原告：嚴(yán)某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江蘇省南京市。
　　委托訴訟代理人：鄭宇，江蘇融鼎律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：呂美蓉，江蘇融鼎律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海聯(lián)京企業(yè)發(fā)展有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：李宗漢，董事長。
　　委托訴訟代理人：高峰，上海大度律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：王奇志，上海大度律師事務(wù)所律師。
　　被告：江蘇致壹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地江蘇省南京市。
　　原告嚴(yán)某某與被告上海聯(lián)京企業(yè)發(fā)展有限公司(簡稱“聯(lián)京公司”)、江蘇致壹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(簡稱“致壹公司”)案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2019年10月9日立案后，依法適用普通程序，于2019年11月19日公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托訴訟代理人鄭宇和呂美蓉、被告聯(lián)京公司的委托訴訟代理人王奇志到庭參加訴訟，被告致壹公司經(jīng)本院合法傳喚未到庭，本案依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告嚴(yán)某某向本院提起訴訟請求：判令停止執(zhí)行位于江蘇省南京市秦虹南路XXX號良城美景家園地下車庫的297號車位，并依法解除對該車位的查封，終結(jié)拍賣。事實(shí)和理由：法院因兩被告之間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛執(zhí)行案件，裁定查封并拍賣系爭車位。系爭車位由原告向致壹公司購買，已付清全部價(jià)款并實(shí)際占有使用至今，車位產(chǎn)權(quán)未能變更登記至原告名下系因致壹公司未能配合辦理所致，并非原告過錯(cuò)。系爭車位所有權(quán)歸屬于原告，享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利，不應(yīng)成為兩被告執(zhí)行案件的執(zhí)行標(biāo)的。原告已提出了執(zhí)行異議，但被駁回，故提起本案訴訟。
　　被告聯(lián)京公司辯稱：不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以登記為準(zhǔn)，系爭車位登記在致壹公司名下，致壹公司擁有所有權(quán)，法院可以執(zhí)行致壹公司的財(cái)產(chǎn)。原告無證據(jù)證明支付了全部的價(jià)款，也無證據(jù)證明原告對未辦理過戶登記沒有過錯(cuò)，原告要求排除執(zhí)行不符合法律規(guī)定，故不同意原告的訴訟請求。
　　被告致壹公司未作答辯。
　　本院經(jīng)審理查明的事實(shí)如下：2017年11月16日，本院立案受理了聯(lián)京公司訴致壹公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛一案，并于2018年3月28日作出(2017)滬0118民初19125號民事判決，駁回了聯(lián)京公司的全部訴訟請求。聯(lián)京公司不服該判決，向上海市第二中級人民法院提起上訴。上海市第二中級人民法院于同年8月13日作出(2018)滬02民終4755號民事判決，撤銷了本院的(2017)滬0118民初19125號民事判決，判令致壹公司支付聯(lián)京公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓款人民幣1,600萬元及違約金200萬元。因致壹公司未能履行判決確定的付款義務(wù)，聯(lián)京公司向本院申請強(qiáng)制執(zhí)行，本院于2018年9月25日以(2018)滬0118執(zhí)4812號立案受理。執(zhí)行期間，本院于2019年1月11日依法查封致壹公司名下位于江蘇省南京市秦淮區(qū)秦虹南路XXX號良城美景家園地下車庫包括297號在內(nèi)的共32個(gè)車位，未能查詢到登記在致壹公司名下的其余車位信息。2019年3月12日，本院作出執(zhí)行裁定，裁定拍賣致壹公司名下位于南京市秦淮區(qū)秦虹南路XXX號良城美景家園26幢二單元101室、秦虹南路XXX號－10、秦淮區(qū)應(yīng)天大街XXX號、秦虹南路XXX號良城美景家園地下車庫121、122、125、127、128、129、134、137、148、153、162、190、222、224、233、251、267、269、278、283、284、294、296、297、335、344、378、383、388、389、395、95號車位的房地產(chǎn)。2019年4月4日，本院出具公告，告知致壹公司及占有上述房屋及車位的房地產(chǎn)的案外人，應(yīng)當(dāng)自本公告之日起十五日內(nèi)遷出該房屋；案外人認(rèn)為其對該房產(chǎn)享有租賃權(quán)而合法占有的，應(yīng)當(dāng)自公告日起十五日內(nèi)向本院提出書面異議等。原告得知后，向本院提出執(zhí)行異議。本院經(jīng)審查后于2019年8月29日作出(2019)滬0118執(zhí)異220號執(zhí)行裁定，駁回了原告的異議請求，原告遂提起本案訴訟。
　　本案審理期間，經(jīng)向南京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢，良城美景家園地下車庫未被查封的車位中，隨機(jī)抽選的203、207、315、326、371、390號車位在2014年、2015年期間辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人為個(gè)人。
　　上述查明的事實(shí)，由原告提供的(2018)滬0118執(zhí)4812號執(zhí)行裁定書、公告、(2019)滬0118執(zhí)異220號執(zhí)行裁定書及原告與被告聯(lián)京公司陳述為證，并經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以確認(rèn)。
　　審理期間，原告為證明其主張，提供了下列證據(jù)予以佐證：
　　1、原告與致壹公司于2014年4月23日簽訂的《南京市機(jī)動(dòng)車位銷售專用合同》1份，內(nèi)容為致壹公司將系爭車位出售給原告，總價(jià)款為10萬元；原告應(yīng)向致壹公司支付定金10萬元(付款日期處未填寫)，此款在原告最后一次付款時(shí)充抵合同價(jià)款；合同價(jià)款的付款方式為一次性付款；車位交付時(shí)間為2014年5月22日；合同簽訂后10日內(nèi)，致壹公司應(yīng)按規(guī)定通過南京網(wǎng)上房地產(chǎn)操作系統(tǒng)，將本合同基本信息傳送至南京市房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)市場處備案。辦理初始登記后90日內(nèi)，雙方應(yīng)當(dāng)共同申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。原告領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》90天后，有權(quán)且應(yīng)當(dāng)要求致壹公司配合辦理該車位占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)變更登記。合同中另載明原告已于2005年4月30日向致壹公司購買坐落于秦虹南路XXX號良城美景家園22幢2單元302室的商品房。證明原告與致壹公司在法院查封系爭車位前已簽訂了買賣合同。原告稱致壹公司未按合同約定辦理備案手續(xù)，也未向原告提供辦理產(chǎn)權(quán)過戶所需的加蓋有致壹公司公章的申請表以及相關(guān)的其他權(quán)屬材料，致使系爭車位無法過戶，原告對此沒有過錯(cuò)。此外，原告向致壹公司購買了住宅商品房，車位作為房屋的配套產(chǎn)權(quán)設(shè)施，應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定。
　　2、致壹公司于2014年4月23日開具的金額為10萬元的銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票(自開)，發(fā)票中付款方為原告，收款方為致壹公司，銷售的不動(dòng)產(chǎn)樓牌號為秦淮區(qū)秦虹南路XXX號良城美景家園地下車庫297號車位等。證明原告已實(shí)際支付了購買系爭車位的全部價(jià)款。
　　3、南京江鴻物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司于2019年9月9日出具的《情況說明》1份，稱良城美景家園地下車庫297號車位系業(yè)主嚴(yán)某某所有，該車位自購買至今一直在實(shí)際使用。
　　被告對上述證據(jù)質(zhì)證意見如下：對原告提供的證據(jù)1真實(shí)性沒有異議，但該合同簽訂于2014年，原告一直未通過包括訴訟等在內(nèi)的方式主張權(quán)利，其對系爭車位至今未能辦理過戶手續(xù)有過錯(cuò)；對證據(jù)2真實(shí)性沒有異議，但原告沒有付款憑證，不能證明原告已經(jīng)支付了全部的價(jià)款；對證據(jù)3真實(shí)性不予確認(rèn)，認(rèn)為物業(yè)公司未到庭作證，且該《情況說明》中也未寫明車位購買時(shí)間。
　　本院認(rèn)為：一、關(guān)于本案法律適用的問題，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條第二款規(guī)定“所購商品房用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”，可見該條款適用于住宅商品房的買賣，其目的在于保護(hù)房屋消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)。本案涉及的執(zhí)行標(biāo)的物為車位，顯然不是用于居住。此外，系爭車位有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，可以單獨(dú)交易，不能認(rèn)定為原告所購房屋的附屬設(shè)施，故本案不適用該條款規(guī)定。該規(guī)定中第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；(三)已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中，致壹公司為被執(zhí)行人，系爭車位為不動(dòng)產(chǎn)，兩被告之間涉及金錢債權(quán)的執(zhí)行，故本案應(yīng)適用該條款的規(guī)定。
　　二、聯(lián)京公司對于原告與致壹公司簽訂的《南京市機(jī)動(dòng)車位銷售專用合同》沒有異議，可以確認(rèn)在本院查封之前原告已與致壹公司簽訂了合法有效的書面合同。但原告提供的物業(yè)公司出具的《情況說明》中并未明確實(shí)際使用時(shí)間，且僅憑物業(yè)公司的書面說明證據(jù)不足，故不能證明在本院查封之前原告已實(shí)際占有系爭車位。本案雙方當(dāng)事人的爭議焦點(diǎn)，即原告是否支付了車位價(jià)款以及原告對于未辦理車位的產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)是否有其自身原因，同時(shí)也是本案需要審查的內(nèi)容。首先關(guān)于付款，致壹公司開具了發(fā)票，開票時(shí)間與合同簽訂時(shí)間一致。合同中對于付款方式約定為一次性付款，定金10萬充抵價(jià)款，但對定金支付日期未作約定。如原告未在合同簽訂時(shí)已支付了價(jià)款，致壹公司作為出售方，支付日期作為合同主要條款不可能不作約定。另從房地產(chǎn)買賣的市場交易習(xí)慣來看，通常房地產(chǎn)開發(fā)商在買方支付購房款后開具發(fā)票。因此，本院確認(rèn)原告已支付了全部的車位價(jià)款10萬元。其次關(guān)于“買受人自身原因”問題，原告認(rèn)為產(chǎn)權(quán)未能過戶系因致壹公司未能辦理合同備案手續(xù)及未能提交產(chǎn)權(quán)過戶所需材料所致，原告對此沒有過錯(cuò)。所謂“買受人自身原因”，包括了以下幾方面：1、對其他權(quán)利障礙的忽略；2、對政策限制的忽略；3、消極不行使登記權(quán)利。本案中，原告與致壹公司簽訂車位買賣合同的時(shí)間為2014年4月23日，本院查封的時(shí)間為2019年1月11日。根據(jù)已查明的事實(shí)，致壹公司出售的除本院查封的其余車位在2014、2015年期間均可以辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但原告在長達(dá)近五年的期間內(nèi)一直未辦理，系怠于行使權(quán)利，故本院認(rèn)定原告對系爭車位未能辦理過戶登記手續(xù)有其自身原因，不符合能夠排除執(zhí)行的情形。
　　綜上，原告的訴訟請求沒有法律依據(jù)，本院對此難以支持。被告致壹公司經(jīng)本院合法傳喚未到庭，自行承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第一款第(二)項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告嚴(yán)某某的訴訟請求。
　　本案受理費(fèi)2,300元，由原告負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　
　　

審判員：黃承輝

書記員：楊晶晶