原告：
東亞銀行（中國(guó)）有限公司哈爾濱分行，住所地哈爾濱市松北區(qū)世茂大道313號(hào)1層至2層。
負(fù)責(zé)人：張勇，職務(wù)行長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：白露，
黑龍江朗信銀龍律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：呂文祺，
黑龍江朗信銀龍律師事務(wù)所律師。
被告：郭姍姍，女，****年**月**日出生，漢族，黑龍江省鼎龍腳手架租賃有限公司員工，住哈爾濱市香坊區(qū)。
被告：
黑龍江新松鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地依蘭縣通江路96號(hào)。
法定代表人：孫楊，職務(wù)總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：霍永成，
北京市中凱律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：王新安，
北京市中凱律師事務(wù)所律師。
原告
東亞銀行（中國(guó)）有限公司哈爾濱分行（以下簡(jiǎn)稱東亞銀行）與被告郭姍姍、

黑龍江新松鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱新松鴻泰公司）金融借款合同糾紛一案，本院于2018年7月23日受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2018年12月26日公開開庭進(jìn)行了審理。原告東亞銀行的委托訴訟代理人白露，被告郭姍姍，被告新松鴻泰公司的委托訴訟代理人霍永成均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
東亞銀行向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.解除東亞銀行與郭姍姍簽訂的房地產(chǎn)抵押貸款合同，要求郭姍姍償還貸款本金318,052.6元、利息9683.09元（自2018年6月18日起至2018年7月19日止），并按年利率9.825%給付貸款318,052.6元的自2018年7月20日起至實(shí)際給付之日止的利息；2.要求郭姍姍給付東亞銀行為實(shí)現(xiàn)債權(quán)而承擔(dān)的2018年7月19日前律師代理費(fèi)100,320.707元，并按起訴后給付前增加利息數(shù)的30%計(jì)算至本息實(shí)際給付之日止；3.要求新松鴻泰公司對(duì)上述訴請(qǐng)承擔(dān)連帶保證責(zé)任；4.要求確認(rèn)東亞銀行對(duì)新松鴻泰公司保證金賬戶在上述訴請(qǐng)額度范圍內(nèi)享有直接扣收的權(quán)利即質(zhì)押權(quán)；5.要求確認(rèn)東亞銀行對(duì)郭姍姍位于哈爾濱市香坊區(qū)長(zhǎng)江路與香福路交口向東600米南側(cè)會(huì)展城上城一期8#樓2單元2層3號(hào)抵押房產(chǎn)拍賣、變賣所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。事實(shí)和理由：2014年1月23日，東亞銀行與郭姍姍簽訂房地產(chǎn)抵押貸款合同，約定貸款金額340,000元，貸款期限為2014年1月27日至2044年1月27日，貸款利率6.55%，罰息利率上浮50%；抵押物為哈爾濱市香坊區(qū)長(zhǎng)江路與香福路交口向東600米南側(cè)會(huì)展城上城一期8#樓2單元2層3號(hào)房屋，抵押權(quán)預(yù)告登記號(hào)為哈墾房預(yù)香坊字第Y9000578號(hào)。
2013年8月21日，東亞銀行與新松鴻泰公司簽訂合作協(xié)議書，約定新松鴻泰公司同意于收到借款人作為購(gòu)樓款支付的每項(xiàng)抵押款后，將其中的1%作為履行擔(dān)保責(zé)任的保證金質(zhì)押于東亞銀行，新松鴻泰公司將保證金劃轉(zhuǎn)至賬戶之日起視同質(zhì)物交付；新松鴻泰公司為房地產(chǎn)抵押貸款合同的貸款及所有債務(wù)提供保證金質(zhì)押擔(dān)保及連帶責(zé)任保證擔(dān)保，并出具最高額保證函，擔(dān)保的主債權(quán)為2013年8月21日至2016年8月21日內(nèi)債務(wù)人與東亞銀行簽訂的房地產(chǎn)抵押貸款合同的貸款本金、利息、罰息、復(fù)利等，擔(dān)保的最高主債權(quán)為伍億元，擔(dān)保方式為不可撤銷連帶責(zé)任保證。2014年3月18日，東亞銀行向郭姍姍發(fā)放貸款。郭姍姍依約償還貸款至2017年11月18日，對(duì)之后貸款本息未按約定償還。東亞銀行催要無果，訴至法院。
郭姍姍辯稱，其沒有能力一次性還款，希望和東亞銀行協(xié)商按月還款，因未收到書面通知，故不同意給付律師費(fèi)。
新松鴻泰公司辯稱，按照雙方簽訂的合作協(xié)議書約定，郭姍姍發(fā)生貸款逾期后，東亞銀行應(yīng)當(dāng)書面通知新松鴻泰公司，東亞銀行既未書面通知，亦未在保證金賬戶中扣除欠款，故新松鴻泰公司不存在違約行為，不應(yīng)承擔(dān)律師費(fèi)及訴訟費(fèi)的違約責(zé)任，本案訴訟不應(yīng)發(fā)生。（2016）最高法民終613號(hào)關(guān)于律師費(fèi)爭(zhēng)議的答復(fù)是針對(duì)普通訴訟代理費(fèi)承擔(dān)的答復(fù)，東亞銀行與
黑龍江朗信銀龍律師事務(wù)所簽訂的法律服務(wù)合同采用前期律師費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)代理費(fèi)的方式，二者適用的條件不同，沒有參考意義。東亞銀行無權(quán)就涉案房產(chǎn)進(jìn)行拍賣變賣并享有優(yōu)先權(quán)，抵押權(quán)的預(yù)告登記并不是現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是將來發(fā)生抵押權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，只有取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，并重新辦理房地產(chǎn)抵押登記，東亞銀行才享有涉案房屋處分并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，應(yīng)駁回東亞銀行的第五項(xiàng)訴請(qǐng)。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無爭(zhēng)議的證據(jù)即東亞銀行舉示的證據(jù)1房地產(chǎn)抵押貸款合同，證據(jù)2房地產(chǎn)抵押貸款提款通知書、轉(zhuǎn)賬扣款授權(quán)書，證據(jù)3貸款本息清單明細(xì)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：對(duì)東亞銀行提交的證據(jù)4哈墾房預(yù)香坊字第Y9000578他項(xiàng)權(quán)利證，能夠證明案涉房產(chǎn)已辦理抵押預(yù)告登記，抵押預(yù)告登記與抵押權(quán)設(shè)立登記具有不同的法律性質(zhì)和法律效力，并非現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，本院予以部分采信；對(duì)證據(jù)5東亞銀行與
黑龍江朗信銀龍律師事務(wù)所簽訂的法律服務(wù)合同及律師費(fèi)發(fā)票，律師費(fèi)發(fā)票是東亞銀行已付律師費(fèi)2000元的憑證，本院予以采信；對(duì)法律服務(wù)合同中約定的風(fēng)險(xiǎn)代理費(fèi)，該費(fèi)用并未實(shí)際發(fā)生，且東亞銀行可以按合作協(xié)議約定書面通知新松鴻泰公司履行保證責(zé)任，新松鴻泰公司亦稱東亞銀行可依約從保證金賬戶中直接扣除欠款，本訴不應(yīng)發(fā)生；東亞銀行所主張的風(fēng)險(xiǎn)代理費(fèi)并不在郭姍姍違約應(yīng)當(dāng)預(yù)見的范圍內(nèi)，本院對(duì)法律服務(wù)合同予以部分采信；證據(jù)6合作協(xié)議書、最高額保證函，該證據(jù)內(nèi)容客觀真實(shí)，來源合法，與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院予以采信。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2013年8月21日，東亞銀行與新松鴻泰公司簽訂合作協(xié)議書，約定新松鴻泰公司同意于收到借款人作為購(gòu)樓款支付的每項(xiàng)抵押貸款后，將其中的1%作為履行擔(dān)保責(zé)任的保證金質(zhì)押于東亞銀行（即新松鴻泰公司將前述資金存入其開立在東亞銀行的賬戶，賬號(hào)為：15×××00）；新松鴻泰公司將保證金劃轉(zhuǎn)至賬戶之日起即視同質(zhì)物交付；如相關(guān)貸款合同下任何違約事件發(fā)生，東亞銀行有權(quán)于發(fā)出要求新松鴻泰公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的書面通知之日起七個(gè)銀行營(yíng)業(yè)日后，從保證金中扣除相當(dāng)于借款人于貸款合同下欠款的金額。如保證金不足以支付欠款，則新松鴻泰公司須于東亞銀行發(fā)出要求其承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的書面通知之日起七個(gè)銀行營(yíng)業(yè)日另行補(bǔ)足；保證期間分別為：自該有關(guān)貸款合同下債務(wù)履行期限屆滿之日起兩年……/有關(guān)貸款合同生效之日起至東亞銀行獲得借款人房地產(chǎn)權(quán)證（復(fù)印件）及房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證明文件（原件）之日止（以較早者為準(zhǔn)）。此外，新松鴻泰公司出具最高額保證函，約定擔(dān)保的主債權(quán)為2013年8月21日至2016年8月21日內(nèi)，債務(wù)人與東亞銀行簽訂的房地產(chǎn)抵押貸款合同項(xiàng)下的貸款本金；擔(dān)保的最高主債權(quán)限額為伍億元整；擔(dān)保范圍為貸款合同項(xiàng)下債務(wù)人所欠貸款本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、賠償金及為實(shí)現(xiàn)債權(quán)而發(fā)生的其它相關(guān)費(fèi)用。
東亞銀行與郭姍姍于2014年1月23日簽訂房地產(chǎn)抵押貸款合同，約定貸款金額340,000元，貸款用途為一手期房，貸款期限為2014年1月27日至2044年1月27日，利率6.55%；貸款逾期的，罰息利率按本合同約定的貸款利率上浮50%計(jì)算；抵押房產(chǎn)為哈爾濱市香坊區(qū)長(zhǎng)江路與香福路交口向東600米南側(cè)會(huì)展城上城一期8#樓2單元2層3號(hào)房屋，抵押期限為2014年1月27日至2044年1月27日，抵押預(yù)告登記號(hào)為哈墾房預(yù)香坊字第Y9000578號(hào)；借款人未按照本合同約定按時(shí)償還貸款本息及相關(guān)費(fèi)用屬于違約，如出現(xiàn)違約，貸款人有權(quán)解除本合同，并宣布已貸出款項(xiàng)提前到期，要求借款人立即償還全部或部分欠款；因借款人違約，貸款人為實(shí)現(xiàn)債權(quán)而實(shí)際發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，包括但不限于交通費(fèi)、訴訟費(fèi)、律師代理費(fèi)等由借款人承擔(dān)。2014年3月18日，東亞銀行向郭姍姍發(fā)放貸款340,000元。郭姍姍按約定償還貸款本息至2017年11月18日，對(duì)之后貸款本息未按約定償還。東亞銀行為主張債權(quán)，因而成訴。
另，東亞銀行與
黑龍江朗信銀龍律師事務(wù)所于2018年7月9日簽訂法律服務(wù)合同，約定東亞銀行就九筆金融借款合同（含本案）委托
黑龍江朗信銀龍律師事務(wù)所作為案件訴訟、執(zhí)行程序以及可能發(fā)生的關(guān)聯(lián)案件的訴訟代理人。約定案件前期律師費(fèi)2000元；若回收金額為現(xiàn)金資產(chǎn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按實(shí)際到賬收回金額的30%計(jì)費(fèi)。東亞銀行已付案涉律師費(fèi)2000元，
黑龍江朗信銀龍律師事務(wù)所出具增值稅專用發(fā)票。

本院認(rèn)為，借款合同是借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同，借款人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限返還借款。《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。本案中，房地產(chǎn)抵押貸款合同已明確約定如出現(xiàn)違約，貸款人有權(quán)解除合同，宣布已貸出款項(xiàng)提前到期，并要求借款人立即償還全部或部分欠款?，F(xiàn)郭姍姍違約，未按合同約定履行還款義務(wù)，東亞銀行有權(quán)解除合同，并要求郭姍姍償還全部拖欠本息，故對(duì)東亞銀行要求解除其與郭姍姍簽訂的房地產(chǎn)抵押貸款合同及要求郭姍姍償還貸款本金318,052.6元、2018年6月18日至2018年7月19日期間利息9683.09元的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。東亞銀行主張的逾期利息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)符合法律規(guī)定，故對(duì)其要求郭姍姍按年利率9.825%給付貸款318,052.6元的自2018年7月20日起至實(shí)際給付之日止利息的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。
房地產(chǎn)抵押貸款合同中約定借款人違約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)律師費(fèi)，故對(duì)東亞銀行要求郭姍姍給付實(shí)際支出律師費(fèi)2000元的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。對(duì)東亞銀行主張2000元以外的律師代理費(fèi)，因該費(fèi)用未實(shí)際發(fā)生，且東亞銀行可以按合作協(xié)議書約定書面通知新松鴻泰公司履行保證責(zé)任，新松鴻泰公司亦稱東亞銀行可從保證金賬戶中直接扣除欠款，本訴不應(yīng)發(fā)生；東亞銀行通過向新松鴻泰公司主張保證責(zé)任即可實(shí)現(xiàn)債權(quán)，其主張的風(fēng)險(xiǎn)代理費(fèi)并不在郭姍姍違約應(yīng)當(dāng)預(yù)見的范圍內(nèi)，加重了郭姍姍的違約責(zé)任，違反公平原則，故對(duì)東亞銀行要求郭姍姍給付為實(shí)現(xiàn)債權(quán)而承擔(dān)的2018年7月19日前律師代理費(fèi)100,320.707元，并按起訴后給付前增加利息數(shù)的30%計(jì)算至本息實(shí)際給付之日止的訴訟請(qǐng)求，本院對(duì)其合理部分予以支持。
根據(jù)合作協(xié)議書約定，東亞銀行應(yīng)當(dāng)以書面通知方式告知新松鴻泰公司郭姍姍貸款逾期情況，并主張保證責(zé)任或從保證金賬戶中扣除欠款，東亞銀行未選擇書面通知而是訴訟維權(quán)；新松鴻泰公司對(duì)郭姍姍逾期還款并不知情，無法積極履行擔(dān)保義務(wù)，故新松鴻泰公司并未違約，其對(duì)東亞公司主張的違約損失及訴訟費(fèi)不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，對(duì)東亞銀行要求新松鴻泰公司承擔(dān)律師費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。現(xiàn)新松鴻泰公司已知案涉貸款逾期，其應(yīng)當(dāng)履行保證責(zé)任，故對(duì)東亞銀行要求確認(rèn)其對(duì)保證金賬戶訴請(qǐng)額度范圍內(nèi)享有直接扣收的權(quán)利即質(zhì)押權(quán)訴請(qǐng)，本院予以支持；對(duì)要求新松鴻泰公司對(duì)訴請(qǐng)貸款本息承擔(dān)連帶保證責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。
抵押預(yù)告登記與抵押權(quán)設(shè)立登記具有不同的法律性質(zhì)和法律效力?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效，即抵押權(quán)預(yù)告登記所登記的并非現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是將來發(fā)生抵押權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)具有排他效力。東亞銀行在未辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記之前，其享有的是當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對(duì)案涉房屋辦理抵押權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)，并可排他性地對(duì)抗他人對(duì)抵押預(yù)告登記房屋的處分，并非對(duì)案涉房屋享有現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)，故對(duì)東亞公司要求確認(rèn)對(duì)位于哈爾濱市香坊區(qū)長(zhǎng)江路與香福路交口向東600米南側(cè)會(huì)展城上城一期8#樓2單元2層3號(hào)抵押房產(chǎn)拍賣、變賣所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請(qǐng)求,本院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第六十條、第九十三條、第一百零七條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第十八條、第六十三條、第六十四條、第七十五條、《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告
東亞銀行（中國(guó)）有限公司哈爾濱分行與被告郭姍姍于2014年1月23日簽訂的房地產(chǎn)抵押貸款合同；
二、被告郭姍姍給付原告
東亞銀行（中國(guó)）有限公司哈爾濱分行貸款本金318,052.6元、利息9683.09元，合計(jì)327,735.69元，此款于本判決生效之日起十日內(nèi)付清；
三、被告郭姍姍按照年利率9.825%給付原告
東亞銀行（中國(guó)）有限公司哈爾濱分行貸款318,052.6元的自2018年7月20日起至實(shí)際給付之日止的利息，利隨本清；
四、被告郭姍姍給付原告
東亞銀行（中國(guó)）有限公司哈爾濱分行律師代理費(fèi)2000元，此款于本判決生效之日起十日內(nèi)付清；
五、原告
東亞銀行（中國(guó)）有限公司哈爾濱分行對(duì)被告
黑龍江新松鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的案涉保證金（賬號(hào)為：15×××00）在上述第二、三項(xiàng)欠款金額范圍內(nèi)享有質(zhì)押權(quán)；
六、被告
黑龍江新松鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)上述第二、三項(xiàng)承擔(dān)連帶責(zé)任；
七、駁回原告
東亞銀行（中國(guó)）有限公司哈爾濱分行的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)4252元，由原告
東亞銀行（中國(guó)）有限公司哈爾濱分行負(fù)擔(dān)977元，被告郭姍姍負(fù)擔(dān)3275元。被告郭姍姍應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)將此款給付原告
東亞銀行（中國(guó)）有限公司哈爾濱分行。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級(jí)人民法院。

審判員 桓明馨

書記員： 王建婷