原告(反訴被告)：中國人民解放軍南京軍區(qū)航務軍事代表辦事處，住所地上海市虹口區(qū)。
　　負責人：吳賢源，黨委書記。
　　委托訴訟代理人：蔣志杭，上海江三角律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：蘇蓉蓉，上海江三角律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：上海東某某投資有限公司，住所地上海市徐匯區(qū)。
　　法定代表人：陳健，總經理。
　　委托訴訟代理人：杜冰，北京市大都律師事務所上海分所律師。
　　原告中國人民解放軍南京軍區(qū)航務軍事代表辦事處(以下簡稱“南京軍區(qū)航務辦事處”)訴被告上海東某某投資有限公司(以下簡稱“東某某公司”)，房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年8月16日立案后，被告東某某公司向本院提起反訴。2018年9月11日，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理，原告(反訴被告)南京軍區(qū)航務管理處的委托訴訟代理人蔣志杭、蘇蓉蓉，被告(反訴原告)東某某公司的法定代表人陳健、委托訴訟代理人杜冰到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告南京軍區(qū)航務辦事處向本院提出訴訟請求：1、判令被告按照每年560,000元的標準向原告支付2015年8月1日至2017年5月31日的租金1,026,667元;2、判令被告以1,026,667元為基數(shù)，按照每日3‰的標準自2015年7月11日起至付清日止的違約金；3、判令被告支付違約金50,000元；4、本案受理費由被告負擔。審理中，原告變更訴請，要求支付欠付的租金數(shù)額為1,006,667元，并以1,006,667元為基數(shù)支付違約金。事實和理由：原、被告曾簽訂《軍隊房地產租賃合同》，約定：由被告租賃原告位于上海市楊浦區(qū)邯鄲路XXX號XXX-XXX層房屋及沿街門面房(以下簡稱“系爭房屋”)，租賃期限自2015年5月1日至2018年4月30日止，年租金560,000元，被告逾期支付租金，每逾期一日按滯交經費總額的千分之三收取違約金，逾期30日，原告有權解除合同。合同簽訂后，被告長期拖欠租金與相關費用，2017年6月15日，經法院調解雙方租賃合同于2017年5月31日終止；被告于2017年6月25日前結清水電費，騰空并交還房屋。但被告未付清房屋租金，故原告起訴至法院作如上訴請。
　　被告東某某公司答辯并反訴稱：2014年9月11日，被告從《壹報通商業(yè)地產》報刊上知悉原告公開招租楊浦區(qū)邯鄲路XXX號XXX-XXX層房屋，遂提交相關報名資料、支付投標保證金100,000元。2014年10月28日，通過競價獲得系爭房屋的承租權，雙方簽訂《軍隊房地產租賃合同》，合同期限為六年，到期可以續(xù)租。簽約后，投標保證金轉為租賃保證金，另支付160,000元租金。被告將系爭房屋的主樓1-5層用于開辦賓館，一層門面房用于經營其他業(yè)態(tài)服務，并對系爭房屋進行總體規(guī)劃改建裝修。期間，因原告遲遲未辦出《軍隊房地產租賃許可證》供被告辦理營業(yè)執(zhí)照，致使被告無法正常經營，2017年6月15日，雙方經調解解除租賃合同，但給被告造成裝修、經營等損失未做補償?，F(xiàn)不同意原告的訴請，另提出反訴請求：1、退還租賃保證金100,000元；2、賠償裝修改造費3,525,624元；3、賠償各項資產損失904,700元；4、賠償上述鑒定費69,000元；5、賠償前期籌建運營開辦費用、遣散員工安置費、為招商支出的中介費及利息、酒店及車行改造費利息、酒店與車行搬遷費等其他各項經濟損失3,000,000元；6、支付違約金50,000元；7、反訴費由反訴被告承擔。
　　反訴被告南京軍區(qū)航務辦事處反訴辯稱：合同解除是由于反訴原告逾期不支付租金以及國家政策的重大調整，因反訴原告不履行合同義務，可以不退還房屋租賃保證金且可以要求另支付違約金。故不同意反訴原告的反訴請求。
　　經審理查明：2014年10月28日，被告(反訴原告)東某某公司(承租方、乙方)通過原告(反訴被告)南京軍區(qū)航務辦事處(出租方、甲方)的競價招租邀請獲得系爭房屋的租賃權，雙方簽訂《軍隊房地產租賃合同》一份，約定：第一條、甲方自愿將位于上海市楊浦區(qū)邯鄲路XXX號XXX-XXX層(坐落號：南滬字第0775號)的房屋(建筑面積1460平方米)出租給乙方使用；第二條、租賃用途為商業(yè)辦公；第三條、租期自2015年5月1日至2018年4月30日止；第四條、租金總額(不含水、電、暖、氣、設備、物業(yè)等費用)1,680,000元，年租金為560,000元，乙方于每季的前十天內交付甲方，付款方式為轉賬；第六條、租賃保證金100,000元；第七條、甲方責任。(三)保證出租給乙方使用的房地產，按照規(guī)定報經軍隊審批部門批準；(四)負責向軍隊房地產管理部門辦理租賃合同審核手續(xù)；(五)負責向軍隊房地產管理部門申領《軍隊房地產租賃許可證》……；第八條、乙方的責任，(五)不得擅自改變租賃用途……；第九條、(四)因不可抗力原因以及國家和軍隊政策法規(guī)重大調整等造成合同無法履行的，甲乙雙方均不承擔責任；第十條、甲方有違反合同第七條約定的行為的，乙方有權解除合同，同時甲方應向乙方支付50,000元作為違約金；第十一條、(一)乙方有違反本合同第八條約定行為的，甲方有權解除合同，同時，乙方應向甲方支付50,000元違約金。(二)乙方逾期交付房地產租金及有關費用，每逾期一日，甲方按滯交經費的千分之三加收違約金；逾期30日，甲方有權解除本合同并收回按本合同約定屬于甲方的全部財產……；第十二條、本合同雙方簽字蓋章后，須經具有相應審批權限的軍隊房地產管理部門審核批準，并加蓋合同審核專用章后生效；第十五條、附加條款1、本項目包括邯鄲路XXX號沿街門面房。2、本項目租期6年(2015年5月1日至2021年4月30日)，合同3年一簽。3、合同到期后，乙方如無違約行為，可以優(yōu)先續(xù)約。合同簽訂后，東某某公司對系爭房屋進行改建裝修，將系爭房屋中的1-5層用于經營薩垛酒店，一層門面房經營“車68一站式汽車養(yǎng)護站”(以下簡稱“車68養(yǎng)護站”)、理發(fā)店等，其中薩垛酒店于2016年4月底竣工試營業(yè)，車68養(yǎng)護站于2015年9月底竣工試營業(yè)。
　　滬房楊字第00767號《房屋所有權證》載明邯鄲路XXX號的所有權人為中國人民解放軍總后勤部，編號1-4全幢共計建筑面積2189平方米，其中4幢層數(shù)為5層，建筑面積1902平方米。
　　軍隊和武警部隊全面停止有償服務工作開展后，南京軍區(qū)航務辦事處于2017年4月1日起訴至本院，要求終止雙方的租賃合同。本院經(2017)滬0110民初5106號案件審理，雙方確認系爭房屋地址為上海市邯鄲路XXX號沿街門面及1號樓東側1至5層房屋，并達成調解協(xié)議如下：一、原告中國人民解放軍南京軍區(qū)航務軍事代表辦事處與被告上海東某某投資有限公司簽訂的上海市邯鄲路XXX號沿街門面及1號樓東側1至5層房屋(建筑面積合計約1460平方米)的《軍隊房地產租賃合同》(南XXXXXXX)于2017年5月31日終止；二、被告上海東某某投資有限公司應于2017年6月25日前結清水電費，騰空上述房屋并交還給原告中國人民解放軍南京軍區(qū)航務軍事代表辦事處。在該案審理中，雙方同意先終止租賃關系，待評估后再處理租金和損失的補償，故就租金和損失補償均申請撤訴，雙方同意案外對系爭房屋的改建工程、裝修、資產的損失委托評估。
　　2017年6月5日，銀信資產評估有限公司對系爭房屋內的設備資產進行評估后出具評估報告，結論分別為：1、銀信咨報字(2017)滬第143-1號楊浦區(qū)邯鄲路XXX號薩垛酒店內資產的市場價值為453,200元。內含床、床上用品、電視機、空調機、衣柜、桌椅、電話機、布藝沙發(fā)、茶杯、花瓶等54項。2、銀信咨報字(2017)滬第143-2號楊浦區(qū)邯鄲路XXX號汽修廠內資產的市場價值為95,300元。3、銀信咨報字(2017)滬第143-3號楊浦區(qū)邯鄲路XXX號理發(fā)店內資產的市場價值為31,800元。東某某公司對其中的(2017)滬第143-1號評估報告提出異議，銀信資產評估有限公司根據(jù)東某某公司提供的補充材料更正后，于2018年8月6日出具復核評估報告，結論為：777,600元。在該份評估報告中，有床、衣柜固定在房屋內的資產價值272,170元。
　　2018年1月22日，上海華瑞建設經濟咨詢有限公司對系爭房屋裝修、改造工程造價進行評估后，出具評估報告的結論為：楊浦區(qū)邯鄲路XXX號門面和賓館改造、裝修工程造價為3,525,624元。本案中，雙方對評估結論均無異議，但南京軍區(qū)航務辦事處認為合同約定租賃用途為商業(yè)辦公，現(xiàn)在開設賓館酒店和洗車行，是擅自轉租，變更了租賃用途，責任在于東某某公司，且我方也未承諾可以辦出酒店、洗車行的租賃許可證，也不需要酒店內的設備，因此，不同意給予補償。東某某公司預繳上述兩項評估費69,000元。
　　另查，2014年10月27日，東某某公司支付押金100,000元，2015年6月3日，南京軍區(qū)航務辦事處出具發(fā)票內容為“投標保證金”，后轉為租賃押金。2015年5月6日支付2015年5月至7月租金140,000元，2016年10月9日，支付租金20,000元。
　　審理中，東某某公司提供2015年7月21日向南京軍區(qū)航務辦事處發(fā)出《關于開設上海薩垛酒店管理有限公司的申請》，要求出具同意開設薩垛酒店的證明，并提供軍隊房地產租賃許可證。2015年7月21日，南京軍區(qū)航務辦事處出具《證明》一份，內容為：上海市楊浦區(qū)邯鄲路XXX號為部隊房產，現(xiàn)已租給上海東某某投資有限公司使用，同意在此處開設上海薩垛酒店管理有限公司，經營范圍為酒店、住宿等。特此證明。(此證明只用于辦理營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證等相關證明使用。)。同日，南京軍區(qū)航務辦事處還出具《證明》一份，內容為：目前，因軍隊正在進行對外有償服務清理整頓，《軍隊房地產租賃許可證》正在申辦審批中，特此證明。2016年11月3日，東某某公司向南京軍區(qū)航務辦事處發(fā)出《關于邯鄲路XXX號房屋情況說明的函》稱，由于貴處在沒有取得該處房屋軍隊房地產租賃許可證的情況下就將房屋違規(guī)出租，致使我司一直無法正常的辦理相關證照和進行正常的裝修進度，……經有關部門協(xié)調，基本同意酒店可以臨時性試營業(yè)。由于就前期的房租問題沒有達成一致的意見，貴處于2016年10月27日對邯鄲路XXX號酒店部分停止供水供電，……建議暫時擱置爭議，即日起恢復供水供電。2016年11月21日、12月1日，兩份“關于邯鄲路XXX號房租支付方式和時間的報告”，要求提供軍隊房地產租賃許可證，保證正常供水供電。
　　東某某公司另主張的3,000,000元損失由前期籌建運營費1,550,000元、遣散員工安置費用139,625元、為招商支出的中介居間費143,000元及6年的利息25,740元合計168,740元、酒店及車68店改造費用4,430,324元按2.5年計算利息664,548.6元、酒店搬遷的營業(yè)損失540,522.4元、車68店搬遷損失105,304元。南京軍區(qū)航務辦事處對上述費用均不予認可。
　　以上事實，有當事人提供的《軍隊房地產租賃合同》、民事調解書、房屋所有權證、競價招租邀請函、銀行轉賬明細、發(fā)票、往來函件、及當事人陳述為證，并經庭審質證，本院予以確認。
　　本院認為，原告(反訴被告)與被告(反訴原告)之間簽訂的《軍隊房地產租賃合同》是雙方真實意思的表示，但該合同未獲得有關主管部門的審批，因屬未生效的合同。雙方在合同未生效的情況下，已實際履行，并于2017年5月31日終止了租賃關系，被告(反訴原告)實際使用了系爭房屋，應支付房屋使用費，對于使用費的數(shù)額可以參照租金標準處理。對于逾期付款違約金以及合同約定的違約金，因原告(反訴被告)未能提供上級主管部門審批同意、租賃許可證等相關合同生效必備材料，被告(反訴原告)也多次要求提供租賃許可證和商議租金支付問題，故對原告(反訴被告)該請求不予準許。被告(反訴原告)要求返還租賃押金的，與法有據(jù)，應予準許。被告(反訴原告)在合同簽訂后對系爭房屋進行了薩垛酒店、車68養(yǎng)護站等工程改造和裝修，雖然實際履行與合同約定的商業(yè)辦公不同，但原告(反訴被告)在未取得《軍隊房地產租賃許可證》的情況下，也提供被告(反訴原告)用于辦理薩垛酒店營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證的證明，說明原告(反訴被告)對變更租賃用途是同意的。由于被告(反訴原告)在合同未生效的情況下，就進行工程改建，亦應承擔一定的責任，因此，對于被告(反訴原告)要求按照評估補償工程改建和裝修的損失，本院綜合以上，酌情確定2,467,936元。從雙方達成的調解協(xié)議中，合同終止后，被告(反訴原告)應騰空并將房屋交還原告(反訴被告)，因此，對于酒店內可以移動搬遷的設施，應由被告(反訴原告)自行搬離，考慮到部分固定在房屋中的財產等其他損失，本院酌情確定補償200,000元，其余可搬遷的則不作補償。被告(反訴原告)關于開辦費、市場宣傳、利息損失、搬遷費等的其他營業(yè)損失3,000,000元的主張，是經營中產生的費用，不應由原告(反訴被告)承擔，本院不予準許。被告(反訴原告)關于違約金50,000元的主張，本院亦不予支持。關于評估費，是解決糾紛而委托的評估，可由雙方各半負擔。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)上海東某某投資有限公司應在本判決生效之日起十日內支付原告(反訴被告)中國人民解放軍南京軍區(qū)航務軍事代表辦事處上海市楊浦區(qū)邯鄲路XXX號沿街門面房及1號樓東側1至5層房屋使用費1,006,667元;
　　二、原告(反訴被告)中國人民解放軍南京軍區(qū)航務軍事代表辦事處應在本判決生效之日起十日內返還被告(反訴原告)上海東某某投資有限公司上述房屋押金100,000元；
　　三、原告(反訴被告)中國人民解放軍南京軍區(qū)航務軍事代表辦事處應在本判決生效之日起十日內補償被告(反訴原告)上海東某某投資有限公司上述房屋工程造價及裝修損失2,467,936元；
　　四、原告(反訴被告)中國人民解放軍南京軍區(qū)航務軍事代表辦事處應在本判決生效之日起十日內補償被告(反訴原告)上海東某某投資有限公司上述房屋內其他損失200,000元；
　　五、原告(反訴被告)中國人民解放軍南京軍區(qū)航務軍事代表辦事處應在本判決生效之日起十日內支付被告(反訴原告)上海東某某投資有限公司上述房屋評估費34,500元；
　　六、原告(反訴被告)中國人民解放軍南京軍區(qū)航務軍事代表辦事處其余訴請，不予支持；
　　七、被告(反訴原告)上海東某某投資有限公司的其余反訴請求，不予支持。
　　如果當事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案本訴受理費人民幣7,155元，由原告中國人民解放軍南京軍區(qū)航務軍事代表辦事處負擔336元，被告上海東某某投資有限公司負擔6,819元。本案反訴受理費32,672元，由反訴被告中國人民解放軍南京軍區(qū)航務軍事代表辦事處負擔12,089元，反訴原告上海東某某投資有限公司負擔20,583元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：陳??稷

書記員：羅奇芳