上訴人（原審原告）：黑龍江省林某藥業(yè)有限責(zé)任公司，住所地黑龍江省伊某市南岔區(qū)東升街。
法定代表人:林春和，職務(wù)，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人:邢立志，男，該公司副總經(jīng)理。
委托訴訟代理人:張霄，黑龍江新飛律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）:伊某技師學(xué)院，住所地黑龍江省伊某市南岔區(qū)技校路1號(hào)。
法定代表人:趙登軍，職務(wù)，院長(zhǎng)。
委托訴訟代理人:李玉華，黑龍江圣玉律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）:伊某市南岔區(qū)宏達(dá)木器廠，住所地黑龍江省伊某市南岔區(qū)技校路1號(hào)。
負(fù)責(zé)人:王波，職務(wù)，廠長(zhǎng)。
委托訴訟代理人:劉新福，黑龍江興福律師事務(wù)所律師。

上訴人黑龍江省林某藥業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱林某藥業(yè)）因與被上訴人伊某技師學(xué)院（以下簡(jiǎn)稱技師學(xué)院）、被上訴人伊某市南岔區(qū)宏達(dá)木器廠（以下簡(jiǎn)稱宏達(dá)木器廠）排除妨害糾紛一案，不服南岔區(qū)人民法院（2016）黑0703民初566號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年4月10日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人林某藥業(yè)的委托訴訟代理人邢立志、張霄，被上訴人技師學(xué)院的委托訴訟代理人李玉華，被上訴人宏達(dá)木器廠的委托訴訟代理人劉新福到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
林某藥業(yè)上訴請(qǐng)求：一審判決錯(cuò)誤，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，請(qǐng)求二審法院依法支持上訴人一審訴訟請(qǐng)求。
技師學(xué)院辯稱，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求維持。理由：1、上訴人起訴的請(qǐng)求是停止侵權(quán)，排除妨害，被上訴人沒有侵占上訴人的房屋和土地，上訴人將我單位列為本案被告與事實(shí)和法律相悖。2、上訴人稱二被上訴人存在惡意串通與本案事實(shí)不符。根據(jù)證據(jù)規(guī)則的規(guī)定，誰(shuí)主張誰(shuí)舉證規(guī)則，上訴人沒有舉出任何證據(jù)證明二被上訴人惡意串通侵害的事實(shí)，所以上訴理由不能成立。
宏達(dá)木器廠辯稱，1、原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)依法維持。2、我方出具的說明具有法律效力，因?yàn)榫哂蟹珊贤难a(bǔ)充材料，一審予以確認(rèn)是正確的。3、關(guān)于該情況說明的出具時(shí)間問題。第一期租期滿2014年7月前承租人依據(jù)出租方的口頭約定建設(shè)彩綱棚三座，沖抵后續(xù)三年的租金，即2017年7月1日前；我方與技師學(xué)院口頭約定為合同期滿的租金，期滿后彩綱棚交付技師學(xué)院；該情況說明是對(duì)當(dāng)時(shí)口頭協(xié)議的追認(rèn)，并不違反事實(shí)及法律規(guī)定；關(guān)于上訴人此間舉得技師學(xué)院的相關(guān)物權(quán)證明，我方不明知，其本身技師學(xué)院與上訴人的房屋買賣行為違背了承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，對(duì)此我們向南岔法院提出認(rèn)定他們的買賣協(xié)議無(wú)效，目前我們?nèi)匀恢鲝堎I賣無(wú)效。
林某藥業(yè)向一審法院起訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求法院依法判決二被告立即停止侵權(quán)、排除妨害、將房屋及土地騰空后返還給原告；2、判令二被告支付房屋占有使用費(fèi)及土地使用租金自2015年5月至實(shí)際騰房之日止，每月按51933.46元支付（截止起訴時(shí)17個(gè)月產(chǎn)生882868.82元）；3、判決二被告每月支付銀行貸款利息22661.00元，自2015年5月至實(shí)際騰房之日止（截止起訴時(shí)17個(gè)月產(chǎn)生385237.00元）；4、判決二被告支付房產(chǎn)稅、土地稅、工業(yè)用地地租費(fèi)702535.34元，自2015年5月至實(shí)際騰房之日止（截止起訴時(shí)2年發(fā)生351267.67元×2年）；5、判決二被告賠償廠房、土地租賃損失（按二被告約定的年租金計(jì)算）；6、判決二被告承擔(dān)劉貴君名下的四個(gè)房屋房產(chǎn)二次交易稅90026.70元；7、判決二被告給付原告9385.5平方米置換土地的墊付土地租金、土地使用稅168000.45元，至實(shí)際騰房之日止；8、本案訴訟費(fèi)用由二被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2015年5月11日，原告通過拍賣程序依法獲得技師學(xué)院的財(cái)產(chǎn)，繳納相關(guān)費(fèi)用后已經(jīng)辦理完土地證、房屋產(chǎn)權(quán)證。原告取得房產(chǎn)和土地后用于擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，在購(gòu)得房屋和土地時(shí)向黑龍江格潤(rùn)藥業(yè)有限責(zé)任公司借款4204320.00元，格潤(rùn)藥業(yè)有銀行貸款，按本案原告購(gòu)買伊某技師學(xué)院總價(jià)款每年需要支付銀行利息271933.84元（5.655%×4808732.88元），月利息為22661.00元；宏達(dá)木器廠占用原告房屋及土地需要支付原告房屋使用費(fèi)及土地使用租金每月51933.46元。被告強(qiáng)行占用原告房屋及土地，給原告生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)造成經(jīng)濟(jì)損失，需要賠償原告土地、廠房租賃損失按照二被告約定的年租金計(jì)算。原告每年需要交房產(chǎn)稅39035.52元（4647086.36×70%×1.2%）、土地稅89464.80元（22366.20平方米×4元/㎡）、工業(yè)地租222767.35元，因房屋和土地由被告占有使用，該筆費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由被告承擔(dān)。原告購(gòu)買技師學(xué)院財(cái)產(chǎn)其中有4戶是由劉貴君名下變更到技師學(xué)院，產(chǎn)生二次交易稅90026.70元，該筆費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由被告承擔(dān)。原告和被告有置換土地9385.5㎡，依據(jù)約定該置換土地的土地租金、土地使用稅應(yīng)當(dāng)由被告交，被告未繳納該筆費(fèi)用，原告替被告墊付168000.45元。上述費(fèi)用截止到起訴時(shí)共計(jì)2228668.31元。技師學(xué)院作為原產(chǎn)權(quán)人有義務(wù)協(xié)助原告取得拍賣物（物權(quán)、土地使用權(quán)），被告不履行該義務(wù)，導(dǎo)致房屋及土地被被告宏達(dá)木器廠占用至今，二被告對(duì)原告的損失應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2009年7月1日，技師學(xué)院將其所有的位于黑龍江省伊某市南岔區(qū)東升街黎明委十一組的車間、倉(cāng)庫(kù)等廠房出租給宏達(dá)木器廠，雙方簽訂了《廠房租賃合同》，約定租賃期限為五年，自2009年7月1日始至2014年7月1日止。2010年8月，雙方簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，約定技師學(xué)院免除宏達(dá)木器廠二年租金。2012年4月30日、2013年9月28日、2014年12月18日，宏達(dá)木器廠分別交納10萬(wàn)元年租金，共計(jì)三年30萬(wàn)元的租賃費(fèi)用。2015年1月7日，雙方又簽訂了《關(guān)于廠房租金的情況說明》，情況說明約定:“2014年由于宏達(dá)木器廠生產(chǎn)需要，須投資30萬(wàn)元建設(shè)2000平方米彩鋼棚，產(chǎn)權(quán)歸技師學(xué)院，該建設(shè)費(fèi)用沖抵2015年、2016年、2017年8月末的租金?！惫屎赀_(dá)木器廠租賃訴爭(zhēng)房產(chǎn)的期限應(yīng)當(dāng)至2017年8月末止。另外，在雙方租賃關(guān)系存續(xù)期間，2013年12月6日，伊某市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理辦公室委托伊某市鑫源拍賣有限公司將技師學(xué)院出租給宏達(dá)木器廠的倉(cāng)庫(kù)、車間等房產(chǎn)（建筑面積為5015.40平方米）進(jìn)行拍賣。2015年5月11日，林某藥業(yè)以拍賣方式購(gòu)得該房產(chǎn)，并于2015年8月辦理了房屋過戶手續(xù)，依法取得所有權(quán)。現(xiàn)該車間、倉(cāng)庫(kù)等廠房由宏達(dá)木器廠租賃使用。一審法院認(rèn)為，林某藥業(yè)對(duì)訴爭(zhēng)的房產(chǎn)依法取得了所有權(quán)，即享有要求被告停止侵權(quán)、排除妨害的請(qǐng)求權(quán)。宏達(dá)木器廠與技師學(xué)院于2015年1月7日簽訂的《關(guān)于廠房租金的情況說明》雖然不具備租賃合同的形式要件，但內(nèi)容卻具備了租賃合同的實(shí)質(zhì)要件，且不違反法律規(guī)定，應(yīng)視為雙方對(duì)訴爭(zhēng)房產(chǎn)租賃關(guān)系的延續(xù)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十九條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。所以宏達(dá)木器廠對(duì)訴爭(zhēng)房產(chǎn)及土地的占有使用屬合法占有，并無(wú)侵權(quán)行為。林某藥業(yè)雖系房產(chǎn)所有權(quán)人，但其請(qǐng)求占有人停止侵權(quán)、排除妨害的訴訟請(qǐng)求與法相悖，不予支持。原告要求二被告支付房屋使用費(fèi)、土地使用租金、支付銀行貸款利息、支付房產(chǎn)稅、土地稅、工業(yè)用地地租費(fèi)、賠償租賃損失、承擔(dān)二次過戶費(fèi)用、給付置換土地的墊付租金、土地使用稅等訴訟請(qǐng)求與本案排除妨害的案由不屬同一法律關(guān)系，無(wú)法與本案合并審理，故不予支持。技師學(xué)院、宏達(dá)木器廠的抗辯理由符合法律規(guī)定，本院予以采納。
綜上所述，南岔區(qū)宏達(dá)木器廠在租賃期內(nèi)占有使用租賃房產(chǎn)不違反法律規(guī)定，應(yīng)受法律保護(hù)，林某藥業(yè)的訴訟請(qǐng)求缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十九條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決：駁回林某藥業(yè)要求二被告停止侵權(quán)、排除妨害、支付房屋使用費(fèi)、土地使用租金、支付銀行貸款利息、支付房產(chǎn)稅、土地稅、工業(yè)用地地租費(fèi)、賠償租賃損失、承擔(dān)二次過戶費(fèi)用、給付置換土地的墊付租金、土地使用稅的訴訟請(qǐng)求。
本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。上訴人林某藥業(yè)提供的黑龍江省伊某市南岔區(qū)人民法院（2015）黑0703民初520號(hào)案件的庭審筆錄，筆錄中技師學(xué)院陳述與宏達(dá)木器廠合同已經(jīng)履行完畢。租賃關(guān)系終止，期滿后不曾與其有過續(xù)租的口頭協(xié)議。本案中，技師學(xué)院在一審?fù)彆r(shí)雖對(duì)《關(guān)于廠房租金的情況說明》的內(nèi)容予以肯定，但認(rèn)可對(duì)情況說明是無(wú)效的，稱自2013年至2014年一直沒有拍賣成功，一直履行沒有到期的合同。它不是合同補(bǔ)充協(xié)議。產(chǎn)生2015年的說明只是證明當(dāng)時(shí)流拍房屋不能空閑，繼續(xù)租賃到拍賣成功。二審?fù)彆r(shí)，技師學(xué)院認(rèn)可此情況說明真實(shí)有效。但宏達(dá)木器廠認(rèn)可該情況說明系在2016年初補(bǔ)簽了2015年1月7日的日期。根據(jù)禁反言的原則，本院認(rèn)為，技師學(xué)院前后兩次庭審證明的內(nèi)容不同，且此情況說明又是后期出具，故本院對(duì)技師學(xué)院與宏達(dá)木器廠簽訂的《關(guān)于廠房租金的情況說明》認(rèn)為是對(duì)續(xù)租的認(rèn)可不予采信。宏達(dá)木器廠提供的2015年6月5日為技師學(xué)院下達(dá)《法律意見書》，意證明技師學(xué)院出售房屋時(shí)未盡到告知義務(wù)，宏達(dá)木器廠對(duì)林某藥業(yè)拍賣取得該房產(chǎn)提出過異議。本院認(rèn)為，此證據(jù)與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性，本院對(duì)此不予采信。對(duì)當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：2009年7月1日，技師學(xué)院將其所有的南岔區(qū)東升街黎明委十一組的車間、倉(cāng)庫(kù)等廠房出租給宏達(dá)木器廠，雙方簽訂了《廠房租賃合同》，約定租賃期限為五年及租賃期間其他約定等。2010年8月，雙方簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，約定宏達(dá)木器廠修建暖氣等設(shè)施價(jià)值約20萬(wàn)元抵頂二年租金。截止2014年12月18日，宏達(dá)木器廠向技師學(xué)院共交納三年共30萬(wàn)元的租賃費(fèi)用，合同期滿。技師學(xué)院于2013年12月9日委托拍賣，期間流拍兩次。至2015年5月11日，林某藥業(yè)已拍賣方式購(gòu)得該房產(chǎn)，并于2015年8月辦理了房屋過戶手續(xù)，依法取得所有權(quán)。2015年9月，在南岔區(qū)人民法院受理宏達(dá)木器廠訴林某藥業(yè)與技師學(xué)院，房屋買賣合同糾紛一案，同年11月10日，宏達(dá)木器廠申請(qǐng)撤訴并準(zhǔn)許。二審?fù)彆r(shí)，宏達(dá)木器廠認(rèn)可《關(guān)于廠房租金的情況說明》的出具時(shí)間是2016年初補(bǔ)簽了2015年1月7日的日期。現(xiàn)訴爭(zhēng)房屋由宏達(dá)木器廠占有使用。

綜上所述，林某藥業(yè)上訴請(qǐng)求部分成立。本院依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第四條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、撤銷南岔區(qū)人民法院（2016）黑0703民初566號(hào)民事判決；
二、伊某市南岔區(qū)宏達(dá)木器廠立即停止侵權(quán)、排除妨害、將訴爭(zhēng)房屋及土地騰空后返還黑龍江省林某藥業(yè)有限責(zé)任公司；
三、伊某市南岔區(qū)宏達(dá)木器廠支付黑龍江省林某藥業(yè)有限責(zé)任公司17個(gè)月廠房、土地租賃損失14.17萬(wàn)元，本判決生效后10日內(nèi)履行；
四、伊某技師學(xué)院支付黑龍江省林某藥業(yè)有限責(zé)任公司劉貴君名下的四個(gè)房屋房產(chǎn)二次交易稅9002670元，本判決生效后10日內(nèi)履行；
五、駁回原審原告黑龍江省林某藥業(yè)有限責(zé)任公司的其他訴訟請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)24629元，二審案件受理費(fèi)24629元，合計(jì)49258元，由伊某市南岔區(qū)宏達(dá)木器廠負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　韓玉紅 審判員　　張紫微 審判員　　郭良富

書記員：肖尊輝