上訴人（原審被告、反訴原告）：黑河市佰利置業(yè)有限公司，住所黑河市。
法定代表人：姚向軍，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：陳可鑫，黑龍江仲信律師事務所律師。
被上訴人（原審原告、反訴被告）：曹某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住黑河市。
委托訴訟代理人：唐冰，黑河市。
原審被告：黑河市佰利置業(yè)有限公司濱江分公司。住所黑河市。
負責人：崔嵬，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：于文火，該公司副經(jīng)理。

上訴人黑河市佰利置業(yè)有限公司（以下簡稱佰利置業(yè)公司）與被上訴人曹某某和原審被告黑河市佰利置業(yè)有限公司濱江分公司（以下簡稱佰利濱江分公司）民間借貸糾紛一案，不服黑河市愛輝區(qū)人民法院作出的（2016）黑1102民初1134號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年4月18日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人佰利置業(yè)公司的委托訴訟代理人陳可鑫，被上訴人曹某某的委托訴訟代理人唐冰，原審被告佰利濱江分公司的委托訴訟代理人于文火到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
佰利置業(yè)公司上訴請求：撤銷一審判決第三項、第四項。
確認上訴人佰利置業(yè)公司與被上訴人曹某某簽訂的14份《商品房買賣合同》有效。事實和理由：1.佰利置業(yè)公司對佰利濱江分公司向曹某某借款事實不知情，佰利置業(yè)公司與佰利濱江分公司財務分立，佰利濱江分公司銷售房產(chǎn)后僅在佰利置業(yè)公司備案，而不匯款，佰利濱江分公司債務往來佰利置業(yè)公司不干涉，佰利置業(yè)公司對鑫盛擔保公司抵押貸款出具承諾書，說明僅對曹某某購房是知情的。2.《借款合同》第五條第三款不是流質(zhì)條款，該約定是雙方簽訂合同的合意。3.鑫盛擔保公司應為本案當事人，案涉房產(chǎn)被曹某某向鑫盛擔保公司提供反擔保，由鑫盛擔保公司擔保，曹某某向銀行貸款，即使佰利置業(yè)公司還款，因曹某某與鑫盛擔保公司之間的法律關系與債務關系，案涉房產(chǎn)的權利必會涉及鑫盛擔保公司。
曹某某辯稱，原審判決認定事實清楚，應維持原判。1.佰利置業(yè)公司對借款事實知情，佰利濱江分公司是佰利置業(yè)公司具有營業(yè)執(zhí)照的分支機構，本案債務應由佰利置業(yè)公司應與佰利濱江分公司共同承擔。2.《借款合同》第五條第三款為流質(zhì)條款，曹某某沒有購買房屋意愿，做預告登記僅為實現(xiàn)抵押權。3.曹某某將案涉房產(chǎn)抵押給鑫盛擔保公司并不影響房屋再次銷售，佰利置業(yè)公司與佰利濱江分公司償還借款后，曹某某解除抵押權，按合同約定將案涉房屋手續(xù)向佰利置業(yè)公司與佰利濱江分公司返還。
佰利濱江分公司辯稱，借款是佰利濱江分公司的行為，總公司沒有授權且不知情，佰利濱江分公司可承擔責任。
曹某某向一審法院起訴請求：1.判令二被告償還借款7,406,000.00元，給付利息2,478,541.33元,合計9,884,541.33元；2.由二被告自2016年8月17日起至本息全部清償之日止，按年利率24%給付原告利息；3.訴訟費用由二被告承擔。
佰麗置業(yè)公司提出反訴請求：確認反訴原、被告簽訂的14份《商品房買賣合同》有效。
一審法院認定事實：佰利濱江分公司為佰利置業(yè)公司設立的分公司并領取了營業(yè)執(zhí)照。2014年9月1日，曹某某與佰利濱江分公司簽訂《借款合同》，約定借款金額8,000,000.00元，月利率3%，佰利置業(yè)公司用其開發(fā)建設的位于愛輝區(qū)雙城國際御景灣2*號樓0****1室、2*號樓0****3室、2*號樓0****4室、2*號樓0****5室、2*號樓0****6室、2*號樓0****7室、2*號樓0****8室、2*號樓0****9室、2*號樓0****9、2*號樓0****0室、2*號樓0****1室、2*號樓0****4室、2*號樓0****6室、2*號樓0****9室，共計14戶房屋作為抵押，佰利置業(yè)公司于2014年8月31日與曹某某簽訂《商品房買賣合同》，并于當日為曹某某出具了全部購房款收據(jù)，并將14戶房屋的預告登記權利人辦理到曹某某名下。合同簽訂后，曹某某預先扣除兩個月的利息480,000.00元后，以其妻子徐淑俠的名義通過銀行匯款分三筆向佰利濱江分公司匯款7,406,000.00元。收取借款后，佰利濱江分公司自2014年11月26日至2015年3月26日陸續(xù)給付曹某某利息960,000.00元，本金及剩余利息未予給付。2014年11月19日，曹某某將上述14戶房屋抵押給案外人作為其在銀行貸款的反擔保抵押物。2015年10月3日，曹某某與佰利濱江分公司簽訂還款協(xié)議書，對上述借款的還款期限及還款方式重新進行了約定，并由趙志紀作為擔保人簽字。曹某某申請出庭的證人證言可以認定，佰利置業(yè)公司對上述借款的事實清楚。一審法院認為，一、本案的基礎法律關系為民間借貸，對此借款合同雙方即曹某某與佰利濱江分公司均予以認可，預告登記辦理至曹某某名下的14戶房屋系該借款的抵押物。根據(jù)《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條的規(guī)定：“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。”根據(jù)該條規(guī)定，本案為名為房屋買賣實為民間借貸，應按民間借貸的法律關系處理。二、合同的產(chǎn)生應以雙方意思表示一致為前提，通過曹某某與濱江分公簽訂的《借款合同》可以證明其并沒有購買房屋的意愿，其做預告登記的目的是為實現(xiàn)債權提供抵押，且《房屋買賣合同》與2015年10月3日曹某某與佰利濱江分公司所簽訂的還款協(xié)議相矛盾，該份還款協(xié)議簽署日期為簽訂《借款合同》及曹某某將上述抵押物轉抵押近一年之后，佰利濱江分公司再次同意還款，應視為對雙方之間民間借貸關系的確認。佰利置業(yè)公司和佰利濱江分公司辯解《借款合同》中第五條第三款所約定的：如乙方不能按期歸還到期借款，雙方按簽訂的房屋銷售合同的約定乙方向甲方交付銷售的房屋，屬于流質(zhì)條款，因不符合法律規(guī)定屬于無效條款，法院不予采納。三、佰利置業(yè)公司對佰利濱江分公司用14戶房屋作為借款抵押一事應為明知。因曹某某與佰利置業(yè)公司簽訂《商品房買賣合同》時間為2014年8月31日，并于該日為曹某某出具全部購房款票據(jù)，但簽訂《商品房買賣合同》時曹某某并未實際交付購房款，而是于2014年9月1日與佰利濱江分公司簽訂《借款合同》，并自該日起分三筆向佰利濱江分公司交付借款7,406,000.00元，佰利置業(yè)公司在未收到曹某某購房款之前即為其出具全部購房款票據(jù)顯然不符合房屋買賣的交易習慣，由此可知佰利置業(yè)公司對佰利濱江分公司用14戶房屋作為借款的抵押應為明知。四、曹某某將佰利置業(yè)公司抵押給其的房屋轉抵押給第三人的行為并不影響佰利置業(yè)公司對房屋的再次銷售，因上述14戶房屋已辦理預告登記至曹某某名下作為借款的抵押物，因此在二被告未能還清借款之前，二被告不能擅自處分上述房屋，待二被告還清借款后，曹某某應解除上述房屋上所設定的所有權利，按照合同約定將所有房屋買賣手續(xù)歸還二被告。如果因曹某某轉抵押的行為而視為房屋買賣合同成立，則違背了《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條的立法目的，因為任何一個名為房屋買賣實為借貸案件中的出借人都可以將簽訂買賣合同的房屋轉抵押給第三人，由此獲得該房屋的所有權，這種行為應該是該法律條文的立法目的及立法精神所禁止的，因此該案應按民間借貸糾紛進行審理，待被告履行還款義務后，原告即應解除涉案房屋上所設定的所有權利，將上述房屋的買賣手續(xù)返還被告。五、關于本案借款金額及利息的認定，曹某某實際交付佰利濱江分公司的借款金額為7,406,000.00元，佰利濱江分公司應按實際借款數(shù)額償還原告借款。佰利濱江分公司主張扣除多支付的利息71,280.00元，因其支付利息時以8,000,000.00元為基數(shù)，本案應以實際借款金額7,406,000.00元為基數(shù)計算利息，故其該主張合理，法院予以采信。綜上，佰利濱江分公司應給付原告的借款利息為2,397,386.67元（2015年3月27日-2016年8月16日，以7,406,000.00元為基數(shù)，按年利率24%計算，扣除71,280.00元）。因佰利濱江分公司是佰利置業(yè)公司設立的有營業(yè)執(zhí)照的非獨立法人，因此佰利置業(yè)公司應承擔共同還款義務。綜上所述，原告訴訟請求合理部分，法院予以支持。被告佰利置業(yè)公司反訴的訴訟請求，法院不予支持。判決：一、被告黑河市佰利置業(yè)有限公司佰利濱江分公司、黑河市佰利置業(yè)有限公司于判決生效后十日內(nèi)償還原告曹某某借款7,406,000.00元；二、被告黑河市佰利置業(yè)有限公司佰利濱江分公司、黑河市佰利置業(yè)有限公司于判決生效后十日內(nèi)給付原告曹某某利息2,397,386.67元,并按年利率24%標準給付自2016年8月17日起至借款清償之日止的利息；三、被告黑河市佰利置業(yè)有限公司佰利濱江分公司、黑河市佰利置業(yè)有限公司償還借款后，原告曹某某解除在上述14戶房屋上設立的抵押權，按照合同約定將14戶房屋的全部手續(xù)返還二被告。駁回被告黑河市佰利置業(yè)有限公司的反訴請求。案件受理費80,992.00元，由原告曹某某負擔665.00元，由被告黑河市佰利置業(yè)有限公司佰利濱江分公司、黑河市佰利置業(yè)有限公司負擔80,327.00元，與上款一并給付。
二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。本院對一審法院判決認定的事實予以確認。

本院認為，關于上訴人佰利置業(yè)公司是否承擔責任的問題。佰利濱江分公司系佰利置業(yè)公司開辦設立的具有營業(yè)執(zhí)照但不具有法人資格的分支機構，可以作為當事人參加訴訟，并以其管理經(jīng)營的財產(chǎn)承擔責任，《中華人民共和國公司法》第十四條規(guī)定，分公司不具有法人資格，其民事責任由公司承擔，故佰利濱江分公司承擔責任不足部分應由佰利置業(yè)公司承擔。
關于上訴人佰利置業(yè)公司與被上訴人曹某某簽訂的14份《商品房買賣合同》是否有效的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定：“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后,借款人不履行生效判決確定的金錢債務,出借人可以申請拍賣買賣合同標的物,以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額,借款人或者出借人有權主張返還或補償?！睋?jù)此，根據(jù)原審被告佰利濱江分公司和被上訴人曹某某于2014年9月1日簽訂的《借款合同》第五條3款的約定，即如乙方（佰利濱江分公司）不能按期歸還到期借款，雙方按簽訂的房屋銷售合同的約定乙方向甲方（曹某某）交付銷售的房屋。這種約定是該法律條文的立法目的及立法精神所禁止的，因此該案應按民間借貸的基礎法律關系進行審理，待上訴人履行還款義務后，被上訴人應解除涉案房屋上所設定的所有權利，將案涉房屋的買賣手續(xù)等按照合同的約定予以返還。故上訴人提出的借款合同第五條第3款不是流質(zhì)條款，該約定是雙方簽訂合同的合意的上訴理由亦不能成立，上訴人佰利置業(yè)公司與被上訴人曹某某簽訂的14份《商品房買賣合同》是對債的擔保，是擔保性質(zhì)。
關于鑫盛擔保公司應否列為本案當事人的問題。由于本案應按照民間借貸基礎法律關系審理，根據(jù)合同相對性原理，案涉當事人應為佰利置業(yè)公司、佰利濱江分公司和曹某某。至于上訴人提出的案涉房產(chǎn)被曹某某向鑫盛擔保公司提供反擔保，由鑫盛擔保公司向銀行提供擔保，曹某某取得銀行貸款，即使佰利置業(yè)公司還款，因曹某某與鑫盛擔保公司之間的法律關系與債務關系，案涉房產(chǎn)的權利必會涉及鑫盛擔保公司的上訴請求，因與本案不是同一法律關系，此請求不是本案的審理范圍，將鑫盛擔保公司列為本案當事人不當，故上訴人請求將鑫盛擔保公司列為本案當事人本院亦不予支持。
綜上所述，佰利置業(yè)公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，但承擔責任形式應予以調(diào)整。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

一、維持原審判決第三項、第四項；
二、變更原審判決第一項為，黑河市佰利置業(yè)有限公司佰利濱江分公司于本判決生效后十日內(nèi)償還曹某某借款7,406.000.00元；
三、變更原審判決第二項為，黑河市佰利置業(yè)有限公司佰利濱江分公司于本判決生效后十日內(nèi)給付曹某某利息2,397,386.67元,并按年利率24%標準給付自2016年8月17日起至借款清償之日止的利息；
四、如果黑河市佰利置業(yè)有限責任公司佰利濱江分公司未足額償還曹某某上述借款本息，該未足額償還部分由黑河市佰利置業(yè)有限責任公司償還。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條、《最高人民法院關于執(zhí)行程序中計算延遲履行期間的債務利息適用法律若干問題的解釋》第一條、第二條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費80,992.00元，由曹某某負擔665.00元，由黑河市佰利置業(yè)有限公司濱江分公司負擔80,327.00元，未能支付部分由黑河市佰利置業(yè)有限責任公司負擔。二審案件受理費100.00元，由黑河市佰利置業(yè)有限公司負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　王清海 審判員　　王　鳳 審判員　　賀　穎

法官助理鐘媛 書記員宋萍