潘國平
邵瓚（湖北潤豐律師事務(wù)所）
陸能仙
吳洪建
潘春姣
王丹丹

上訴人暨
被上訴人潘國平，無固定職業(yè)。
委托代理人邵瓚，湖北潤豐律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限:特別授權(quán)。
上訴人暨
被上訴人陸能仙，個(gè)體戶。
委托代理人吳洪建，代理權(quán)限:一般代理。
原審第三人潘春姣。
委托代理人王丹丹，男，系潘春姣之子，1970年3月23日出生，漢族。代理權(quán)限:特別授權(quán)。
上訴人暨被上訴人潘國平與上訴人暨被上訴人陸能仙因房屋租賃合同糾紛一案，均不服黃石市鐵山區(qū)人民法院（2013）鄂鐵山民二初字第00081號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭公開開庭審理了本案。上訴人暨被上訴人潘國平及其委托代理人邵瓚、上訴人暨被上訴人陸能仙及其委托代理人吳洪建到庭參加訴訟。第三人潘春姣經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由未到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定:2008年9月，陸能仙與第三人潘春姣簽訂房屋租賃合同，約定潘春姣將其位于黃石市鐵山區(qū)向陽路1-11號房屋出租給陸能仙從事窗簾經(jīng)營，租賃期限為3年，租金為750元／月，每半年交一次，全年兩次付清；陸能仙可根據(jù)經(jīng)營需要，以不改變房屋結(jié)構(gòu)為前提，對房屋進(jìn)行裝修，裝修費(fèi)由其自行負(fù)擔(dān)；租賃期滿后，如果陸能仙不再承租，可拆卸其投資的設(shè)備（包括復(fù)合地板），但不得損壞房屋，并不能以任何理由向潘春姣提出補(bǔ)償。合同簽訂后，陸能仙對該房屋進(jìn)行了裝修，添置了復(fù)合地板、瓷磚、卷閘門、燈等物件，并對墻面進(jìn)行刷白，與該房屋形成附合。租賃期滿后，陸能仙與潘春姣續(xù)訂租賃合同，合同內(nèi)容與2008年9月合同一致，租賃期限從2011年9月10日至2014年9月10日止。2012年11月21日，潘春姣在其兒子王丹丹的陪同下與潘國平簽訂房地產(chǎn)買賣合同，潘春姣將其所有的黃石市鐵山區(qū)向陽路1-11號、建筑面積為60.14㎡房屋作價(jià)18萬元賣予潘國平，潘國平向潘春姣支付了購房款，雙方辦理了房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證變更登記。2012年11月22日，潘國平拿著變更后的房屋所有權(quán)證向陸能仙告知房屋買賣事實(shí)及后續(xù)租賃事宜，陸能仙以不能確認(rèn)房屋所有權(quán)證真假為由拒絕交談。2013年3月10日，潘國平之妻吳海燕、陸能仙、潘春姣一起前往黃石市西塞山區(qū)找尋潘春姣的兒子王丹丹協(xié)商解決后續(xù)租賃及租金給付問題，因協(xié)商未妥，發(fā)生爭執(zhí)，陸能仙在明知房屋易主的情形下仍堅(jiān)持將2013年3月10日至9月10日房屋租金4500元交付給潘春姣及其兒子王丹丹。次日，潘國平之妻吳海燕與陸能仙因房屋租金問題協(xié)商未果發(fā)生肢體沖突，3月13日，陸能仙頭部、腹部軟組織挫傷，住院治療2天，花費(fèi)醫(yī)療費(fèi)1193.83元。2013年7月，潘國平訴至法院，陸能仙提起反訴，雙方因而成訟。
另認(rèn)定:陸能仙在得知潘春姣將出賣房屋時(shí)并未提出優(yōu)先購買請求，還認(rèn)為18萬元購房價(jià)格過高。自2013年9月10日起，陸能仙未再給付房屋租金。
原審判決認(rèn)為:一、潘春姣與潘國平之間經(jīng)過平等協(xié)商，就房屋買賣達(dá)成協(xié)議并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記后，潘國平自2012年11月21日成為黃石市鐵山區(qū)向陽路1-11號、建筑面積為60.14㎡房屋新的所有權(quán)人，并對該房屋享有相應(yīng)的物權(quán)。二、潘春姣與潘國平簽訂房屋買賣合同時(shí)，該房屋仍處于陸能仙的租賃期限內(nèi)，陸能仙與潘春姣所簽訂房屋租賃合同繼續(xù)有效，但潘春姣所享有的合同權(quán)利及義務(wù)轉(zhuǎn)移給潘國平，潘國平成了該租賃合同新的出租人。根據(jù)“買賣不破租賃”原則，陸能仙仍享有租賃期限內(nèi)的承租權(quán)，但應(yīng)向潘國平交納租金。然而，陸能仙在明知房屋所有權(quán)人變更為潘國平后，仍將房屋租金交付給潘春姣實(shí)屬不當(dāng)，損害了潘國平對該房屋所享有的收益權(quán)利，且在2013年9月10日租金給付期限屆滿后至今，未再支付分文租金，故陸能仙拒交房租的行為構(gòu)成了違約，導(dǎo)致潘國平應(yīng)享有的合同權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)。故原告潘國平提出解除房屋租賃合同，本院應(yīng)予支持。三、第三人潘春姣在房屋出售后，仍繼續(xù)收取陸能仙租金4500元屬于不當(dāng)?shù)美袨?，潘春姣?yīng)將此款交還給潘國平，故潘國平要求陸能仙再支付該項(xiàng)租金不當(dāng)，陸能仙不能重復(fù)交納該項(xiàng)租金。四、租賃合同第7條約定了租期屆滿后陸能仙不能向出租方提出裝修補(bǔ)償?，F(xiàn)出租人潘國平在租期未滿時(shí)提出解除合同，故陸能仙根據(jù)合同第7條的理解，要求對裝修殘值進(jìn)行補(bǔ)償應(yīng)予支持，但陸能仙提交的證據(jù)材料不足以證實(shí)裝修費(fèi)的具體數(shù)額。根據(jù)法院對被調(diào)查人吳國卿的陳述及實(shí)地勘驗(yàn)情況，可綜合認(rèn)定房屋的裝修數(shù)額為3萬元。因陸能仙與潘春姣先后兩次簽訂的租賃合同的租賃期共計(jì)6年，潘國平起訴時(shí)，陸能仙已實(shí)際使用裝修物近5年，尚差1年零1個(gè)月租賃期滿，租賃期限內(nèi)裝修物因使用而磨損，故對裝修物剩余具體殘值酌情計(jì)算為30000元÷72月×13月=5416.60元。陸能仙與潘國平的妻子吳海燕就房屋租金交付問題發(fā)生爭執(zhí)至肢體沖突報(bào)警后，公安機(jī)關(guān)至今未對雙方的糾紛進(jìn)行處理，且陸能仙出院后潘國平并未采取任何行為阻撓其營業(yè)，其未開門營業(yè)，發(fā)生營業(yè)損失系自身所致。該項(xiàng)損失不應(yīng)由潘國平承擔(dān)，故該項(xiàng)反訴請求不予支持。陸能仙提出同地段租金差價(jià)損失，因陸能仙并非房屋所有權(quán)人，不享有租金收益，且房屋租賃合同解除因其未恰當(dāng)履行交付租金義務(wù)所致，陸能仙在房屋易主后仍負(fù)有繳納租金的義務(wù)，不存在租金損失，故對其該項(xiàng)反訴請求不予支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?第（四）項(xiàng) ?、第二百二十六條 ?、第二百二十七條 ?、第二百二十九條 ?、《中華人民共和國民法通則》第九十二條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條 ?之規(guī)定，缺席判決:一、解除陸能仙與潘春姣之間簽訂的租賃合同。二、潘春姣退還潘國平租金收入4500元。三、潘國平給付陸能仙裝修損失5416.60元。四、駁回陸能仙的其他訴訟請求。
本院認(rèn)為:關(guān)于王丹丹的調(diào)查筆錄效力的認(rèn)定問題。根據(jù)《《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》》的規(guī)定，無正當(dāng)理由未出庭作證的證人證言不能單獨(dú)作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)。本案中，王丹丹的調(diào)查筆錄系原審法院依職權(quán)調(diào)查收集的證人證言，王丹丹雖未到庭接受質(zhì)證，但兩次庭審質(zhì)證中，陸能仙對調(diào)查筆錄均表示無異議。上訴中，陸能仙又以自己缺乏法律專業(yè)知識，因而對調(diào)查筆錄發(fā)表的質(zhì)證意見存在語言表述錯(cuò)誤為由，否認(rèn)了其原審質(zhì)證意見。但即便如此，原審?fù)彆r(shí)，陸能仙明確表示訴爭房屋出賣價(jià)格過高，以此可以推知，陸能仙在同等條件下并無購買訴爭房屋之意，此與調(diào)查筆錄中所述陸能仙沒有主張優(yōu)先購買權(quán)的事實(shí)相互印證。而且，潘國平在辦理房屋所有權(quán)證后，于2012年11月22日告知陸能仙房屋買賣事實(shí)及后續(xù)租賃事宜，陸能仙當(dāng)時(shí)并未主張優(yōu)先購買權(quán)，對該節(jié)事實(shí)，庭審時(shí)陸能仙亦表示認(rèn)可。至于，陸能仙稱王丹丹系利害關(guān)系人，原審采信該證言不當(dāng)?shù)膯栴}，因王丹丹作為訴爭房屋實(shí)際管理人，也是處理房屋租賃和買賣事宜的經(jīng)手人，其就房屋買賣及支付租金等案件事實(shí)所作的陳述，與庭審查明事實(shí)能相互印證。原審綜合雙方當(dāng)事人在庭審中的陳述，對王丹丹陳述的客觀事實(shí)予以采信，并無不當(dāng)。故陸能仙認(rèn)為該調(diào)查筆錄違反證據(jù)規(guī)則、單獨(dú)采信該調(diào)查筆錄導(dǎo)致案件事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤的主張，本院不予支持。
關(guān)于陸能仙是否違約以及訴爭房屋租賃合同應(yīng)否解除的問題。根據(jù)“買賣不破租賃”的原則，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系不產(chǎn)生任何影響。潘國平取得訴爭房屋所有權(quán)后，陸能仙作為承租人的權(quán)利義務(wù)不發(fā)生改變，在王丹丹告知其房屋已出賣給潘國平后，陸能仙應(yīng)將房租直接交與潘國平，陸能仙仍執(zhí)意將租金交給王丹丹，屬合同履行不當(dāng)。而潘國平正基于此提起訴訟，請求解除租賃合同，并在案件審理過程中，以張貼通知的方式，催告陸能仙交納2013年9月10日之后的租金。二審中，雙方當(dāng)事人雖均表示愿意解除合同，但陸能仙此后既未交納租金，也不騰退房屋，構(gòu)成違約。故陸能仙稱其支付租金，不存在違約行為，該主張不能成立，對潘國平解除租賃合同的請求，本院予以支持。
關(guān)于裝修損失應(yīng)否補(bǔ)償以及陸能仙提出賠償其他損失的請求能否支持的問題。潘國平提起訴訟，請求解除合同時(shí)，陸能仙向原出租人支付了當(dāng)期的租金，雖然存在履行不當(dāng)，但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?第（三）項(xiàng) ?的規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，另一方當(dāng)事人可以解除合同。潘國平起訴解除合同前，并未催告陸能仙在合理期限支付租金。在合同期限未屆滿而請求解除合同的情形下，影響了陸能仙對租賃房屋裝修殘值的利用，故原審法院判令潘國平支付給陸能仙裝修損失5416.6元，并無不當(dāng)，本院對此予以維持。對于陸能仙主張的潘國平存在暴力終止合同，應(yīng)賠償其營業(yè)損失、租金損失及同地段租金價(jià)差損失等問題。雖然陸能仙和潘國平的妻子吳海燕因租金交付發(fā)生沖突，其住院治療兩天，但并非陸能仙事后長期不經(jīng)營店面的決定性因素和主張賠償營業(yè)損失的理由，其主觀上放棄經(jīng)營才是根本原因，故陸能仙提出賠償營業(yè)損失35436元的上訴理由不成立。對于已繳納的半年租金損失，因陸能仙在租賃期限內(nèi)仍占有、使用該門面，依約交納租金是其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的合同義務(wù)，故不存在交納4500元租金的損失問題。因陸能仙在履行租賃合同的過程中存在履行不當(dāng)以及經(jīng)催討仍不交納租金的違約行為，故其要求賠償同地段租金價(jià)差損失的上訴理由不能成立，本院不予支持。
關(guān)于潘國平請求支付陸能仙占用房屋期間占用費(fèi)的問題。本案中，潘國平作為房屋所有權(quán)人，因陸能仙至今未繳納租金，也未騰退訴爭房屋，損害了潘國平的利益。雖然起訴時(shí)潘國平僅主張陸能仙支付拖欠的租金4500元，但其本意并非是對2013年9月10日之后租金的放棄。隨訴訟進(jìn)程進(jìn)行，陸能仙占用房屋時(shí)間延長，導(dǎo)致其基于訴爭房屋合法權(quán)益的損失，仍處于持續(xù)的增加狀態(tài)系不爭的事實(shí)。原審對此未作處理，存有不當(dāng)，故潘國平二審上訴請求加判陸能仙按租金標(biāo)準(zhǔn)，支付自2013年9月11日至2014年3月10日房屋占用費(fèi)4500元，本院予以支持。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確、程序合法，但對2013年9月11之后房屋租金未作處理有不當(dāng)之處。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
一、維持黃石市鐵山區(qū)人民法院（2013）鄂鐵山民二初字第00081號民事判決主文第一、三、四項(xiàng)；
二、變更第二項(xiàng)為:潘春姣退還潘國平自2013年3月10日至2013年9月10日的租金4500元，陸能仙向潘國平支付自2013年9月11日至2014年3月10日房屋占用費(fèi)4500元。
當(dāng)事人應(yīng)在上述判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)依照原審判決確定，二審案件受理費(fèi)2092元由陸能仙負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為:關(guān)于王丹丹的調(diào)查筆錄效力的認(rèn)定問題。根據(jù)《《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》》的規(guī)定，無正當(dāng)理由未出庭作證的證人證言不能單獨(dú)作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)。本案中，王丹丹的調(diào)查筆錄系原審法院依職權(quán)調(diào)查收集的證人證言，王丹丹雖未到庭接受質(zhì)證，但兩次庭審質(zhì)證中，陸能仙對調(diào)查筆錄均表示無異議。上訴中，陸能仙又以自己缺乏法律專業(yè)知識，因而對調(diào)查筆錄發(fā)表的質(zhì)證意見存在語言表述錯(cuò)誤為由，否認(rèn)了其原審質(zhì)證意見。但即便如此，原審?fù)彆r(shí)，陸能仙明確表示訴爭房屋出賣價(jià)格過高，以此可以推知，陸能仙在同等條件下并無購買訴爭房屋之意，此與調(diào)查筆錄中所述陸能仙沒有主張優(yōu)先購買權(quán)的事實(shí)相互印證。而且，潘國平在辦理房屋所有權(quán)證后，于2012年11月22日告知陸能仙房屋買賣事實(shí)及后續(xù)租賃事宜，陸能仙當(dāng)時(shí)并未主張優(yōu)先購買權(quán)，對該節(jié)事實(shí)，庭審時(shí)陸能仙亦表示認(rèn)可。至于，陸能仙稱王丹丹系利害關(guān)系人，原審采信該證言不當(dāng)?shù)膯栴}，因王丹丹作為訴爭房屋實(shí)際管理人，也是處理房屋租賃和買賣事宜的經(jīng)手人，其就房屋買賣及支付租金等案件事實(shí)所作的陳述，與庭審查明事實(shí)能相互印證。原審綜合雙方當(dāng)事人在庭審中的陳述，對王丹丹陳述的客觀事實(shí)予以采信，并無不當(dāng)。故陸能仙認(rèn)為該調(diào)查筆錄違反證據(jù)規(guī)則、單獨(dú)采信該調(diào)查筆錄導(dǎo)致案件事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤的主張，本院不予支持。
關(guān)于陸能仙是否違約以及訴爭房屋租賃合同應(yīng)否解除的問題。根據(jù)“買賣不破租賃”的原則，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系不產(chǎn)生任何影響。潘國平取得訴爭房屋所有權(quán)后，陸能仙作為承租人的權(quán)利義務(wù)不發(fā)生改變，在王丹丹告知其房屋已出賣給潘國平后，陸能仙應(yīng)將房租直接交與潘國平，陸能仙仍執(zhí)意將租金交給王丹丹，屬合同履行不當(dāng)。而潘國平正基于此提起訴訟，請求解除租賃合同，并在案件審理過程中，以張貼通知的方式，催告陸能仙交納2013年9月10日之后的租金。二審中，雙方當(dāng)事人雖均表示愿意解除合同，但陸能仙此后既未交納租金，也不騰退房屋，構(gòu)成違約。故陸能仙稱其支付租金，不存在違約行為，該主張不能成立，對潘國平解除租賃合同的請求，本院予以支持。
關(guān)于裝修損失應(yīng)否補(bǔ)償以及陸能仙提出賠償其他損失的請求能否支持的問題。潘國平提起訴訟，請求解除合同時(shí)，陸能仙向原出租人支付了當(dāng)期的租金，雖然存在履行不當(dāng)，但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?第（三）項(xiàng) ?的規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，另一方當(dāng)事人可以解除合同。潘國平起訴解除合同前，并未催告陸能仙在合理期限支付租金。在合同期限未屆滿而請求解除合同的情形下，影響了陸能仙對租賃房屋裝修殘值的利用，故原審法院判令潘國平支付給陸能仙裝修損失5416.6元，并無不當(dāng)，本院對此予以維持。對于陸能仙主張的潘國平存在暴力終止合同，應(yīng)賠償其營業(yè)損失、租金損失及同地段租金價(jià)差損失等問題。雖然陸能仙和潘國平的妻子吳海燕因租金交付發(fā)生沖突，其住院治療兩天，但并非陸能仙事后長期不經(jīng)營店面的決定性因素和主張賠償營業(yè)損失的理由，其主觀上放棄經(jīng)營才是根本原因，故陸能仙提出賠償營業(yè)損失35436元的上訴理由不成立。對于已繳納的半年租金損失，因陸能仙在租賃期限內(nèi)仍占有、使用該門面，依約交納租金是其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的合同義務(wù)，故不存在交納4500元租金的損失問題。因陸能仙在履行租賃合同的過程中存在履行不當(dāng)以及經(jīng)催討仍不交納租金的違約行為，故其要求賠償同地段租金價(jià)差損失的上訴理由不能成立，本院不予支持。
關(guān)于潘國平請求支付陸能仙占用房屋期間占用費(fèi)的問題。本案中，潘國平作為房屋所有權(quán)人，因陸能仙至今未繳納租金，也未騰退訴爭房屋，損害了潘國平的利益。雖然起訴時(shí)潘國平僅主張陸能仙支付拖欠的租金4500元，但其本意并非是對2013年9月10日之后租金的放棄。隨訴訟進(jìn)程進(jìn)行，陸能仙占用房屋時(shí)間延長，導(dǎo)致其基于訴爭房屋合法權(quán)益的損失，仍處于持續(xù)的增加狀態(tài)系不爭的事實(shí)。原審對此未作處理，存有不當(dāng)，故潘國平二審上訴請求加判陸能仙按租金標(biāo)準(zhǔn)，支付自2013年9月11日至2014年3月10日房屋占用費(fèi)4500元，本院予以支持。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確、程序合法，但對2013年9月11之后房屋租金未作處理有不當(dāng)之處。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

一、維持黃石市鐵山區(qū)人民法院（2013）鄂鐵山民二初字第00081號民事判決主文第一、三、四項(xiàng)；
二、變更第二項(xiàng)為:潘春姣退還潘國平自2013年3月10日至2013年9月10日的租金4500元，陸能仙向潘國平支付自2013年9月11日至2014年3月10日房屋占用費(fèi)4500元。
當(dāng)事人應(yīng)在上述判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)依照原審判決確定，二審案件受理費(fèi)2092元由陸能仙負(fù)擔(dān)。

審判長：柴卓
審判員：郭生俊
審判員：南又春

書記員：黃顯珠