石某某
于婷婷（黑龍江民聲律師事務所）
嫩江中儲糧收儲經貿有限公司
王曉金
程程（黑龍江鴻安律師事務所）

上訴人（原審被告）石某某，身份證號碼xxxx，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，職員，住嫩江縣中儲糧北方農業(yè)開發(fā)有限公司六場場部。
委托代理人于婷婷，黑龍江民聲律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）嫩江中儲糧收儲經貿有限公司。住所地:嫩江縣嫩興路56號。
法定代表人谷宏新，該公司經理。
委托代理人王曉金，該公司副經理。
委托代理人程程，黑龍江鴻安律師事務所律師。
上訴人石某某因與被上訴人嫩江中儲糧收儲經貿有限公司（以下簡稱中儲糧經貿公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服嫩江縣人民法院（2014）嫩民初字第526號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人石某某及其委托代理人于婷婷，被上訴人中儲糧經貿公司的委托代理人王曉金、程程到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原審被告石某某在原審法院辯稱，2004年石某某購房時，中儲糧經貿公司有文件，公司職工可以先用此房屋，房款什么時候有就什么時候交。當時中儲糧經貿公司通知辦房產證，辦完房產證在中儲糧經貿公司留存，當時約定房款為346，112.00元。中儲糧經貿公司告訴石某某一次性交清百分之七十的房款，石某某沒有能力交房款，中儲糧經貿公司領導讓石某某先把房子退了，但是可以租賃，等到石某某有錢再買也可以。石某某確實沒有交齊房款，中儲糧經貿公司把房屋賣給了別人。中儲糧北方公司有賬目扣了石某某使用費、折舊費具體多少不清楚。石某某到嫩江縣房產局補辦了房產證。現在房屋的產權是石某某的，中儲糧經貿公司可以要求返還欠款，不同意返還房屋。
原審法院判決認定，中儲糧經貿公司是中儲糧北方公司的下屬單位，石某某系中儲糧北方公司下屬六場職工。2003年由中儲糧北方公司出資，以中儲糧經貿公司（原為綠芳經貿公司）名義在基地商服街開發(fā)建樓，樓房于2003年10月份竣工。2003年12月石某某按照中儲糧北方公司購房政策，在中儲糧經貿公司處購買嫩江鎮(zhèn)鐵西街2委4組商服門市一處。按照當時中儲糧北方公司購房政策規(guī)定，如購房者系中儲糧北方公司所屬職工，可以暫緩交購房款。所以，當時石某某未交納購房款。2005年1月5日，中儲糧經貿公司統一辦理了上述房屋產權登記手續(xù)，并取得《房屋所有權證》。2005年9月14日，中儲糧北方公司下發(fā)中儲糧北（2005）74號《關于催繳住房及門市欠款的通知》的文件，文件要求職工繳清拖欠房款，并規(guī)定如未繳清拖欠房款中儲糧北方公司有權收回房屋。2005年10月9日，因石某某無力繳清房款，便同意解除與中儲糧經貿公司的購房合同，并將房屋交還給了中儲糧經貿公司，但沒有與中儲糧經貿公司辦理產權過戶手續(xù)。自此訴爭房屋一直由中儲糧經貿公司占有、管理。2005年12月25日中儲糧經貿公司將此房屋出租給石某某，租期1年，租賃合同約定:該門市的產權歸中儲糧經貿公司所有，石某某只有使用、管理權。石某某交納了部分租賃費。2007年8月6日，中儲糧經貿公司將此房收回，又另行出租給他人。2012年2月21日，石某某到嫩江縣房產局掛失并補辦了上述房屋的所有權證，中儲糧經貿公司知情后要求石某某協助辦理產權過戶手續(xù)，但石某某故意推拖，不予協助辦理產權過戶手續(xù)。
原審法院判決認為，石某某購房后沒有按約定交納房款，在2005年10月9日，中儲糧經貿公司與石某某解除了購房協議，從此石某某將房屋交付給了中儲糧經貿公司，中儲糧經貿公司一直占有、管理，故中儲糧經貿公司、石某某之間解除房屋買賣的行為有效，法院予以確認。石某某提出解除合同時存在脅迫的情況，未提交證據證實，故石某某的主張不成立。據此判決，一、中儲糧經貿公司與石某某解除購房合同的行為有效；二、位于嫩江鎮(zhèn)鐵西街2委4組嫩江基地商服街西側F區(qū)6號面積為215.68平方米的商服樓歸中儲糧經貿公司所有。案件受理費100.00元，減半收取50.00元由石某某負擔。
判決宣判后，石某某不服，向本院提起上訴，其主要上訴理由為:1、2003年11月16日交納購房款收據和辦理房產證介紹信證明中儲糧經貿公司已經確認石某某購房款交清，石某某提供的中儲糧北方公司的部分賬目能夠證實中儲糧北方公司將石某某購房款記在其他應付款中；2、石某某從未與中儲糧經貿公司就解除購房合同達成一致意見，石某某既沒見過中儲糧北方公司文件，也不會同意按中儲糧北方公司文件的條件解除購房合同；3、2005年10月的房屋租賃合同是石某某受中儲糧經貿公司蒙騙簽訂的，并不是石某某真實意思的表示，訴爭房產自2005年10月9日至2007年由石某某占有使用，此后中儲糧經貿公司強行占有使用管理訴爭房屋，石某某多次交涉，但中儲糧北方公司和中儲糧經貿公司一直推拖未解決；4、由于雙方未解除購房合同，訴爭房屋屬于石某某所有，且當時中儲糧經貿公司欠石某某材料款和設備租賃費40余萬元，石某某因為需要用訴爭房屋辦理抵押貸款，中儲糧經貿公司不給石某某房證，石某某無奈才補辦的房產證，并辦理了抵押貸款，現在訴爭房屋設定的抵押還未撤銷或者解除，抵押權人是匯隆小額貸款公司，匯隆小額貸款公司應當作為第三人參加訴訟；5、簽字申請退房并不是石某某真實意思的表示，且石某某與中儲糧經貿公司就解除合同相關事項并沒有達成一致意見，石某某有裝修等投入，石某某不可能放棄這些利益按中儲糧北方公司文件的條件解除購房協議。雙方之間并沒有形成有效的要約和承諾，石某某一直找中儲糧北方公司和中儲糧經貿公司交涉，雙方一直未辦理過戶手續(xù)，而且中儲糧經貿公司對石某某掛失補辦房證和抵押貸款是明知的且未提出異議，這些事實足以佐證購房合同并沒有解除；6、本案訴爭房屋是中儲糧北方公司以中儲糧經貿公司名義開發(fā)，石某某的購房款是向中儲糧北方公司結算的，因此中儲糧經貿公司不是本案訴爭房屋的實際產權人，不是本案適格的訴訟主體。請求撤銷原審法院判決，改判駁回中儲糧經貿公司的訴訟請求。
在本院庭審中，石某某提交了以下證據:
1、2003年11月16日石某某交購房款收據及辦理房屋產權證介紹信復印件各一份。證明原綠芳經貿公司2003年11月16日確認購房款是由石某某交清。
中儲糧經貿公司的委托代理人程程對該組證據真實性無異議。但是認為石某某沒有交納購房款，上述證據是在辦理產權證書時嫩江縣房產局要求提供的必要形式材料，不是雙方交易的真實過程。收據上所記載的購房數額與石某某在中儲糧北方公司的計賬憑證和雙方當事人簽訂的《嫩江基地商服樓銷售合同》（以下簡稱銷售合同）所記載的購房款金額不同，原審中石某某對銷售合同購房款金額沒有提出異議，并自認其沒有交納購房款，所以該組證據和石某某在原審中自認未交房款相矛盾。
針對中儲糧經貿公司委托代理人程程的質證意見，石某某認可收據記載的購房款當時其沒有交納，約定的是以后在工資中扣除。
2、他項權登記審批表復印件一份，證明2012年2月29日和2013年7月8日石某某用爭議房屋進行過兩次抵押，現在仍然在抵押期間內，抵押權人為匯隆小額貸款公司，原審法院在程序中存在錯誤，遺漏當事人抵押權人匯隆小額貸款公司。
中儲糧經貿公司的委托代理人程程對該份證據有異議，認為匯隆小額貸款公司不是本案必要訴訟當事人，石某某抵押訴爭房屋和本案爭議的房屋買賣合同是否解除及訴爭房屋產權歸屬非同一法律關系，匯隆小額貸款公司和石某某屬于抵押擔保律關系，匯隆小額貸款公司是否參加訴訟不會影響訴爭房屋所有權的歸屬。
3、中儲糧北方公司財務保管的其他應付款工資明細表一份，證明2005年中儲糧北方公司在石某某工資賬戶上先后扣除房產證費用20，207.00元。利息3筆22，601.00元，房款7，557.00元，2004年度取暖費7，117.44元，2006年中儲糧北方公司在石某某工資賬戶上扣取暖費7，980.16元，2005年8月31日中儲糧北方公司在石某某工資賬目上調出工資賬戶中掛商服門市房款，證明石某某購買中儲糧北方公司門市商服本息付款方式為公司工資賬戶掛賬，在工資中扣除，2005年-2006年石某某共支付本息30，158.00元，房產證費20，207.00元，取暖費15，097.6元，中儲糧北方公司2005年8月31日單方面改變原購買合同付款方式，將購房款從工資賬戶調出商服街門市房。
中儲糧經貿公司的委托代理人程程對該組證據真實性無異議，但是認為中儲糧北方公司扣款時間發(fā)生在雙方解除合同之前，對于辦理房產證費用由石某某承擔，雙方在銷售合同中有明確規(guī)定?？劭顣r銷售合同在生效期間內，是雙方履行合同的體現，辦理產權證費用不能計算在房款本金中。另外幾筆利息，進一步證明石某某沒有交納房款事實，如交納房款就不存在給付利息的問題，扣除石某某工資7，557.29元購房款也是發(fā)生在解除銷售合同之前，在雙方銷售合同生效期內中儲糧北方公司扣取石某某房款為正常，雙方銷售合同解除在2005年11月中儲糧經貿公司已經將這筆錢退還給石某某，除此筆房款外，石某某在銷售合同履行期間內沒有交納任何購房本金。對于2004年、2005年取暖費，2004年、2005年是石某某使用本案爭議房屋，取暖費應當由石某某承擔，所以以上幾筆扣款并無不合理之處，石某某提交的證據不能證明其已經交納購房本金，從證據內容上無法證實中儲糧經貿公司單方改變付款方式，雙方在銷售合同中沒有對怎樣付款作出明確約定，所以不存在擅自改變付款方式。
5、工程結算單一份，由中儲糧北方公司綜合處副處長王慶澤出具，證明2011年中儲糧北方公司欠石某某工程材料款487，850.00元，截止2013年1月17日尚欠石某某157，850.00元，此款應折抵購房款，石某某只欠部分購房款。
中儲糧經貿公司的委托代理人程程對該份證據真實性有異議，認為應提供中儲糧北方公司記賬憑證。該證據屬于證人證言，王慶澤應出庭作證，否則證據沒有法律效力。此筆債務是否真實存在中儲糧經貿公司并不清楚，石某某主張抵頂購房款沒有與中儲糧經貿公司達成抵頂房款協議，石某某主張單方面抵頂，對中儲糧經貿公司沒有法律約束力。另外雙方是否有40余萬的債務關系和本案房屋產權歸屬無關。
中儲糧經貿公司在本院庭審提交了中儲糧北方公司2005年11月30日698號記賬憑證一份，證明與石某某解除銷售合同前，2005年8月31日石某某在中儲糧北方公司的記賬憑證記載拖欠房款345，088.00元，證明石某某沒有交納任何購房款。
石某某的委托代理人于婷婷對該份證據真實性和證明問題有異議，認為證據由中儲糧經貿公司單方出具，無法證實其主張，此份證據恰恰可以證實中儲糧經貿公司單方面改變了付款方式，沒有與石某某達成一致意見。
石某某在本院審理期間提交了調取證據申請書一份，申請法院調取由中儲糧北方公司保管的石某某2004年至今工資記賬明細。證明購房合同簽訂后中儲糧北方公司扣取石某某購房款本息的具體數額和次數。
申請法院向中儲糧北方公司王慶澤副處長核實石某某掛失補辦房證前中儲糧北方公司欠王永強40余萬元的事實。
經本院庭審質證認為，石某某提交的1號證據因石某某自認在辦理訴爭房屋產權證時，其沒有交納全部購房款；2號證據因石某某將訴爭房產抵押給小額貸款公司的事實與本案糾紛非同一法律關系；3號證據因系未有正當理由沒出庭作證的證人證言，且與本案糾紛不具有關聯性，故本院均不予采信。
中儲糧經貿公司提交的證據因石某某對證據的真實性不予認可，且中儲糧經貿公司不能證實證據來源，故本院不予采信。
石某某提出的調取證據申請，因不符合當事人申請人民法院調取證據的相關規(guī)定，故本院不予準許。
本院認為，石某某雖與原綠芳經貿公司于2004年3月26日簽訂了銷售合同，約定石某某認購本案訴爭房屋，但石某某未交納購房款。2005年9月14日中儲糧北方公司下發(fā)催繳通知后，石某某于2005年10月9日在銷售合同上寫明“申請將此房退回基地”并簽名，石某某雖主張系在原綠芳經貿公司的負責人蒙騙下作出的表示，但未提交證據予以證實，且2005年12月石某某與原綠芳經貿公司又簽訂了房屋租賃合同，合同中明確約定本案訴爭房屋的產權歸原綠芳經貿公司所有，石某某只有使用管理權，石某某按房屋租賃合同的約定交納了部份房租，房屋租賃合同到期后，2007年8月原綠芳經貿公司將訴爭房屋收回另租他人，石某某再未占有使用該房屋。因此石某某與原綠芳經貿公司于2005年10月9日解除2004年3月26日簽訂的銷售合同是雙方真實意思的表示，雙方對銷售合同的解除亦不違反法律的禁止性規(guī)定，應為有效。訴爭房屋所有權應由中儲糧經貿公司所有。
石某某于2012年2月到嫩江縣房產局掛失并補辦訴爭房屋的所有權證，并將訴爭房用以抵押貸款的事實與本案糾紛非同一法律關系，石某某主張訴爭房屋的抵押權人參加訴訟沒有法律依據。
嫩江縣經濟計劃局嫩政經計發(fā)（2003）112號《關于變更嫩江綠芳經貿開發(fā)有限公司二OO三年基建投資計劃的通知》及嫩江縣建設局2003年5月30日頒發(fā)的《建筑工程施工許可證》證實本案訴爭房屋的建設單位是原綠芳經貿公司，故中儲糧經貿公司作為本案原告的主體適格。
綜上，石某某的上訴理由均不成立，其上訴請求本院不予支持。原審法院判決認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費100.00元、郵寄費80.00元，由上訴人石某某負擔。
本判決為終審判決。

本院認為，石某某雖與原綠芳經貿公司于2004年3月26日簽訂了銷售合同，約定石某某認購本案訴爭房屋，但石某某未交納購房款。2005年9月14日中儲糧北方公司下發(fā)催繳通知后，石某某于2005年10月9日在銷售合同上寫明“申請將此房退回基地”并簽名，石某某雖主張系在原綠芳經貿公司的負責人蒙騙下作出的表示，但未提交證據予以證實，且2005年12月石某某與原綠芳經貿公司又簽訂了房屋租賃合同，合同中明確約定本案訴爭房屋的產權歸原綠芳經貿公司所有，石某某只有使用管理權，石某某按房屋租賃合同的約定交納了部份房租，房屋租賃合同到期后，2007年8月原綠芳經貿公司將訴爭房屋收回另租他人，石某某再未占有使用該房屋。因此石某某與原綠芳經貿公司于2005年10月9日解除2004年3月26日簽訂的銷售合同是雙方真實意思的表示，雙方對銷售合同的解除亦不違反法律的禁止性規(guī)定，應為有效。訴爭房屋所有權應由中儲糧經貿公司所有。
石某某于2012年2月到嫩江縣房產局掛失并補辦訴爭房屋的所有權證，并將訴爭房用以抵押貸款的事實與本案糾紛非同一法律關系，石某某主張訴爭房屋的抵押權人參加訴訟沒有法律依據。
嫩江縣經濟計劃局嫩政經計發(fā)（2003）112號《關于變更嫩江綠芳經貿開發(fā)有限公司二OO三年基建投資計劃的通知》及嫩江縣建設局2003年5月30日頒發(fā)的《建筑工程施工許可證》證實本案訴爭房屋的建設單位是原綠芳經貿公司，故中儲糧經貿公司作為本案原告的主體適格。
綜上，石某某的上訴理由均不成立，其上訴請求本院不予支持。原審法院判決認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費100.00元、郵寄費80.00元，由上訴人石某某負擔。

審判長：于衛(wèi)平
審判員：沈洋洋
審判員：張巖

書記員：仇長城