上訴人（原審原告、反訴被告）綏芬河市東某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司。
法定代表人李守春，該公司董事長。
委托代理人張之敏，黑龍江青山律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告、反訴原告）王某某，男，漢族，干部。
委托代理人王志財，男，漢族，退休干部，系被上訴人王某某父親。

上訴人綏芬河市東某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱東某公司）因與被上訴人王某某商品房銷售合同糾紛一案，不服五大連池市人民法院（2014）五民初字第260號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人東某公司的委托代理人張之敏，被上訴人王某某及其委托代理人王志財?shù)酵⒓釉V訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告東某公司在原審法院訴稱，2010年1月30日，王某某在東某公司開發(fā)的東某家樂綜合樓尚處于規(guī)劃階段、在拆遷尚未進行的情況下，王某某預(yù)購臨街商服東數(shù)第1號門市房，并交付房款549，920.00元，由東某公司出具了標明位置和房款的收據(jù)。2013年末，該綜合樓竣工即將交付使用。因東某公司與王某某未就《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的主要合同內(nèi)容進行約定，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，應(yīng)認定雙方之間商品房買賣合同關(guān)系未成立?，F(xiàn)請求：1、確認東某公司與王某某之間的商品房買賣合同未成立。2、向王某某返還購房預(yù)售款549，920.00元。另王某某近日強行進入東某家樂綜合樓東數(shù)第1戶門市房，請求法院判令王某某停止侵權(quán)。
原審被告王某某在原審法院辯稱，一、反對東某公司收房退款，2010年1月30日付出549，920.00元全額交款購買68.74平方米房屋，收據(jù)上標明東某商業(yè)局樓下東數(shù)第1戶門市，每平方米8，000.00元，購買時房屋價格較高，東某公司無權(quán)收回。二、東某公司以《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司和買受人應(yīng)當簽訂合同，并非是必須，四年前交款到現(xiàn)在開發(fā)商始終拒絕簽訂合同。三、根據(jù)《合同法》規(guī)定，當事人訂立合同有書面形式、口頭形式和其他形式，開發(fā)商給開的收據(jù)所載內(nèi)容有姓名、房款總數(shù)、面積、交款日期、房間位置、收款人姓名并加蓋公章，完全符合《合同法》規(guī)定，相關(guān)部門都承認事實合同，所以該合同是成立的。四、為了證實收據(jù)（合同）的有效性，業(yè)戶與政府及東某公司負責人協(xié)商，東某公司共同承諾2012年12月30日前保證購房者入戶，否則出現(xiàn)一切事情由政府承擔。
反訴原告王某某在原審法院反訴稱，東某公司引用了《商品房銷售合同管理辦法》第十六條當事人沒有按其規(guī)定的主要內(nèi)容進行約定，明顯在混淆是非。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認購、訂購、預(yù)購等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的主要內(nèi)容，出賣人已經(jīng)按照約定收受房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同，說明合同已經(jīng)開始履行。同時根據(jù)《合同法》第三十六條規(guī)定，當事人未采用書面形式的，但一方已履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立，王某某已履行主要義務(wù)。因此雙方之間買賣合同成立。王某某所購買的東某家樂小區(qū)所有的住宅、車庫和部分商服的購房戶已于2013年11月至12月陸續(xù)辦理入戶手續(xù)，根據(jù)《合同法》第六十條規(guī)定請求東某公司繼續(xù)全面履行合同，盡快辦理入戶手續(xù)并簽訂正規(guī)的商品房買賣合同。并要求東某公司賠償王某某2012年12月30日至2014年2月28日違約金數(shù)額60，667.00元（參照西二門、三門根據(jù)評估機構(gòu)出具估算單的年租金52，000.00元的標準計算）。本門市購買時面積為68.74平方米，房產(chǎn)測繪面積65.675平方米，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條二款的規(guī)定，東某公司返還王某某3%以內(nèi)減少的面積2.0622平方米的房款金額為16，497.60元（68.74平方米×3%×8，000.00元），東某公司應(yīng)當雙倍返還超出3%的面積1.0028平方米房款金額為16，044.80元（68.74平方米-65.675平方米-68.74平方米×3%）。東某公司應(yīng)賠償和退還王某某所有款項為93，209.00元。請求：1、判決合同成立。2、判決東某公司繼續(xù)履行合同，辦理入戶手續(xù)，并按照法律規(guī)定返還房款。3、賠償違約損失及減少面積應(yīng)退房款總計93，209.00元。
反訴被告東某公司在原審法院辯稱，答辯理由與起訴理由一致。減少的面積缺乏證據(jù)，違約以合同成立為前提。
原審法院判決認定，2010年1月30日，王某某向東某公司預(yù)訂了東某公司開發(fā)建設(shè)的東某家樂綜合樓1號樓東數(shù)第1號門市，全額交款549，920.00元，面積68.74平方米，每平方米8，000.00元。現(xiàn)實際面積為65.675平方米，減少了3.065平方米。王某某交款后曾多次找東某公司簽訂商品房買賣合同，但雙方始終未簽訂書面合同。2012年5月2日，東某公司做出承諾，保證住戶于2012年12月30日前入住。2013年末東某家樂綜合樓竣工。2013年7月3日取得黑河市商品房預(yù)售許可證。2013年11月至12月，該綜合樓售出的住宅、車庫，東某公司與購買者陸續(xù)簽訂商品房買賣合同。王某某請求東某公司返還3%以內(nèi)減少的面積2.0622平方米的房款即16，497.60元（68.74平方米×3%×8，000.00元），并雙倍返還超出3%的面積1.0028平方米（3.065平方米－2.0622平方米）房款即16，044.80元（1.0028平方米×8，000.00元×2）。
原審法院判決認為，王某某于2010年1月30日向東某公司訂購商服一處，并全額交款，且在收據(jù)標明該房的位置、購房人名稱，后東某公司又承諾交房時間，東某公司與王某某之間的房屋買賣是雙方真實意思表示，雙方買賣關(guān)系成立，故對東某公司主張與王某某之間的商品房買賣合同未成立的訴訟請求，法院不予支持。因王某某預(yù)訂的房屋面積比實際多，東某公司應(yīng)返還給王某某房屋減少的面積款32，542.40元（16，497.60元＋16，044.80元）。王某某稱東某公司應(yīng)賠償其違約損失，由于其舉證房地產(chǎn)估算單來源不合法，對其主張不予支持。據(jù)此判決，一、駁回東某公司的訴訟請求；二、東某公司與王某某之間的商品房買賣關(guān)系成立，東某公司于判決生效后十日內(nèi)將東某家樂綜合樓1號樓東數(shù)第1號門市房交付給王某某。三、東某公司在判決生效后十日內(nèi)返還給王某某房屋減少面積款32，542.40元；四、駁回王某某要求東某公司賠償違約損失的訴訟請求。案件受理費9，299.00元，由東某公司負擔，反訴費1，065.00元，由東某公司負擔372.00元，王某某負擔693.00元。
經(jīng)本院審理查明的事實與原審法院判決認定的事實一致。

本院認為，王某某于2010年1月30日向東某公司訂購東某公司開發(fā)建設(shè)的面積為68.675平方米的東某家樂綜合樓1號樓東數(shù)第1號商服，并按每平方米8，000.00元，全額交納購房款549，920.00元，購房款收據(jù)中載明王某某姓名，房屋位置、房屋總價款及付款時間，后東某公司又承諾交房時間，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條“商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同”。原審法院判決認定東某公司與王某某商品房買賣合同關(guān)系成立并無不當。東某公司以房屋建成前未獲得規(guī)劃許可證明的上訴理由不能成立，其要求確認商品房買賣合同關(guān)系未成立，返還王某某購房款549，920.00元，并要求王某某停止侵權(quán)的上訴請求，本院不予支持。
另，王某某系按照68.74平方米的面積交納的購房款，但經(jīng)實際測繪，房屋面積實為65.675平方米。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條第二款第（二）項規(guī)定，“買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人，絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。”原審法院判決東某公司返還王某某所購房屋減少部分面積款32，542.40元并無不當。東某公司要求駁回王某某反訴請求的上訴請求，本院不予支持。
綜上，原審法院判決認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費9，299.00元、郵寄費80.00元，由上訴人綏芬河市東某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　代柳怡 審　判　員　　曹　偉 代理審判員　　張可秋

書記員：仇長城