān)責(zé)任。
根據(jù)上述法律規(guī)定及合同約定，原告依法提起訴訟，請(qǐng)求人民判令:一、解除原、被告簽訂的《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》，被告立即騰退所占房屋；二、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
為支持其訴訟請(qǐng)求，原告（反訴被告）中國(guó)人民解放軍66109部隊(duì)保障部提交證據(jù)如下:一、租賃合同一份（合同編號(hào):京冀（2013）082057號(hào)），證明原、被告存在房地產(chǎn)租賃關(guān)系，被告租賃原告位于老龍頭景區(qū)面積為140平方米的臨街房用于開(kāi)辦飯店，同時(shí)合同第九條第（四）項(xiàng)約定，因不可抗力原因以及國(guó)家和軍隊(duì)政策法規(guī)重大調(diào)整等造成合同無(wú)法履行的，雙方均不承擔(dān)責(zé)任；二、國(guó)有土地使用證一份，證明訴爭(zhēng)房屋在原告土地使用權(quán)范圍內(nèi)，屬于原告的房產(chǎn)；三、《關(guān)于進(jìn)一步從嚴(yán)規(guī)范空余房地產(chǎn)租賃管理有關(guān)問(wèn)題的通知》一份，證明總政治部、總后勤部、軍委紀(jì)委聯(lián)合發(fā)布通知，明確要求各單位一律不準(zhǔn)出租軍事行政區(qū)的房地產(chǎn)，已經(jīng)出租的，2015年底前全部停止；四、通知一份，證明2015年12月28日，原告向被告下發(fā)通知，向其告知因軍隊(duì)政策調(diào)整，合同無(wú)法履行，原告按合同約定與其解除合同。
被告（反訴原告）李某某辯稱，一、原告主體不適格。
部隊(duì)法人一般應(yīng)同時(shí)滿足三個(gè)條件:一是根據(jù)軍隊(duì)命令設(shè)立的團(tuán)級(jí)以上單位；二是具有獨(dú)立的經(jīng)費(fèi)和銀行賬戶；三是能夠獨(dú)立對(duì)外承擔(dān)民事責(zé)任。
原告不具備以上法定條件，不具有法人資格，不是民事訴訟的適格主體，應(yīng)依法駁回其起訴；二、原告的訴請(qǐng)沒(méi)有事實(shí)和法律的依據(jù)。
原告要求被告騰出的房屋是1997年景區(qū)規(guī)劃時(shí)被告出資建造的，房屋所有權(quán)人是被告，原告對(duì)此事明知，被告只是經(jīng)原告允許占用其土地，《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》名稱與實(shí)質(zhì)不符，名為房屋租賃合同，實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，合同期限到2018年8月30日，被告已支付期限內(nèi)全部土地使用費(fèi)，原告在合同到期前單方解除合同已構(gòu)成違約，應(yīng)依法駁回其訴訟請(qǐng)求。
被告（反訴原告）李某某未提交證據(jù)。
被告（反訴原告）李某某反訴稱，反訴原告自1997年起租賃反訴被告所有的場(chǎng)地，并在反訴被告的同意下建設(shè)了200平方米房產(chǎn)，現(xiàn)反訴被告訴請(qǐng)解除與反訴原告簽訂的《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》（該合同為續(xù)簽合同），嚴(yán)重?fù)p害了反訴原告的合法權(quán)益，故反訴原告提出反訴，請(qǐng)求人民法院判令反訴被告賠償反訴原告房產(chǎn)及營(yíng)業(yè)損失120萬(wàn)元。
為支持其反訴請(qǐng)求，被告（反訴原告）李某某提交證據(jù)如下:一、收條（復(fù)印件）一份，證明本案所涉房屋系反訴原告自建；二、營(yíng)業(yè)執(zhí)照一份，證明反訴原告一直在本案所涉房屋中經(jīng)營(yíng)；三、錄像光盤一份，證明本案所涉房屋的基本情況；四、通知一份，證明反訴被告要求反訴原告騰房是為政府開(kāi)發(fā)。
原告（反訴被告）中國(guó)人民解放軍66109部隊(duì)保障部辯稱，一、本案訴爭(zhēng)房屋屬于反訴被告所有，在本訴中，反訴被告已提交了國(guó)有土地使用證，根據(jù)宗地圖，房屋屬于反訴被告所有，同時(shí)根據(jù)反訴原、被告簽訂的租賃合同第一條的約定，甲方自愿將房屋出租給乙方使用，乙方已對(duì)所要出租房屋作了充分了解，愿意承租該房屋，從這一約定可以明確該房屋書歸部隊(duì)所有；二、反訴原告稱除合同約定的面積外其又?jǐn)U充了面積，反訴原告在沒(méi)有審批手續(xù)的情況下，在反訴被告的土地上的違章建筑不受法律保護(hù)，其以此主張的損失也不能得到法律支持，反訴原告稱損失中包含對(duì)房屋進(jìn)行翻新添附的費(fèi)用，根據(jù)反訴原、被告簽訂的租賃合同第八條的約定，反訴原告如對(duì)房屋進(jìn)行裝修改造或擴(kuò)增固定設(shè)施必須征得反訴被告書面同意，費(fèi)用自理，在租賃期滿或解除合同時(shí)，權(quán)屬歸反訴被告，故反訴原告無(wú)權(quán)主張此部分損失；三、反訴原、被告簽訂的租賃合同第九條第（四）項(xiàng)約定，因軍隊(duì)政策重大調(diào)整造成合同無(wú)法履行的，甲、乙雙方均不承擔(dān)責(zé)任，現(xiàn)總后、總政、中央軍委紀(jì)委聯(lián)合發(fā)布文件，不再允許將軍隊(duì)房產(chǎn)對(duì)外出租，已出租的2015年底前必須全部停止，鑒于軍隊(duì)政策已發(fā)生重大調(diào)整致使合同無(wú)法繼續(xù)履行，根據(jù)合同約定，即使反訴原告有損失，反訴被告也不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
原告（反訴被告）中國(guó)人民解放軍66109部隊(duì)保障部未提交證據(jù)。
本院認(rèn)為，原告中國(guó)人民解放軍66109部隊(duì)保障部與被告李某某簽訂租賃合同，并經(jīng)中國(guó)人民解放軍66109部隊(duì)授權(quán)來(lái)院起訴，故原告可以作為本案的原告參加訴訟。
原、被告之間簽訂的軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同系雙方真實(shí)的意思表示，為合法有效合同，雙方應(yīng)當(dāng)各自履行合同義務(wù)。
合同中對(duì)于解除合同的條件作了明確的約定:“甲方因非軍事需要提前解除合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書面通知乙方，乙方應(yīng)當(dāng)及時(shí)將所承租的房地產(chǎn)及按本合同約定權(quán)屬歸甲方的全部財(cái)產(chǎn)交還給甲方。
甲方按乙方實(shí)際使用時(shí)間計(jì)收租金并補(bǔ)償兩個(gè)月租金給乙方作為搬遷費(fèi)用”。
因部隊(duì)政策調(diào)整，需收回對(duì)外租賃的土地及房屋，被告租賃的房屋位于原告軍事行政區(qū)內(nèi)，根據(jù)國(guó)家軍隊(duì)政策，原告有權(quán)利根據(jù)合同的約定提前解除與被告簽訂的租賃合同。
原告與被告解除合同的原因?yàn)檐婈?duì)政策的調(diào)整，并非軍事需要，故原告應(yīng)當(dāng)按照合同約定提前三個(gè)月通知被告并按被告實(shí)際使用時(shí)間收取租金，并補(bǔ)償被告兩個(gè)月的租金作為搬遷費(fèi)用。
被告于2015年12月28日收到原告解除合同的通知，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原、被告簽訂的租賃合同在2015年12月28日予以解除。
合同約定的年租金為12000元，每月租金為1000元，被告應(yīng)當(dāng)在接到通知后將房屋騰空并交付原告，而被告并未將房屋騰空并交付原告，故原告應(yīng)當(dāng)向被告返還自被告騰空并交付房屋之日起至合同約定的屆滿之日即2018年8月30日止的租金，并向被告支付2000元（1000元／月×2個(gè)月）的搬遷費(fèi)用。
軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同明確約定雙方提前解除合同之后，被告應(yīng)當(dāng)及時(shí)將所承租的房地產(chǎn)及按本合同約定權(quán)屬歸原告的全部財(cái)產(chǎn)交還給原告，并沒(méi)有約定原告需向被告支付除剩余租金及搬遷費(fèi)用之外的其它賠償款，但考慮到本案爭(zhēng)議房屋系由被告所建造，雙方解除合同并非因被告的原因所造成，結(jié)合房屋的面積和使用年限，本院酌定原告應(yīng)向被告支付6萬(wàn)元的房屋補(bǔ)償款。
被告要求原告支付房屋損失、營(yíng)業(yè)損失、重建裝修損失及應(yīng)退還租金70萬(wàn)元的反訴請(qǐng)求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第九十三條 ?、第九十六條 ?、第九十七條 ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告中國(guó)人民解放軍66109部隊(duì)保障部與被告李某某于2013年8月30日簽訂的軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同；
二、自本判決生效之日起15日內(nèi)，被告李某某將所租賃的臨街房（坐落號(hào):京冀字第5443號(hào)；店鋪名稱為綜合平價(jià)超市）騰空并交付原告中國(guó)人民解放軍66109部隊(duì)保障部；
三、自本判決生效之日起7日內(nèi)，原告中國(guó)人民解放軍66109部隊(duì)保障部向被告李某某支付剩余租金及2000元的搬遷費(fèi)用（剩余租金的計(jì)算方式為:自被告騰空并交付房屋之日起至2018年8月30日止，按照每月1000元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；
四、自本判決生效之日起7日內(nèi)，原告中國(guó)人民解放軍66109部隊(duì)保障部向被告李某某支付房屋補(bǔ)償款6萬(wàn)元；
五、駁回被告李某某的其他反訴請(qǐng)求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本訴案件受理費(fèi)80元減半收取40元，由被告李某某負(fù)擔(dān)。
反訴案件受理費(fèi)5400元，由原告負(fù)擔(dān)478元，被告李某某負(fù)擔(dān)4922元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省秦皇島市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，原告中國(guó)人民解放軍66109部隊(duì)保障部與被告李某某簽訂租賃合同，并經(jīng)中國(guó)人民解放軍66109部隊(duì)授權(quán)來(lái)院起訴，故原告可以作為本案的原告參加訴訟。
原、被告之間簽訂的軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同系雙方真實(shí)的意思表示，為合法有效合同，雙方應(yīng)當(dāng)各自履行合同義務(wù)。
合同中對(duì)于解除合同的條件作了明確的約定:“甲方因非軍事需要提前解除合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書面通知乙方，乙方應(yīng)當(dāng)及時(shí)將所承租的房地產(chǎn)及按本合同約定權(quán)屬歸甲方的全部財(cái)產(chǎn)交還給甲方。
甲方按乙方實(shí)際使用時(shí)間計(jì)收租金并補(bǔ)償兩個(gè)月租金給乙方作為搬遷費(fèi)用”。
因部隊(duì)政策調(diào)整，需收回對(duì)外租賃的土地及房屋，被告租賃的房屋位于原告軍事行政區(qū)內(nèi)，根據(jù)國(guó)家軍隊(duì)政策，原告有權(quán)利根據(jù)合同的約定提前解除與被告簽訂的租賃合同。
原告與被告解除合同的原因?yàn)檐婈?duì)政策的調(diào)整，并非軍事需要，故原告應(yīng)當(dāng)按照合同約定提前三個(gè)月通知被告并按被告實(shí)際使用時(shí)間收取租金，并補(bǔ)償被告兩個(gè)月的租金作為搬遷費(fèi)用。
被告于2015年12月28日收到原告解除合同的通知，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原、被告簽訂的租賃合同在2015年12月28日予以解除。
合同約定的年租金為12000元，每月租金為1000元，被告應(yīng)當(dāng)在接到通知后將房屋騰空并交付原告，而被告并未將房屋騰空并交付原告，故原告應(yīng)當(dāng)向被告返還自被告騰空并交付房屋之日起至合同約定的屆滿之日即2018年8月30日止的租金，并向被告支付2000元（1000元／月×2個(gè)月）的搬遷費(fèi)用。
軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同明確約定雙方提前解除合同之后，被告應(yīng)當(dāng)及時(shí)將所承租的房地產(chǎn)及按本合同約定權(quán)屬歸原告的全部財(cái)產(chǎn)交還給原告，并沒(méi)有約定原告需向被告支付除剩余租金及搬遷費(fèi)用之外的其它賠償款，但考慮到本案爭(zhēng)議房屋系由被告所建造，雙方解除合同并非因被告的原因所造成，結(jié)合房屋的面積和使用年限，本院酌定原告應(yīng)向被告支付6萬(wàn)元的房屋補(bǔ)償款。
被告要求原告支付房屋損失、營(yíng)業(yè)損失、重建裝修損失及應(yīng)退還租金70萬(wàn)元的反訴請(qǐng)求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第九十三條 ?、第九十六條 ?、第九十七條 ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告中國(guó)人民解放軍66109部隊(duì)保障部與被告李某某于2013年8月30日簽訂的軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同；
二、自本判決生效之日起15日內(nèi)，被告李某某將所租賃的臨街房（坐落號(hào):京冀字第5443號(hào)；店鋪名稱為綜合平價(jià)超市）騰空并交付原告中國(guó)人民解放軍66109部隊(duì)保障部；
三、自本判決生效之日起7日內(nèi)，原告中國(guó)人民解放軍66109部隊(duì)保障部向被告李某某支付剩余租金及2000元的搬遷費(fèi)用（剩余租金的計(jì)算方式為:自被告騰空并交付房屋之日起至2018年8月30日止，按照每月1000元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；
四、自本判決生效之日起7日內(nèi)，原告中國(guó)人民解放軍66109部隊(duì)保障部向被告李某某支付房屋補(bǔ)償款6萬(wàn)元；
五、駁回被告李某某的其他反訴請(qǐng)求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本訴案件受理費(fèi)80元減半收取40元，由被告李某某負(fù)擔(dān)。
反訴案件受理費(fèi)5400元，由原告負(fù)擔(dān)478元，被告李某某負(fù)擔(dān)4922元。

審判長(zhǎng)：申妍

書記員：贠飛