上訴人（原審被告、反訴原告）通城縣銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱銀某房地產(chǎn)公司）。住所地：通城縣雋水鎮(zhèn)沿河路15號。
法定代表人邱國祥，公司董事長。
委托代理人吳四國，湖北泰元律師事務(wù)所律師。委托代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被上訴人（原審原告、反訴被告）葛某某。
委托代理人譚和平，湖北證本律師事務(wù)所律師。委托代理權(quán)限為特別授權(quán)。
原審被告胡大明。
委托代理人徐勝甫，通城縣石南法律服務(wù)所法律工作者。委托代理權(quán)限為特別授權(quán)。

上訴人通城縣銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司因與被上訴人葛某某、原審被告胡大明房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省通城縣人民法院（2014）鄂通城民初字第01051號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認定，2012年，被告胡大明、被告（反訴原告）銀某房地產(chǎn)公司收購原通城縣衛(wèi)校土地進行商品房開發(fā)，該宗地緊靠原告（反訴被告）私房。被告與原告（反訴被告）協(xié)商要求將其私房置換，2012年11月25日簽訂《房屋置換補償合同》。合同約定：一、乙方（即原告葛某某）房屋的狀況、所在地，占地面積約210平方米，二層共建筑面積約267平方米；二、房屋的產(chǎn)權(quán)及調(diào)換；甲方（被告）在所開發(fā)的原衛(wèi)校地塊內(nèi)東南側(cè)新建一棟三層樓房給乙方置換，房屋的朝向為座北朝南，磚混結(jié)構(gòu)，占地面積110平方米，建筑面積約360平方米，另補償乙方裝修款4萬元，如甲方因辦不了規(guī)劃手續(xù)等任何原因，不能在本協(xié)議上述約定的地點和約定時間建造給乙方的調(diào)換房屋，甲方同意無條件按100萬元的價格收購乙方舊房；三、違約責任，甲方應(yīng)保證按本協(xié)議約定的時間，建造給乙方的調(diào)換新房，否則，乙方可采取任何方式阻止老衛(wèi)校改建（直至要求其停止施工），甲方按本協(xié)議約定的時間（2013年農(nóng)歷6月底）向乙方交付調(diào)換的房屋進屋裝修，逾期按每天賠償200元給乙方。在乙方向甲方提供舊房的土地證、房產(chǎn)證后，由甲方為乙方辦理新的房產(chǎn)證和土地證。2012年11月26日，被告胡大明與原告（反訴被告）葛某某、葛先英（原告之父），衛(wèi)校頂檔房東譚平簽訂協(xié)議書，1、請規(guī)劃按公告放線，地基規(guī)劃公示圖為準；2、甲（原告、譚平）乙（被告胡大明）雙方協(xié)商同意層次及距離（按公示圖），層次不超過20層，開發(fā)商胡大明必須保證與甲方的協(xié)議約定，否則甲方有權(quán)強行拆除，一切損失由乙方承擔。同日，原告（反訴被告）與被告胡大明又簽訂相鄰關(guān)系協(xié)議書，約定甲方（本案原告、反訴被告）房屋座落于原衛(wèi)校東南面，乙方（被告胡大明）改建原衛(wèi)校房屋，為防止改建工程中損害甲方房屋，達成如下協(xié)議約定：1、如乙方改建原衛(wèi)校房屋造成甲方房屋側(cè)面樓下的石勘倒塌、裂縫，由乙方修復至甲方滿意為止。2、如造成甲方房屋倒塌、傾斜的，由乙方賠償甲方100萬元，賠錢后甲方的房屋和土地所有權(quán)歸乙方所有。協(xié)議簽訂后，原告向縣規(guī)劃局出具證明，證明與胡大明達成協(xié)議，同意胡大明在其家北面老衛(wèi)校地基進行房屋開發(fā)。2012年11月16日，原告（反訴被告）收到被告胡大明換房補償款4萬元。被告在施工過程中，因被告未能按約定的時間為原告（反訴被告）修建置換房屋、地基開挖造成原告（反訴被告）房屋安全隱患，原告（反訴被告）要求其停止施工，消除隱患；被告打樁加固，同時也為地下車庫開挖做前期準備。2013年10月26日，被告胡大明在2012年11月25日房屋置換補償合同書尾部承諾：“本協(xié)議我方認可有效，但交房時間延至2014年6月底，動工時乙方（原告）同意搬遷，提前15天打招呼”。因被告未按約履行合同義務(wù)，至今未動工承建與原告（反訴被告）置換的房屋，原告訴至本院，請求給付購房款100萬元，承擔違約責任和本案訴訟費用。訴訟中，被告銀某房地產(chǎn)公司以雙方當事人于2012年11月25日簽訂的房屋置換補償合同已變更，且原告葛某某未履行合同義務(wù)為由提起反訴，請求解除雙方當事人簽訂的房屋置換補償合同，并由原告葛某某返還被告銀某房地產(chǎn)公司補償款4萬元。
原審認為，被告（反訴原告）銀某房地產(chǎn)公司、被告胡大明為了實現(xiàn)商業(yè)目的，與原告（反訴被告）簽訂房屋置換補償合同，次日又簽訂協(xié)議書，其協(xié)議是置換合同的補充。被告二次承諾交付置換房時間，至今未將置換的房屋進行規(guī)劃、施工。被告提出原告（反訴被告）拒絕騰房、干涉施工，按原、被告約定，“甲方（被告銀某房地產(chǎn)公司、被告胡大明）應(yīng)保證按本協(xié)議約定的時間，建造給乙方（原告）的調(diào)換新房，否則乙方可采取任何方式阻止老衛(wèi)校改建（直至要求其工程停工）”?！氨緟f(xié)議我方認可有效，但交房時間延至2014年6月底，動工時乙方（反訴被告）同意，搬遷提前15天打招呼”。按約定和被告的行為，不應(yīng)認定原告（反訴被告）違約。被告（反訴原告）反訴稱，請求依法解除原、被告簽訂的房屋置換協(xié)議，并判令反訴被告返還4萬元補償款，承擔本案訴訟費用的訴訟請求，無事實依據(jù)，不予支持。原告（反訴被告）請求被告履行房屋置換補償合同的訴訟請求應(yīng)予支持，其要求被告承擔違約責任，雙方合同中無明確約定，故不予支持。本案中，被告胡大明以被告（反訴原告）銀某房地產(chǎn)公司實施的民事行為，其法律責任應(yīng)由被告銀某房地產(chǎn)公司承擔，被告胡大明不另行承擔責任。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條和《中華人民共和國民法通則》第六十三條第二款之規(guī)定，判決：（一）被告銀某房地產(chǎn)公司在本判決發(fā)生法律效力后30日內(nèi)給付原告房屋置換款100萬元（已付4萬），原告收款后15日內(nèi)騰出房屋給予被告。（二）駁回原告（反訴被告）葛某某的其它訴訟請求。（三）駁回被告（反訴原告）通城縣銀某房地產(chǎn)公司的反訴請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案收取案件受理費13800元，反訴費800元，共14600元；由被告銀某房地產(chǎn)公司、胡大明負擔。
經(jīng)審理查明，原審查明的事實屬實，二審繼續(xù)予以認定。
同時查明：一、為保證2012年11月25日雙方當事人簽訂的《房屋置換補償合同》順利履行，2014年1月3日，被上訴人葛某某要求上訴人銀某房地產(chǎn)公司支付保證金26萬元。經(jīng)被上訴人葛某某聘請的律師譚和平與上訴人銀某房地產(chǎn)公司代表胡大明、徐鶴龍及聘請的法律工作者徐勝甫協(xié)商，由譚和平代上訴人銀某房地產(chǎn)公司支付被上訴人葛某某保證金26萬元，譚和平為此向被上訴人葛某某出具26萬元欠條一張，被上訴人葛某某出具收條一張：“今收到胡大明、徐鶴龍付2012年11月25日《房屋置換補償合同》保證金人民幣貳拾陸萬元整。注：此款由譚和平代為支付。收到該金額欠條壹張。葛某某、葛先英。2014年1月3日”。同時，上訴人銀某房地產(chǎn)公司代表胡大明向譚和平出具借條一張：“今借到譚和平人民幣貳拾陸萬元整。借款人胡大明。注：此款由譚和平直接代借款人支付給葛某某《房屋置換補償合同》保證金，借款人履行房屋置換合同后，由譚和平自行向葛某某收回退還給借款人的保證金，否則由本人及本項目承擔償還義務(wù)。證明人徐鶴龍、徐勝甫?！倍?、上訴人銀某房地產(chǎn)公司在工程施工過程中，因履行《房屋置換補償合同》（建造置換房、騰退舊房及相關(guān)相鄰糾紛等）與被上訴人葛某某多次發(fā)生糾紛，對上訴人銀某房地產(chǎn)公司工程的順利施工造成了一定的影響。2014年4月8日被上訴人葛某某與通城縣老中醫(yī)院及輕機廠宿舍全體居民以胡大明等開發(fā)商違規(guī)建房為由，向通城縣政府、執(zhí)法局、規(guī)劃局舉報。三、2014年3月24日，通城縣城市管理執(zhí)法局以上訴人銀某房地產(chǎn)公司在老中醫(yī)院的建設(shè)未經(jīng)規(guī)劃許可，分別向上訴人銀某房地產(chǎn)公司下達《違法建設(shè)停建通知書》、《限期拆除決定書》。2014年4月9日通城縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局以上訴人銀某房地產(chǎn)公司在老中醫(yī)院對面進行的商住樓建設(shè)未辦理施工許可而下達《停止建設(shè)通知書》。
本案的爭議焦點是：一、雙方當事人簽訂的《房屋置換補償合同》是否有效，該合同內(nèi)容是否發(fā)生變更。二、上訴人銀某房地產(chǎn)公司相關(guān)《房屋置換補償合同》的合同目的能否實現(xiàn)，其請求解除《房屋置換補償合同》以及由被上訴人葛某某退還房屋置換合同補償金4萬元的理由是否成立。
關(guān)于以上爭議焦點，本院認為，一、上訴人銀某房地產(chǎn)公司與被上訴人葛某某于2012年11月25日簽訂《房屋置換補償合同》時，雙方當事人均聘請了專門法律工作人員參加，合同系雙方當事人在自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上簽訂，系雙方當事人真實意思表示，也不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，依法應(yīng)認定為有效合同。關(guān)于該合同內(nèi)容是否已變更的問題，雖雙方當事人對2012年11月26日簽訂的兩份協(xié)議在協(xié)議意思的解釋上存在不一致，但在《房屋置換補償合同》簽訂后的實際履行過程中，2013年10月26日上訴人銀某房地產(chǎn)公司代表胡大明并在《房屋置換補償合同》注明：“本協(xié)議我方認可有效，但交房時間延至2014年6月底，動工時乙方同意搬遷，提前15天打招呼”；2014年1月3日雙方當事人還達成了支付26萬元保證金以保障《房屋置換補償合同》順利履行的約定。據(jù)此，應(yīng)認定雙方當事人均認可《房屋置換補償合同》并要求按該合同的約定繼續(xù)履行，合同內(nèi)容并未發(fā)生實質(zhì)性變更。上訴人銀某房地產(chǎn)公司認為《房屋置換補償合同》已變更的上訴理由不能成立，本院不予支持。二、上訴人銀某房地產(chǎn)公司與被上訴人葛某某簽訂了《房屋置換補償合同》后，最終取得了開發(fā)商住樓的規(guī)劃和施工許可。上訴人銀某房地產(chǎn)公司主張被上訴人葛某某存在拒絕騰退房屋、采取各種方式現(xiàn)場阻止上訴人施工、采取上訪告狀的方式以達到不法目的等嚴重違約行為，無論該上訴主張是否屬實，上訴人銀某房地產(chǎn)公司開發(fā)的商住樓現(xiàn)已建至16層，其開發(fā)商住樓的合同目的已得以實現(xiàn)。至于上訴人銀某房地產(chǎn)公司主張其計劃建地下車庫的合同目的不能實現(xiàn)，因其不能舉證證明其建造地下車庫的規(guī)劃許可，應(yīng)承擔舉證不能的法律后果，其建造地下車庫亦與本案爭議缺乏關(guān)聯(lián)。上訴人銀某房地產(chǎn)公司以《房屋置換補償合同》的目的不能實現(xiàn)而請求解除合同以及由被上訴人葛某某退還房屋置換合同補償金4萬元的反訴請求不能成立，本院不予支持。

此外，上訴人銀某房地產(chǎn)公司雖主張被上訴人葛某某存在違約行為，但其反訴請求并未主張賠償違約損失，本案對此不予審理。雙方當事人簽訂的《房屋置換補償合同》合法有效，雙方當事人均應(yīng)按照合同的約定履行義務(wù)。上訴人銀某房地產(chǎn)公司未能按照合同的約定履行建造置換房與被上訴人葛某某的舊房置換的義務(wù)，則應(yīng)按照雙方當事人的約定履行以100萬元的價格購買被上訴人葛某某房屋的義務(wù)。上訴人銀某房地產(chǎn)公司的上訴理由均不能成立。原判認定事實清楚，適用法律正確，處理并無不當。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費14600元，由上訴人銀某房地產(chǎn)公司負擔。
本判決為終審判決。

審判長　王　力 審判員　楊三華 審判員　楊榮華

書記員：肖少鯤