赤壁福某某置業(yè)有限公司
熊濟(jì)民
劉亞非
李曉（湖北君澤律師事務(wù)所）
謝某
謝亞明

上訴人（原審被告）赤壁福某某置業(yè)有限公司（下稱福某某公司）。
法定代表人方樹安，福某某公司董事長。
委托代理人熊濟(jì)民，福某某公司法律顧問。
被上訴人（原審原告）劉亞非。
委托代理人李曉，湖北君澤律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）謝某。
委托代理人謝亞明，系被告謝某的父親。
上訴人福某某公司因與被上訴人劉亞非、謝某確認(rèn)合同無效糾紛一案，不服湖北省赤壁市人民法院（2014）鄂赤壁民初字第1207號民事判決，向本院提出上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認(rèn)定，2005年被告福某某公司在赤壁市老城區(qū)城西二巷等地方進(jìn)行商品房開發(fā)。原告劉亞非的門店位于赤壁市城西路與城西二巷轉(zhuǎn)角處。2005年7月3日，福某某公司（乙方）與劉亞非（甲方）簽訂了一份拆遷還建合同，合同約定:拆遷范圍，東至市場辦梅林園，南至市場辦梅林園，西至城西二巷，北至和尚嶺居委會(huì)一組綜合樓；拆遷房屋核定面積，門店169.43m2；住房面積343.65m2；貨幣補(bǔ)償，乙方補(bǔ)償甲方72000元；門店還建地址，東至門店的內(nèi)共墻，南至城西路，西至城西二巷，北至門店內(nèi)共墻。門店還建補(bǔ)償面積為169.43m2，圖紙測算還建面積為192.27m2（以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)），如實(shí)地還建面積超過應(yīng)還建面積，乙方在同等的情況下優(yōu)惠甲方購買（還建門店見判決書后附圖）。乙方在一年內(nèi)交付還建門店和住房，約定違約責(zé)任為，門店和住房還建部分未能按協(xié)議兌現(xiàn)的，乙方必須賠償甲方的門店和房屋損失，其損失補(bǔ)償方式:乙方將原地基處退出道路紅線臨街土地上，按協(xié)議還建門店面積的五倍進(jìn)行補(bǔ)償給甲方。雙方還約定了住房還建等條款。合同于2005年7月6日依法進(jìn)行了公證。協(xié)議簽訂后，被告福某某公司按協(xié)議約定拆除了原告劉亞非的房屋和門店。福某某公司在施工過程中，改變了一層店鋪平面圖的設(shè)計(jì)。原圖紙?jiān)O(shè)計(jì)第一間門店（南臨城西路、西臨城西二巷）面積41.04m2（長7.2M、寬5.7M）。其中19.44m2（長7.2M、寬2.7M）屬應(yīng)還建給劉亞非的門店。設(shè)計(jì)改變后，第一間門店面積為30m2（長7.5M、寬4M）。2009年6月，福某某公司將約定還建的門店（含第一間門店）交付給了劉亞非。2009年6月18日，劉亞非以其妻子石安心的名義將還建門店從南向北第一間至第三間出租給被告謝某的父親謝亞明經(jīng)營，租賃期限5年，至2014年6月18日，每年租金6萬元。合同期內(nèi)，雙方均按照門店租賃合同履行了義務(wù)，福某某公司亦未提出異議。2014年7月11日，被告福某某公司與被告謝某簽訂了一份商品房買賣合同，將第一間門店（實(shí)際面積為30.89m2，其中19.44m2屬于應(yīng)還建給劉亞非的門店），出售給被告謝某。謝某于2014年7月24日辦理了房屋所有權(quán)證。原告劉亞非得知后，于2014年7月31日向赤壁市房地產(chǎn)管理局提出了房屋異議登記申請書，并于2014年8月20日向原審法院提起了民事訴訟。請求依法確認(rèn)兩被告2014年7月11日簽訂的《商品房買賣合同》無效，并賠償原告的經(jīng)濟(jì)損失。
原審認(rèn)為，涉案門店其中19.44m2屬于被告福某某公司應(yīng)還建給原告劉亞非的門店?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條 ?第一款 ?規(guī)定，拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。被告福某某公司將已交付并由原告劉亞非已出租的門店（其中部分屬還建門店）未經(jīng)原告同意，擅自出售給被告謝某，其行為嚴(yán)重侵犯了原告的合法權(quán)益，對原告請求確認(rèn)兩被告買賣合同無效的訴訟請求，原審予以支持。原告請求賠償損失，未提供證據(jù)，原審不予支持。兩被告辯稱的理由不成立，原審不予認(rèn)定。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條 ?第一款 ?的規(guī)定判決:被告福某某公司與被告謝某于2014年7月11日簽訂的商品房買賣合同無效。
本院認(rèn)為，上訴人福某某公司與被上訴人劉亞非于2005年7月簽訂的拆遷還建合同合法有效。合同約定了還建面積，同時(shí)明確約定還建面積超過應(yīng)還建面積，在同等條件下，被上訴人劉亞非有優(yōu)惠購買權(quán)。2009年6月，上訴人福某某公司將應(yīng)還建的門店交給被上訴人劉亞非。同月被上訴人劉亞非將上訴人福某某公司還建的部分門店及剩余的屬上訴人福某某公司所有的11.45m2門店一并出租給被上訴人謝某的父親謝亞明經(jīng)營，租期五年。在承租期內(nèi)，上訴人福某某公司對被上訴人劉亞非的出租行為未提出異議。但當(dāng)被上訴人劉亞非與被上訴人謝亞明租賃合同期限屆滿前，上訴人福某某公司在未征求被上訴人劉亞非是否購買剩余的11.45m2門店意見的情況下，將屬于被上訴人劉亞非所有的19.44m2門店以剩余的11.45m2面積的門店一并出售給被上訴人謝某。其行為侵犯了被上訴人劉亞非合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，且上訴人福某某公司亦違反了與被上訴人劉亞非簽訂的拆遷還建協(xié)議書中約定的，還建面積超過應(yīng)還建面積，被上訴人劉亞非在同等條件下有優(yōu)惠購買權(quán)的約定。經(jīng)審查導(dǎo)致被上訴人劉亞非未付清上訴人福某某公司11.45m2面積的門店購房款的原因，是因?yàn)樯显V人福某某公司租用被上訴人劉亞非二樓房屋亦未支付房屋租金所至。因此，上訴人福某某公司與被上訴人謝某簽訂的門店買賣合同，既侵犯了被上訴人劉亞非的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，亦違反了拆遷還建合同的約定。故其與被上訴人謝某簽訂的門店買賣合同無效。上訴人福某某公司上訴提出被上訴人劉亞非同意將門店置換二樓房屋及被上訴人劉亞非不同意補(bǔ)償門店購房款的證據(jù)不足，其上訴理由不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
本案二審案件受理費(fèi)80元，由上訴人福某某公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，上訴人福某某公司與被上訴人劉亞非于2005年7月簽訂的拆遷還建合同合法有效。合同約定了還建面積，同時(shí)明確約定還建面積超過應(yīng)還建面積，在同等條件下，被上訴人劉亞非有優(yōu)惠購買權(quán)。2009年6月，上訴人福某某公司將應(yīng)還建的門店交給被上訴人劉亞非。同月被上訴人劉亞非將上訴人福某某公司還建的部分門店及剩余的屬上訴人福某某公司所有的11.45m2門店一并出租給被上訴人謝某的父親謝亞明經(jīng)營，租期五年。在承租期內(nèi)，上訴人福某某公司對被上訴人劉亞非的出租行為未提出異議。但當(dāng)被上訴人劉亞非與被上訴人謝亞明租賃合同期限屆滿前，上訴人福某某公司在未征求被上訴人劉亞非是否購買剩余的11.45m2門店意見的情況下，將屬于被上訴人劉亞非所有的19.44m2門店以剩余的11.45m2面積的門店一并出售給被上訴人謝某。其行為侵犯了被上訴人劉亞非合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，且上訴人福某某公司亦違反了與被上訴人劉亞非簽訂的拆遷還建協(xié)議書中約定的，還建面積超過應(yīng)還建面積，被上訴人劉亞非在同等條件下有優(yōu)惠購買權(quán)的約定。經(jīng)審查導(dǎo)致被上訴人劉亞非未付清上訴人福某某公司11.45m2面積的門店購房款的原因，是因?yàn)樯显V人福某某公司租用被上訴人劉亞非二樓房屋亦未支付房屋租金所至。因此，上訴人福某某公司與被上訴人謝某簽訂的門店買賣合同，既侵犯了被上訴人劉亞非的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，亦違反了拆遷還建合同的約定。故其與被上訴人謝某簽訂的門店買賣合同無效。上訴人福某某公司上訴提出被上訴人劉亞非同意將門店置換二樓房屋及被上訴人劉亞非不同意補(bǔ)償門店購房款的證據(jù)不足，其上訴理由不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
本案二審案件受理費(fèi)80元，由上訴人福某某公司負(fù)擔(dān)。

審判長：楊三華
審判員：吳曉梅
審判員：楊榮華

書記員：成剛