上訴人（原審被告）余某某。
被上訴人（原審原告）東風汽車房地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理分公司。住所地：湖北省十堰市張灣區(qū)公園路93號。
代表人邵立群。
委托代理人范學振，湖北博理律師事務所律師。代理權限：一般代理。
委托代理人魯鷹。代理權限：一般代理。

上訴人余某某為與被上訴人東風汽車房地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理分公司（以下簡稱：東風物業(yè)公司）物業(yè)服務合同糾紛一案，不服湖北省十堰市張灣區(qū)人民法院（2015）鄂張灣民二初字第00016號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年8月25日受理后，依法組成由審判員張靜擔任審判長并主審，審判員張妍、劉占省參加的合議庭，并于2015年9月1日公開開庭進行了審理。上訴人余某某，被上訴人東風物業(yè)公司的委托代理人范學振、魯鷹到庭參加了訴訟。經(jīng)合議庭評議，本案現(xiàn)已審理終結。
東風物業(yè)公司在一審法院請求：判令余某某支付物業(yè)服務費2707.5元（自2005年7月1日起至2014年11月30日止）及違約金4510.4元（按欠款額日千分之三計算）。
一審法院認定：東風物業(yè)公司自2000年起為位于十堰市車城西路10號東風汽車公司供辦小區(qū)提供物業(yè)管理服務，余某某為該小區(qū)13-1-102號室業(yè)主。2009年12月25日，東風物業(yè)公司（乙方）與該小區(qū)業(yè)主委員會（甲方）簽訂《供辦住宅小區(qū)物業(yè)服務合同》，合同約定：乙方為甲方多層住宅提供物業(yè)管理服務，服務內(nèi)容包括物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，物業(yè)共用設施設備的維修、養(yǎng)護和管理，物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通，公共綠化的養(yǎng)護和管理，協(xié)助公共秩序維護、安全防范等管理事項的服務，裝飾裝修管理服務，物業(yè)檔案資料管理等；單個業(yè)主或物業(yè)使用人可委托乙方對其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護等服務，服務內(nèi)容雙方另行商定，并由業(yè)主或物業(yè)使用人按實際發(fā)生的費用向乙方計付（業(yè)主與物業(yè)使用人約定的從其約定，業(yè)主負有連帶交納責任），乙方應當公開其收費標準；物業(yè)服務費標準為多層住宅（B類服務）0.45元每月每平方米，物業(yè)服務費按月交納，每月28日前交納；業(yè)主未按時足額交納物業(yè)服務費的，應自逾期之日起按欠交物業(yè)服務費日千分之三的標準向乙方支付違約金。2010年1月6日，十堰市房地產(chǎn)管理局作出關于東風汽車公司供辦小區(qū)第三屆業(yè)主委員會備案的批復，認為該小區(qū)第三屆業(yè)主委員會符合法律規(guī)定，準予備案。余某某自2005年7月起至2014年11月30日止共計拖欠物業(yè)費2707.5元，經(jīng)東風物業(yè)公司多次催收未果，引起訴訟。
一審法院認為：依照《中華人民共和國物權法》之規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。本案中，東風物業(yè)公司與東風汽車公司供辦小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務合同》系雙方真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的規(guī)定，合法有效，故余某某作為該小區(qū)業(yè)主，應受《物業(yè)服務合同》的約束。余某某作為業(yè)主接受了東風物業(yè)公司的服務，則應當按約定向東風物業(yè)公司支付物業(yè)費，故東風物業(yè)公司訴請余某某支付物業(yè)費2707.5元于法有據(jù)，予以支持。余某某辯稱東風物業(yè)公司未完全按合同約定的內(nèi)容提供物業(yè)服務，應降低物業(yè)收費標準并解決物業(yè)服務存在的問題后方同意交納物業(yè)費的理由，因小區(qū)內(nèi)業(yè)主往往人數(shù)眾多，對物業(yè)服務質量的評判標準不統(tǒng)一，因此，物業(yè)服務公司提供的物業(yè)服務很難讓每一位業(yè)主都百分百滿意，小區(qū)物業(yè)服務本身具有一定的難度。也正是因為小區(qū)物業(yè)服務存在困難，才更要求物業(yè)服務公司與業(yè)主團結合作、共同努力，創(chuàng)造美好、舒適的生活環(huán)境。這種美好、舒適生活環(huán)境既來源于物業(yè)服務公司的努力工作、不斷提高服務能力，也來源于廣大業(yè)主對物業(yè)服務公司工作的理解和支持。而這種理解和支持中很重要的一項就是業(yè)主正常交納物業(yè)服務費用。物業(yè)服務費用本身就是用于小區(qū)的正常運轉和發(fā)展，也是小區(qū)賴以存在和正常運轉的物質基礎，小區(qū)物業(yè)服務質量的提高、改善在很大程度上取決于物業(yè)服務費用的收取比例，如果物業(yè)服務費用的收取達不到物業(yè)服務公司“保本”的標準，所產(chǎn)生的直接后果就是服務質量的下滑。就小區(qū)內(nèi)的業(yè)主個人而言，對物業(yè)服務可能會存在這樣或那樣的意見。因為對服務質量不滿，小區(qū)業(yè)主也許會以拒交物業(yè)服務費用作為解決問題的手段，但適得其反，物業(yè)服務費用的拖延或拒絕交納并不能解決服務質量的問題，反而可能使小區(qū)物業(yè)服務質量快速下降。同時，對于物業(yè)服務公司而言，單純收取物業(yè)服務費而不提供足質足量、讓廣大業(yè)主滿意的物業(yè)服務也是不可取的。物業(yè)服務公司與小區(qū)業(yè)主本身就是長期的、相互依存的關系。只有不斷提高物業(yè)服務質量，真正地想業(yè)主所想、急業(yè)主所急、做業(yè)主想做，才能贏取廣大業(yè)主的歡迎。如果物業(yè)服務公司與業(yè)主之間形成和諧共處的關系，物業(yè)服務費用的收取也就不會再是難題。就本案而言，余某某表示因東風物業(yè)公司提供的服務存在諸多問題而拒絕支付物業(yè)費的行為并不可取，這種行為也不能解決其與東風物業(yè)公司間的矛盾，反而會影響余某某的生活質量及居住環(huán)境，故對余某某的該項辯稱不予采信。余某某對小區(qū)業(yè)主委員會成立的合法性及物業(yè)服務合同的真實性有異議，其可以另行主張權利。對于東風物業(yè)公司請求余某某支付逾期繳納物業(yè)費滯納金的訴求，因余某某不交納物業(yè)費并非其主觀上存在惡意拖欠之意，而在于對物業(yè)服務質量不滿意，雙方長期未能協(xié)商解決，結合本案的實際情況，從保障整個小區(qū)和諧發(fā)展，緩解雙方矛盾的角度出發(fā)，對東風物業(yè)公司的該項訴請不予支持。但同時應當指出的是，東風物業(yè)公司在今后的物業(yè)服務過程中，應增強服務意識，加強與業(yè)主的交流溝通，對業(yè)主反映的問題及時解答，為業(yè)主及使用人創(chuàng)造一個整潔、安全、文明、優(yōu)雅的生活環(huán)境。依照《中華人民共和國合同法》四十四條、第六十條，《最高人民法院﹤關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋﹥》第六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院﹤關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定﹥》第二條之規(guī)定，判決：一、余某某于判決生效之日起七日內(nèi)支付東風物業(yè)公司2005年7月1日至2014年11月30日期間的物業(yè)費2707.5元。二、駁回東風物業(yè)公司的其他訴訟請求。如果余某某未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費50元，由東風物業(yè)公司負擔31元，余某某負擔19元。
二審審理查明，一審法院查明認定的事實屬實，本院予以確認。

本院認為：根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十二條第一款的規(guī)定：“業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。”東風物業(yè)公司與東風汽車公司供辦小區(qū)業(yè)主委員會簽訂有書面《物業(yè)服務合同》，該公司與東風汽車公司供辦小區(qū)業(yè)主委員會之間的物業(yè)管理服務合同關系，依法成立，具有法律效力。余某某作為該小區(qū)的業(yè)主，應當依據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。余某某上訴主張該小區(qū)的業(yè)主委員會成立不合法，東風物業(yè)公司與業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)管理服務合同》無效，且東風物業(yè)公司亦未能按照物業(yè)服務合同的約定提供物業(yè)服務，余某某因該公司提供的物業(yè)服務質量不高，造成其生活質量下降，應減半收取物業(yè)費的請求，于法無據(jù)，合同亦無約定，本院不予支持。
依據(jù)《最高人民法院〈關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定〉》第四條第一款的規(guī)定：“當事人在一審期間未提出訴訟時效抗辯，在二審期間提出的，人民法院不予支持，但其基于新的證據(jù)能夠證明對方當事人的請求權已過訴訟時效期間的情形除外。”余某某在一審期間并未針對東風物業(yè)公司的訴請?zhí)岢鲈V訟時效抗辯，其在二審期間亦無新的證據(jù)能夠證明東風物業(yè)公司的請求權已過訴訟時效，故其二審期間所提出的東風物業(yè)公司的訴請超過訴訟時效的理由，本院不予支持。
通過訴訟，保障自身的權益，于法有據(jù)，但就本案而言，業(yè)主與物業(yè)公司是一個長期相互依存的關系，良好的溝通是和諧共處的前提，對簿公堂并不利于矛盾的化解。東風物業(yè)公司作為營利性物業(yè)服務機構，其有義務，且應當努力提升自身的物業(yè)服務水平，為所服務的小區(qū)業(yè)主營造良好、優(yōu)質的居住環(huán)境，小區(qū)業(yè)主亦應當按照物業(yè)服務合同的約定，及時、足額繳納物業(yè)費用，以保障物業(yè)公司在提供物業(yè)服務時的良性運轉。只有物業(yè)公司與業(yè)主雙方均嚴格依照物業(yè)服務合同的約定，履行合同義務，才能實現(xiàn)共贏，才有利于共同營造出一個和諧共處、文明衛(wèi)生的居民小區(qū)。
綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，實體處理得當。余某某上訴所主張的事實與理由不能成立，其上訴請求本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費50元，由上訴人余某某負擔。
本判決為終審判決。
本判決發(fā)生法律效力后，余某某必須履行。如余某某拒絕履行，東風汽車房地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理分公司可以向人民法院申請執(zhí)行。申請執(zhí)行的期間為二年，該期間從本判決書規(guī)定履行期間的最后一日起計算。

審判長　張　靜 審判員　張　妍 審判員　劉占省

書記員：黃霞