上訴人（原審被告、反訴原告）：黑河市佰利置業(yè)有限公司，住所黑河市。
法定代表人：姚向軍，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：陳可鑫，黑龍江仲信律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告、反訴被告）：曹某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住黑河市。
委托訴訟代理人：唐冰，黑河市。
原審被告：黑河市佰利置業(yè)有限公司濱江分公司。住所黑河市。
負(fù)責(zé)人：崔嵬，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：于文火，該公司副經(jīng)理。

上訴人黑河市佰利置業(yè)有限公司（以下簡稱佰利置業(yè)公司）與被上訴人曹某某和原審被告黑河市佰利置業(yè)有限公司濱江分公司（以下簡稱佰利濱江分公司）民間借貸糾紛一案，不服黑河市愛輝區(qū)人民法院作出的（2016）黑1102民初1134號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年4月18日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人佰利置業(yè)公司的委托訴訟代理人陳可鑫，被上訴人曹某某的委托訴訟代理人唐冰，原審被告佰利濱江分公司的委托訴訟代理人于文火到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
佰利置業(yè)公司上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決第三項(xiàng)、第四項(xiàng)。
確認(rèn)上訴人佰利置業(yè)公司與被上訴人曹某某簽訂的14份《商品房買賣合同》有效。事實(shí)和理由：1.佰利置業(yè)公司對(duì)佰利濱江分公司向曹某某借款事實(shí)不知情，佰利置業(yè)公司與佰利濱江分公司財(cái)務(wù)分立，佰利濱江分公司銷售房產(chǎn)后僅在佰利置業(yè)公司備案，而不匯款，佰利濱江分公司債務(wù)往來佰利置業(yè)公司不干涉，佰利置業(yè)公司對(duì)鑫盛擔(dān)保公司抵押貸款出具承諾書，說明僅對(duì)曹某某購房是知情的。2.《借款合同》第五條第三款不是流質(zhì)條款，該約定是雙方簽訂合同的合意。3.鑫盛擔(dān)保公司應(yīng)為本案當(dāng)事人，案涉房產(chǎn)被曹某某向鑫盛擔(dān)保公司提供反擔(dān)保，由鑫盛擔(dān)保公司擔(dān)保，曹某某向銀行貸款，即使佰利置業(yè)公司還款，因曹某某與鑫盛擔(dān)保公司之間的法律關(guān)系與債務(wù)關(guān)系，案涉房產(chǎn)的權(quán)利必會(huì)涉及鑫盛擔(dān)保公司。
曹某某辯稱，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，應(yīng)維持原判。1.佰利置業(yè)公司對(duì)借款事實(shí)知情，佰利濱江分公司是佰利置業(yè)公司具有營業(yè)執(zhí)照的分支機(jī)構(gòu)，本案?jìng)鶆?wù)應(yīng)由佰利置業(yè)公司應(yīng)與佰利濱江分公司共同承擔(dān)。2.《借款合同》第五條第三款為流質(zhì)條款，曹某某沒有購買房屋意愿，做預(yù)告登記僅為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。3.曹某某將案涉房產(chǎn)抵押給鑫盛擔(dān)保公司并不影響房屋再次銷售，佰利置業(yè)公司與佰利濱江分公司償還借款后，曹某某解除抵押權(quán)，按合同約定將案涉房屋手續(xù)向佰利置業(yè)公司與佰利濱江分公司返還。
佰利濱江分公司辯稱，借款是佰利濱江分公司的行為，總公司沒有授權(quán)且不知情，佰利濱江分公司可承擔(dān)責(zé)任。
曹某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令二被告償還借款7,406,000.00元，給付利息2,478,541.33元,合計(jì)9,884,541.33元；2.由二被告自2016年8月17日起至本息全部清償之日止，按年利率24%給付原告利息；3.訴訟費(fèi)用由二被告承擔(dān)。
佰麗置業(yè)公司提出反訴請(qǐng)求：確認(rèn)反訴原、被告簽訂的14份《商品房買賣合同》有效。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：佰利濱江分公司為佰利置業(yè)公司設(shè)立的分公司并領(lǐng)取了營業(yè)執(zhí)照。2014年9月1日，曹某某與佰利濱江分公司簽訂《借款合同》，約定借款金額8,000,000.00元，月利率3%，佰利置業(yè)公司用其開發(fā)建設(shè)的位于愛輝區(qū)雙城國際御景灣2*號(hào)樓0****1室、2*號(hào)樓0****3室、2*號(hào)樓0****4室、2*號(hào)樓0****5室、2*號(hào)樓0****6室、2*號(hào)樓0****7室、2*號(hào)樓0****8室、2*號(hào)樓0****9室、2*號(hào)樓0****9、2*號(hào)樓0****0室、2*號(hào)樓0****1室、2*號(hào)樓0****4室、2*號(hào)樓0****6室、2*號(hào)樓0****9室，共計(jì)14戶房屋作為抵押，佰利置業(yè)公司于2014年8月31日與曹某某簽訂《商品房買賣合同》，并于當(dāng)日為曹某某出具了全部購房款收據(jù)，并將14戶房屋的預(yù)告登記權(quán)利人辦理到曹某某名下。合同簽訂后，曹某某預(yù)先扣除兩個(gè)月的利息480,000.00元后，以其妻子徐淑俠的名義通過銀行匯款分三筆向佰利濱江分公司匯款7,406,000.00元。收取借款后，佰利濱江分公司自2014年11月26日至2015年3月26日陸續(xù)給付曹某某利息960,000.00元，本金及剩余利息未予給付。2014年11月19日，曹某某將上述14戶房屋抵押給案外人作為其在銀行貸款的反擔(dān)保抵押物。2015年10月3日，曹某某與佰利濱江分公司簽訂還款協(xié)議書，對(duì)上述借款的還款期限及還款方式重新進(jìn)行了約定，并由趙志紀(jì)作為擔(dān)保人簽字。曹某某申請(qǐng)出庭的證人證言可以認(rèn)定，佰利置業(yè)公司對(duì)上述借款的事實(shí)清楚。一審法院認(rèn)為，一、本案的基礎(chǔ)法律關(guān)系為民間借貸，對(duì)此借款合同雙方即曹某某與佰利濱江分公司均予以認(rèn)可，預(yù)告登記辦理至曹某某名下的14戶房屋系該借款的抵押物。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條的規(guī)定：“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償?！备鶕?jù)該條規(guī)定，本案為名為房屋買賣實(shí)為民間借貸，應(yīng)按民間借貸的法律關(guān)系處理。二、合同的產(chǎn)生應(yīng)以雙方意思表示一致為前提，通過曹某某與濱江分公簽訂的《借款合同》可以證明其并沒有購買房屋的意愿，其做預(yù)告登記的目的是為實(shí)現(xiàn)債權(quán)提供抵押，且《房屋買賣合同》與2015年10月3日曹某某與佰利濱江分公司所簽訂的還款協(xié)議相矛盾，該份還款協(xié)議簽署日期為簽訂《借款合同》及曹某某將上述抵押物轉(zhuǎn)抵押近一年之后，佰利濱江分公司再次同意還款，應(yīng)視為對(duì)雙方之間民間借貸關(guān)系的確認(rèn)。佰利置業(yè)公司和佰利濱江分公司辯解《借款合同》中第五條第三款所約定的：如乙方不能按期歸還到期借款，雙方按簽訂的房屋銷售合同的約定乙方向甲方交付銷售的房屋，屬于流質(zhì)條款，因不符合法律規(guī)定屬于無效條款，法院不予采納。三、佰利置業(yè)公司對(duì)佰利濱江分公司用14戶房屋作為借款抵押一事應(yīng)為明知。因曹某某與佰利置業(yè)公司簽訂《商品房買賣合同》時(shí)間為2014年8月31日，并于該日為曹某某出具全部購房款票據(jù)，但簽訂《商品房買賣合同》時(shí)曹某某并未實(shí)際交付購房款，而是于2014年9月1日與佰利濱江分公司簽訂《借款合同》，并自該日起分三筆向佰利濱江分公司交付借款7,406,000.00元，佰利置業(yè)公司在未收到曹某某購房款之前即為其出具全部購房款票據(jù)顯然不符合房屋買賣的交易習(xí)慣，由此可知佰利置業(yè)公司對(duì)佰利濱江分公司用14戶房屋作為借款的抵押應(yīng)為明知。四、曹某某將佰利置業(yè)公司抵押給其的房屋轉(zhuǎn)抵押給第三人的行為并不影響佰利置業(yè)公司對(duì)房屋的再次銷售，因上述14戶房屋已辦理預(yù)告登記至曹某某名下作為借款的抵押物，因此在二被告未能還清借款之前，二被告不能擅自處分上述房屋，待二被告還清借款后，曹某某應(yīng)解除上述房屋上所設(shè)定的所有權(quán)利，按照合同約定將所有房屋買賣手續(xù)歸還二被告。如果因曹某某轉(zhuǎn)抵押的行為而視為房屋買賣合同成立，則違背了《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條的立法目的，因?yàn)槿魏我粋€(gè)名為房屋買賣實(shí)為借貸案件中的出借人都可以將簽訂買賣合同的房屋轉(zhuǎn)抵押給第三人，由此獲得該房屋的所有權(quán)，這種行為應(yīng)該是該法律條文的立法目的及立法精神所禁止的，因此該案應(yīng)按民間借貸糾紛進(jìn)行審理，待被告履行還款義務(wù)后，原告即應(yīng)解除涉案房屋上所設(shè)定的所有權(quán)利，將上述房屋的買賣手續(xù)返還被告。五、關(guān)于本案借款金額及利息的認(rèn)定，曹某某實(shí)際交付佰利濱江分公司的借款金額為7,406,000.00元，佰利濱江分公司應(yīng)按實(shí)際借款數(shù)額償還原告借款。佰利濱江分公司主張扣除多支付的利息71,280.00元，因其支付利息時(shí)以8,000,000.00元為基數(shù)，本案應(yīng)以實(shí)際借款金額7,406,000.00元為基數(shù)計(jì)算利息，故其該主張合理，法院予以采信。綜上，佰利濱江分公司應(yīng)給付原告的借款利息為2,397,386.67元（2015年3月27日-2016年8月16日，以7,406,000.00元為基數(shù)，按年利率24%計(jì)算，扣除71,280.00元）。因佰利濱江分公司是佰利置業(yè)公司設(shè)立的有營業(yè)執(zhí)照的非獨(dú)立法人，因此佰利置業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)共同還款義務(wù)。綜上所述，原告訴訟請(qǐng)求合理部分，法院予以支持。被告佰利置業(yè)公司反訴的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。判決：一、被告黑河市佰利置業(yè)有限公司佰利濱江分公司、黑河市佰利置業(yè)有限公司于判決生效后十日內(nèi)償還原告曹某某借款7,406,000.00元；二、被告黑河市佰利置業(yè)有限公司佰利濱江分公司、黑河市佰利置業(yè)有限公司于判決生效后十日內(nèi)給付原告曹某某利息2,397,386.67元,并按年利率24%標(biāo)準(zhǔn)給付自2016年8月17日起至借款清償之日止的利息；三、被告黑河市佰利置業(yè)有限公司佰利濱江分公司、黑河市佰利置業(yè)有限公司償還借款后，原告曹某某解除在上述14戶房屋上設(shè)立的抵押權(quán)，按照合同約定將14戶房屋的全部手續(xù)返還二被告。駁回被告黑河市佰利置業(yè)有限公司的反訴請(qǐng)求。案件受理費(fèi)80,992.00元，由原告曹某某負(fù)擔(dān)665.00元，由被告黑河市佰利置業(yè)有限公司佰利濱江分公司、黑河市佰利置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)80,327.00元，與上款一并給付。
二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。本院對(duì)一審法院判決認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，關(guān)于上訴人佰利置業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任的問題。佰利濱江分公司系佰利置業(yè)公司開辦設(shè)立的具有營業(yè)執(zhí)照但不具有法人資格的分支機(jī)構(gòu)，可以作為當(dāng)事人參加訴訟，并以其管理經(jīng)營的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)責(zé)任，《中華人民共和國公司法》第十四條規(guī)定，分公司不具有法人資格，其民事責(zé)任由公司承擔(dān)，故佰利濱江分公司承擔(dān)責(zé)任不足部分應(yīng)由佰利置業(yè)公司承擔(dān)。
關(guān)于上訴人佰利置業(yè)公司與被上訴人曹某某簽訂的14份《商品房買賣合同》是否有效的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定：“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后,借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù),出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物,以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額,借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。”據(jù)此，根據(jù)原審被告佰利濱江分公司和被上訴人曹某某于2014年9月1日簽訂的《借款合同》第五條3款的約定，即如乙方（佰利濱江分公司）不能按期歸還到期借款，雙方按簽訂的房屋銷售合同的約定乙方向甲方（曹某某）交付銷售的房屋。這種約定是該法律條文的立法目的及立法精神所禁止的，因此該案應(yīng)按民間借貸的基礎(chǔ)法律關(guān)系進(jìn)行審理，待上訴人履行還款義務(wù)后，被上訴人應(yīng)解除涉案房屋上所設(shè)定的所有權(quán)利，將案涉房屋的買賣手續(xù)等按照合同的約定予以返還。故上訴人提出的借款合同第五條第3款不是流質(zhì)條款，該約定是雙方簽訂合同的合意的上訴理由亦不能成立，上訴人佰利置業(yè)公司與被上訴人曹某某簽訂的14份《商品房買賣合同》是對(duì)債的擔(dān)保，是擔(dān)保性質(zhì)。
關(guān)于鑫盛擔(dān)保公司應(yīng)否列為本案當(dāng)事人的問題。由于本案應(yīng)按照民間借貸基礎(chǔ)法律關(guān)系審理，根據(jù)合同相對(duì)性原理，案涉當(dāng)事人應(yīng)為佰利置業(yè)公司、佰利濱江分公司和曹某某。至于上訴人提出的案涉房產(chǎn)被曹某某向鑫盛擔(dān)保公司提供反擔(dān)保，由鑫盛擔(dān)保公司向銀行提供擔(dān)保，曹某某取得銀行貸款，即使佰利置業(yè)公司還款，因曹某某與鑫盛擔(dān)保公司之間的法律關(guān)系與債務(wù)關(guān)系，案涉房產(chǎn)的權(quán)利必會(huì)涉及鑫盛擔(dān)保公司的上訴請(qǐng)求，因與本案不是同一法律關(guān)系，此請(qǐng)求不是本案的審理范圍，將鑫盛擔(dān)保公司列為本案當(dāng)事人不當(dāng)，故上訴人請(qǐng)求將鑫盛擔(dān)保公司列為本案當(dāng)事人本院亦不予支持。
綜上所述，佰利置業(yè)公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，但承擔(dān)責(zé)任形式應(yīng)予以調(diào)整。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、維持原審判決第三項(xiàng)、第四項(xiàng)；
二、變更原審判決第一項(xiàng)為，黑河市佰利置業(yè)有限公司佰利濱江分公司于本判決生效后十日內(nèi)償還曹某某借款7,406.000.00元；
三、變更原審判決第二項(xiàng)為，黑河市佰利置業(yè)有限公司佰利濱江分公司于本判決生效后十日內(nèi)給付曹某某利息2,397,386.67元,并按年利率24%標(biāo)準(zhǔn)給付自2016年8月17日起至借款清償之日止的利息；
四、如果黑河市佰利置業(yè)有限責(zé)任公司佰利濱江分公司未足額償還曹某某上述借款本息，該未足額償還部分由黑河市佰利置業(yè)有限責(zé)任公司償還。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條、《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行程序中計(jì)算延遲履行期間的債務(wù)利息適用法律若干問題的解釋》第一條、第二條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)80,992.00元，由曹某某負(fù)擔(dān)665.00元，由黑河市佰利置業(yè)有限公司濱江分公司負(fù)擔(dān)80,327.00元，未能支付部分由黑河市佰利置業(yè)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。二審案件受理費(fèi)100.00元，由黑河市佰利置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　王清海 審判員　　王　鳳 審判員　　賀　穎

法官助理鐘媛 書記員宋萍