上訴人（一審原告、再審申請人）：齊齊哈爾市交通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。
法定代表人：韓春東，該公司董事長。
委托訴訟代理人：崔永杰，男。
委托訴訟代理人：范桂蘭，黑龍江遠(yuǎn)東律師集團(tuán)齊齊哈爾事務(wù)所律師。
被上訴人：姜顏芳，女。
委托訴訟代理人：李玉明，黑龍江淞澤律師事務(wù)所律師。

上訴人齊齊哈爾市交通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱交通房產(chǎn)公司）因與被上訴人張某房屋買賣合同糾紛一案，梅里斯區(qū)人民法院于2012年5月21日作出（2011）梅民初字第802號民事判決，駁回交通房產(chǎn)公司訴訟請求，該判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。交通房產(chǎn)公司不服，向齊齊哈爾市人民檢察院申訴，齊齊哈爾市人民檢察院于2012年8月29日作出齊檢民抗（2012）64號民事抗訴書，向本院提出抗訴。本院于2012年10月22日作出（2012）齊民抗字第64號民事裁定，指令梅里斯區(qū)人民法院再審本案。該院于2013年8月24日作出（2013）梅民再初字2號民事判決，維持該院（2011）梅民初字第802號民事判決，交通房產(chǎn)公司不服，向本院提起上訴。本院于2014年7月21日作出（2013）齊民再終字第64號民事裁定，將本案發(fā)回梅里斯區(qū)人民法院重審。梅里斯區(qū)人民法院于2015年7月28日作出（2015）梅民再重字第1號民事判決，駁回交通房產(chǎn)公司訴訟請求，交通房產(chǎn)公司不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人交通房產(chǎn)公司的委托訴訟代理人崔永杰、范桂蘭，被上訴人張某的委托訴訟代理人李玉明到庭參加訴訟。在本案審理中，被上訴人張某因病死亡，本案中止訴訟。其妻子姜顏芳申請參加訴訟，本院重新公開開庭審理了本案，上訴人交通房產(chǎn)公司的委托訴訟代理人崔永杰、范桂蘭，被上訴人姜顏芳的委托訴訟代理人李玉明到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院經(jīng)審理認(rèn)為，交通房產(chǎn)公司在梅里斯區(qū)政府9號樓的聯(lián)合建設(shè)中，具有開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)的資質(zhì)，在該工程結(jié)算中得到交通裝飾公司的追認(rèn)，在本案中訴訟主體適格。
原審判決的查明事實(shí)部分，在沒有查明交建公司二隊(duì)具體投資數(shù)額的情況下，卻在論述部分認(rèn)定，交通房產(chǎn)公司對建設(shè)中交建公司二隊(duì)投資部分無權(quán)處理。原審判決認(rèn)定的基本事實(shí)不清，應(yīng)予撤銷。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第三項(xiàng)的規(guī)定，裁定：一、撤銷梅里斯區(qū)人民法院（2013）梅民再初字第2號民事判決及（2011）梅民初字第802號民事判決；二、發(fā)回梅里斯達(dá)斡爾族區(qū)人民法院重審。
梅里斯區(qū)人民法院（2015）梅民再重字第1號民事判決查明，2001年4月24日，梅里斯區(qū)政府與沈陽深美公司的委托方交通裝飾公司簽訂了招商引資協(xié)議書。2001年5月，交通裝飾公司開發(fā)建設(shè)梅里斯區(qū)政府9號樓。2001年5月16日交通房產(chǎn)公司經(jīng)過審批，取得了梅里斯區(qū)政府9號樓的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。2002年2月4日交通房產(chǎn)公司補(bǔ)辦了梅里斯區(qū)人民政府9號樓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目許可證。2001年5月20日，交通裝飾公司與交建公司二隊(duì)簽訂施工合同，約定：由交建公司二隊(duì)負(fù)責(zé)對梅里斯區(qū)政府9號樓的施工建設(shè)。合同簽訂后，交建公司二隊(duì)負(fù)責(zé)人孟凡利組織施工。2001年6月22日，交通裝飾公司將9號樓5單元301室出售給張某，并收取定金1萬元。2002年1月，交通裝飾公司向張某交付房屋。2002年4月27日，交建公司二隊(duì)負(fù)責(zé)人孟凡利為張某出具拖欠塑窗款126000.00元欠據(jù)，注明此款轉(zhuǎn)交房款。2001年12月至2002年4月，交通裝飾公司先后為9號樓向梅里斯區(qū)興達(dá)物業(yè)公司墊付取暖費(fèi)102700.00元，其中為張某購買的房屋墊付取暖費(fèi)1567.10元。2011年9月19日，交通裝飾公司與交通房產(chǎn)公司出具證明：梅里斯區(qū)政府9號樓系交通裝飾公司與交通房產(chǎn)公司聯(lián)合開發(fā)，先期由交通裝飾公司辦理相關(guān)手續(xù)，后期開發(fā)備案、結(jié)算均由交通房產(chǎn)公司辦理。
梅里斯區(qū)人民法院（2015）梅民再重字第1號民事判決認(rèn)為，交通裝飾公司在不具備房屋開發(fā)資質(zhì)的前提下受沈陽深美公司委托開發(fā)建設(shè)梅里斯區(qū)人民政府9號樓，后交通裝飾公司借用掛靠交通房產(chǎn)公司的資質(zhì)補(bǔ)辦了建設(shè)用地規(guī)劃許可證、房地產(chǎn)開發(fā)許可證、建筑工程施工許可證。2001年6月22日，交通裝飾公司將梅里斯區(qū)政府9號樓5單元301室（面積為102.11平方米）出售給張某，收取定金1萬元,雙方?jīng)]有簽訂書面房屋買賣合同。2002年1月,交通裝飾公司向張某交付房屋,張某入住多年,雙方之間已形成事實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系，雙方之間房屋買賣合同有效，予以確認(rèn)。交通裝飾公司借用交通房產(chǎn)公司的資質(zhì)補(bǔ)辦了建設(shè)用地規(guī)劃許可證、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目許可證、建設(shè)工程施工許可等審批手續(xù)，但交通房產(chǎn)公司既不是合同的簽訂方也沒有實(shí)際參與梅里斯區(qū)政府9號樓的投資與建設(shè)，2011年9月交通裝飾公司將梅里斯區(qū)政府9號樓的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)交給交通房產(chǎn)公司處理。交通房產(chǎn)公司對工程項(xiàng)目未投入資金建設(shè)，只享有交通裝飾公司對該工程的權(quán)利，交通房產(chǎn)公司對建設(shè)過程中交建公司二隊(duì)投資部分無權(quán)處理。因此按照權(quán)利與義務(wù)對等的原則，交通房產(chǎn)公司沒有履行實(shí)際投資和參與該樓建設(shè)的義務(wù)，不能收取該樓的售樓款。交通房產(chǎn)公司向張某主張權(quán)利，無事實(shí)和法律依據(jù)，故交通房產(chǎn)公司要求張某給付拖欠的購房款及取暖費(fèi)的訴訟請求，不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》六十四條、第一百四十二條的規(guī)定，判決：駁回交通房產(chǎn)公司要求張某給付拖欠購房款70666.90元和取暖費(fèi)1567.00元的訴訟請求；案件受理費(fèi)1606.00元，由交通房產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。
宣判后，交通房產(chǎn)公司不服原審判決，以原審認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤為由，向本院提起上訴。
在本院二審中，雙方當(dāng)事人均未提供新證據(jù)。上訴人交通房產(chǎn)公司稱，原審判決認(rèn)定的事實(shí)與客觀事實(shí)完全不符，適用法律錯(cuò)誤。本案事實(shí)是其公司與交建裝飾公司聯(lián)合開發(fā)梅里斯區(qū)政府9號樓，該樓先期由交通裝飾公司辦理相關(guān)手續(xù)，后期的開發(fā)備案、結(jié)算、該樓的債權(quán)債務(wù)均是其公司處理。2001年交通裝飾公司收取張某購房定金1萬元，并將該9號樓301室出售給張某，而張某一直未向其公司交納剩余房款。其公司作為梅里斯區(qū)9號樓的開發(fā)企業(yè)，交通裝飾公司已將該樓的權(quán)利義務(wù)全部移交給其公司，其公司是實(shí)際承接了該樓權(quán)利義務(wù)人，理應(yīng)主張索要該房款。原審判決認(rèn)定交建公司二隊(duì)對該9號樓有投資，交建公司二隊(duì)有權(quán)用所欠張某塑窗款，抵頂張某所欠的購房款，該判決認(rèn)定是錯(cuò)誤。首先，交建公司二隊(duì)是施工方，其無權(quán)處理開發(fā)商的房屋；其次，沒有證據(jù)證明其公司同意或委托交建公司二隊(duì)處理其房屋。該判決認(rèn)定沒有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。請求二審查清事實(shí)，依法糾正原審錯(cuò)誤判決，支持其上訴請求。
張某答辯稱，在本案中，交通房產(chǎn)公司不具備訴訟主體資格。梅里斯區(qū)政府9號樓的開發(fā)建設(shè)，最初的開發(fā)商是沈陽深美公司與交通裝飾公司，董福軍去世后，變更為孟凡利，最初是購樓者與交通裝飾公司簽訂的商品樓購銷合同，后期因政府行為面對的是孟凡利。而本案交通房產(chǎn)公司既不是合同的甲方也不是合同的乙方；既不是享受權(quán)利的一方，也不是履行義務(wù)的一方。因此其不具備合同主體資格，不能作為本案主體提起訴訟，該樓的開發(fā)建設(shè)從始至終與其無關(guān)。孟凡利在接續(xù)開發(fā)9號樓后，因資金不足，賒購了部分建筑材料，孟凡利為其出具拖欠塑窗款126000.00元，就是其中的一部分，因孟凡利無錢支付，用此款抵頂購樓款，因此，其不欠購樓款，交通房產(chǎn)公司要求其交付7萬余元購樓款，沒有證據(jù)，其已將購樓款全部付清，與開發(fā)商之間無債權(quán)債務(wù)關(guān)系。交通房產(chǎn)公司的上訴理由，因證據(jù)不足均不能成立，請依法駁回交通房產(chǎn)公司的訴訟請求。
在本案審理中，張某因病去世，本院中止訴訟。2016年5月30日，張某之妻姜顏芳提供了張某死亡醫(yī)學(xué)證明、死亡殯葬證（復(fù)印件），以繼承人的身份申請參加本案訴訟活動，本院恢復(fù)訴訟。在庭審中，對姜顏芳提供了張某死亡醫(yī)學(xué)證明、死亡殯葬證，進(jìn)行了質(zhì)證。交通房產(chǎn)公司無異議，予以采信。交通房產(chǎn)公司稱，張某所欠購房款、取暖費(fèi)事實(shí)清楚，證據(jù)充分。該款項(xiàng)應(yīng)由其繼承人姜顏芳承擔(dān)給付責(zé)任。姜顏芳稱，張某已將購樓款全部付清，與開發(fā)商之間無債權(quán)債務(wù)關(guān)系。交通房產(chǎn)公司的上訴理由，因證據(jù)不足不能成立，其不應(yīng)承擔(dān)給付義務(wù)，請二審駁回交通房產(chǎn)公司的上訴請求。
經(jīng)審理查明，2001年5月16日，交通房產(chǎn)公司取得了梅里斯區(qū)政府9號樓的建設(shè)用地規(guī)劃許可證；2001年5月20日，交通裝飾公司與交建公司二隊(duì)（孟凡利系掛靠該隊(duì)）簽訂施工合同，該合同約定，由交建公司二隊(duì)負(fù)責(zé)對梅里斯區(qū)政府9號樓的施工建設(shè)，建筑面積7200平方米，層數(shù)為7層，1層為商服，2-7層為住宅，半框架、半磚混，承包方式為：包工包料、平米包干，每平米580元，總造價(jià)為417.6萬元。合同簽訂后，交建公司二隊(duì)組織施工。2001年10月25日，交通房產(chǎn)公司、交通裝飾公司共同取得了梅里斯區(qū)政府9號樓用地許可證；2002年8月12日，交通裝飾公司補(bǔ)辦了梅里斯區(qū)政府9號建筑工程施工許可證；2008年1月22日，交通房產(chǎn)公司在齊市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站補(bǔ)辦了梅里斯區(qū)政府9號樓工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告，經(jīng)質(zhì)監(jiān)站審核，同意對該工程質(zhì)量備案；2010年8月18日，交通房產(chǎn)公司委托齊齊哈爾恒信房地產(chǎn)測繪有限公司對梅里斯區(qū)政府9號樓建筑面積進(jìn)行測繪，該測繪報(bào)告表明，9號樓房號050301建筑面積102.11平方米（即涉訴本案的房屋面積）。
同時(shí)查明，梅里斯區(qū)政府與沈陽深美公司，沈陽深美公司委托交通裝飾公司簽訂了招商引資協(xié)議，梅里斯區(qū)政府同意為9號樓開發(fā)商減免部分稅費(fèi)，但由于政策變更等原因，該協(xié)議未實(shí)際履行。交通房產(chǎn)公司、交通裝飾公司、交建公司二隊(duì)對梅里斯區(qū)政府9號樓的建筑工程自竣工后至2009年11月12日孟凡利去世前，未進(jìn)行決算。在原審中，交通房產(chǎn)公司舉示的交建公司二隊(duì)收據(jù)，證實(shí)截止2002年8月4日交通裝飾公司撥付給交建公司二隊(duì)工程款總額4103400.00元，與施工合同約定的工程款基本相同。其中在交通裝飾公司法定代表人董福君去世后，撥付工程款132筆，金額為2864598.96元。在本案一審中，張某的特別授權(quán)委托代理人對張某所購房屋每平方米790.00元及所欠取暖1567.10元無異議。2011年9月19日，交通裝飾公司出具證明，證實(shí)將梅里斯區(qū)政府9號樓建筑結(jié)算事宜全部由交通房產(chǎn)公司負(fù)責(zé)。
除此，本院審理查明的事實(shí)與原審查明的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，關(guān)于交通房產(chǎn)公司訴訟主體資格是否適格的問題。根據(jù)已查明的事實(shí)，證實(shí)梅里斯區(qū)政府9號樓建設(shè)用地規(guī)劃許可證、用地許可證、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目許可證、建筑工程施工許可證、工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告、房產(chǎn)測繪報(bào)告，均證實(shí)梅里斯區(qū)政府9號樓是交通房產(chǎn)公司與交通裝飾公司聯(lián)合開發(fā)的。交通裝飾公司出具證明，證實(shí)其公司將梅里斯區(qū)政府9號樓全部工程結(jié)算事宜，由交通房產(chǎn)公司負(fù)責(zé)。因此，應(yīng)認(rèn)定梅里斯區(qū)政府9號樓工程建設(shè)是由交通房產(chǎn)公司、交通裝飾公司聯(lián)合開發(fā)。交通房產(chǎn)公司在該工程建設(shè)中，具有開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)的資質(zhì)，在該工程結(jié)算中得到交通裝飾公司的確認(rèn)，其訴訟主體適格。
關(guān)于孟凡利出具欠據(jù)126000.00元，9號樓塑窗款轉(zhuǎn)交房款，孟凡利以該款抵頂張某購房款的行為是否有效的問題。首先，查明的事實(shí)已證實(shí)，交通裝飾公司與交建公司二隊(duì)簽訂的是施工承包合同，交建公司二隊(duì)實(shí)行是整體承包，包工包料。依據(jù)合同相對性原則，交建公司二隊(duì)無權(quán)以其賒欠材料款沖抵購房款。其次，交建公司二隊(duì)承包人孟凡利以欠張某126000元塑窗款抵頂張某購房款的行為，不符合民事法律行為的構(gòu)成要件。該欠據(jù)沒有注明欠的是誰的款，沒有財(cái)務(wù)往來賬、原始記賬憑證等證據(jù)證實(shí)所形成的該欠款，其行為對交通房產(chǎn)公司、交通裝飾公司不具有約束力，該抵賬行為無效。再次，交通房產(chǎn)公司已提交的交建公司二隊(duì)收到交通裝飾公司撥付工程款收據(jù)，證實(shí)雙方的工程已基本結(jié)清。如交通裝飾公司所欠交建公司二隊(duì)工程款，需用所建的房屋抵頂，應(yīng)雙方辦理抵賬相關(guān)手續(xù)或交通裝飾公司授權(quán)同意，其抵賬行為方能有效。因抵賬行為未經(jīng)發(fā)包方交通裝飾公司同意或追認(rèn)，故該抵賬行為無效。張某應(yīng)給付所欠交通房產(chǎn)公司的款項(xiàng)。
因張某在本案訴訟中病故，其在本案所欠交通房產(chǎn)公司款項(xiàng)72234.00元，應(yīng)由其繼承人姜顏芳承擔(dān)給付義務(wù)。
綜上，原審認(rèn)定的主要事實(shí)不清，缺乏相關(guān)證據(jù)證實(shí)，適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。交通房產(chǎn)公司的上訴理由成立，予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條、第一百七十條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷梅里斯達(dá)斡爾族區(qū)人民法院（2015）梅民再重字第1號民事判決及（2011）梅民初字第802號民事判決；
二、被上訴人姜顏芳給付上訴人齊齊哈爾市交通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購房款70666.90元，取暖費(fèi)1567.10元。
一、二審案件受理費(fèi)3212.00元，由被上訴人姜顏芳負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　董保紅 審判員　　趙廣平 審判員　　梁麗娜

書記員：閆鶴之