原告：
東亞銀行（中國）有限公司哈爾濱分行，住所地哈爾濱市松北區(qū)世茂大道313號1層至2層。
負責人：張勇，職務行長。
委托訴訟代理人：李惠勇，男，****年**月**日出生，漢族，該
單位法務部經(jīng)理，住哈爾濱市香坊區(qū)。（代理期限為2018年10月15日至今）
委托訴訟代理人：白露，
黑龍江朗信銀龍律師事務所律師。
委托訴訟代理人：呂文祺，
黑龍江朗信銀龍律師事務所律師。（代理期限為2018年7月17日至2018年10月14日）
被告：鄧某某，男，****年**月**日出生，漢族，哈爾濱紅旗集團總裁，住哈爾濱市松北區(qū)。
委托訴訟代理人：田永海，
黑龍江龍巖律師事務所律師。
被告：
哈爾濱眾誠置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地哈爾濱市松北區(qū)中源大道13777號上院小區(qū)會館201室。
法定代表人：王宏宇，職務總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：高強，男，****年**月**日出生，漢族，該公司法務，住哈爾濱市道里區(qū)。
原告
東亞銀行（中國）有限公司哈爾濱分行（以下簡稱東亞銀行）與被告鄧某某、

哈爾濱眾誠置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱眾誠公司）金融借款合同糾紛一案，本院于2018年7月23日受理后，依法適用簡易程序，于2018年12月11日公開開庭進行了審理。原告東亞銀行的委托訴訟代理人白露、李惠勇，被告鄧某某及其委托訴訟代理人田永海，被告眾誠公司的委托訴訟代理人高強均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
東亞銀行向本院提出訴訟請求：1.解除東亞銀行與鄧某某簽訂的房地產(chǎn)抵押貸款合同，要求鄧某某償還貸款本金589,533.72元、利息29,557.77元（自2018年1月5日起至2018年7月19日止），并按年利率9.33375%給付貸款589,533.72元的自2018年7月20日起至實際給付之日止的利息；2.要求鄧某某給付東亞銀行為實現(xiàn)債權(quán)而承擔的2018年7月19日前律師代理費187,727.447元，并按起訴后給付前增加利息數(shù)的30%計算至本息實際給付之日止；3.要求眾誠公司對上述訴請承擔連帶保證責任；4.要求確認東亞銀行對眾誠公司保證金賬戶在上述訴請額度范圍內(nèi)享有直接扣收的權(quán)利即質(zhì)押權(quán)；5.要求確認東亞銀行對鄧某某位于哈爾濱市松北區(qū)西三環(huán)與規(guī)劃05路交口33棟1單元3層301室抵押房產(chǎn)拍賣、變賣所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)。事實和理由：2012年12月18日，東亞銀行與鄧某某簽訂房地產(chǎn)抵押貸款合同，約定貸款金額780,000元，貸款期限為2012年12月28日至2027年12月27日，貸款利率6.2225%，罰息利率上浮50%；抵押物為哈爾濱市松北區(qū)西三環(huán)與規(guī)劃05路交口33棟1單元3層301室房屋，抵押權(quán)預告登記號為哈房預松字第1211000771號。
2012年10月29日，東亞銀行與眾誠公司簽訂合作協(xié)議書，約定眾誠公司同意于收到借款人作為購樓款支付的每項抵押款后，將其中的1%作為履行擔保責任的保證金質(zhì)押于東亞銀行，眾誠公司將保證金劃轉(zhuǎn)至賬戶之日起視同質(zhì)物交付；眾誠公司為房地產(chǎn)抵押貸款合同的貸款及所有債務提供保證金質(zhì)押擔保及連帶責任保證擔保，并出具最高額保證函，擔保的主債權(quán)為2012年10月29日至2015年10月28日內(nèi)債務人與東亞銀行簽訂的房地產(chǎn)抵押貸款合同的貸款本金、利息、罰息、復利等，擔保的最高主債權(quán)為伍仟萬元，擔保方式為不可撤銷連帶責任保證。2013年1月5日，東亞銀行向鄧某某發(fā)放貸款。鄧某某依約償還貸款至2017年12月5日，對之后貸款本息未按約定償還。東亞銀行催要無果，訴至法院。
鄧某某辯稱，東亞銀行在貸款時沒有將相關(guān)合同交付鄧某某，不符合法律規(guī)定。最高額保證函和合作協(xié)議書與鄧某某無必然聯(lián)系，鄧某某直至東亞銀行起訴時才知道眾誠公司為貸款作擔保。東亞銀行主張的律師代理費過高，不合法不合理，東亞銀行與律師串通故意損害鄧某某的合法權(quán)益；本案是東亞銀行作為資產(chǎn)包進行委托訴訟，案涉貸款不存在不良資產(chǎn)情形，作為資產(chǎn)包打包處理不符合司法實踐；本案應作為正常訴訟處理，作為資產(chǎn)包處理是故意收取高額律師費，該律師代理費尚未發(fā)生，未發(fā)生的事實有待于發(fā)生后處理；我國不是判例法國家，不應支持東亞銀行律師費訴請。鄧某某希望按合同約定履行還款義務，其多次找東亞銀行及眾誠公司協(xié)商，主張將貸款房屋出賣還款，但東亞銀行拒絕。
眾誠公司辯稱，合作協(xié)議書是針對上院整個項目簽訂的意向協(xié)議，眾誠公司承擔保證責任應以借款人、保證人及東亞銀行三方簽訂的抵押貸款合同為準，借款人應當知道保證人信息；房地產(chǎn)抵押貸款合同約定自合同各方簽署之日起生效，該合同沒有眾誠公司簽章，合同附件四沒有保證人的相關(guān)信息，故眾誠公司不承擔連帶保證責任。合作協(xié)議書僅對眾誠公司及東亞銀行雙方有效，不能約束借款人。鄧某某已于2018年6月25日辦理房產(chǎn)證，合作協(xié)議書規(guī)定的保證期間已過，眾誠公司不應承擔保證責任。假設眾誠公司承擔連帶保證責任，東亞銀行未按合作協(xié)議書約定書面通知眾誠公司承擔保證責任，眾誠公司并未違約，不應承擔借款外的如律師代理費等其他費用。眾誠公司在取得鄧某某房產(chǎn)證后，多次與鄧某某及東亞銀行溝通辦理他項權(quán)證，但東亞銀行主觀惡意拖延辦理他項權(quán)證，目的是惡意要求眾誠公司承擔保證責任，應駁回東亞銀行的第三、四項訴請。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無爭議的證據(jù)即東亞銀行舉示的證據(jù)2房地產(chǎn)抵押貸款提款通知書、轉(zhuǎn)賬扣款授權(quán)書，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：對東亞銀行提交的證據(jù)1房地產(chǎn)抵押貸款合同，證據(jù)3貸款本息清單明細，證據(jù)6合作協(xié)議書、最高額保證函，上述證據(jù)內(nèi)容客觀真實，來源合法，與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院均予以采信；對證據(jù)4哈房預松字第1211000771他項權(quán)利證，能夠證明案涉房產(chǎn)已辦理抵押預告登記，抵押預告登記與抵押權(quán)設立登記具有不同的法律性質(zhì)和法律效力，并非現(xiàn)實的抵押權(quán)，本院予以部分采信；對證據(jù)5東亞銀行與
黑龍江朗信銀龍律師事務所簽訂的法律服務合同及律師費發(fā)票，律師費發(fā)票是東亞銀行已付律師費2000元的憑證，本院予以采信；對法律服務合同中約定的風險代理費，該費用并未實際發(fā)生，且東亞銀行可以按合作協(xié)議約定書面通知眾誠公司履行保證責任；東亞銀行所主張的風險代理費并不在鄧某某違約應當預見的范圍內(nèi)，且加重了鄧某某的違約成本，本院對法律服務合同予以部分采信。
根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：2012年10月29日，東亞銀行與眾誠公司簽訂合作協(xié)議書，約定眾誠公司同意將保證金存入其開立在東亞銀行的賬戶，賬號為：15×××00；眾誠公司將保證金劃轉(zhuǎn)至賬戶之日起即視同質(zhì)物交付；如相關(guān)貸款合同下任何違約事件發(fā)生，東亞銀行有權(quán)于發(fā)出要求眾誠公司承擔擔保責任的書面通知之日起七個銀行營業(yè)日后，從保證金中扣除相當于借款人于貸款合同下欠款的金額。如保證金不足以支付欠款，則眾誠公司須于東亞銀行發(fā)出要求其承擔擔保責任的書面通知之日起七個銀行營業(yè)日另行補足；保證期間分別為：自該有關(guān)貸款合同生效之日起至東亞銀行獲得借款人房地產(chǎn)權(quán)證（復印件）及房地產(chǎn)他項權(quán)利證明文件（原件）之日止（以較早者為準）。此外，眾誠公司出具最高額保證函，約定擔保的主債權(quán)為2012年10月29日至2015年10月28日內(nèi)，債務人與東亞銀行簽訂的房地產(chǎn)抵押貸款合同項下的貸款本金；擔保的最高主債權(quán)限額為伍仟萬元整；保證方式為不可撤銷的連帶責任保證；擔保范圍為貸款合同項下債務人所欠貸款本金、利息、罰息、復利、違約金、賠償金及為實現(xiàn)債權(quán)而發(fā)生的其它相關(guān)費用；擔保期間為貸款合同簽訂之日起至該貸款合同項下的按揭房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證辦妥且東亞銀行驗證并保管以該按揭房產(chǎn)為抵押物的現(xiàn)房抵押登記證明文件原件止。
東亞銀行與鄧某某于2012年12月18日簽訂房地產(chǎn)抵押貸款合同，約定貸款金額780,000元，貸款用途為購房自用，貸款期限為2012年12月28日至2027年12月27日，利率6.2225%；貸款逾期的，罰息利率按本合同約定的貸款利率上浮50%計算；抵押房產(chǎn)為哈爾濱市松北區(qū)西三環(huán)與規(guī)劃05路交口33棟1單元3層301室房屋，抵押期限為2012年12月28日至2027年12月27日，抵押預告登記號為哈房預松字第1211000771號；借款人未按照本合同約定按時償還貸款本息及相關(guān)費用屬于違約，如出現(xiàn)違約，貸款人有權(quán)解除本合同，并宣布已貸出款項提前到期，要求借款人立即償還全部或部分欠款；因借款人違約，貸款人為實現(xiàn)債權(quán)而實際發(fā)生的相關(guān)費用，包括但不限于交通費、訴訟費、律師代理費等由借款人承擔。2013年1月5日，東亞銀行向鄧某某發(fā)放貸款780,000元。鄧某某按約定償還貸款本息至2017年12月5日，對之后貸款本息未按約定償還。東亞銀行為主張債權(quán)，因而成訴。
另，東亞銀行與
黑龍江朗信銀龍律師事務所于2018年7月9日簽訂法律服務合同，約定東亞銀行就九筆金融借款合同（含本案）委托
黑龍江朗信銀龍律師事務所作為案件訴訟、執(zhí)行程序以及可能發(fā)生的關(guān)聯(lián)案件的訴訟代理人。約定案件前期律師費2000元；若回收金額為現(xiàn)金資產(chǎn)，收費標準按實際到賬收回金額的30%計費。東亞銀行已付案涉律師費2000元，
黑龍江朗信銀龍律師事務所出具增值稅專用發(fā)票。

本院認為，借款合同是借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同，借款人應當按照約定的期限返還借款?！吨腥A人民共和國合同法》第九十三條規(guī)定，當事人協(xié)商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。本案中，房地產(chǎn)抵押貸款合同已明確約定如出現(xiàn)違約，貸款人有權(quán)解除合同，宣布已貸出款項提前到期，并要求借款人立即償還全部或部分欠款。現(xiàn)鄧某某違約，未按合同約定履行還款義務，東亞銀行有權(quán)解除合同，并要求鄧某某償還全部拖欠本息，故對東亞銀行要求解除其與鄧某某簽訂的房地產(chǎn)抵押貸款合同及要求鄧某某償還貸款本金589,533.72元、2018年1月5日至2018年7月19日期間利息29,557.77元的訴訟請求，本院予以支持。東亞銀行主張的逾期利息計算標準符合法律規(guī)定，故對其要求鄧某某按年利率9.33375%給付貸款589,533.72元的自2018年7月20日起至實際給付之日止利息的訴訟請求，本院予以支持。
房地產(chǎn)抵押貸款合同中約定借款人違約應當承擔律師費，故對東亞銀行要求鄧某某給付實際支出律師費2000元的訴訟請求，本院予以支持。對東亞銀行主張2000元以外的律師代理費，因該費用未實際發(fā)生，且東亞銀行可以按合作協(xié)議書約定書面通知眾誠公司履行保證責任，東亞銀行通過向眾誠公司主張保證責任即可實現(xiàn)債權(quán)，其訴訟并支付風險代理費加重了鄧某某的違約責任，該風險代理費并不在鄧某某違約應當預見的范圍內(nèi)，違反公平原則，故對東亞銀行要求鄧某某給付為實現(xiàn)債權(quán)而承擔的2018年7月19日前律師代理費187,727.447元，并按起訴后給付前增加利息數(shù)的30%計算至本息實際給付之日止的訴訟請求，本院對其合理部分予以支持。
根據(jù)合作協(xié)議書約定，東亞銀行應當以書面通知方式告知眾誠公司鄧某某貸款逾期情況，并主張保證責任或從保證金賬戶中扣除欠款，東亞銀行未選擇書面通知而是訴訟維權(quán)；眾誠公司對鄧某某逾期還款并不知情，無法積極履行擔保義務，故眾誠公司并未違約，其對東亞銀行主張的違約損失及訴訟費不應承擔責任，對東亞銀行要求眾誠公司承擔律師費的訴訟請求，本院不予支持。保證擔保是指保證人和債權(quán)人約定，當債務人不履行債務時，保證人按照約定履行債務或者承擔責任的行為；保證合同亦要求保證人與債權(quán)人以書面形式訂立，即保證擔保合同并不以債務人知情或簽字為生效要件。本案中，眾誠公司與東亞銀行已書面簽訂合作協(xié)議書及最高額保證函，雙方簽訂的保證合同內(nèi)容未損害借款人鄧某某的利益，該保證擔保有效，對眾誠公司的相關(guān)抗辯主張，本院不予采納。眾誠公司對案涉貸款提供階段性連帶責任擔保，其本意就是讓房地產(chǎn)開發(fā)商為銀行獲得安全的房屋抵押擔保的等待過程提供保證，故案涉擔保期間應以最高額保證函約定期間為準，本案并未辦理他項權(quán)證，眾誠公司應當承擔連帶保證責任，對其相關(guān)抗辯主張，本院不予采納。眾誠公司現(xiàn)已知案涉貸款逾期，其應當履行保證責任，故對東亞銀行要求確認其對保證金賬戶訴請額度范圍內(nèi)享有直接扣收的權(quán)利即質(zhì)押權(quán)訴請，本院予以支持；對要求眾誠公司對訴請貸款本息承擔連帶保證責任的訴訟請求，本院予以支持。
抵押預告登記與抵押權(quán)設立登記具有不同的法律性質(zhì)和法律效力?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第二十條規(guī)定，預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效，即抵押權(quán)預告登記所登記的并非現(xiàn)實的抵押權(quán)，而是將來發(fā)生抵押權(quán)變動的請求權(quán)，該請求權(quán)具有排他效力。東亞銀行在未辦理房屋抵押權(quán)設立登記之前，其享有的是當?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對案涉房屋辦理抵押權(quán)登記的請求權(quán)，并可排他性地對抗他人對抵押預告登記房屋的處分，并非對案涉房屋享有現(xiàn)實抵押權(quán)，故對東亞銀行要求確認對位于哈爾濱市松北區(qū)西三環(huán)與規(guī)劃05路交口33棟1單元3層301室抵押房產(chǎn)拍賣、變賣所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請求,本院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第六十條、第九十三條、第一百零七條、《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條、《中華人民共和國擔保法》第六條、第十三條、第十四條、第十八條、第六十三條、第六十四條、第七十五條、《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告
東亞銀行（中國）有限公司哈爾濱分行與被告鄧某某于2012年12月18日簽訂的房地產(chǎn)抵押貸款合同；
二、被告鄧某某給付原告
東亞銀行（中國）有限公司哈爾濱分行貸款本金589,533.72元、利息29,557.77元，合計619,091.49元，此款于本判決生效之日起十日內(nèi)付清；
三、被告鄧某某按照年利率9.33375%給付原告
東亞銀行（中國）有限公司哈爾濱分行貸款589,533.72元的自2018年7月20日起至實際給付之日止的利息，利隨本清；
四、被告鄧某某給付原告
東亞銀行（中國）有限公司哈爾濱分行律師代理費2000元，此款于本判決生效之日起十日內(nèi)付清；
五、原告
東亞銀行（中國）有限公司哈爾濱分行對被告
哈爾濱眾誠置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的案涉保證金（賬號為：15×××00）在上述第二至三項欠款金額范圍內(nèi)享有質(zhì)押權(quán)；
六、被告
哈爾濱眾誠置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對上述第二至三項承擔連帶責任；
七、駁回原告
東亞銀行（中國）有限公司哈爾濱分行的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費7012元，由原告
東亞銀行（中國）有限公司哈爾濱分行負擔1627元，被告鄧某某負擔5385元。被告鄧某某應于本判決生效之日起十日內(nèi)將此款給付原告
東亞銀行（中國）有限公司哈爾濱分行。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級人民法院。

審判員 桓明馨

書記員： 王建婷