石某某
于婷婷（黑龍江民聲律師事務(wù)所）
嫩江中儲糧收儲經(jīng)貿(mào)有限公司
王曉金
程程（黑龍江鴻安律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）石某某，身份證號碼xxxx，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，職員，住嫩江縣中儲糧北方農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司六場場部。
委托代理人于婷婷，黑龍江民聲律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）嫩江中儲糧收儲經(jīng)貿(mào)有限公司。住所地:嫩江縣嫩興路56號。
法定代表人谷宏新，該公司經(jīng)理。
委托代理人王曉金，該公司副經(jīng)理。
委托代理人程程，黑龍江鴻安律師事務(wù)所律師。
上訴人石某某因與被上訴人嫩江中儲糧收儲經(jīng)貿(mào)有限公司（以下簡稱中儲糧經(jīng)貿(mào)公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服嫩江縣人民法院（2014）嫩民初字第526號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人石某某及其委托代理人于婷婷，被上訴人中儲糧經(jīng)貿(mào)公司的委托代理人王曉金、程程到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審被告石某某在原審法院辯稱，2004年石某某購房時(shí)，中儲糧經(jīng)貿(mào)公司有文件，公司職工可以先用此房屋，房款什么時(shí)候有就什么時(shí)候交。當(dāng)時(shí)中儲糧經(jīng)貿(mào)公司通知辦房產(chǎn)證，辦完房產(chǎn)證在中儲糧經(jīng)貿(mào)公司留存，當(dāng)時(shí)約定房款為346，112.00元。中儲糧經(jīng)貿(mào)公司告訴石某某一次性交清百分之七十的房款，石某某沒有能力交房款，中儲糧經(jīng)貿(mào)公司領(lǐng)導(dǎo)讓石某某先把房子退了，但是可以租賃，等到石某某有錢再買也可以。石某某確實(shí)沒有交齊房款，中儲糧經(jīng)貿(mào)公司把房屋賣給了別人。中儲糧北方公司有賬目扣了石某某使用費(fèi)、折舊費(fèi)具體多少不清楚。石某某到嫩江縣房產(chǎn)局補(bǔ)辦了房產(chǎn)證。現(xiàn)在房屋的產(chǎn)權(quán)是石某某的，中儲糧經(jīng)貿(mào)公司可以要求返還欠款，不同意返還房屋。
原審法院判決認(rèn)定，中儲糧經(jīng)貿(mào)公司是中儲糧北方公司的下屬單位，石某某系中儲糧北方公司下屬六場職工。2003年由中儲糧北方公司出資，以中儲糧經(jīng)貿(mào)公司（原為綠芳經(jīng)貿(mào)公司）名義在基地商服街開發(fā)建樓，樓房于2003年10月份竣工。2003年12月石某某按照中儲糧北方公司購房政策，在中儲糧經(jīng)貿(mào)公司處購買嫩江鎮(zhèn)鐵西街2委4組商服門市一處。按照當(dāng)時(shí)中儲糧北方公司購房政策規(guī)定，如購房者系中儲糧北方公司所屬職工，可以暫緩交購房款。所以，當(dāng)時(shí)石某某未交納購房款。2005年1月5日，中儲糧經(jīng)貿(mào)公司統(tǒng)一辦理了上述房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并取得《房屋所有權(quán)證》。2005年9月14日，中儲糧北方公司下發(fā)中儲糧北（2005）74號《關(guān)于催繳住房及門市欠款的通知》的文件，文件要求職工繳清拖欠房款，并規(guī)定如未繳清拖欠房款中儲糧北方公司有權(quán)收回房屋。2005年10月9日，因石某某無力繳清房款，便同意解除與中儲糧經(jīng)貿(mào)公司的購房合同，并將房屋交還給了中儲糧經(jīng)貿(mào)公司，但沒有與中儲糧經(jīng)貿(mào)公司辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。自此訴爭房屋一直由中儲糧經(jīng)貿(mào)公司占有、管理。2005年12月25日中儲糧經(jīng)貿(mào)公司將此房屋出租給石某某，租期1年，租賃合同約定:該門市的產(chǎn)權(quán)歸中儲糧經(jīng)貿(mào)公司所有，石某某只有使用、管理權(quán)。石某某交納了部分租賃費(fèi)。2007年8月6日，中儲糧經(jīng)貿(mào)公司將此房收回，又另行出租給他人。2012年2月21日，石某某到嫩江縣房產(chǎn)局掛失并補(bǔ)辦了上述房屋的所有權(quán)證，中儲糧經(jīng)貿(mào)公司知情后要求石某某協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但石某某故意推拖，不予協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
原審法院判決認(rèn)為，石某某購房后沒有按約定交納房款，在2005年10月9日，中儲糧經(jīng)貿(mào)公司與石某某解除了購房協(xié)議，從此石某某將房屋交付給了中儲糧經(jīng)貿(mào)公司，中儲糧經(jīng)貿(mào)公司一直占有、管理，故中儲糧經(jīng)貿(mào)公司、石某某之間解除房屋買賣的行為有效，法院予以確認(rèn)。石某某提出解除合同時(shí)存在脅迫的情況，未提交證據(jù)證實(shí)，故石某某的主張不成立。據(jù)此判決，一、中儲糧經(jīng)貿(mào)公司與石某某解除購房合同的行為有效；二、位于嫩江鎮(zhèn)鐵西街2委4組嫩江基地商服街西側(cè)F區(qū)6號面積為215.68平方米的商服樓歸中儲糧經(jīng)貿(mào)公司所有。案件受理費(fèi)100.00元，減半收取50.00元由石某某負(fù)擔(dān)。
判決宣判后，石某某不服，向本院提起上訴，其主要上訴理由為:1、2003年11月16日交納購房款收據(jù)和辦理房產(chǎn)證介紹信證明中儲糧經(jīng)貿(mào)公司已經(jīng)確認(rèn)石某某購房款交清，石某某提供的中儲糧北方公司的部分賬目能夠證實(shí)中儲糧北方公司將石某某購房款記在其他應(yīng)付款中；2、石某某從未與中儲糧經(jīng)貿(mào)公司就解除購房合同達(dá)成一致意見，石某某既沒見過中儲糧北方公司文件，也不會同意按中儲糧北方公司文件的條件解除購房合同；3、2005年10月的房屋租賃合同是石某某受中儲糧經(jīng)貿(mào)公司蒙騙簽訂的，并不是石某某真實(shí)意思的表示，訴爭房產(chǎn)自2005年10月9日至2007年由石某某占有使用，此后中儲糧經(jīng)貿(mào)公司強(qiáng)行占有使用管理訴爭房屋，石某某多次交涉，但中儲糧北方公司和中儲糧經(jīng)貿(mào)公司一直推拖未解決；4、由于雙方未解除購房合同，訴爭房屋屬于石某某所有，且當(dāng)時(shí)中儲糧經(jīng)貿(mào)公司欠石某某材料款和設(shè)備租賃費(fèi)40余萬元，石某某因?yàn)樾枰迷V爭房屋辦理抵押貸款，中儲糧經(jīng)貿(mào)公司不給石某某房證，石某某無奈才補(bǔ)辦的房產(chǎn)證，并辦理了抵押貸款，現(xiàn)在訴爭房屋設(shè)定的抵押還未撤銷或者解除，抵押權(quán)人是匯隆小額貸款公司，匯隆小額貸款公司應(yīng)當(dāng)作為第三人參加訴訟；5、簽字申請退房并不是石某某真實(shí)意思的表示，且石某某與中儲糧經(jīng)貿(mào)公司就解除合同相關(guān)事項(xiàng)并沒有達(dá)成一致意見，石某某有裝修等投入，石某某不可能放棄這些利益按中儲糧北方公司文件的條件解除購房協(xié)議。雙方之間并沒有形成有效的要約和承諾，石某某一直找中儲糧北方公司和中儲糧經(jīng)貿(mào)公司交涉，雙方一直未辦理過戶手續(xù)，而且中儲糧經(jīng)貿(mào)公司對石某某掛失補(bǔ)辦房證和抵押貸款是明知的且未提出異議，這些事實(shí)足以佐證購房合同并沒有解除；6、本案訴爭房屋是中儲糧北方公司以中儲糧經(jīng)貿(mào)公司名義開發(fā)，石某某的購房款是向中儲糧北方公司結(jié)算的，因此中儲糧經(jīng)貿(mào)公司不是本案訴爭房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，不是本案適格的訴訟主體。請求撤銷原審法院判決，改判駁回中儲糧經(jīng)貿(mào)公司的訴訟請求。
在本院庭審中，石某某提交了以下證據(jù):
1、2003年11月16日石某某交購房款收據(jù)及辦理房屋產(chǎn)權(quán)證介紹信復(fù)印件各一份。證明原綠芳經(jīng)貿(mào)公司2003年11月16日確認(rèn)購房款是由石某某交清。
中儲糧經(jīng)貿(mào)公司的委托代理人程程對該組證據(jù)真實(shí)性無異議。但是認(rèn)為石某某沒有交納購房款，上述證據(jù)是在辦理產(chǎn)權(quán)證書時(shí)嫩江縣房產(chǎn)局要求提供的必要形式材料，不是雙方交易的真實(shí)過程。收據(jù)上所記載的購房數(shù)額與石某某在中儲糧北方公司的計(jì)賬憑證和雙方當(dāng)事人簽訂的《嫩江基地商服樓銷售合同》（以下簡稱銷售合同）所記載的購房款金額不同，原審中石某某對銷售合同購房款金額沒有提出異議，并自認(rèn)其沒有交納購房款，所以該組證據(jù)和石某某在原審中自認(rèn)未交房款相矛盾。
針對中儲糧經(jīng)貿(mào)公司委托代理人程程的質(zhì)證意見，石某某認(rèn)可收據(jù)記載的購房款當(dāng)時(shí)其沒有交納，約定的是以后在工資中扣除。
2、他項(xiàng)權(quán)登記審批表復(fù)印件一份，證明2012年2月29日和2013年7月8日石某某用爭議房屋進(jìn)行過兩次抵押，現(xiàn)在仍然在抵押期間內(nèi)，抵押權(quán)人為匯隆小額貸款公司，原審法院在程序中存在錯誤，遺漏當(dāng)事人抵押權(quán)人匯隆小額貸款公司。
中儲糧經(jīng)貿(mào)公司的委托代理人程程對該份證據(jù)有異議，認(rèn)為匯隆小額貸款公司不是本案必要訴訟當(dāng)事人，石某某抵押訴爭房屋和本案爭議的房屋買賣合同是否解除及訴爭房屋產(chǎn)權(quán)歸屬非同一法律關(guān)系，匯隆小額貸款公司和石某某屬于抵押擔(dān)保律關(guān)系，匯隆小額貸款公司是否參加訴訟不會影響訴爭房屋所有權(quán)的歸屬。
3、中儲糧北方公司財(cái)務(wù)保管的其他應(yīng)付款工資明細(xì)表一份，證明2005年中儲糧北方公司在石某某工資賬戶上先后扣除房產(chǎn)證費(fèi)用20，207.00元。利息3筆22，601.00元，房款7，557.00元，2004年度取暖費(fèi)7，117.44元，2006年中儲糧北方公司在石某某工資賬戶上扣取暖費(fèi)7，980.16元，2005年8月31日中儲糧北方公司在石某某工資賬目上調(diào)出工資賬戶中掛商服門市房款，證明石某某購買中儲糧北方公司門市商服本息付款方式為公司工資賬戶掛賬，在工資中扣除，2005年-2006年石某某共支付本息30，158.00元，房產(chǎn)證費(fèi)20，207.00元，取暖費(fèi)15，097.6元，中儲糧北方公司2005年8月31日單方面改變原購買合同付款方式，將購房款從工資賬戶調(diào)出商服街門市房。
中儲糧經(jīng)貿(mào)公司的委托代理人程程對該組證據(jù)真實(shí)性無異議，但是認(rèn)為中儲糧北方公司扣款時(shí)間發(fā)生在雙方解除合同之前，對于辦理房產(chǎn)證費(fèi)用由石某某承擔(dān)，雙方在銷售合同中有明確規(guī)定?？劭顣r(shí)銷售合同在生效期間內(nèi)，是雙方履行合同的體現(xiàn)，辦理產(chǎn)權(quán)證費(fèi)用不能計(jì)算在房款本金中。另外幾筆利息，進(jìn)一步證明石某某沒有交納房款事實(shí)，如交納房款就不存在給付利息的問題，扣除石某某工資7，557.29元購房款也是發(fā)生在解除銷售合同之前，在雙方銷售合同生效期內(nèi)中儲糧北方公司扣取石某某房款為正常，雙方銷售合同解除在2005年11月中儲糧經(jīng)貿(mào)公司已經(jīng)將這筆錢退還給石某某，除此筆房款外，石某某在銷售合同履行期間內(nèi)沒有交納任何購房本金。對于2004年、2005年取暖費(fèi)，2004年、2005年是石某某使用本案爭議房屋，取暖費(fèi)應(yīng)當(dāng)由石某某承擔(dān)，所以以上幾筆扣款并無不合理之處，石某某提交的證據(jù)不能證明其已經(jīng)交納購房本金，從證據(jù)內(nèi)容上無法證實(shí)中儲糧經(jīng)貿(mào)公司單方改變付款方式，雙方在銷售合同中沒有對怎樣付款作出明確約定，所以不存在擅自改變付款方式。
5、工程結(jié)算單一份，由中儲糧北方公司綜合處副處長王慶澤出具，證明2011年中儲糧北方公司欠石某某工程材料款487，850.00元，截止2013年1月17日尚欠石某某157，850.00元，此款應(yīng)折抵購房款，石某某只欠部分購房款。
中儲糧經(jīng)貿(mào)公司的委托代理人程程對該份證據(jù)真實(shí)性有異議，認(rèn)為應(yīng)提供中儲糧北方公司記賬憑證。該證據(jù)屬于證人證言，王慶澤應(yīng)出庭作證，否則證據(jù)沒有法律效力。此筆債務(wù)是否真實(shí)存在中儲糧經(jīng)貿(mào)公司并不清楚，石某某主張抵頂購房款沒有與中儲糧經(jīng)貿(mào)公司達(dá)成抵頂房款協(xié)議，石某某主張單方面抵頂，對中儲糧經(jīng)貿(mào)公司沒有法律約束力。另外雙方是否有40余萬的債務(wù)關(guān)系和本案房屋產(chǎn)權(quán)歸屬無關(guān)。
中儲糧經(jīng)貿(mào)公司在本院庭審提交了中儲糧北方公司2005年11月30日698號記賬憑證一份，證明與石某某解除銷售合同前，2005年8月31日石某某在中儲糧北方公司的記賬憑證記載拖欠房款345，088.00元，證明石某某沒有交納任何購房款。
石某某的委托代理人于婷婷對該份證據(jù)真實(shí)性和證明問題有異議，認(rèn)為證據(jù)由中儲糧經(jīng)貿(mào)公司單方出具，無法證實(shí)其主張，此份證據(jù)恰恰可以證實(shí)中儲糧經(jīng)貿(mào)公司單方面改變了付款方式，沒有與石某某達(dá)成一致意見。
石某某在本院審理期間提交了調(diào)取證據(jù)申請書一份，申請法院調(diào)取由中儲糧北方公司保管的石某某2004年至今工資記賬明細(xì)。證明購房合同簽訂后中儲糧北方公司扣取石某某購房款本息的具體數(shù)額和次數(shù)。
申請法院向中儲糧北方公司王慶澤副處長核實(shí)石某某掛失補(bǔ)辦房證前中儲糧北方公司欠王永強(qiáng)40余萬元的事實(shí)。
經(jīng)本院庭審質(zhì)證認(rèn)為，石某某提交的1號證據(jù)因石某某自認(rèn)在辦理訴爭房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，其沒有交納全部購房款；2號證據(jù)因石某某將訴爭房產(chǎn)抵押給小額貸款公司的事實(shí)與本案糾紛非同一法律關(guān)系；3號證據(jù)因系未有正當(dāng)理由沒出庭作證的證人證言，且與本案糾紛不具有關(guān)聯(lián)性，故本院均不予采信。
中儲糧經(jīng)貿(mào)公司提交的證據(jù)因石某某對證據(jù)的真實(shí)性不予認(rèn)可，且中儲糧經(jīng)貿(mào)公司不能證實(shí)證據(jù)來源，故本院不予采信。
石某某提出的調(diào)取證據(jù)申請，因不符合當(dāng)事人申請人民法院調(diào)取證據(jù)的相關(guān)規(guī)定，故本院不予準(zhǔn)許。
本院認(rèn)為，石某某雖與原綠芳經(jīng)貿(mào)公司于2004年3月26日簽訂了銷售合同，約定石某某認(rèn)購本案訴爭房屋，但石某某未交納購房款。2005年9月14日中儲糧北方公司下發(fā)催繳通知后，石某某于2005年10月9日在銷售合同上寫明“申請將此房退回基地”并簽名，石某某雖主張系在原綠芳經(jīng)貿(mào)公司的負(fù)責(zé)人蒙騙下作出的表示，但未提交證據(jù)予以證實(shí)，且2005年12月石某某與原綠芳經(jīng)貿(mào)公司又簽訂了房屋租賃合同，合同中明確約定本案訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)歸原綠芳經(jīng)貿(mào)公司所有，石某某只有使用管理權(quán)，石某某按房屋租賃合同的約定交納了部份房租，房屋租賃合同到期后，2007年8月原綠芳經(jīng)貿(mào)公司將訴爭房屋收回另租他人，石某某再未占有使用該房屋。因此石某某與原綠芳經(jīng)貿(mào)公司于2005年10月9日解除2004年3月26日簽訂的銷售合同是雙方真實(shí)意思的表示，雙方對銷售合同的解除亦不違反法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效。訴爭房屋所有權(quán)應(yīng)由中儲糧經(jīng)貿(mào)公司所有。
石某某于2012年2月到嫩江縣房產(chǎn)局掛失并補(bǔ)辦訴爭房屋的所有權(quán)證，并將訴爭房用以抵押貸款的事實(shí)與本案糾紛非同一法律關(guān)系，石某某主張?jiān)V爭房屋的抵押權(quán)人參加訴訟沒有法律依據(jù)。
嫩江縣經(jīng)濟(jì)計(jì)劃局嫩政經(jīng)計(jì)發(fā)（2003）112號《關(guān)于變更嫩江綠芳經(jīng)貿(mào)開發(fā)有限公司二OO三年基建投資計(jì)劃的通知》及嫩江縣建設(shè)局2003年5月30日頒發(fā)的《建筑工程施工許可證》證實(shí)本案訴爭房屋的建設(shè)單位是原綠芳經(jīng)貿(mào)公司，故中儲糧經(jīng)貿(mào)公司作為本案原告的主體適格。
綜上，石某某的上訴理由均不成立，其上訴請求本院不予支持。原審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100.00元、郵寄費(fèi)80.00元，由上訴人石某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，石某某雖與原綠芳經(jīng)貿(mào)公司于2004年3月26日簽訂了銷售合同，約定石某某認(rèn)購本案訴爭房屋，但石某某未交納購房款。2005年9月14日中儲糧北方公司下發(fā)催繳通知后，石某某于2005年10月9日在銷售合同上寫明“申請將此房退回基地”并簽名，石某某雖主張系在原綠芳經(jīng)貿(mào)公司的負(fù)責(zé)人蒙騙下作出的表示，但未提交證據(jù)予以證實(shí)，且2005年12月石某某與原綠芳經(jīng)貿(mào)公司又簽訂了房屋租賃合同，合同中明確約定本案訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)歸原綠芳經(jīng)貿(mào)公司所有，石某某只有使用管理權(quán)，石某某按房屋租賃合同的約定交納了部份房租，房屋租賃合同到期后，2007年8月原綠芳經(jīng)貿(mào)公司將訴爭房屋收回另租他人，石某某再未占有使用該房屋。因此石某某與原綠芳經(jīng)貿(mào)公司于2005年10月9日解除2004年3月26日簽訂的銷售合同是雙方真實(shí)意思的表示，雙方對銷售合同的解除亦不違反法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效。訴爭房屋所有權(quán)應(yīng)由中儲糧經(jīng)貿(mào)公司所有。
石某某于2012年2月到嫩江縣房產(chǎn)局掛失并補(bǔ)辦訴爭房屋的所有權(quán)證，并將訴爭房用以抵押貸款的事實(shí)與本案糾紛非同一法律關(guān)系，石某某主張?jiān)V爭房屋的抵押權(quán)人參加訴訟沒有法律依據(jù)。
嫩江縣經(jīng)濟(jì)計(jì)劃局嫩政經(jīng)計(jì)發(fā)（2003）112號《關(guān)于變更嫩江綠芳經(jīng)貿(mào)開發(fā)有限公司二OO三年基建投資計(jì)劃的通知》及嫩江縣建設(shè)局2003年5月30日頒發(fā)的《建筑工程施工許可證》證實(shí)本案訴爭房屋的建設(shè)單位是原綠芳經(jīng)貿(mào)公司，故中儲糧經(jīng)貿(mào)公司作為本案原告的主體適格。
綜上，石某某的上訴理由均不成立，其上訴請求本院不予支持。原審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100.00元、郵寄費(fèi)80.00元，由上訴人石某某負(fù)擔(dān)。

審判長：于衛(wèi)平
審判員：沈洋洋
審判員：張巖

書記員：仇長城