上訴人（原審原告）叢某某。
委托代理人趙春蕾，河北商宇律師事務所律師。
委托代理人張寒，河北田佳增律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地廊坊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)祥云道69號。
法定代表人張亞娟，公司董事長。
委托代理人趙志宇，天津高地律師事務所律師。
委托代理人商立剛，天津高地律師事務所律師。

上訴人叢某某與被上訴人廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛一案，河北省廊坊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)人民法院于2014年1月2日作出（2013）廊開民初字第403號民事判決。叢某某對該判決不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2014年4月28日進行了開庭審理，叢某某及其委托代理人張寒、趙春蕾，廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人趙志宇、商立剛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
一審法院經(jīng)審理查明，2011年8月29日，叢某某與廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂商品房買賣合同，約定廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向叢某某出售廊和坊金融·家第3棟1單元11001號房屋一套，建筑面積101.93平方米；房屋單價7600.14元每平方米，總價款774682元，交款方式為2011年8月29日交齊房款234682元，余款540000元銀行按揭；交房時間為2012年6月30日前；關于違約責任，雙方在合同第七條約定為“逾期付款在30日之內(nèi)每天日萬分之一違約金，合同繼續(xù)履行，逾期超過30日的，出賣人有權解除合同，出賣人解除合同的，買受人按照累計應付款日萬分之一支付違約金，買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，買受人按照日萬分之八支付違約金”；在合同第九條約定：“出賣人逾期交房在30日之內(nèi)的，出賣人按照日萬分之一向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行，逾期超過30日的，買受人有權解除合同，買受人解除合同的，出賣人應自解除通知到達之日起60日內(nèi)退還已付款，并按照已付款日萬分之一支付違約金，買受人愿意繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按照日萬分之八支付違約金”。簽訂后，叢某某如約支付了房屋價款，廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司遲延交付房屋，直至2013年8月16日雙方辦理了房屋交付手續(xù)。另查明，廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主張雙方約定的違約金數(shù)額過高，向法院提出申請，請求按照同地段同類房屋標準進行調(diào)整。一審法院委托廊坊市價格認證中心進行價格咨詢，該單位出具廊認詢字（2013）第003號價格咨詢意見書，與訴爭房屋處于同一供需圈內(nèi)類似房產(chǎn)同時期租金價格為每套每月1500元。
一審法院認為，叢某某與廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的商品房買賣合同是雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上簽訂的，主體適格，內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應切實遵守和履行。本案中，廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司逾期交房，應承擔違約責任。雙方在合同中關于逾期交房超過30日按照日萬分之八的標準計算違約金系雙方合意，但廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)以約定違約金過高請求法院調(diào)整，本案爭議的焦點在于雙方約定的違約金是否過高。《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定，當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少，當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。關于逾期交房造成損失如何認定，在買賣合同解除的情況下，應該是指購房款的同期人民銀行貸款利率，在商品房買賣合同有效且繼續(xù)履行的情況下一般是指房屋使用價值，租金是實現(xiàn)房屋使用價值最大相似性的體現(xiàn)，綜合本案實際情況，本院委托廊坊市價格認證中心出具的廊認詢字（2013）第003號價格咨詢意見書客觀真實，與本案具有關聯(lián)性，對其法律效力依法應予以確認。雙方關于違約金日萬分之八的約定，明顯超過造成損失的30%（同類同地段房屋同時期租金價款為每年22500元），應認定雙方約定的違約金明顯過高。故對廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以約定違約金數(shù)額過高請求法院調(diào)整的抗辯意見予以采信，叢某某如果認為己方因逾期交房造成的損失遠遠超過此數(shù)額，應承擔相應的舉證責任。庭審中，叢某某未就此部分提交相應證據(jù)，故應按照同類同地段同期房屋租金作為叢某某損失的計算依據(jù)，違約金數(shù)額應為房屋租金的1.3倍。原審法院判決：一、被告廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起三日內(nèi)給付叢某某逾期交房違約金（自2012年6月30日至2013年8月16日共計13.5個月）共計26325元（1500乘以1.3乘以13.5）；二、駁回原告其他訴訟請求。案件受理費5120元、鑒定費2000元由被告廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔。
本院二審查明，一審法院認定事實屬實，本院予以確認。

本院認為，上訴人叢某某與被上訴人廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的商品房買賣合同系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為合法有效。雙方應遵循誠實信用原則，全面履行合同義務。被上訴人廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司違反合同約定，遲延交付房屋，該行為已經(jīng)構成違約，應依法承擔違約責任。雙方在合同中對于逾期交付房屋的違約責任已經(jīng)進行了約定，即“逾期交房超過30日，買受人愿意繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人需按照日萬分之八的標準計算違約金”。被上訴人認為雙方約定的違約金過高請求法院調(diào)整，本院認為，首先依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款的規(guī)定，被上訴人有權提出該項請求；其次，當事人雙方約定違約金的主要作用之一在于對因一方違約而對另一方造成損失的補償，綜合本案事實，本院以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度、以及預期利益等綜合因素，經(jīng)審查本案上訴人與被上訴人在商品房買賣合同中關于逾期交房違約金的約定明顯過高，應予以調(diào)整。上訴人關于原審法院擅自調(diào)整雙方合同中約定的違約金，違背法律規(guī)定的上訴主張，不能成立，本院不予支持。同時因上訴人不能提交逾期交房實際損失的相應證據(jù)，即不能舉證證明雙方約定違約金的合理性。故上訴人關于被上訴人應嚴格按照合同約定的違約金履行的上訴主張，缺乏法律依據(jù)及事實依據(jù)，不能成立，本院不予支持。
我國合同法對違約金的規(guī)定除強調(diào)違約金以補償性為主的性質(zhì)外，同時還體現(xiàn)了違約金兼顧懲罰性與擔保性的作用，通過懲罰過錯違約，可以有效的督促當事人積極履行合同，確保維護守約方的權益。本案中，上訴人與被上訴人在商品房買賣合同中對于逾期交房的違約金進行了約定，該約定除了對預期損失的補償外，還具備督促被上訴人積極履行合同的作用，雙方在簽訂合同時對此應為明知，被上訴人違約存在過錯，應依法承擔違約責任?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條關于逾期交房造成損失的認定標準的規(guī)定即“按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定”，該規(guī)定的前提是商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照該標準確定。而本案中，雙方當事人在商品房買賣合同中對于逾期交房的違約金已經(jīng)進行了約定，故原審判決以同地段同類房屋租金標準作為確定損失賠償數(shù)額的標準欠妥，本院予以糾正。因雙方關于違約金日萬分之八的約定過高，應予調(diào)整。現(xiàn)上訴人的具體實際損失無法確定，本院根據(jù)公平原則和誠實信用原則，綜合考量被上訴人的違約過錯程度以及預期利益等綜合因素，酌定參照中國人民銀行同期貸款利率的1.3倍作為上訴人損失的計算依據(jù)，即被上訴人以上訴人已付房款774682元為基數(shù)（自2012年6月30日至2013年8月16日止）按中國人民銀行同期貸款利率的1.3倍計算給付上訴人逾期交房違約金68040元{（365天＋46天）×6%÷365天×1.3×774682元}。
綜上所述，原審法院認定事實不清，應予改判。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第四條、《中華人民共和國合同法》第八條、第一百一十四條第二款、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（三）項的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷河北省廊坊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)人民法院（2013）廊開民初字第403號民事判決第一項，即“一、被告廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起三日內(nèi)給付叢某某逾期交房違約金（自2012年6月30日至2013年8月16日共計13.5個月）共計26325元（1500乘以1.3乘以13.5）”；
二、維持河北省廊坊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)人民法院（2013）廊開民初字第403號民事判決第二項，即“二、駁回原告其他訴訟請求”；
三、被上訴人廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起五日內(nèi)，給付上訴人叢某某逾期交房違約金68040元。
如果未按本判決書指定的期限履行給付義務，應當根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費5120元、鑒定費2000元，由被上訴人廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔6096元，上訴人負擔1024元；二審案件受理費5120元，由被上訴人廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔4096元，上訴人叢某某負擔1024元。
本判決為終審判決。

審　判　長　張　欣 代理審判員　楊　莉 代理審判員　張振波

書記員：高鵬