中國人民武裝警察部隊襄陽市消防支隊
吳鑫（湖北法正大律師事務所）
李波（湖北法正大律師事務所）
李某
李彥林（湖北忠三（襄陽）律師事務所）

上訴人（原審原告、反訴被告）:中國人民武裝警察部隊襄陽市消防支隊(下稱襄陽市消防支隊)。
住所地:湖北省襄陽市樊城區(qū)。
法定代表人:萬勝國，該支隊政委。
委托訴訟代理人:吳鑫、李波，湖北法正大律師事務所律師。
一般授權(quán)代理。
上訴人（原審被告、反訴原告）:李某，男，xxxx年xx月xx日出生，襄陽市人，住襄陽市襄城區(qū)陳侯巷。
委托訴訟代理人:李彥林，湖北忠三(襄陽)律師事務所律師。
一般授權(quán)代理。
上訴人中國人民武裝警察部隊襄陽市消防支隊（下稱襄陽市消防支隊）與上訴人李某因租賃合同糾紛一案，均不服襄陽市樊城區(qū)人民法院作出的〔2014〕鄂樊城屏民初字第00294號民事判決，分別向本院提起上訴。
本院依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。
上訴人襄陽市消防支隊的委托訴訟代理人吳鑫、李波，上訴人李某的委托訴訟代理人李彥林到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人襄陽市消防支隊上訴請求并針對對方的上訴請求辯稱:二審法院部分撤銷〔2014〕鄂樊城屏民初字第00294號民事判決，依法改判:判令李某給付自2009年1月至2014年9月30日欠交的租金2992816.5元，同年9月30日后，按每月151938.25元支付，直至交還所租賃的房屋為止。
本案的訴訟費用由李某承擔。
事實和理由:一、襄陽市消防支隊與襄陽市公安消防支隊是兩個各自獨立的法人主體，襄陽市公安消防支隊后勤處下達的《關(guān)于長征賓館停業(yè)整改的通知書》，其內(nèi)容不是襄陽市消防支隊的真實意思表示，2013年5月6日，襄陽市消防支隊沒有作出解除租賃合同的意思表示。
二、李某租賃房屋用作餐飲、賓館，進行裝飾、裝修，應當符合消防合格的要求，被襄陽市公安消防支隊以消防不合格被查封，其自身有過錯，其應通過行政復議和行政訴訟主張權(quán)利。
三、李某存在拖欠房租的事實，襄陽市消防支隊不應該退還押金，一審沒有查清此節(jié)事實。
四、租賃合同沒有提前解除，是到期后自然終止，李某不存在裝修殘值損失和設(shè)備折舊的問題，應當以合同約定向襄陽市消防支隊移交房屋和設(shè)備。
五、2013年5月至2014年9月30日及以后的租金和占用費，李某應予支付。
上訴人李某上訴請求并針對對方的上訴請求辯稱:二審法院部分撤銷〔2014〕鄂樊城屏民初字第00294號民事判決，依法改判襄陽市消防支隊賠償下列損失，一、裝修損失2246445.25元；二、設(shè)備折舊829787.17元；三、低值易耗品報廢300000元；四、永久性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用989228.32元；五、補償2個月租金的搬遷費289400元；六、可預期收益損失474301元；七、支付違約金200000元。
本案的訴訟費用由襄陽市消防支隊承擔。
事實和理由:一、襄陽市消防支隊與襄陽市公安消防支隊是一套班子兩塊牌子，主體混同，襄陽市公安消防支隊后勤處與李某簽訂的《補充合同》，實際就是襄陽市消防支隊簽訂的，雙方租賃合同的期限應該以《補充合同》的約定為準，即從2010年1月1日至2014年12月31日止，那么，裝修殘值等補償項目的計算時長應該是20個月，而不是17個月。
二、合同不能繼續(xù)履行，責任在襄陽市消防支隊，襄陽市消防支隊應當承擔違約責任。
1、襄陽市消防支隊作為業(yè)主，按照消防法律法規(guī)，應當對消防設(shè)施報建、報檢負責；2、雙方租賃合同約定襄陽市消防支隊”保證出租的房屋符合武警消防部隊房地產(chǎn)租賃條件”，消防合格自然是其中的條件之一；3、襄陽市消防支隊前腳給賓館一個消防合格證，后腳又以消防不合格為由予以查封，出爾反爾，欺騙承租人，襄陽市消防支隊存在明顯過錯。
三、補償、賠償項目的認定和計算方式存在錯誤。
1、增加的永久性基礎(chǔ)設(shè)施，襄陽市消防支隊可以長期使用、長期受益，不應折舊計算，應該全額補償；2、李某在原審過程中，已經(jīng)書面申請要求補償裝修殘值以鑒定結(jié)果具體確定，而不限于反訴狀上的1512000元，數(shù)額應該是6739335.75元÷60月×20月=2246445.25元；3、其他設(shè)備、設(shè)施折舊時，應該將電視、分體式空調(diào)、床、電腦、桌、椅等列入折舊物品范圍；4、租賃合同不能繼續(xù)履行，給李某造成了損失，責任在襄陽市消防支隊，襄陽市消防支隊應當賠償李某合同剩余20個月的期待利益損失；5、租賃合同不能繼續(xù)履行，襄陽市消防支隊存在違約責任，襄陽市消防支隊應當按照租賃合同第九條第（二）項的約定，補償李某2個月租金作為搬遷費。
襄陽市消防支隊向一審法院起訴請求:一、判令李某交還位于襄陽市樊城區(qū)長征路118號的房地產(chǎn)，及雙方在2009年7月8日簽訂的《武警消防部隊房地產(chǎn)租賃合同》中約定歸襄陽市消防支隊所有的財產(chǎn)；二、判令李某給付自2009年1月至2014年9月30日欠交的租金2992816.5元，9月30日后，按每月151938.25元支付，直至交還所租賃的房屋為止。
本案的訴訟費用由李某承擔。
李某向一審法院反訴請求:判令襄陽消防支隊賠償下列損失:一、裝修損失，以實際鑒定數(shù)額為準；二、設(shè)備折舊1049000元；三、低值易耗品報廢300000元；四、改造、新建永久性基礎(chǔ)設(shè)施費用499688.2元；五、2個月租金補償289400元；六、租賃押金200000元及利息；七、7樓回收對外補償80000元；八、墊付莊吉員工受傷賠償40000元；九、可預期收益損失1000000元；10、違約金200000元。
本案的訴訟費用由襄陽市消防支隊承擔。
一審法院認定事實:2009年7月8日，襄陽市消防支隊作為甲方，與乙方李某簽訂《武裝消防部隊房地產(chǎn)租賃合同》，合同約定:甲方將坐落在湖北襄樊市長征路118號的房屋建筑面積約7000平方米出租給乙方使用，從事餐飲、住宿。
租賃期限自2009年10月1日起至2014年9月30日止。
房地產(chǎn)年租金1500000元，第二年起每年遞增5％。
乙方向甲方支付房地產(chǎn)租賃保證金200000元。
乙方履行合同約定義務的，甲方應在租賃期滿時將房地產(chǎn)租賃保證金無息退還給乙方；乙方未履行合同約定義務的，甲方不退還保證金；甲方未履行合同約定義務的，應當退還保證金，并加付銀行同期存款利息。
第八條，租賃期內(nèi)，乙方應履行的義務包括:（三）不得對所承租的房屋進行影響使用安全的改造、裝修或者增擴設(shè)備，在不影響使用安全的前提下，確定需要進行改造、裝修或者增擴設(shè)備，必須征得甲方書面同意，費用自理，權(quán)屬歸甲方所有，租賃期滿后或者解除合同時，應當無償移交甲方；（四）不得在承租的場地上新建和添建各種永久性建筑物、構(gòu)筑物，確實需要新建和添建臨時性建筑物、構(gòu)筑物，必須向甲方提供建設(shè)方案、征得甲方書面同意，費用自理，權(quán)屬歸甲方所有，租賃期滿后或者解除合同時，應當完好無損地無償移交甲方；（七）承擔租賃期內(nèi)與甲方出租房地產(chǎn)權(quán)屬無關(guān)的各種糾紛處理。
附加條款:（一）甲方因非軍事需要提前終止合同，甲方對乙方投資的大宗設(shè)備（新增的電梯、水系統(tǒng)、視頻網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)）進行估價補償；（二）合同期滿，乙方應將甲方移交的固定資產(chǎn)完好移交給甲方（附移交清單）；（三）合同期滿，乙方有優(yōu)先租賃權(quán)；（四）合同期間，甲方將賓館臨街面及院內(nèi)賓館停車位移交乙方管理；（六）客房部七樓現(xiàn)對外出租的房屋由甲方負責收回，若因特殊情況無法收回，甲方每年給乙方扣減租金60000元等。
另外，李某提供了一份與”襄陽市公安消防支隊后勤處”于2011年9月14日簽訂的《補充合同》，約定因裝修時間延后，將原合同起止時間由2009年10月1日起至2014年9月30日止，變更為2010年元月1日起至2014年12月31日止。
該合同甲方加蓋的是”襄陽市公安消防支隊后勤處”公章。
2011年6月27日，襄陽市公安局樊城區(qū)分局消防大隊給襄陽市長行征路賓館發(fā)放一份編號為樊公消安檢許字（2011）第018號的《公眾聚集場所投入使用、營業(yè)前消防安全檢查合格證》。
2013年4月24日，襄陽市公安局樊城區(qū)分局消防大隊給襄陽市樊城區(qū)長征賓館下達樊公消封字（2013）第0023號臨時查封決定書，以該賓館存在火災隱患為由決定對該賓館客房部予以臨時查封。
2013年5月6日，襄陽市公安局消防支隊后勤處也對該賓館下達一份《關(guān)于長征賓館停業(yè)整改的通知書》，責令該賓館停業(yè)整改。
同時告知，停業(yè)整改期間，給賓館帶來的損失可采取延長合同期限等方式協(xié)商解決。
李某自簽訂租賃合同后，以現(xiàn)金交付和襄陽市消防支隊消費抵扣的方式支付2010年1月至2013年4月租金共計金額5247562．80（4887562．80＋360000）元。
2013年4月之后，賓館及餐飲部基本處于停業(yè)狀態(tài)，僅有餐飲部零星營業(yè)。
租金也未按合同約定金額繼續(xù)交付，僅少量交費，該部分未提供證據(jù)。
合同約定租賃面積中，確有七樓客房部分未交付，襄陽市消防支隊認可該部分應當扣減80000元。
裝修、新建基礎(chǔ)設(shè)施花費，襄陽市消防支隊認為按合同約定應當由李某自理，并在合同期滿后無償交付襄陽市消防支隊。
2015年3月8日，李某向法院提出司法鑒定申請，要求對:1、長征賓館裝修造價；2、增加基礎(chǔ)設(shè)施造價；3、添置設(shè)備、設(shè)施造價；4、剩余年限承包期預期收益損失進行司法鑒定。
2015年4月3日，法院在組織襄陽市消防支隊與李某進行鑒定前清點，確定鑒定資產(chǎn)并形成雙方認可的清單后，將該鑒定申請移交給法院司法鑒定處。
后由司法鑒定處征得雙方當事人同意，委托湖北華炬資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價有限公司進行了以上四項價值的評估。
2015年10月15日，湖北華炬資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價有限公司（以下簡稱華炬公司）作出鄂華資評報字（2015）093號《委托鑒定資產(chǎn)評估報告書》。
該《報告書》對李某申請鑒定的四項鑒定項目的價值作出了如下評估:1、長征賓館裝修造價為人民幣6739335.75元；2、增加基礎(chǔ)設(shè)施造價為人民幣989228.32元；3、設(shè)備、設(shè)施價值為人民幣2489361.50元；4、剩余年限承包期預期收益損失人民幣474301.00元。
華炬公司收取鑒定費人民幣46000元。
本院認為，針對二上訴人的上訴理由，現(xiàn)結(jié)合本案證據(jù)分析評判如下:一、襄陽市消防支隊與李某簽訂的租賃合同和《補充合同》合法有效。
二、租賃合同不能繼續(xù)履行，直接原因是襄陽市公安消防支隊下達的行政處罰決定，襄陽市消防支隊不予返還押金的條件不成就，200000元押金應當退還李某。
三、租賃合同不能繼續(xù)履行，根本原因在于租賃房屋沒有噴淋設(shè)施和消防通道，先前頒發(fā)消防合格許可和之后因消防不合格予以查封，均是襄陽市公安消防支隊的具體行政行為，與本案不是同一法律關(guān)系。
李某租賃房屋經(jīng)營賓館，保證賓館設(shè)施符合消防要求是其自身的義務。
襄陽市消防支隊作為從事消防事務監(jiān)督管理的機構(gòu)，對所出租房屋沒有第二消防通道等缺陷，在締約時應本著誠實信用原則善盡提醒義務。
襄陽市消防支隊和李某對租賃房屋的消防建設(shè)均沒有盡到注意義務，對合同不能繼續(xù)履行均有過錯，應當各自承擔相應的責任，襄陽市消防支隊不必支付200000元違約金以及李某主張的期待利益，李某亦不用支付襄陽市消防支隊租賃合同剩余20個月期間的租金。
對于補償和賠償項目的價值，本院根據(jù)雙方過錯程度確定如下:1、剩余租賃20個月期間的裝修殘值數(shù)額為6739335.75元÷60月×20月=2246445.25元；2、增加的永久性基礎(chǔ)設(shè)施損失，應當參照裝修殘值進行核算為989228.32元÷60月×20月=329742.77元；3、設(shè)備折舊，也應當參照裝修殘值核算，該部分全部鑒定價值為2489361.50元，但扣減可拆除物品后，其剩余價值為581858.00元÷60月×20月=193952.67元。
以上三項合計2770140.69元，由襄陽市消防支隊按照60%即1662084.41元補償給李某。
四、租賃合同第九條第（二）項約定的補償兩個月租金給李某作為搬遷費用的情形沒有發(fā)生，襄陽市消防支隊可以不予支付。
五、至2014年12月31日，雙方約定的租賃合同期限屆滿后，李某應當向襄陽市消防支隊返還租賃房屋，否則，應當支付占有使用費。
按照合同約定，2015年的月租金應為151938.25元。
襄陽市消防支隊主張占有使用費按此標準計算，有事實根據(jù)，應予支持。
結(jié)合雙方過錯情況，本院酌定李某承擔2015年以后直至返還租賃房屋之日的占有使用費損失的50%。
綜上所述，二上訴人的上訴請求，均部分成立，本院均部分予以支持。
依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?第一款 ?、第一百二十條 ?、第二百三十五條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第二項 ?之規(guī)定，判決如下:
一、維持襄陽市樊城區(qū)人民法院〔2014〕鄂樊城屏民初字第00294號民事判決第一項，即:李某在本判決生效后十日內(nèi)將坐落在湖北襄陽市長征路118號的房屋建筑面積約7000平方米的房屋全部交還中國人民武裝警察部隊襄陽市消防支隊；
二、撤銷襄陽市樊城區(qū)人民法院〔2014〕鄂樊城屏民初字第00294號民事判決第二、三、四項，即:二、中國人民武裝警察部隊襄陽市消防支隊向李某補償剩余租賃期間的裝修費用人民幣1512000元；增加永久設(shè)備費用人民幣280281.36元；設(shè)備折舊費用人民幣164859.76元；返還租賃押金本金人民幣200000元；返還未交付第七層租賃房屋多收取的租金人民幣80000元，合計人民幣2237141.12元；三、駁回本訴原告中國人民武裝警察部隊襄陽市消防支隊的其他訴訟請求；四、駁回反訴原告李某的其他反訴訴訟請求；
三、裝修殘值、增加的永久性基礎(chǔ)設(shè)施損失、設(shè)備折舊損失，合計2770140.69元，由中國人民武裝警察部隊襄陽市消防支隊按照60%即1662084.41元補償給李某；
四、李某承擔2015年1月1日以后直至返還租賃房屋之日的占有使用費損失的50%，標準按151938.25元/月計算；
五、中國人民武裝警察部隊襄陽市消防支隊向李某返還租賃押金本金200000元以及未交付第七層租賃房屋多收取的租金80000元，合計280000元；
六、駁回中國人民武裝警察部隊襄陽市消防支隊的其他訴訟請求；
七、駁回李某的其他訴訟請求。
上述款項于本判決生效后十日內(nèi)履行，逾期履行依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費31958元，由中國人民武裝警察部隊襄陽市消防支隊負擔；一審案件反訴費24310元，由李某負擔；鑒定費46000元由中國人民武裝警察部隊襄陽市消防支隊、李某各負擔23000元。
二審案件受理費77942元（其中中國人民武裝警察部隊襄陽市消防支隊已繳納61053元、李某已繳納16889元），由中國人民武裝警察部隊襄陽市消防支隊負擔42942元、李某負擔35000元。
本判決為終審判決。

本院認為，針對二上訴人的上訴理由，現(xiàn)結(jié)合本案證據(jù)分析評判如下:一、襄陽市消防支隊與李某簽訂的租賃合同和《補充合同》合法有效。
二、租賃合同不能繼續(xù)履行，直接原因是襄陽市公安消防支隊下達的行政處罰決定，襄陽市消防支隊不予返還押金的條件不成就，200000元押金應當退還李某。
三、租賃合同不能繼續(xù)履行，根本原因在于租賃房屋沒有噴淋設(shè)施和消防通道，先前頒發(fā)消防合格許可和之后因消防不合格予以查封，均是襄陽市公安消防支隊的具體行政行為，與本案不是同一法律關(guān)系。
李某租賃房屋經(jīng)營賓館，保證賓館設(shè)施符合消防要求是其自身的義務。
襄陽市消防支隊作為從事消防事務監(jiān)督管理的機構(gòu)，對所出租房屋沒有第二消防通道等缺陷，在締約時應本著誠實信用原則善盡提醒義務。
襄陽市消防支隊和李某對租賃房屋的消防建設(shè)均沒有盡到注意義務，對合同不能繼續(xù)履行均有過錯，應當各自承擔相應的責任，襄陽市消防支隊不必支付200000元違約金以及李某主張的期待利益，李某亦不用支付襄陽市消防支隊租賃合同剩余20個月期間的租金。
對于補償和賠償項目的價值，本院根據(jù)雙方過錯程度確定如下:1、剩余租賃20個月期間的裝修殘值數(shù)額為6739335.75元÷60月×20月=2246445.25元；2、增加的永久性基礎(chǔ)設(shè)施損失，應當參照裝修殘值進行核算為989228.32元÷60月×20月=329742.77元；3、設(shè)備折舊，也應當參照裝修殘值核算，該部分全部鑒定價值為2489361.50元，但扣減可拆除物品后，其剩余價值為581858.00元÷60月×20月=193952.67元。
以上三項合計2770140.69元，由襄陽市消防支隊按照60%即1662084.41元補償給李某。
四、租賃合同第九條第（二）項約定的補償兩個月租金給李某作為搬遷費用的情形沒有發(fā)生，襄陽市消防支隊可以不予支付。
五、至2014年12月31日，雙方約定的租賃合同期限屆滿后，李某應當向襄陽市消防支隊返還租賃房屋，否則，應當支付占有使用費。
按照合同約定，2015年的月租金應為151938.25元。
襄陽市消防支隊主張占有使用費按此標準計算，有事實根據(jù)，應予支持。
結(jié)合雙方過錯情況，本院酌定李某承擔2015年以后直至返還租賃房屋之日的占有使用費損失的50%。
綜上所述，二上訴人的上訴請求，均部分成立，本院均部分予以支持。

依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?第一款 ?、第一百二十條 ?、第二百三十五條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第二項 ?之規(guī)定，判決如下:
一、維持襄陽市樊城區(qū)人民法院〔2014〕鄂樊城屏民初字第00294號民事判決第一項，即:李某在本判決生效后十日內(nèi)將坐落在湖北襄陽市長征路118號的房屋建筑面積約7000平方米的房屋全部交還中國人民武裝警察部隊襄陽市消防支隊；
二、撤銷襄陽市樊城區(qū)人民法院〔2014〕鄂樊城屏民初字第00294號民事判決第二、三、四項，即:二、中國人民武裝警察部隊襄陽市消防支隊向李某補償剩余租賃期間的裝修費用人民幣1512000元；增加永久設(shè)備費用人民幣280281.36元；設(shè)備折舊費用人民幣164859.76元；返還租賃押金本金人民幣200000元；返還未交付第七層租賃房屋多收取的租金人民幣80000元，合計人民幣2237141.12元；三、駁回本訴原告中國人民武裝警察部隊襄陽市消防支隊的其他訴訟請求；四、駁回反訴原告李某的其他反訴訴訟請求；
三、裝修殘值、增加的永久性基礎(chǔ)設(shè)施損失、設(shè)備折舊損失，合計2770140.69元，由中國人民武裝警察部隊襄陽市消防支隊按照60%即1662084.41元補償給李某；
四、李某承擔2015年1月1日以后直至返還租賃房屋之日的占有使用費損失的50%，標準按151938.25元/月計算；
五、中國人民武裝警察部隊襄陽市消防支隊向李某返還租賃押金本金200000元以及未交付第七層租賃房屋多收取的租金80000元，合計280000元；
六、駁回中國人民武裝警察部隊襄陽市消防支隊的其他訴訟請求；
七、駁回李某的其他訴訟請求。
上述款項于本判決生效后十日內(nèi)履行，逾期履行依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費31958元，由中國人民武裝警察部隊襄陽市消防支隊負擔；一審案件反訴費24310元，由李某負擔；鑒定費46000元由中國人民武裝警察部隊襄陽市消防支隊、李某各負擔23000元。
二審案件受理費77942元（其中中國人民武裝警察部隊襄陽市消防支隊已繳納61053元、李某已繳納16889元），由中國人民武裝警察部隊襄陽市消防支隊負擔42942元、李某負擔35000元。

審判長：焦靜平

書記員：焦喆兆