原告：嚴建烽，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地浙江省上虞市，現住上海市閔行區(qū)。
　　委托訴訟代理人：呂鈞弢，上海申浩律師事務所律師。
　　被告：深圳市金某房地產開發(fā)公司上海公司，住所地上海市長寧區(qū)。
　　法定代表人：黃漢清，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：祁律成，上海望源律師事務所律師。
　　原告嚴建烽與被告深圳市金某房地產開發(fā)公司上海公司(以下簡稱深圳金某上海公司)房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年5月7日立案后依法適用簡易程序。后因本案案情復雜，本院依法轉入普通程序并組成合議庭公開開庭進行了審理。原告委托訴訟代理人呂鈞弢、被告委托訴訟代理人祁律成到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
　　原告嚴建烽向本院提出訴訟請求：1.確認原告與被告簽訂的《上海市內銷商品房出售合同》及《補充協(xié)議》合法有效；2.判令被告將上海市閔行區(qū)漕寶路XXX號大上海國際花園香港園XXX區(qū)2號401室過戶至原告名下；3.判令被告支付原告以人民幣480,550元(以下幣種相同)為本金，按照每日千分之五標準計算自2001年6月30日起至上海市閔行區(qū)漕寶路XXX號大上海國際花園香港園XXX區(qū)2號401室過戶至原告名下之日止的違約金。
　　事實和理由：2000年11月1日,原告與被告簽訂了《上海市內銷商品房出售合同》(以下簡稱合同),約定被告將上海市閔行區(qū)漕寶路XXX號大上海國際花園香港園XXX區(qū)1號1201室(以下簡稱1201室)出售給原告。合同簽訂后,原告向被告支付了全部房款480,550元。但被告卻未能按約交付和過戶1201室。經原告與被告多次交涉,雙方于2001年3月10日簽署《補充協(xié)議》?！堆a充協(xié)議》約定：合同項下出售的房屋由1201室變更為面積、戶型相同的上海市閔行區(qū)漕寶路XXX號大上海國際花園香港園XXX區(qū)2號401室(以下簡稱401室),401室的價格同為480,550元,已支付的1201室房款視為支付的401室的房款;被告應在2001年6月10日前將401室過戶至原告名下,被告未能在2001年6月10日前將401室過戶至原告名下的,則應按房屋總價480,550元的千分之五/天承擔違約金。被告隨后向原告交付了401室的鑰匙。然而此后,雖經原告多次交涉,被告仍一直未按約辦理401室過戶手續(xù)。
　　深圳金某上海公司辯稱如下：針對訴請1，其認為根據(2017)滬民終351號民事判決書已經認定《上海市內銷商品房出售合同》和《補充協(xié)議》是有效的，故認為無需再重復認定。但是《上海市內銷商品房出售合同》系1201室的購房合同，之后雙方根據《補充協(xié)議》將1201室的房屋變更為401室房屋，所以《補充協(xié)議》是對于1201室的購房合同的變更和補充。針對訴請2，其表示不同意，原、被告沒有正式簽訂401室的購房合同，被告也沒有開具過401室的購房發(fā)票，不符合正式的購房形式要件，所以訟爭房屋無法正常辦理過戶。且原告的訴請已經過了訴訟時效。根據(2017)滬民終351號民事判決書，原、被告之間只存在債權，原告的過戶也是基于債權，所以過戶請求也有時效的。雙方在2001年簽訂協(xié)議，直到2010年401室房屋才被法院查封，原告沒有積極行使債權的權利，被告認為該訴請已經過時效。針對訴請3，其表示也不同意。被告認為原告主張違約金已過訴訟時效。雙方簽訂的《補充協(xié)議》約定辦證時間為該《補充協(xié)議》簽訂后的90天內，屆滿后就應計算訴訟時效。根據最高院的相關紀要，買受人要求出賣人支付逾期辦證的違約金從合同約定的或者法定屆滿期限屆滿之日的次日開始計算訴訟時效，原告也應當從2001年6月10日開始計算違約金，所以被告認為已過訴訟時效。另，被告認為原告主張的違約金標準過高，也不能真實體現其損失。根據高院委托的評估公司對同小區(qū)另案房屋的評估，目前訟爭房屋的估價約7,340,000元，原告主張的違約金已高達約15,000,000元，該金額明顯高于房屋實際價格及原告實際損失。且自2001年起，訟爭房屋就由原告占有使用至今，原告并無任何實際損失。綜上不同意原告的所有訴請。
　　本院經審理認定事實如下：2000年7月14日，原告嚴建烽作為認購方與被告深圳金某上海公司作為出售方就上海市閔行區(qū)漕寶路XXX號大上海國際花園香港園XXX區(qū)1號1201室房屋簽訂《大上海國際花園商品房認購書》，約定總金額為480,550元。付款方式為一次性付款。合同另約定雙方其他相關權利義務，雙方遂于落款處簽名、蓋章。
　　2000年11月1日，原告嚴建烽作為乙方(買方)與被告深圳金某上海公司作為甲方(賣方)就上海市(閔行區(qū))漕寶路XXX號大上海國際花園香港園XXX區(qū)1號1201室房屋簽訂《上海市內銷商品房出售合同》。該合同第三條約定，乙方購買該房屋每平方米房屋建筑面積單價為3,500元。根據該房屋的房屋建筑面積，乙方購買該房屋的總房價款為480,550元。合同第四條約定，雙方確認在簽訂本合同前，乙方已向甲方支付了購買該房屋的全部房價款共480,550元。合同第十九條約定，本合同由甲、乙雙方簽字之日起生效。本合同生效及乙方付清全部房價款后，甲、乙雙方應向閔行區(qū)房地產交易中心辦理價格申報及過戶申請手續(xù)，申領該房屋房地產權證，因甲方的原因乙方無法申領房地產權證的，甲方應承擔責任。合同另約定雙方其他相關權利義務，雙方遂于落款處簽名、蓋章。
　　同日，被告深圳金某上海公司向原告嚴建烽出具金額為480,550元的發(fā)票并出具辦證聯(lián)。
　　2001年3月10日，原告嚴建烽作為乙方與被告深圳金某上海公司作為甲方簽訂《補充協(xié)議》。該協(xié)議上載：“甲方雙方于2000年11月1日簽訂了《上海市內銷商品房出售合同》，由甲方將上海市大上海國際花園香港園1號1201室出售給乙方，乙方已經向甲方支付了房款480,550元。但由于甲方的原因導致無法將1201室房屋過戶給乙方。現經甲乙雙方友好協(xié)商，甲方意向將原1號1201室房屋改為2號401室，乙方同意甲方安排。雙方就《上海市內銷商品房出售合同》達成如下補充協(xié)議，以資雙方共同遵守執(zhí)行。1.甲方出售給乙方的商品房由中國上海市大上海國際花園香港園1號1201室改為中國上海市大上海國際花園香港園2號401室。2.中國上海市大上海國際花園香港園2號401室房屋面積為137.3平方米，總價480,550元，總價與中國上海市大上海國際花園香港園1號1201室一致。3.乙方已經向甲方支付的房款480,550元視為乙方支付的中國上海市大上海國際花園香港園2號401室房款。4.甲方保證在本協(xié)議簽署之日起3個月內將上海市大上海國際花園香港園2號401室交付給乙方，并辦理室過戶手續(xù)。如因甲方原因未能在本協(xié)議簽署之日起三個月內辦理房屋過戶手續(xù)的，甲方按合同房屋總價千分之五/天的違約金支付給乙方?！彪p方遂于落款處簽名，深圳金某上海公司委托代理人梁兆基亦于甲方委托代理人處簽字。嗣后，原告入住該401室房屋并居住至今。
　　2017年10月20日，案外人李某(系原告嚴建烽妻子)與某某嚴建烽因不服上海市第二中級人民法院(2016)滬02民初463號案外人執(zhí)行異議之訴的民事判決向上海市高級人民法院提起上訴，案號為(2017)滬民終351號。上海市高級人民法院于2018年4月11日判決駁回上訴，維持原判。(2017)滬民終351號民事判決書中確認“根據房屋買賣的交易慣例，一般應是在買方付清房款后，開發(fā)商才會出具購房發(fā)票。且嚴建烽、李某在取得購房發(fā)票后，居住至今已十余年，深圳金某公司也未向其追討過房款，故對于嚴建烽已全額支付1201室房款的事實本院予以確認……盡管《補充協(xié)議》上未加蓋公章，但結合深圳金某公司當時比較混亂的經營情況以及之后的履行情況，嚴建烽一家入住系爭房屋并支付物業(yè)管理費至今十余年，深圳金某公司對此從未提出過異議，故本院對《補充協(xié)議》的效力予以確認。一審法院對上述兩節(jié)事實認定有誤，本院予以糾正。對于一審法院認定的其他事實，本院予以確認?！?br/>　　2018年11月2日，上海市高級人民法院為進行司法執(zhí)行[案號為(2002)滬二中執(zhí)字第81號]委托案外人上海某房地產土地估價有限公司針對上海市閔行區(qū)漕寶路XXX號XXX區(qū)19號201室的房地產進行估價，最終估價的單價為53,572元每平方米，該報告的使用期限至2019年11月1日止。
　　另查明，被告深圳金某上海公司于1993年5月25日成立，自2005年3月30日起企業(yè)狀態(tài)為吊銷未注銷。
　　又查明，本案受理后，由于無法向被告送達相關的訴訟材料，經原告申請，本院曾于2018年6月11日對被告進行公告。在2018年10月18日開庭時，被告未到庭。庭后，本院從另案中尋找到被告送達地址以及人員聯(lián)系方式后，被告于2019年1月18日到庭參加訴訟。
　　對于上述當事人雙方沒有爭議的事實，由原告提交的《大上海國際花園商品房認購書》、《上海市內銷商品房出售合同》、發(fā)票、《補充協(xié)議》、物業(yè)管理費發(fā)票及多層綜合服務費發(fā)票一組、(2017)滬民終351號民事判決書及當事人的庭審陳述所證實。上述證據與本案具有關聯(lián)性，本院確認其證據效力。
　　對于原告嚴建烽提供的有爭議證據：1.律師合同(案外人李某)，旨在證明因被告違約不辦理401室過戶手續(xù)，導致401室被案外人某電力股份有限公司查封。原告曾提出執(zhí)行異議，請求解除對401室房屋的查封，但被二中院駁回。此后，原告雖提起執(zhí)行異議之訴，但因超過前述執(zhí)行異議裁定生效后15日，故二中院拒絕受理，原告迫于無奈，由其妻子案外人李某再次提起執(zhí)行異議，請求解除對401室的查封，此后又被二中院以相同理由駁回，隨后原告妻子李某又向高院上訴。期間，原告及其妻子為此須支出律師費855,000元，以此證明原告的損失依據。對此被告認為，認可案外人李某聘請律師的事實，但是對于律師費的價格過高也沒有提供相應的憑證，故對于律師費的價格真實性不認可，也不認可原告的證明目的；2.律師合同(與嚴建烽)，旨在證明因被告違約不辦理401室過戶手續(xù)，原告至少需要支出律師費450,000元。被告質證意見同爭議證據1；3.委托擔保合同，旨在證明由于401室未進行過戶登記所以原告無法用于抵押，故原告委托案外人以案外人的房產做抵押，從而產生擔保費1,980,000元，此亦為原告的損失依據。對此被告認為，對該證據真實性無法認可，且案外人與某某簽訂的違約擔保合同與本案無關，也是原告自身的需要產生的融資與本案無關，況且也沒有證據證明實際支付了1,980,000元的擔保費；4.最高院民事判決書、山東高院民事裁定書一組，旨在證明委托合同為諾成性合同，雙方簽訂即發(fā)生法律效力，且原告代理人已履行了代理職責，原告應按律師合同支付律師代理費。故原告主張按被告根據律師合同承擔相當于律師費的損失，應獲支持。被告則認為，對該組證據真實性認可，但是關聯(lián)性不認可，被告認為不能以每個案件裁定來認定律師費由被告來承擔，原告舉例的案例與本案不同沒有參考意義；5.郵寄憑證，旨在證明原告在2013年5月曾要求被告履行過戶義務、承擔違約責任。被告則認為，對該證據真實性不予認可，該證據僅為郵寄憑證的復印件，無法證明郵寄的具體物品或文件內容。
　　對于上述有爭議證據，本院認證如下：1-3.該三份證據原告之證明目的均在于主張由于被告沒有將訟爭房屋過戶導致原告發(fā)生的實際損失。但兩份律師合同并無相關的支付律師費憑證或發(fā)票，不能證明律師合同之金額實際發(fā)生。至于委托擔保合同，系原告自身的融資需求，即便真實發(fā)生擔保費用，也與本案無關。故對原告的爭議證據1-3，本院不予采用；4.本院認為，該組證據系原告提交法院的參考案例，不能就此證明本案中應根據上述案例之判決結果支持原告對于律師費損失的主張，對該爭議證據，本院亦不予采用；5.原告舉證的該證據僅為郵寄憑證快遞聯(lián)的寄件復印單，其上亦無被告簽收或快遞公司的送達情況，且無寄送之內容。據此，該證據之三性均無法認可，對該份證據本院亦不予采用。
　　對于被告深圳金某上海公司提供的有爭議證據：1.工商檔案及行政處罰決定書，旨在證明被告自2005年起喪失營業(yè)資質，無法對外開展經營活動，故原告之訴訟超過訴訟時效。原告則認為被告在2018年7月20日就清楚本次訴訟，直至2019年1月才提交證據超過舉證期限，且對于被告的證明目的與關聯(lián)性均不予認可；2.上海市不動產登記簿(2018年7月16日拉取)，旨在證明訟爭房屋因被告未履行債務，現被上海市第二中級人民法院司法查封。在未解除查封前，訟爭房屋無法辦理產權過戶手續(xù)。原告則認為被告舉證超過舉證期限，且對于被告的證明目的與關聯(lián)性均不予認可，原告認為被告未滌除訟爭房屋的查封導致房屋無法過戶，此并非法律或事實上的不能履行，不能阻卻原告請求被告履行過戶義務，且該證據還證明被告確實嚴重違約，且違約至今；3.房地產估價報告，旨在證明根據高院委托的評估公司的評估結論，與訟爭房屋相鄰的房屋目前估價為每平方米53,572元，故訟爭房屋的目前價值在7,340,000元左右。原告訴請的違約金價值遠高于訟爭房屋的實際價值，違約金主張明顯過高。原告則認為沒看到估價報告原件且該報告系上海市閔行區(qū)漕寶路XXX號XXX區(qū)19號201室的評估報告，與本案的訟爭房屋無關，評估報告的房屋與訟爭房屋朝向、樓層、小區(qū)位置皆不同，其單價遠低于訟爭房屋。
　　對于上述有爭議證據，本院認證如下：1-3.對于該三份爭議證據的真實性、合法性本院均予以認可。對于原告主張的爭議證據1的證明目的本院不予認可，從工商檔案及行政處罰決定書并無從體現原告訴訟超過時效之證明目的。對于原告主張的爭議證據2的證明目的，本院認可其所稱的至2018年7月16日當日，由于訟爭房屋上存在上海市第二中級人民法院的司法查封，訟爭房屋的過戶確實存在障礙。對于原告主張的爭議證據3，雖然被告認為訟爭房屋的單價遠高于評估報告的房屋單價，但其并未就該觀點進一步舉證，本院對于原告針對該證據的抗辯意見不予采信，本院對于爭議證據3的三性予以認可。
　　本院認為，經上海市高級人民法院對(2017)滬民終351號案件的審理查明，在該案判決書的本院認為部分已認定原、被告之間簽訂的《上海市內銷商品房出售合同》及《補充協(xié)議》有效，對此被告亦不持異議。故針對原告主張的訴請1要求確認上述《上海市內銷商品房出售合同》及《補充協(xié)議》合法有效的訴請，本院認為(2017)滬民終351號案件中已經對于合法有效進行過認定，本院不再重復認定。至于原告主張的訴請2，本院認為訟爭房屋截止至判決之日仍存在上海市第二中級人民法院的司法查封未予以解封，目前尚不滿足過戶條件。故對于原告該項訴請本院予以駁回，待涉訟房屋滿足過戶條件時，原告可再行主張權利。至于原告主張的訴請3，原告認為訟爭房屋未過戶導致其極大的損失，故要求根據雙方《補充協(xié)議》的日千分之五的計算標準自2001年6月30日起算違約金至訟爭房屋過戶到原告名下之日止。而被告則認為原告怠于行使其權利，已過訴訟時效，且原告計算的違約金標準過高。對此，本院認定如下：首先，原告之所以與被告協(xié)商確定從原先《上海市內銷商品房出售合同》中約定的1201室變更為《補充協(xié)議》中約定的401室，就是因為1201室房屋在購買后發(fā)現存在查封不能過戶。在此情況下，雙方協(xié)商更換為401室并約定了被告應在3個月內配合原告完成過戶。但在合同簽訂后長達十數年間，原告均無證據證明其曾催告被告配合過戶、履行合同。直至訟爭房屋2014年8月19日遭遇另案執(zhí)行后，原告方于2015年6月18日通過提起執(zhí)行異議[(2015)滬二中執(zhí)異字第48號]等形式開始維權，但在執(zhí)行異議被駁回后又未在法律規(guī)定期限內提起執(zhí)行異議之訴，導致其權利未能獲得最快、最經濟的救濟。本院認為原告顯然存在怠于維權的情況。故對于原告訴請的違約金起算日，應自原告有證據證明其開始維權的2015年6月18日起算為宜；其次，原告主張要求計算違約金至訟爭房屋過戶至原告名下之日止，考慮到訟爭房屋現存的司法查封滌除時間不明從而導致過戶時間亦不明確，本院認為本案中違約金暫應計算至判決生效之日截止為宜，此后發(fā)生的違約金原告可另行主張；最后，針對原告主張的違約金每日千分之五的標準而言，被告主張違約金過高遠超過原告的實際損失。基于違約金兼具懲罰性和補償性的特征，本院綜合考慮被告的主觀惡意、對原告造成的實際損失以及原告實際長期居住在內的客觀情況再結合原告維權的積極性等因素后，酌定將原告主張的違約金標準調整為每日萬分之一點七五為宜。最后，考慮到訟爭房屋無法過戶的根源在于被告，本院認為訴訟費應由被告承擔更為公平合理。
　　據此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十九條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告深圳市金某房地產開發(fā)公司上海公司自本判決生效之日起十日內向原告嚴建烽支付以人民幣480,550元為本金，按照每日萬分之一點七五的標準計算自2015年6月18日起至本判決生效之日止的違約金；
　　二、駁回原告嚴建烽其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費計人民幣114,787.69元，保全費人民幣5,000元，以上合計人民幣119,787.69元，由被告深圳市金某房地產開發(fā)公司上海公司負擔。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數或者代表人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：錢??潔

書記員：趙利平