上訴人（原審被告）：襄陽(yáng)天地源實(shí)業(yè)有限公司，住所地湖北省襄陽(yáng)市樊城區(qū)解放路海創(chuàng)廣場(chǎng)。
法定代表人：?jiǎn)听垼斓卦垂究偨?jīng)理。
委托代理人：周睿，湖北真武律師事務(wù)所律師。
委托代理人：鄒鯤，湖北立豐律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：黃常國(guó)，男，漢族，襄陽(yáng)富黃汽車內(nèi)飾件有限公司總經(jīng)理。
委托代理人：潘海波，湖北長(zhǎng)久律師事務(wù)所律師。

上訴人襄陽(yáng)天地源實(shí)業(yè)有限公司（下稱天地源公司）因與被上訴人黃常國(guó)商品房買賣合同糾紛一案，不服湖北省襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院（2013）鄂襄陽(yáng)中民三初字第00033號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案，上訴人天地源公司的委托代理人周睿、鄒鯤，被上訴人黃常國(guó)及委托代理人潘海波到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
黃常國(guó)向一審法院訴請(qǐng)：判令天地源公司繼續(xù)履行商品房買賣合同，立即交付房屋并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，支付違約金392400元并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
一審法院審理查明，2012年6月29日，黃常國(guó)與襄陽(yáng)市天地源實(shí)業(yè)有限公司（2012年8月1日更名為襄陽(yáng)天地源實(shí)業(yè)有限公司）簽訂了18份商品房買賣合同，主要約定：黃常國(guó)購(gòu)買天地源公司開(kāi)發(fā)的位于襄陽(yáng)市襄洲區(qū)張灣鎮(zhèn)金華路襄洲一號(hào)小區(qū)內(nèi)的18套商品房，房號(hào)分別為：第B幢1單元1層101號(hào)、2層201號(hào)、2層204號(hào)、3層301號(hào)、3層304號(hào)、4層401號(hào)、4層404號(hào)、5層501號(hào)、5層504號(hào)、6層601號(hào)、6層604號(hào)、7層701號(hào)、7層704號(hào)、8層801號(hào)、8層804號(hào)、9層901號(hào)、9層904號(hào)、10層1001號(hào)，每套房屋建筑面積為134.81平方，每套房屋價(jià)款為333332元，總計(jì)房屋價(jià)款為5999976元。合同第五條，房屋面積確認(rèn)及面積差異處理：以建筑面積、套內(nèi)面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。當(dāng)事人選擇按套內(nèi)計(jì)價(jià)的，不適用本條約定，合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)等，合同第六條，付款方式及期限：買受人按下列第一種方式按期付款即一次性付款，合同第七條，買受人逾期付款的違約責(zé)任：按下列第一種方式處理：1、按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加），（1）逾期在90日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付期限之日第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過(guò)90日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同，按累計(jì)應(yīng)付款百分之一向出賣人支付違約金，買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之日第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之二的違約金。合同第八條，交付期限：出賣人應(yīng)當(dāng)在2012年10月1日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋交付給買受人使用。合同第九條，出賣人逾期交房的違約責(zé)任：1、逾期時(shí)間，分別處理（不作累加），（1）逾期不超過(guò)90日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過(guò)90日后，買受人有權(quán)解除合同，買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起3天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的10%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金。雙方還就合同的其它事宜進(jìn)行了約定。合同簽訂后，2012年6月29日，天地源公司襄洲一號(hào)項(xiàng)目部為黃常國(guó)開(kāi)具了收到購(gòu)房款600萬(wàn)元發(fā)票1張，因天地源公司至今未能向黃常國(guó)交付房屋，經(jīng)多次催促，為此提起訴訟。
同時(shí)查明，簽訂合同當(dāng)日，襄洲一號(hào)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人張國(guó)耀給黃常國(guó)出具借款收據(jù)1份向張國(guó)耀借款600萬(wàn)元（其中500萬(wàn)元匯入天地源公司襄洲一號(hào)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人張國(guó)耀指定單位帳號(hào)襄陽(yáng)嘉田農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司、100萬(wàn)元匯入張國(guó)耀個(gè)人帳號(hào)），張國(guó)耀陳述該600萬(wàn)元款已用于襄洲一號(hào)項(xiàng)目部的開(kāi)發(fā)建設(shè)之用，張國(guó)耀認(rèn)可其與黃常國(guó)約定，若不能還款，則履行本案合同。
另查明，2012年5月31日，天地源公司襄洲一號(hào)項(xiàng)目部合伙人張國(guó)耀、李義紅（原天地源公司法定代表人）、樊其光三人簽訂散伙協(xié)議，約定李義紅、樊其光退出合伙，張國(guó)耀享有襄洲一號(hào)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目部的全部資產(chǎn)所有權(quán)并承擔(dān)所有負(fù)債。張國(guó)耀支付李義紅2600萬(wàn)元（已履行完畢），支付樊其光人民幣2300萬(wàn)元。同時(shí)約定，張國(guó)耀因襄洲一號(hào)項(xiàng)目部經(jīng)營(yíng)需要可正當(dāng)使用天地源公司印章。李義紅給予大力配合和協(xié)助，若無(wú)故拒絕張國(guó)耀使用天地源公司印章造成張國(guó)耀損失的應(yīng)雙倍賠償。天地源公司在協(xié)議上加蓋了印章予以確認(rèn)。且張國(guó)耀、李義紅、樊其光三人簽訂的散伙協(xié)議，已經(jīng)一審法院2013年3月29日作出的（2013）鄂襄陽(yáng)中民三初字第00013號(hào)民事判決所確認(rèn)。
再查明，天地源公司開(kāi)發(fā)的位于襄陽(yáng)市襄洲一號(hào)商品房至今未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)。
一審期間，天地源公司申請(qǐng)對(duì)黃常國(guó)提交的18套商品房買賣合同上的襄陽(yáng)市天地源實(shí)業(yè)有限公司合同專用章、李義紅個(gè)人私章以及襄樊市天地源實(shí)業(yè)有限公司襄洲一號(hào)項(xiàng)目部財(cái)務(wù)專用章真?zhèn)芜M(jìn)行文印鑒定、要求對(duì)黃常國(guó)提交的由襄洲一號(hào)項(xiàng)目部出具給黃常國(guó)600萬(wàn)元購(gòu)房款收據(jù)筆跡進(jìn)行鑒定。一審法院根據(jù)對(duì)張國(guó)耀的調(diào)查詢問(wèn)和黃常國(guó)、天地源公司對(duì)張國(guó)耀的詢問(wèn)，決定不同意天地源公司提出的鑒定申請(qǐng)，天地源公司未提出異議。
一審法院認(rèn)為，根據(jù)黃常國(guó)的陳述及張國(guó)耀證實(shí)，張國(guó)耀向黃常國(guó)借款600萬(wàn)元未還，黃常國(guó)、天地源公司簽訂的商品房買賣合同系獨(dú)立于借款合同之外的合同，張國(guó)耀因不能償還借款，同意用其享有權(quán)利義務(wù)的襄洲一號(hào)的房屋履行商品房買賣合同，且經(jīng)天地源公司簽章認(rèn)可。2012年6月29日，黃常國(guó)與天地源公司簽訂襄洲一號(hào)商品房買賣合同，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)為有效。合同簽訂后，天地源公司給黃常國(guó)出具了600萬(wàn)元的購(gòu)房款收據(jù)1份，認(rèn)可已收到購(gòu)房款，但天地源公司未能在2012年10月1日約定期限內(nèi)，將驗(yàn)收合格的商品房交付給黃常國(guó)，違背了雙方合同約定的義務(wù)，黃常國(guó)請(qǐng)求天地源公司繼續(xù)履行商品房買賣合同，立即交付房屋并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)；判令天地源公司支付違約金392400元并承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用，符合法律的規(guī)定和合同的約定，予以支持。天地源公司辯稱其未與黃常國(guó)簽訂過(guò)商品房買賣合同，天地源公司襄洲一號(hào)項(xiàng)目部為黃常國(guó)出具的購(gòu)房款收據(jù)不實(shí)的理由與事實(shí)不符，該辯稱理由不能成立，不予支持。天地源公司辯稱張國(guó)耀給黃常國(guó)出具借據(jù)借款600萬(wàn)元，系黃常國(guó)與張國(guó)耀之間是個(gè)人借款行為，對(duì)此，一審認(rèn)為，雖然張國(guó)耀給黃常國(guó)出具了借款收據(jù)，但該借款行為系以商品房買賣合同所附條件和期限的法律行為，即在2012年10月1日前若不能還款，雙方簽訂的商品房買賣合同即為生效，該商品房買賣合同系獨(dú)立于借款合同之外的合同。且張國(guó)耀也愿以襄洲一號(hào)項(xiàng)目部的18套房產(chǎn)給付黃常國(guó)以清償所欠債務(wù)600萬(wàn)元，對(duì)此予以確認(rèn)。天地源公司辯稱申請(qǐng)對(duì)黃常國(guó)提交的商品房買賣合同印章、襄洲一號(hào)項(xiàng)目部收據(jù)印章及收據(jù)出具人筆跡進(jìn)行鑒定，經(jīng)調(diào)查襄洲一號(hào)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人張國(guó)耀，張國(guó)耀對(duì)上述印章、襄洲一號(hào)項(xiàng)目部收據(jù)印章及收據(jù)筆跡的真實(shí)性均予認(rèn)可，故不同意天地源公司提出的鑒定申請(qǐng)，且襄洲一號(hào)項(xiàng)目部為襄陽(yáng)天地源實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)辦的不具有獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的下設(shè)機(jī)構(gòu)，張國(guó)耀以天地源公司襄洲一號(hào)項(xiàng)目部實(shí)施的民事法律行為，應(yīng)由天地源公司承擔(dān)，綜上，天地源公司的辯稱理由均不能成立，不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、四十六條、第六十條、第一百零七條、第一百三十條的規(guī)定，判決：一、黃常國(guó)與天地源公司簽訂的商品房買賣合同有效；二、天地源公司與黃常國(guó)簽訂的位于襄陽(yáng)市襄洲區(qū)張灣鎮(zhèn)金華路襄洲一號(hào)小區(qū)內(nèi)的18套商品房，房號(hào)分別為：第B幢1單元1層101號(hào)、2層201號(hào)、2層204號(hào)、3層301號(hào)、3層304號(hào)、4層401號(hào)、4層404號(hào)、5層501號(hào)、5層504號(hào)、6層601號(hào)、6層604號(hào)、7層701號(hào)、7層704號(hào)、8層801號(hào)、8層804號(hào)、9層901號(hào)、9層904號(hào)、10層1001號(hào)待具備交付條件后交付給黃常國(guó)；三、天地源公司于判決送達(dá)之日起10日內(nèi)一次性賠償黃常國(guó)違約金392400元。如果未按判決指定的期限履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費(fèi)56547元、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5000元，合計(jì)61547元，由天地源公司負(fù)擔(dān)。
二審補(bǔ)充查明，在一審期間，一審法院組織雙方當(dāng)事人對(duì)張國(guó)耀進(jìn)行調(diào)查質(zhì)證，張國(guó)耀陳述：“黃常國(guó)與天地源公司簽訂的18份商品房買賣合同是真實(shí)的，是在襄洲一號(hào)項(xiàng)目部簽訂的……本案中的借款是用房子作抵押，由買賣形式抵押的，錢若還了就是買賣關(guān)系，后來(lái)錢沒(méi)還，就把房子給別人，我個(gè)人借的錢也用在項(xiàng)目上，我就我用的錢給天地源公司發(fā)過(guò)函?！?br/>二審?fù)徶?，本院就以下事?shí)詢問(wèn)當(dāng)事人：
1、對(duì)涉案的襄洲一號(hào)項(xiàng)目實(shí)際投資人問(wèn)題，天地源公司陳述為李義紅、張國(guó)耀、樊其光；
2、對(duì)一審表述的李義紅、張國(guó)耀、樊其光就退出襄洲一號(hào)項(xiàng)目合伙所簽訂的《協(xié)議書(shū)》真實(shí)性，天地源公司當(dāng)庭表示該協(xié)議是真實(shí)的，天地源公司認(rèn)為雖然該協(xié)議約定了張國(guó)耀是襄洲一號(hào)項(xiàng)目權(quán)利義務(wù)的所有者，但是對(duì)外的義務(wù)是由天地源公司承擔(dān)，一審混淆了一個(gè)事實(shí)，就是張國(guó)耀的個(gè)人借款不能代表天地源公司的借款，現(xiàn)在襄洲一號(hào)項(xiàng)目的實(shí)際控制人是天地源公司。
本案二審爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題是：1、本案訴爭(zhēng)法律關(guān)系的性質(zhì)；2、一審判決由天地源公司履行商品房買賣合同的義務(wù)是否正確。
一、關(guān)于本案訴爭(zhēng)法律關(guān)系的性質(zhì)問(wèn)題。

本院認(rèn)為，張國(guó)耀在作為襄洲一號(hào)項(xiàng)目實(shí)際投資人期間，以天地源公司襄洲一號(hào)項(xiàng)目部的名義，于2012年6月29日向黃常國(guó)借款600萬(wàn)元并出具收據(jù)，并于同日以天地源公司名義與黃常國(guó)簽訂襄洲一號(hào)18套商品房買賣合同，承諾在借款不能償還時(shí)該筆款項(xiàng)轉(zhuǎn)為涉案商品房買賣合同的購(gòu)房款。根據(jù)上述事實(shí)及張國(guó)耀在一審法院所作的陳述可以確認(rèn)，涉案的商品房買賣合同是基于天地源公司襄洲一號(hào)項(xiàng)目部和張國(guó)耀在不能償還借款時(shí)，以借款轉(zhuǎn)作購(gòu)房款。以借款抵作購(gòu)房款的約定，是當(dāng)事人自愿達(dá)成的真實(shí)意思的表示，該約定并不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效。故在張國(guó)耀和天地源公司襄洲一號(hào)項(xiàng)目部未能償還借款，黃常國(guó)依據(jù)涉案商品房買賣合同中“選擇一次性付款的買受人，以雙方簽訂《商品房買賣合同》當(dāng)日，一次性交清總房款”和“出賣人應(yīng)當(dāng)在2012年10月1日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋交付給買受人使用”的約定，在以借款抵作購(gòu)房款和約定的交房時(shí)間到期后，主張由天地源公司履行雙方簽訂的商品房買賣合同，一審判決將法律關(guān)系定性為商品房買賣關(guān)系，并無(wú)不當(dāng)。
二、關(guān)于一審判決由天地源公司履行商品房買賣合同的義務(wù)是否正確的問(wèn)題。
本院認(rèn)為，涉案的襄洲一號(hào)項(xiàng)目商品房的開(kāi)發(fā)單位雖名為天地源公司，但根據(jù)查明事實(shí)，該項(xiàng)目最初是由原天地源公司的法定代表人李義紅和張國(guó)耀、樊其光三人共同出資，于2009年6月以李義紅設(shè)立的天地源公司名義，另行成立天地源公司襄洲一號(hào)項(xiàng)目部，實(shí)為李義紅、張國(guó)耀、樊其光三人合伙借用天地源公司的資質(zhì)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。在該項(xiàng)目基本完成時(shí)，上述三人于2012年5月31日簽訂《協(xié)議書(shū)》并由天地源公司加蓋公章確認(rèn)，約定李義紅、樊其光退出合伙，由張國(guó)耀給予李義紅、樊其光補(bǔ)償，該項(xiàng)目的全部資產(chǎn)歸張國(guó)耀所有，并約定張國(guó)耀因襄洲一號(hào)經(jīng)營(yíng)需要而正當(dāng)使用天地源公司印章，李義紅給予大力配合和協(xié)助，李義紅設(shè)專人管理天地源公司印章。故根據(jù)上述約定，張國(guó)耀有權(quán)代表天地源公司處理襄洲一號(hào)項(xiàng)目的房屋，之后張國(guó)耀代表天地源公司于2012年6月29日與黃常國(guó)簽訂涉案的商品房買賣合同并加蓋天地源公司的公章，約定將涉案襄洲一號(hào)項(xiàng)目中的18套商品房出售給黃常國(guó)，系張國(guó)耀依據(jù)經(jīng)天地源公司認(rèn)可的上述三方《協(xié)議書(shū)》的約定，處置其經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)的資產(chǎn)，天地源公司依法應(yīng)對(duì)其行為后果承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。因黃常國(guó)依張國(guó)耀指令已經(jīng)履行了付款義務(wù)，且張國(guó)耀系自認(rèn)該款項(xiàng)已實(shí)際用于項(xiàng)目建設(shè)，故天地源公司以涉案合同的購(gòu)房款未進(jìn)入天地源公司賬戶合同為虛假，且張國(guó)耀無(wú)權(quán)處置襄洲一號(hào)房屋為由，拒絕履行商品房買賣合同，與上述《協(xié)議書(shū)》的約定不符，其上訴理由不能成立，上訴請(qǐng)求本院不予支持。
綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，上訴人天地源公司的上訴理由無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，其上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
一審案件訴訟費(fèi)用，按一審判決執(zhí)行。二審案件受理費(fèi)56547元，由襄陽(yáng)天地源實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　邵震宇 代理審判員　　李　萍 代理審判員　　郭振華

書(shū)記員：陳菲