原告：
東亞銀行（中國）有限公司哈爾濱分行，住所地哈爾濱市松北區(qū)世茂大道313號1層至2層。
負責人：張勇，職務行長。
委托訴訟代理人：李惠勇，男，****年**月**日出生，漢族，該
單位法務部經理，住哈爾濱市香坊區(qū)。（代理期限為2018年12月5日至今）
委托訴訟代理人：翟星龍，
黑龍江朗信銀龍律師事務所律師。（代理期限為2018年12月5日至今）
委托訴訟代理人：白露，
黑龍江朗信銀龍律師事務所律師。（代理期限為2018年7月17日至2018年12月4日）
委托訴訟代理人：呂文祺，
黑龍江朗信銀龍律師事務所律師。（代理期限為2018年7月17日至2018年12月4日）
被告：王某，女，****年**月**日出生，漢族，南崗區(qū)新蕊鮮花店個體業(yè)主，哈爾濱市南崗區(qū)。
被告：
黑龍江新松鴻泰房地產開發(fā)有限公司，住所地依蘭縣通江路96號。
法定代表人：孫楊，職務總經理。
委托訴訟代理人：霍永成，
北京市中凱律師事務所律師。
委托訴訟代理人：王新安，
北京市中凱律師事務所律師。
原告
東亞銀行（中國）有限公司哈爾濱分行（以下簡稱東亞銀行）與被告王某、

黑龍江新松鴻泰房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱新松鴻泰公司）金融借款合同糾紛一案，本院于2018年7月23日受理后，依法適用簡易程序，于2018年12月6日公開開庭進行了審理。原告東亞銀行的委托訴訟代理人翟星龍、李惠勇，被告王某，被告新松鴻泰公司的委托訴訟代理人霍永成均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
東亞銀行向本院提出訴訟請求：1.解除東亞銀行與王某簽訂的房地產抵押貸款合同，要求王某償還貸款本金296,760.66元、利息14,527.94元（自2018年3月22日起至2018年7月19日止），并按年利率9.825%給付貸款296,760.66元的自2018年7月20日起至實際給付之日止的利息；2.要求王某給付東亞銀行為實現(xiàn)債權而承擔的2018年7月19日前律師代理費95,386.58元，并按起訴后給付前增加利息數(shù)的30%計算至本息實際給付之日止；3.要求新松鴻泰公司對上述訴請承擔連帶保證責任；4.要求確認東亞銀行對新松鴻泰公司保證金賬戶在上述訴請額度范圍內享有直接扣收的權利即質押權；5.要求確認東亞銀行對王某位于哈爾濱市香坊區(qū)長江路與香福路交口向東600米南側會展城上城二期11#樓2單元12層3號抵押房產拍賣、變賣所得價款享有優(yōu)先受償權。事實和理由：2013年12月20日，東亞銀行與王某簽訂房地產抵押貸款合同，約定貸款金額340,000元，貸款期限為2013年12月27日至2033年12月27日，貸款利率6.55%，罰息利率上浮50%；抵押物為哈爾濱市香坊區(qū)長江路與香福路交口向東600米南側會展城上城二期11#樓2單元12層3號房屋，抵押權預告登記號為哈墾房預香坊字第Y9000510號。
2013年8月21日，東亞銀行與新松鴻泰公司簽訂合作協(xié)議書，約定新松鴻泰公司同意于收到借款人作為購樓款支付的每項抵押款后，將其中的1%作為履行擔保責任的保證金質押于東亞銀行，新松鴻泰公司將保證金劃轉至賬戶之日起視同質物交付；新松鴻泰公司為房地產抵押貸款合同的貸款及所有債務提供保證金質押擔保及連帶責任保證擔保，并出具最高額保證函，擔保的主債權為2013年8月21日至2016年8月21日內債務人與東亞銀行簽訂的房地產抵押貸款合同的貸款本金、利息、罰息、復利等，擔保的最高主債權為伍億元，擔保方式為不可撤銷連帶責任保證。2014年1月22日，東亞銀行向王某發(fā)放貸款。王某依約償還貸款至2017年10月22日，對之后貸款本息未按約定償還。東亞銀行催要無果，訴至法院。
王某辯稱，東亞銀行訴請的貸款金額及利息屬實。王某希望按月還款。訴前東亞銀行通知王某已欠兩期貸款，如超過九十日不還款會起訴，王某認為九十日是可控的，后來才知道必須每月還款，其已將欠款付清。不同意東亞銀行訴請中的律師費，該費用過高，不應由王某承擔。
新松鴻泰公司辯稱，按照雙方簽訂的合作協(xié)議書約定，王某發(fā)生貸款逾期后，東亞銀行應當書面通知新松鴻泰公司，東亞銀行既未書面通知，亦未在保證金賬戶中扣除欠款，故新松鴻泰公司不存在違約行為，不應承擔律師費及訴訟費的違約責任，本案訴訟不應發(fā)生。（2016）最高法民終613號關于律師費爭議的答復是針對普通訴訟代理費承擔的答復，東亞銀行與
黑龍江朗信銀龍律師事務所簽訂的法律服務合同采用前期律師費及風險代理費的方式，二者適用的條件不同，沒有參考意義。東亞銀行無權就涉案房產進行拍賣變賣并享有優(yōu)先權，抵押權的預告登記并不是現(xiàn)實的抵押權，而是將來發(fā)生抵押權變動的請求權，只有取得房地產權屬證書后，并重新辦理房地產抵押登記，東亞銀行才享有涉案房屋處分并優(yōu)先受償?shù)臋嗬?，應駁回東亞銀行的第五項訴請。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。對當事人無爭議的證據(jù)即東亞銀行舉示的證據(jù)2房地產抵押貸款提款通知書、轉賬扣款授權書，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：對東亞銀行提交的證據(jù)1房地產抵押貸款合同，證據(jù)3貸款本息清單明細，證據(jù)6合作協(xié)議書、最高額保證函，上述證據(jù)內容客觀真實，來源合法，與本案具有關聯(lián)性，本院均予以采信；對證據(jù)4哈墾房預香坊字第Y9000510他項權利證，能夠證明案涉房產已辦理抵押預告登記，抵押預告登記與抵押權設立登記具有不同的法律性質和法律效力，并非現(xiàn)實的抵押權，本院予以部分采信；對證據(jù)5東亞銀行與
黑龍江朗信銀龍律師事務所簽訂的法律服務合同及律師費發(fā)票，律師費發(fā)票是東亞銀行已付律師費2000元的憑證，本院予以采信；對法律服務合同中約定的風險代理費，該費用并未實際發(fā)生，且東亞銀行可以按合作協(xié)議約定書面通知新松鴻泰公司履行保證責任，新松鴻泰公司亦稱東亞銀行可依約從保證金賬戶中直接扣除欠款，本訴不應發(fā)生；東亞銀行所主張的風險代理費并不在王某違約應當預見的范圍內，且加重了王某的違約成本，本院對法律服務合同予以部分采信。
根據(jù)當事人陳述和經審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：2013年8月21日，東亞銀行與新松鴻泰公司簽訂合作協(xié)議書，約定新松鴻泰公司同意于收到借款人作為購樓款支付的每項抵押貸款后，將其中的1%作為履行擔保責任的保證金質押于東亞銀行（即新松鴻泰公司將前述資金存入其開立在東亞銀行的賬戶，賬號為：15×××00）；新松鴻泰公司將保證金劃轉至賬戶之日起即視同質物交付；如相關貸款合同下任何違約事件發(fā)生，東亞銀行有權于發(fā)出要求新松鴻泰公司承擔擔保責任的書面通知之日起七個銀行營業(yè)日后，從保證金中扣除相當于借款人于貸款合同下欠款的金額。如保證金不足以支付欠款，則新松鴻泰公司須于東亞銀行發(fā)出要求其承擔擔保責任的書面通知之日起七個銀行營業(yè)日另行補足；保證期間分別為：自該有關貸款合同下債務履行期限屆滿之日起兩年……/有關貸款合同生效之日起至東亞銀行獲得借款人房地產權證（復印件）及房地產他項權利證明文件（原件）之日止（以較早者為準）。此外，新松鴻泰公司出具最高額保證函，約定擔保的主債權為2013年8月21日至2016年8月21日內，債務人與東亞銀行簽訂的房地產抵押貸款合同項下的貸款本金；擔保的最高主債權限額為伍億元整；擔保范圍為貸款合同項下債務人所欠貸款本金、利息、罰息、復利、違約金、賠償金及為實現(xiàn)債權而發(fā)生的其它相關費用。
東亞銀行與王某于2013年12月20日簽訂房地產抵押貸款合同，約定貸款金額340,000元，貸款用途為一手期房，貸款期限為2013年12月27日至2033年12月27日，利率6.55%；貸款逾期的，罰息利率按本合同約定的貸款利率上浮50%計算；抵押房產為哈爾濱市香坊區(qū)長江路與香福路交口向東600米南側會展城上城二期11#樓2單元12層3號房屋，抵押期限為2013年12月27日至2033年12月27日，抵押預告登記號為哈墾房預香坊字第Y9000510號；借款人未按照本合同約定按時償還貸款本息及相關費用屬于違約，如出現(xiàn)違約，貸款人有權解除本合同，并宣布已貸出款項提前到期，要求借款人立即償還全部或部分欠款；因借款人違約，貸款人為實現(xiàn)債權而實際發(fā)生的相關費用，包括但不限于交通費、訴訟費、律師代理費等由借款人承擔。2014年1月22日，東亞銀行向王某發(fā)放貸款340,000元。王某按約定償還貸款本息至2017年10月22日，對之后貸款本息未按約定償還。東亞銀行為主張債權，因而成訴。
另，東亞銀行與
黑龍江朗信銀龍律師事務所于2018年7月9日簽訂法律服務合同，約定東亞銀行就九筆金融借款合同（含本案）委托
黑龍江朗信銀龍律師事務所作為案件訴訟、執(zhí)行程序以及可能發(fā)生的關聯(lián)案件的訴訟代理人。約定案件前期律師費2000元；若回收金額為現(xiàn)金資產，收費標準按實際到賬收回金額的30%計費。東亞銀行已付案涉律師費2000元，
黑龍江朗信銀龍律師事務所出具增值稅專用發(fā)票。

本院認為，借款合同是借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同，借款人應當按照約定的期限返還借款。《中華人民共和國合同法》第九十三條規(guī)定，當事人協(xié)商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。本案中，房地產抵押貸款合同已明確約定如出現(xiàn)違約，貸款人有權解除合同，宣布已貸出款項提前到期，并要求借款人立即償還全部或部分欠款?，F(xiàn)王某違約，未按合同約定履行還款義務，東亞銀行有權解除合同，并要求王某償還全部拖欠本息，故對東亞銀行要求解除其與王某簽訂的房地產抵押貸款合同及要求王某償還貸款本金296,760.66元、2018年3月22日至2018年7月19日期間利息14,527.94元的訴訟請求，本院予以支持。東亞銀行主張的逾期利息計算標準符合法律規(guī)定，故對其要求王某按年利率9.825%給付貸款296,760.66元的自2018年7月20日起至實際給付之日止利息的訴訟請求，本院予以支持。
房地產抵押貸款合同中約定借款人違約應當承擔律師費，故對東亞銀行要求王某給付實際支出律師費2000元的訴訟請求，本院予以支持。對東亞銀行主張2000元以外的律師代理費，因該費用未實際發(fā)生，且東亞銀行可以按合作協(xié)議書約定書面通知新松鴻泰公司履行保證責任，新松鴻泰公司亦稱東亞銀行可從保證金賬戶中直接扣除欠款，本訴不應發(fā)生；東亞銀行通過向新松鴻泰公司主張保證責任即可實現(xiàn)債權，其主張的風險代理費并不在王某違約應當預見的范圍內，加重了王某的違約責任，違反公平原則，故對東亞銀行要求王某給付為實現(xiàn)債權而承擔的2018年7月19日前律師代理費95,386.58元，并按起訴后給付前增加利息數(shù)的30%計算至本息實際給付之日止的訴訟請求，本院對其合理部分予以支持。
根據(jù)合作協(xié)議書約定，東亞銀行應當以書面通知方式告知新松鴻泰公司王某貸款逾期情況，并主張保證責任或從保證金賬戶中扣除欠款，東亞銀行未選擇書面通知而是訴訟維權；新松鴻泰公司對王某逾期還款并不知情，無法積極履行擔保義務，故新松鴻泰公司并未違約，其對東亞公司主張的違約損失及訴訟費不應承擔責任，對東亞銀行要求新松鴻泰公司承擔律師費的訴訟請求，本院不予支持?，F(xiàn)新松鴻泰公司已知案涉貸款逾期，其應當履行保證責任，故對東亞銀行要求確認其對保證金賬戶訴請額度范圍內享有直接扣收的權利即質押權訴請，本院予以支持；對要求新松鴻泰公司對訴請貸款本息承擔連帶保證責任的訴訟請求，本院予以支持。
抵押預告登記與抵押權設立登記具有不同的法律性質和法律效力。《中華人民共和國物權法》第二十條規(guī)定，預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效，即抵押權預告登記所登記的并非現(xiàn)實的抵押權，而是將來發(fā)生抵押權變動的請求權，該請求權具有排他效力。東亞銀行在未辦理房屋抵押權設立登記之前，其享有的是當?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對案涉房屋辦理抵押權登記的請求權，并可排他性地對抗他人對抵押預告登記房屋的處分，并非對案涉房屋享有現(xiàn)實抵押權，故對東亞公司要求確認對位于哈爾濱市香坊區(qū)長江路與香福路交口向東600米南側會展城上城二期11#樓2單元12層3號抵押房產拍賣、變賣所得價款享有優(yōu)先受償權的訴訟請求,本院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第六十條、第九十三條、第一百零七條、《中華人民共和國物權法》第二十條、《中華人民共和國擔保法》第十八條、第六十三條、第六十四條、第七十五條、《最高人民法院關于適用的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告
東亞銀行（中國）有限公司哈爾濱分行與被告王某于2013年12月20日簽訂的房地產抵押貸款合同；
二、被告王某給付原告
東亞銀行（中國）有限公司哈爾濱分行貸款本金296,760.66元、利息14,527.94元，合計311,288.6元，此款于本判決生效之日起十日內付清；
三、被告王某按照年利率9.825%給付原告
東亞銀行（中國）有限公司哈爾濱分行貸款296,760.66元的自2018年7月20日起至實際給付之日止的利息，利隨本清；
四、被告王某給付原告
東亞銀行（中國）有限公司哈爾濱分行律師代理費2000元，此款于本判決生效之日起十日內付清；
五、原告
東亞銀行（中國）有限公司哈爾濱分行對被告
黑龍江新松鴻泰房地產開發(fā)有限公司的案涉保證金（賬號為：15×××00）在上述第二至三項欠款金額范圍內享有質押權；
六、被告
黑龍江新松鴻泰房地產開發(fā)有限公司對上述第二至三項承擔連帶責任；
七、駁回原告
東亞銀行（中國）有限公司哈爾濱分行的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費4067元，由原告
東亞銀行（中國）有限公司哈爾濱分行負擔1067元，被告王某負擔3000元。被告王某應于本判決生效之日起十日內將此款給付原告
東亞銀行（中國）有限公司哈爾濱分行。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級人民法院。

審判員 桓明馨

書記員： 王建婷