上訴人（一審被告暨反訴原告）何某某。
上訴人（一審被告暨反訴原告）何某某。
上訴人（一審被告暨反訴原告）何健。
上訴人（一審被告暨反訴原告）何婭琴。
上述四上訴人之共同委托代理人王敏，湖北人本律師事務(wù)所律師。
被上訴人（一審原告暨反訴被告）嚴(yán)海某。
委托代理人陳元春，黃石市黃石港區(qū)來(lái)訊法律服務(wù)所法律工作者。
一審被告何曉琴。

上訴人何某某、何某某、何健、何婭琴因房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服黃石市西塞山區(qū)人民法院于2015年1月23日作出的（2014）鄂西塞民初字第00507號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，由審判員汪飛林擔(dān)任審判長(zhǎng)，與審判員聶瀟、代理審判員段佳組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審判決認(rèn)定：2004年，何某某向鄰居夏容枝表示有意將登記在其名下的工農(nóng)村70034號(hào)房屋出售，并請(qǐng)夏容枝幫其留意、介紹買(mǎi)主。夏容枝將該信息告知其丈夫潘斌，潘斌表示嚴(yán)海某有買(mǎi)房的意向，并將何某某意欲賣(mài)房的信息告知了嚴(yán)海某母親王淑蓮。同年8月，經(jīng)夏容枝、潘斌從中介紹，雙方就工農(nóng)村70034號(hào)房屋的買(mǎi)賣(mài)事宜達(dá)成合意，約定售房?jī)r(jià)格為24000元。同月，買(mǎi)賣(mài)雙方在夏容枝、潘斌家中進(jìn)行了房屋買(mǎi)賣(mài)交易，由嚴(yán)海某母親王淑蓮代替嚴(yán)海某將24000元購(gòu)房款交由何曉琴、何婭琴，何曉琴隨即將工農(nóng)村70034號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)證、土地證、公證書(shū)等相關(guān)文件交由王淑蓮。在支付完購(gòu)房款后，嚴(yán)海某于當(dāng)月底對(duì)工農(nóng)村70034號(hào)房屋進(jìn)行裝修并入住至今。此后，嚴(yán)海某多次找何某某等人協(xié)商辦理過(guò)戶(hù)事宜，但因何健、何婭琴等長(zhǎng)期在廣東上班，雙方就往返辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)產(chǎn)生的費(fèi)用等損失未能協(xié)商一致，故而訴諸法院。
一審判決另認(rèn)定：何某某與其配偶陳碧濤均系大冶鋼廠(chǎng)職工，雙方婚后共育有子女四人，分別為何某某、何曉琴、何健、何婭琴。1999年，何某某通過(guò)房改取得了原石灰窯區(qū)（現(xiàn)西塞山區(qū)）工農(nóng)村70034號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)，并于同年辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，房產(chǎn)證登記所有權(quán)人為“何金階”。產(chǎn)權(quán)證登記的“何金階”與本案當(dāng)事人何某某系同一人。
一審判決還認(rèn)定：何某某配偶陳碧濤已于2002年1月去世，何某某從2004年起一直居住在何健所有的黃思灣工農(nóng)村44棟1單元。
一審判決認(rèn)為：依法成立的合同受法律保護(hù)，合同各方應(yīng)嚴(yán)格遵守合同約定，履行合同義務(wù)。（一）關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是否成立的問(wèn)題。當(dāng)事人訂立合同有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。本案中，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方雖未訂立書(shū)面的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但在出售工農(nóng)村70034號(hào)房屋的過(guò)程中，該房屋登記權(quán)人何某某已與嚴(yán)海某形成了口頭上的合意，且作為合同一方當(dāng)事人的嚴(yán)海某已根據(jù)口頭協(xié)議的約定履行了付款義務(wù)，雙方事實(shí)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系成立。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于“房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的轉(zhuǎn)讓合同”的規(guī)定，屬于合同的“管理性”強(qiáng)制規(guī)定，并不影響合同的效力。因此，對(duì)于何某某等提出雙方未簽訂書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)賣(mài)關(guān)系不成立的抗辯理由，法院不予采納。（二）關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。何某某、何某某、何健、何婭琴提出房屋買(mǎi)賣(mài)系何曉琴一人的行為，沒(méi)有經(jīng)過(guò)房屋產(chǎn)權(quán)人及其他共有和繼承人的同意，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。但從本案的事實(shí)及庭審中何某某等人的陳述來(lái)看：首先，將房屋出售給嚴(yán)海某的是該房屋的登記所有權(quán)人何某某本人，何曉琴、何婭琴亦參與了賣(mài)房的整個(gè)過(guò)程，24000元購(gòu)房款亦由何婭琴代為保管。因此，何某某、何婭琴主張其不知曉房屋買(mǎi)賣(mài)情況的抗辯理由不能成立。其次，對(duì)于一個(gè)工薪家庭來(lái)說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)并非小事，24000元在當(dāng)時(shí)亦不是小數(shù)目，本案爭(zhēng)訴房屋買(mǎi)賣(mài)發(fā)生在十余年前，房屋買(mǎi)受人嚴(yán)海某在訴爭(zhēng)房屋居住亦有十年，何曉琴庭審時(shí)亦表示在將房屋出售給嚴(yán)海某后就將賣(mài)房事宜告知了何健等人，而何健等人在此期間從未向嚴(yán)海某主張過(guò)權(quán)利。上述事實(shí)足以表明何某某、何某某、何健、何婭琴對(duì)將工農(nóng)村70034號(hào)房屋出售給嚴(yán)海某的行為是知道并認(rèn)可的，或者說(shuō)是事后知悉并默許的?，F(xiàn)何某某等人在房屋出讓十年后主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，明顯與我國(guó)法律提倡的公民在從事民事活動(dòng)中應(yīng)遵循公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則相違悖。再次，嚴(yán)海某作為房屋買(mǎi)受人在向房屋登記所有權(quán)人何某某購(gòu)買(mǎi)其名下房屋時(shí)，完全有理由相信何某某對(duì)登記在其名下的房屋具有處分權(quán)利的，其支付合理對(duì)價(jià)的購(gòu)房行為應(yīng)理解為善意。根據(jù)《中華人民共和國(guó)關(guān)于貫徹執(zhí)行﹤中華人民共和國(guó)民法通則﹥?nèi)舾蓡?wèn)題意見(jiàn)（試行）》第八十九條的規(guī)定，共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利、承擔(dān)共同的義務(wù)。在共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人承擔(dān)。綜上，何某某等人與嚴(yán)海某口頭達(dá)成的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為合法有效。對(duì)于何某某等人主張?jiān)摲课葙I(mǎi)賣(mài)系無(wú)權(quán)處分，房屋買(mǎi)賣(mài)行為應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效的抗辯理由，法院不予采納。結(jié)合上述事實(shí)，對(duì)于何某某、何某某、何婭琴、何健的反訴請(qǐng)求，法院亦不予支持。（三）關(guān)于房屋過(guò)戶(hù)費(fèi)用承擔(dān)問(wèn)題。雙方當(dāng)事人在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中對(duì)于過(guò)戶(hù)費(fèi)用沒(méi)有明確約定。在本案審理過(guò)程中，嚴(yán)海某出具書(shū)面承諾，表示房屋過(guò)戶(hù)費(fèi)用由其承擔(dān)，該承諾系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，符合法律規(guī)定，本院予以支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、《中華人民共和國(guó)關(guān)于貫徹執(zhí)行﹤中華人民共和國(guó)民法通則﹥?nèi)舾蓡?wèn)題意見(jiàn)（試行）》第八十九條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條、《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條之規(guī)定，判決：一、何某某、何某某、何曉琴、何健、何婭琴于判決生效之日起十五日內(nèi)，將位于黃石市石灰窯區(qū)（現(xiàn)西塞山區(qū)）工農(nóng)村70034號(hào)房屋的所有權(quán)及土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)至嚴(yán)海某名下，過(guò)戶(hù)費(fèi)用由嚴(yán)海某承擔(dān)；二、駁回告何某某、何某某、何健、何婭琴的全部反訴請(qǐng)求。
本院經(jīng)審理查明：一審判決認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：嚴(yán)海某在一審期間提交的證據(jù)以及起訴狀和反訴狀，除在中介人夏容枝夫婦獲得中介費(fèi)數(shù)額和中介費(fèi)給付人等細(xì)節(jié)因時(shí)間久遠(yuǎn)而存在一定出入外，并無(wú)矛盾之處。根據(jù)法院查明的事實(shí)，首先，向中介人提出售房意向的是何某某本人而非何曉琴；其次，房屋買(mǎi)賣(mài)對(duì)任何一個(gè)工薪家庭來(lái)說(shuō)并非小事，何曉琴在一審期間自認(rèn)將房屋出售給嚴(yán)海某后已告知何健等人，何健等人除表示賣(mài)得急了些外，沒(méi)有提出其他異議；最后，嚴(yán)海某在訴爭(zhēng)的房屋內(nèi)已居住十年。在此期間，何某某一直居住在訴爭(zhēng)房屋附近何健家中。何健等人雖在外地打工，但何曉琴亦承認(rèn)春節(jié)期間何健等人會(huì)回家。無(wú)論是何某某還是何健等人，均未向嚴(yán)海某主張權(quán)利。何某某、何某某、何健、何婭琴等人顯然對(duì)何曉琴將訴爭(zhēng)房屋出售給嚴(yán)海某是知道并認(rèn)可的。因此，何某某、何某某、何健、何婭琴等四人上訴提出沒(méi)有與嚴(yán)海某達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的上訴主張不能成立，本院不予支持。何曉琴在將訴爭(zhēng)的房屋出售給嚴(yán)海某時(shí)，雖未取得何某某等人書(shū)面授權(quán)，但何某某事前主動(dòng)向中介人提出賣(mài)房意愿，何健等人事后認(rèn)可。嚴(yán)海某在賣(mài)房人何曉琴是訴爭(zhēng)房屋登記所有權(quán)人家屬，并交付房產(chǎn)權(quán)證原件的情況下，支付了當(dāng)時(shí)并不低的24000元購(gòu)房款，一審判決認(rèn)定嚴(yán)海某屬于善意取得并無(wú)不當(dāng)。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中關(guān)于“房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的轉(zhuǎn)讓合同”的規(guī)定，屬于合同的形式要件規(guī)定，不能據(jù)此否定當(dāng)事人之間達(dá)成的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同效力。何某某、何某某、何健、何婭琴等四人提出何曉琴與嚴(yán)海某達(dá)成的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效的上訴主張亦不能成立。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。何某某、何某某、何健、何婭琴等四人的上訴請(qǐng)求違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2661元，由何某某、何某某、何健、何婭琴共同負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　汪飛林 審　判　員　　聶　瀟 代理審判員　　段　佳

書(shū)記員：李俊