上訴人（原審原告、原審反訴被告）：中國人民解放軍隨州陸某預(yù)備役工兵團(tuán)。住所地：隨州市曾都區(qū)沿河大道***號(hào)。負(fù)責(zé)人：張新兵。委托訴訟代理人：殷正升，湖北五合律師事務(wù)所律師。上訴人（原審被告、原審反訴原告）：隨州市曾都區(qū)古某大酒店。住所地：隨州市曾都區(qū)青年路***號(hào)。經(jīng)營者：王興敏。委托訴訟代理人：雷勝宏，該酒店店長。委托訴訟代理人：孫雷驍，湖北常泰律師事務(wù)所律師。

預(yù)備役工兵團(tuán)上訴請(qǐng)求：1.撤銷原判第四項(xiàng)，改判古某大酒店支付預(yù)備役工兵團(tuán)2016年3月1日至8月22日期間的租金損失207918元；2.撤銷原判第三項(xiàng)，駁回古某大酒店要求預(yù)備役工兵團(tuán)賠償?shù)脑V訟請(qǐng)求；3.訴訟費(fèi)用由古某大酒店負(fù)擔(dān)。事實(shí)與理由：一、2016年3月1日，預(yù)備役工兵團(tuán)通知古某大酒店解除合同，但古某大酒店并未騰退房屋，直至2017年7月23日，經(jīng)預(yù)備役工兵團(tuán)申請(qǐng)法院強(qiáng)制搬遷，古某大酒店才騰退房屋，此期間的租金損失，預(yù)備役工兵團(tuán)要求此次訴訟古某大酒店賠償2016年3月1日至8月22日期間租金損失，保留剩余損失主張的權(quán)利。二、原判判決預(yù)備役工兵團(tuán)補(bǔ)償房屋漏水造成的裝修損失不當(dāng)。古某大酒店對(duì)房屋存在漏水現(xiàn)象、漏水維修情況等均未提供證據(jù)證明。原審酌定漏水維修費(fèi)用30萬元，沒有依據(jù)。房屋漏水僅需對(duì)漏水部位維修，就是整個(gè)屋頂鋪防漏卷材，也只需要二萬元以內(nèi)。三、原審判決補(bǔ)償評(píng)估費(fèi)32000元、保安人員工資8357元不當(dāng)。預(yù)備役工兵團(tuán)系合法解除不定期租賃合同，故保安工資是否屬實(shí)，均不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。古某大酒店房屋裝修損失、停業(yè)損失訴求，原審未支持。維修房屋漏水損失，系法院酌定，未產(chǎn)生評(píng)估費(fèi)，故預(yù)備役工兵團(tuán)不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)評(píng)估費(fèi)。四、原判認(rèn)為預(yù)備役工兵團(tuán)與古某大酒店之間的損失存在直接因果關(guān)系，根據(jù)民法總則第六條規(guī)定的公平原則，判令預(yù)備役工兵團(tuán)承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任，不當(dāng)。1、古某大酒店在沒有與預(yù)備役工兵團(tuán)簽訂書面合同，特別是對(duì)租賃期限、租金沒有作約定的情況下，應(yīng)當(dāng)預(yù)見到預(yù)備役工兵團(tuán)隨時(shí)可能解除合同，不應(yīng)對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝修等擴(kuò)大投資，存在重大過錯(cuò)，對(duì)其擅自擴(kuò)大投資的損失應(yīng)當(dāng)自負(fù)。2、根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十三條“承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持?！钡囊?guī)定，古某大酒店在沒有得到預(yù)備役工兵團(tuán)同意的情況下，擅自裝修，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)裝修房屋的損失。3、本案應(yīng)當(dāng)適用合同法第九十七條的規(guī)定，合同解除后，當(dāng)事人按過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，而不應(yīng)適用民法總則第六條公平原則。4、預(yù)備役工兵團(tuán)作為房屋所有權(quán)人沒有過錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。預(yù)備役工兵團(tuán)與古某大酒店即使存在事實(shí)上租賃關(guān)系，也為不定期租賃。預(yù)備役工兵團(tuán)有權(quán)隨時(shí)解除合同。五、古某大酒店在未經(jīng)預(yù)備役工兵團(tuán)同意情況下，擅自裝飾裝修，改變了預(yù)備役工兵團(tuán)房屋的外貌，造成預(yù)備役工兵團(tuán)房屋與其他房屋外觀不統(tǒng)一，恢復(fù)原狀需要支付巨額費(fèi)用，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十三條的規(guī)定，預(yù)備役工兵團(tuán)保留向古某大酒店追究對(duì)預(yù)備役工兵團(tuán)出租房屋恢復(fù)原狀、賠償損失的責(zé)任。古某大酒店上訴請(qǐng)求：1.撤銷原判，改判預(yù)備役工兵團(tuán)賠償3862055.82元；2.訴訟費(fèi)用由預(yù)備役工兵團(tuán)負(fù)擔(dān)。事實(shí)與理由：1、古某大酒店與預(yù)備役工兵團(tuán)系定期租賃合同關(guān)系。2014年租賃期滿后，雙方協(xié)商繼續(xù)租賃至2019年10月30日，在此基礎(chǔ)上，預(yù)備役工兵團(tuán)同意古某大酒店對(duì)其中部分房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租。同時(shí)，古某大酒店與案外人簽訂了租賃合同，將承租的部分房屋轉(zhuǎn)租給案外人，約定的租賃期限至2019年9月28日，預(yù)備役工兵團(tuán)在租賃合同上簽字蓋章予以確認(rèn)。古某大酒店轉(zhuǎn)租房屋是全部承租房屋的一部分，預(yù)備役工兵團(tuán)轉(zhuǎn)租時(shí)并未特別約定另一部分改為不定期租賃。根據(jù)酒店業(yè)的特點(diǎn)，古某大酒店與預(yù)備役工兵團(tuán)之間的租賃關(guān)系不可能為不定期租賃，這不符合雙方利益。2、預(yù)備役工兵團(tuán)單方面終止合同，給古某大酒店造成的損失，應(yīng)予賠償。原審法院委托鑒定機(jī)構(gòu)作出的鑒定除房屋質(zhì)量問題維修以外的損失鑒定意見，依法應(yīng)予采信。古某大酒店裝修投入是基于長期租賃的預(yù)期而進(jìn)行的，裝修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)算至2019年10月30日。原判認(rèn)為固定資產(chǎn)所有權(quán)屬于古某大酒店，可以利用，不是實(shí)際損失。該觀點(diǎn)不成立，因?yàn)榕袥Q所列固定資產(chǎn)為酒店專用，合同解除后無法再實(shí)際利用。鑒定意見已經(jīng)明確了可得經(jīng)營利益的損失，應(yīng)予支持。因房屋漏水造成原裝修損壞后重新裝修的費(fèi)用，應(yīng)予支持。預(yù)備役工兵團(tuán)對(duì)古某大酒店的上訴辯稱：一、古某大酒店所稱雙方系固定期限租賃合同的主張不能成立。預(yù)備役工兵團(tuán)將房屋出租給了鑫華賓館，合同到期后，雙方?jīng)]有再續(xù)租。王興敏利用鑫華賓館的授權(quán)，占有房屋拒不歸還，構(gòu)成侵權(quán)。預(yù)備役工兵團(tuán)與古某大酒店之間沒有簽訂書面租賃合同，表明預(yù)備役工兵團(tuán)不同意將房屋出租給古某大酒店，更不存在定期租賃。古某大酒店對(duì)房屋沒有租賃權(quán)，不應(yīng)擅自轉(zhuǎn)租。二、古某大酒店的損失無論是否存在，都不應(yīng)由預(yù)備役工兵團(tuán)承擔(dān)。古某大酒店在沒有與預(yù)備役工兵團(tuán)簽訂合同情況下，不應(yīng)進(jìn)行投資。古某大酒店擅自裝修，損失應(yīng)當(dāng)自負(fù)。即使雙方存在租賃關(guān)系，也應(yīng)為不定期租賃，預(yù)備役工兵團(tuán)解除合同，符合法律規(guī)定，不應(yīng)賠償損失。三、涉案房屋沒有維修的事實(shí)，也不能確定實(shí)際支出金額。涉案房屋是否漏水，古某大酒店是否進(jìn)行維修，維修時(shí)間，是否通知了預(yù)備役工兵團(tuán)，古某大酒店均未提供證據(jù)，不應(yīng)認(rèn)定。古某大酒店沒有證據(jù)證明維修費(fèi)用，故不應(yīng)支持。古某大酒店對(duì)預(yù)備役工兵團(tuán)的上訴辯稱：預(yù)備役工兵團(tuán)一審沒有起訴請(qǐng)求2016年租金損失。古某大酒店一審已經(jīng)提供了證據(jù)證明房屋漏水并進(jìn)行了維修，預(yù)備役工兵團(tuán)應(yīng)當(dāng)賠償。預(yù)備役工兵團(tuán)根據(jù)國家政策調(diào)整收回房屋，應(yīng)當(dāng)給予賠償、補(bǔ)償。預(yù)備役工兵團(tuán)向一審法院起訴請(qǐng)求：1、解除雙方之間的租賃關(guān)系，并判決古某大酒店立即騰出并向預(yù)備役工兵團(tuán)返還租賃房屋，并按照2014年的房租費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付43萬元租金；2、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。古某大酒店向一審法院反訴請(qǐng)求：1、判決預(yù)備役工兵團(tuán)賠償因其不履行房屋租賃合同而給古某大酒店造成的損失3862055.82元；2、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2009年8月21日，預(yù)備役工兵團(tuán)與隨州市唐鎮(zhèn)鑫華賓館有限公司（以下簡稱鑫華賓館）簽訂《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》，主要內(nèi)容為：第一條：甲方（預(yù)備役工兵團(tuán)）自愿將位于隨州市青年路建筑面積為1684平方米的房屋出租給乙方（鑫華賓館）；第二條：租期為2009年8月21日至2014年8月21日，租金按年結(jié)算，每年8月21日前30日內(nèi)交付；第四條：租賃期間內(nèi)的房屋、設(shè)備、場地、圍墻、道路的維修費(fèi)用，由乙方負(fù)責(zé)；水、電、暖、煤氣等費(fèi)用另行計(jì)量計(jì)價(jià)，由乙方承擔(dān)；第六條：甲方非軍事需要終止合同，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知乙方，乙方應(yīng)當(dāng)及時(shí)將承租的房地產(chǎn)交還給甲方，對(duì)乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)當(dāng)給予合理的補(bǔ)償；第八條：乙方不得對(duì)所承租的房屋進(jìn)行改裝修或增擴(kuò)設(shè)備，不得在承租的場地上新建和添建各種永久性建筑物、構(gòu)筑物。如確實(shí)需要，必須征得甲方書面同意，費(fèi)用由乙方自理，合同期滿后，乙方保證承租房主體結(jié)構(gòu)及墻面完好無損地移交給甲方；第九條：乙方如要將承租的房地產(chǎn)租給他人使用或與他人互換使用時(shí)，必須征得甲方書面同意。轉(zhuǎn)租雙方必須另行簽定租賃合同，并不得違背甲乙雙方原約定的權(quán)利和義務(wù)。未經(jīng)甲方同意，乙方不得擅自改變承租用途；第十四條：甲乙雙方如在本合同履行中發(fā)生爭議，應(yīng)及時(shí)解決；協(xié)商不成，雙方可向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，仲裁機(jī)構(gòu)為隨州軍分區(qū)后勤部，或向人民法院起訴；第十八條：雙方承認(rèn)的附加條款如下：……11、乙方對(duì)承租房進(jìn)行改造、裝修前，必須由甲方同意方可進(jìn)行施工，改造設(shè)計(jì)必須有專業(yè)的單位進(jìn)行設(shè)計(jì)。甲方對(duì)改造、裝修設(shè)計(jì)進(jìn)行備案；14、在合同期內(nèi)，承租房出現(xiàn)屋頂漏水等質(zhì)量問題，甲方負(fù)責(zé)維修；15、前三年年租金按35萬元計(jì)算，從第四年起租金每年按5%遞增。簽訂合同時(shí)，鑫華賓館向預(yù)備役工兵團(tuán)支付第一年租金。2010年7月18日，鑫華賓館出具委托書一份，全權(quán)委托王興敏處理預(yù)備役工兵團(tuán)與鑫華賓館簽訂的租賃合同范圍內(nèi)所有房產(chǎn)的一切事宜。此后，王興敏利用該范圍內(nèi)的房屋開辦了古某大酒店，并直接向預(yù)備役工兵團(tuán)交納房屋租金。2014年8月21日，租賃期限屆滿后，雙方未續(xù)簽租賃合同，但古某大酒店仍在繼續(xù)經(jīng)營，并且預(yù)備役工兵團(tuán)經(jīng)過審核評(píng)估，向古某大酒店收取了2014年8月22日至2015年8月21日的一年租金42萬元。2014年9月28日，王興敏與劉曉林簽訂《租房合同》，主要內(nèi)容為：甲方古某酒店王興敏，乙方劉曉林。根據(jù)甲方與隨州陸某預(yù)備役工兵團(tuán)簽訂的《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》及有關(guān)法律法規(guī)，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議：一、甲方自愿將已租賃的隨州預(yù)備役工兵團(tuán)靠近茶坊的連間門面五間轉(zhuǎn)租給乙方使用，租賃用途為經(jīng)營藥店，轉(zhuǎn)讓費(fèi)為12.6萬元，房屋租金每年為9.5萬元；二、轉(zhuǎn)租租金第一年為9.5萬元，租期為2014年9月28日至2019年9月28日。次年起每年的租金依甲方與隨州陸某預(yù)備役工兵團(tuán)簽訂的租賃合同為依據(jù)，每年按7%復(fù)式遞增……其余條款與預(yù)備役工兵團(tuán)和鑫華賓館簽訂的《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》內(nèi)容相同。在合同末尾處，甲方由王興敏簽字捺印，乙方由劉曉林簽字捺印，時(shí)任后勤裝備處處長的唐汝林在合同末頁空白處簽字并加蓋預(yù)備役工兵團(tuán)印章。2014年11月1日，王興敏與楊章清簽訂《租房合同》，主要內(nèi)容為：甲方古某酒店王興敏，乙方楊章清，根據(jù)甲方與隨州陸某預(yù)備役工兵團(tuán)簽訂的《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》及有關(guān)法律法規(guī)，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議：一、甲方自愿將已租賃的隨州預(yù)備役工兵團(tuán)靠近酒店隔壁兩間轉(zhuǎn)租給乙方使用，租賃用途為經(jīng)營診所，轉(zhuǎn)讓費(fèi)為四萬元，房屋租金每年為四萬元；二、轉(zhuǎn)租租金第一年為四萬，租期為2014年11月1日至2019年10月31日。次年起每年的租金依甲方與隨州陸某預(yù)備役工兵團(tuán)簽訂的租賃合同為依據(jù)，每年按7%復(fù)式遞增………其余條款內(nèi)容與預(yù)備役工兵團(tuán)和鑫華賓館簽訂的《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》內(nèi)容相同。在合同末尾處，甲方由王興敏簽字捺印，乙方由楊章清簽字捺印，時(shí)任后勤裝備處處長的唐汝林在合同末頁空白處簽字并加蓋預(yù)備役工兵團(tuán)印章。2016年2月16日，中國共產(chǎn)黨中央軍事委員會(huì)下發(fā)了《關(guān)于軍隊(duì)和武警部隊(duì)全面停止有償服務(wù)活動(dòng)的通知》，通知要求按計(jì)劃、分步驟停止軍隊(duì)和武警部隊(duì)一切有償服務(wù)活動(dòng)。2016年3月1日，預(yù)備役工兵團(tuán)按照文件要求，向古某大酒店送達(dá)了騰退房屋的通知，之后古某大酒店即處于停業(yè)狀態(tài)。截止至2017年7月23日，古某大酒店已全部搬遷完畢，搬遷費(fèi)用由隨州市曾都區(qū)人民政府支付。本案在審理中，古某大酒店提出反訴請(qǐng)求預(yù)備役工兵團(tuán)賠償其遭受的損失并提出鑒定申請(qǐng)，一審法院遂委托隨州方正有限責(zé)任公司會(huì)計(jì)師事務(wù)所和隨州方正資產(chǎn)評(píng)估有限公司進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)和評(píng)估。鑒定機(jī)構(gòu)以古某大酒店與預(yù)備役工兵團(tuán)構(gòu)成事實(shí)租賃關(guān)系，租賃期限自2010年7月18日至2019年10月30日止，2016年3月1日停業(yè)為時(shí)間依據(jù)，評(píng)估結(jié)論為：1、裝飾裝修。根據(jù)房屋的現(xiàn)狀，裝修工程總造價(jià)為1652684.4元，按照租期2010年7月18日至2019年10月30日的時(shí)間來分?jǐn)?，截止至停業(yè)時(shí)間2016年3月1日，剩余44個(gè)月未分?jǐn)偅尚侣氏禂?shù)為0.3964，裝飾裝修評(píng)估金額為655124.1元；2、固定資產(chǎn)。按照購買時(shí)間和使用年限進(jìn)行殘值評(píng)估，共計(jì)355584.38元。具體包括：(1)專用設(shè)備：電梯、排煙、監(jiān)控、熱水系統(tǒng)、空調(diào)等，評(píng)估殘值為176972.42元；（2）一般設(shè)施設(shè)備：麻將機(jī)、電視機(jī)、電腦、電話、電水壺、酒店鎖、窗簾，評(píng)估殘值為104478.58元;（3）酒店家具：電腦桌椅、儲(chǔ)物柜、餐桌、茶幾、沙發(fā)等，評(píng)估殘值為24917.67元；（4）易耗品：被子、床單、毛巾、浴巾等，評(píng)估殘值為23795.1元；（5）廚房用具、餐具：工作臺(tái)、冰柜、微波爐、消毒柜、餐具、炊具等，評(píng)估殘值為25420.61元。3、經(jīng)營利益損失。根據(jù)三種不同的計(jì)算方法，剩余44個(gè)月租賃期限的經(jīng)營利潤為：（1）根據(jù)2013年至2015年經(jīng)營情況簡易核算表計(jì)算的平均凈利潤1140685.9元，每月凈利潤為95057.16元，如果維持提供數(shù)據(jù)期間的經(jīng)營狀況，未執(zhí)行合同剩余44個(gè)月預(yù)計(jì)的經(jīng)營損失為4182514.96元。因這些數(shù)據(jù)無相關(guān)原始憑證作依據(jù)，其結(jié)果的可靠性相對(duì)較弱,僅作為參考。（2）根據(jù)2013、2014年隨州市地方稅務(wù)局征管系統(tǒng)中古某大酒店?duì)I業(yè)稅納稅情況結(jié)合2013年至2015年經(jīng)營情況簡易核算表計(jì)算的年平均凈利潤推定年純利潤568189.18元，每月凈利潤47349.1元，如果維持提供數(shù)據(jù)期間的經(jīng)營狀況，剩余44個(gè)月的預(yù)計(jì)損失為2083360.34元。（3）根據(jù)2013、2014年隨州市地方稅務(wù)局征管系統(tǒng)中古某大酒店個(gè)人所得稅納稅情況推定年純利潤181152.14元，每月凈利潤15096.01元，剩余44個(gè)月的預(yù)計(jì)損失為664229.28元。4、停業(yè)后安保人員工資。古某大酒店停業(yè)后支付張德海、李明華2016年3月至2017年4月工資總額為39000元。一審法院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)為：1、預(yù)備役工兵團(tuán)與古某大酒店之間是否構(gòu)成租賃關(guān)系；2、雙方的租賃關(guān)系是否解除，古某大酒店是否應(yīng)向預(yù)備役工兵團(tuán)支付租賃合同解除前的房屋租金；3、古某大酒店的損失如何計(jì)算，預(yù)備役工兵團(tuán)是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。關(guān)于焦點(diǎn)一，2009年8月21日，預(yù)備役工兵團(tuán)與鑫華賓館簽訂《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》，將位于隨州市青年路建筑面積為1684平方米的房屋出租給鑫華賓館，租期為2009年8月21日至2014年8月21日。鑫華賓館支付第一年租金后，于2010年7月18日，出具委托書一份，全權(quán)委托王興敏處理租賃合同范圍內(nèi)所有房產(chǎn)的一切事宜。此后，王興敏利用該范圍內(nèi)的房屋開辦了古某大酒店，并直接向預(yù)備役工兵團(tuán)交納房屋租金。一審法院認(rèn)為，雖然預(yù)備役工兵團(tuán)與古某大酒店未簽訂租賃合同，但古某大酒店是房屋的實(shí)際使用人。自租賃期第二年起，由古某大酒店直接向預(yù)備役工兵團(tuán)交納租金，預(yù)備役工兵團(tuán)對(duì)古某大酒店使用其房屋亦從未提出異議，表明預(yù)備役工兵團(tuán)認(rèn)可古某大酒店作為房屋的實(shí)際承租人。故預(yù)備役工兵團(tuán)與古某大酒店之間構(gòu)成租賃關(guān)系，租期截止至2014年8月21日。租賃期限屆滿后，預(yù)備役工兵團(tuán)與古某大酒店未續(xù)簽租賃合同，但仍允許古某大酒店繼續(xù)經(jīng)營，并且在古某大酒店與劉曉林、楊章清簽訂的轉(zhuǎn)租合同空白處簽字蓋章。一審法院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十二條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確的，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人?！惫暑A(yù)備役工兵團(tuán)與古某大酒店形成不定期租賃合同關(guān)系。預(yù)備役工兵團(tuán)在轉(zhuǎn)租合同上簽字的行為，只能表明其同意古某大酒店將一樓部分門面房進(jìn)行轉(zhuǎn)租，并不產(chǎn)生將位于隨州市青年路建筑面積為1684平方米房屋整體繼續(xù)租賃給古某大酒店的法律效果。關(guān)于焦點(diǎn)二，2016年3月1日，預(yù)備役工兵團(tuán)為落實(shí)中央軍委關(guān)于軍隊(duì)和武警部隊(duì)全面停止有償服務(wù)活動(dòng)的文件精神，向古某大酒店送達(dá)關(guān)于停止?fàn)I業(yè)、騰退房屋的通知。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情況之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的…………（五）法律規(guī)定的其他情形?！鳖A(yù)備役工兵團(tuán)提前收回房屋，屬于執(zhí)行中央軍事政策，是公共利益的需要，屬于法律規(guī)定的享有法定解除權(quán)的其他情形，故預(yù)備役工兵團(tuán)享有合同解除權(quán)。由于雙方?jīng)]有約定租賃期限，形成不定期租賃關(guān)系，預(yù)備役工兵團(tuán)有權(quán)隨時(shí)解除合同。2016年3月1日，預(yù)備役工兵團(tuán)向古某大酒店送達(dá)騰退房屋的通知，古某大酒店未提出異議，雙方的租賃關(guān)系已于2016年3月1日解除。鑒于在本案審理過程中，古某大酒店已騰退房屋，預(yù)備役工兵團(tuán)要求古某大酒店返還所占房屋的訴請(qǐng)已得到實(shí)現(xiàn)，本案不再重復(fù)處理。關(guān)于房屋租金的問題，雙方均認(rèn)可租金交納至2015年8月21日。2014年8月21日之前的租金按照鑫華賓館與預(yù)備役工兵團(tuán)簽訂的合同標(biāo)準(zhǔn)已繳納，2014年8月22日至2015年8月21日的房屋租金由預(yù)備役工兵團(tuán)經(jīng)過評(píng)估后，收取了42萬元。但是，古某大酒店停止經(jīng)營的時(shí)間是2016年3月1日，2015年8月22日至2016年3月1日期間的房屋租金未繳納。因雙方對(duì)于2014年8月21日之后的房屋租金未約定，故以2014年8月22日至2015年8月21日的年租金為標(biāo)準(zhǔn)，古某大酒店還應(yīng)向預(yù)備役工兵團(tuán)繳納租金222082元（42萬元/365天*193天＝222082元）。焦點(diǎn)三：對(duì)于古某大酒店的損失鑒定結(jié)果分析如下：1、裝飾裝修。依照房屋的現(xiàn)狀，裝修造價(jià)為1652684.4元。古某大酒店主張其分別于2010年、2013年、2015年進(jìn)行過三次裝修，2010年花費(fèi)2034940元，2013年花費(fèi)42000元，2015年花費(fèi)43萬元。一審法院認(rèn)為，對(duì)于在2010年、2013年租賃期限內(nèi)的裝修費(fèi)用已在2014年8月21日租期屆滿時(shí)攤銷完畢，不存在賠償問題。對(duì)于不定期租賃期間即2015年因房屋漏水進(jìn)行的維修，古某大酒店僅提供幾張室內(nèi)房屋照片和隨州市同和裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司法定代表人陳侗出具的證明，無法顯示進(jìn)行維修和復(fù)原的具體項(xiàng)目和金額，但鑒于漏水情況及維修事實(shí)客觀存在，一審法院將該費(fèi)用酌定為30萬元。2、固定資產(chǎn)。經(jīng)過清查，古某大酒店的固定資產(chǎn)總殘值為355584.38元。包括：(1)專用設(shè)備：電梯、排煙、監(jiān)控、熱水系統(tǒng)、空調(diào)等，評(píng)估殘值為176972.42元；（2）一般設(shè)施設(shè)備：麻將機(jī)、電視機(jī)、電腦、電話、電水壺、酒店鎖、窗簾，評(píng)估殘值為104478.58元;（3）酒店家具：電腦桌椅、儲(chǔ)物柜、餐桌、茶幾、沙發(fā)等，評(píng)估殘值為24917.67；（4）易耗品：被子、床單、毛巾、浴巾等，評(píng)估殘值為23795.1元；（5）廚房用具、餐具：工作臺(tái)、冰柜、微波爐、消毒柜、餐具、炊具等，評(píng)估殘值為25420.61元。一審法院認(rèn)為，上述物品皆是古某大酒店正常營業(yè)必須購置的酒店用品，并且這些物品均可拆除后再利用?，F(xiàn)古某大酒店停止經(jīng)營，上述物品應(yīng)自行搬離，其所有權(quán)、使用權(quán)仍由古某大酒店享有。故固定資產(chǎn)不是古某大酒店的實(shí)際損失，不予以支持。3、經(jīng)營利益。由于雙方是不定期租賃關(guān)系，預(yù)備役工兵團(tuán)有權(quán)隨時(shí)解除合同，不存在剩余租賃期的問題，故對(duì)該項(xiàng)評(píng)估損失不予以支持。4、停業(yè)后安保人員的工資支出。經(jīng)過鑒定，安保人員張德海、李明華自2016年3月至2017年4月負(fù)責(zé)古某大酒店的安保工作，工資總額為39000元。一審法院認(rèn)為，自預(yù)備役工兵團(tuán)于2016年3月1日向古某大酒店送達(dá)停業(yè)騰退房屋的通知后，預(yù)備役工兵團(tuán)就應(yīng)著手搬遷工作，但直至2017年7月21日才搬遷。一審法院認(rèn)為，搬遷時(shí)間應(yīng)在合理期限內(nèi)，酌定為三個(gè)月，其余由古某大酒店自身原因造成停留時(shí)間過長增加的額外支出由其自負(fù)。故安保人員的工資支出自2016年3月1日計(jì)算至2016年6月1日，共計(jì)8357元。5、造價(jià)、審計(jì)、評(píng)估費(fèi)。該項(xiàng)支出有鑒定評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的稅務(wù)發(fā)票，共計(jì)64000元，客觀真實(shí)，予以采信。關(guān)于古某大酒店的上述損失由誰承擔(dān)責(zé)任的問題。一審法院認(rèn)為，雖然預(yù)備役工兵團(tuán)是因執(zhí)行國家政策而提前收回房屋，是為公共利益需要，但古某大酒店遭受的損失客觀存在，且預(yù)備役工兵團(tuán)與古某大酒店的損失之間存在直接因果關(guān)系，根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第六條：“民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)。故根據(jù)公平原則，預(yù)備役工兵團(tuán)作為出租人和國家政策執(zhí)行者，對(duì)古某大酒店的損失應(yīng)給予合理補(bǔ)償。裝飾裝修損失一審法院酌定為30萬元；固定資產(chǎn)、經(jīng)營利益不予以支持；停業(yè)后安保人員三個(gè)月的工資8357元予以支持；造價(jià)、審計(jì)、評(píng)估費(fèi)64000元由雙方進(jìn)行平均分擔(dān)，預(yù)備役工兵團(tuán)、古某大酒店各承擔(dān)32000元。綜上，預(yù)備役工兵團(tuán)應(yīng)向古某大酒店補(bǔ)償340357元。綜上所述，預(yù)備役工兵團(tuán)和古某大酒店的部分訴訟請(qǐng)求依法成立，予以支持。經(jīng)一審法院審委會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國民法總則》第六條、《中華人民共和國合同法》第九十四條、第二百二十條、第二百二十一條、二百二十六條、第二百三十二條的規(guī)定，判決：一、確認(rèn)中國人民解放軍隨州陸某預(yù)備役工兵團(tuán)與隨州市曾都區(qū)古某大酒店的房屋租賃關(guān)系于2016年3月1日解除；二、隨州市曾都區(qū)古某大酒店于判決生效之日起十日內(nèi)向中國人民解放軍隨州陸某預(yù)備役工兵團(tuán)支付房屋租金222082元；三、中國人民解放軍隨州陸某預(yù)備役工兵團(tuán)于判決生效之日起向隨州市曾都區(qū)古某大酒店補(bǔ)償損失340357元；四、駁回中國人民解放軍隨州陸某預(yù)備役工兵團(tuán)的其他訴訟請(qǐng)求；五、駁回隨州市曾都區(qū)古某大酒店的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本訴案件受理費(fèi)7750元，中國人民解放軍隨州陸某預(yù)備役工兵團(tuán)負(fù)擔(dān)3119元，隨州市曾都區(qū)古某大酒店負(fù)擔(dān)4631元；反訴案件受理費(fèi)21346元，隨州市曾都區(qū)古某大酒店負(fù)擔(dān)14941元，中國人民解放軍隨州陸某預(yù)備役工兵團(tuán)負(fù)擔(dān)6405元。本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。針對(duì)二審爭議焦點(diǎn)，本院綜合評(píng)判如下：關(guān)于雙方租賃合同關(guān)系的期限問題。本院認(rèn)為，雖然預(yù)備役工兵團(tuán)與古某大酒店未簽訂書面租賃合同，但古某大酒店是房屋的實(shí)際使用人。自原書面合同約定的租賃期內(nèi)第二年起，由古某大酒店直接向預(yù)備役工兵團(tuán)交納租金，故預(yù)備役工兵團(tuán)與古某大酒店之間構(gòu)成租賃關(guān)系，租期截止至原書面合同約定的期滿日期2014年8月21日。該日期后，雙方未簽訂書面租賃合同，但古某大酒店繼續(xù)使用該房屋，預(yù)備役工兵團(tuán)未表示反對(duì)，雙方依法構(gòu)成不定期租賃合同關(guān)系。此外，古某大酒店在將其承租房屋部分轉(zhuǎn)租給案外人時(shí)，雙方簽訂了書面合同并明確約定租賃期屆滿日期為2019年9月28日，預(yù)備役工兵團(tuán)后勤裝備處在該書面合同上蓋章認(rèn)可。本院認(rèn)為，上述轉(zhuǎn)租行為，只表明預(yù)備役工兵團(tuán)對(duì)轉(zhuǎn)租部分的房屋租賃期限的認(rèn)可，不表明預(yù)備役工兵團(tuán)與古某大酒店之間就未轉(zhuǎn)租部分房屋達(dá)成了租賃期限的約定。古某大酒店以此為據(jù)認(rèn)為雙方租賃期限屆滿期為2019年，與客觀事實(shí)及法律規(guī)定不符，本院不予支持。對(duì)古某大酒店以雙方租賃期截止至2019年為由提出的有關(guān)訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。關(guān)于古某大酒店的損失計(jì)算問題。一是裝修費(fèi)損失。古某大酒店主張其分別于2010年、2013年、2015年進(jìn)行過三次裝修，2010年花費(fèi)2034940元，2013年花費(fèi)42000元，2015年花費(fèi)43萬元。本院認(rèn)為，第一、二次裝修投入，因書面合同已在2014年8月21日租期屆滿，相應(yīng)投入也獲得收益，故上述第一二次裝修投入不屬于古某大酒店的損失。古某大酒店一審、二審提供幾張室內(nèi)房屋照片和隨州市同和裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司法定代表人陳侗出具的證明、裝修合同等證據(jù)，以證明其于2015年因房屋漏水而支出43萬元的裝修費(fèi)用。本院認(rèn)為，上述證據(jù)雖不足以證明具體損失數(shù)額，但足以證明2015年訴爭房屋確實(shí)出現(xiàn)漏水及維修情況?？紤]到本案解除合同關(guān)系系預(yù)備役工兵團(tuán)提出，一審法院基于古某大酒店的經(jīng)營情況、裝修投入情況、漏水受損情況而酌定的30萬元裝修費(fèi)損失并無過高情形，系其行使法律規(guī)定的自由裁量權(quán)，應(yīng)予維持。二是停業(yè)后保安人員的工資支出。本院認(rèn)為，預(yù)備役工兵團(tuán)雖然依法可以解除合同，但對(duì)于古某大酒店因解除合同騰退房屋合理期限內(nèi)的損失有補(bǔ)償義務(wù)。故一審法院判令預(yù)備役工兵團(tuán)補(bǔ)償古某大酒店三個(gè)月的停業(yè)保安人員工資支出，公平合理，應(yīng)予維持。三是有關(guān)鑒定費(fèi)用問題。本院認(rèn)為，上述停業(yè)期間保安人員工資支出需要鑒定確認(rèn)，古某大酒店因申請(qǐng)鑒定而支出的費(fèi)用，屬于其損失，應(yīng)由預(yù)備役工兵團(tuán)予以一定補(bǔ)償。四是固定資產(chǎn)損失。本院認(rèn)為，古某大酒店的固定資產(chǎn)均可以拆除再利用，其主張的該損失，本院不予支持。關(guān)于房屋租金問題。預(yù)備役工兵團(tuán)主張古某大酒店在本案中還應(yīng)向其支付2016年3月2日至2016年8月22日的租金。本院認(rèn)為，古某大酒店在2016年3月1日不久后即停業(yè)經(jīng)營，此后為騰退房屋做了大量準(zhǔn)備工作并最終騰退房屋。換言之，2016年3月2日至2016年8月22日期間，古某大酒店沒有經(jīng)營獲利，且其占有房屋只是為了騰退房屋而作準(zhǔn)備，預(yù)備役工兵團(tuán)提出的要求支出此間租金，有違公平原則，不予支持。關(guān)于本案當(dāng)事人責(zé)任問題。本院認(rèn)為，預(yù)備役工兵團(tuán)解除合同，系執(zhí)行中央文件規(guī)定，雙方當(dāng)事人對(duì)于該合同的解除均沒有過錯(cuò)。然而，對(duì)預(yù)備役工兵團(tuán)而言，該合同的解除是為了完成上級(jí)交待的工作任務(wù)，有利于維護(hù)軍隊(duì)和預(yù)備役工兵團(tuán)的利益，故預(yù)備役工兵團(tuán)應(yīng)按公平原則對(duì)古某大酒店給予一定補(bǔ)償。此外，對(duì)于租賃過程中因房屋質(zhì)量問題造成古某大酒店的裝修損失，預(yù)備役工兵團(tuán)應(yīng)予賠償。綜上，一審法院確定的預(yù)備役工兵團(tuán)向古某大酒店給付數(shù)額正確，應(yīng)予維持。
上訴人中國人民解放軍隨州陸某預(yù)備役工兵團(tuán)（以下簡稱預(yù)備役工兵團(tuán)）與上訴人隨州市曾都區(qū)古某大酒店（以下簡稱古某大酒店）房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省隨州市曾都區(qū)人民法院(2017)鄂1303民初382號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年6月21日立案后，依法組成合議庭開庭進(jìn)行了審理。上訴人預(yù)備役工兵團(tuán)的委托訴訟代理人殷正升，上訴人古某大酒店的委托訴訟代理人雷勝宏、孫雷驍?shù)酵⒓釉V訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

綜上所述，上訴人的上訴請(qǐng)求均不能成立，應(yīng)不予支持；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，實(shí)體處理正確，應(yīng)予維持。經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)42593元，由中國人民解放軍隨州陸某預(yù)備役工兵團(tuán)負(fù)擔(dān)7620元，隨州市曾都區(qū)古某大酒店負(fù)擔(dān)34973元。

審判長　周　鑫
審判員　張　歡
審判員　李　超

書記員：何沛俊