上訴人（原審原告）田小某。
委托代理人郭激流，男。
被上訴人（原審被告）七臺河市德慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人王檢，男，總經(jīng)理。
委托代理人葛繼武，男，黑龍江桃源律師事務(wù)所律師。

上訴人田小某因與被上訴人七臺河市德慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱德慶公司）返還定金糾紛一案，不服桃山區(qū)人民法院（2015）桃民初字第744號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2016年3月15日公開開庭審理了本案。上訴人田小某及其委托代理人郭激流、被上訴人德慶公司委托代理人葛繼武到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決查明，2014年8月4日，田小某因要購買德慶公司開發(fā)承建的位于七臺河市桃山區(qū)學(xué)府街盛泰國際住宅小區(qū)12層1209室樓房，與德慶公司簽訂了委托建房意向書，該意向書中明確了田小某所購房屋為一單元1209室，面積為62.85平方米，每平方米單價為5410.00元，房屋總價款340018.00元，田小某已交定金70000.00元，及交首付款和按揭貸款的數(shù)額和期限。嗣后，田小某交付了定金，但由于德慶公司所開發(fā)承建的第十二層樓房至今沒有成就，田小某亦不同意調(diào)換其它樓層，故提起訴訟，要求德慶公司雙倍給付定金140000.00元并承擔(dān)違約金和訴訟費用。
原審判決認(rèn)為，田小某在德慶公司開發(fā)承建的樓房初始階段即不具備出售條件的情況下，應(yīng)當(dāng)預(yù)見購買該房存在一定風(fēng)險，但仍然盲目交付定金，購買其未予成就的樓房，其自身注意義務(wù)存在不足。雖然雙方簽訂的意向書載明了所購買的樓房位置、價款、面積及付款方式，但并沒有約定雙方的權(quán)利、義務(wù)和違約責(zé)任，鑒于意向書與協(xié)議、合同具有本質(zhì)上的區(qū)別，其性質(zhì)是對某項事務(wù)正式簽訂條約、達(dá)成協(xié)議之前，由一方向另一方表明態(tài)度或提出初步設(shè)想的一種具有協(xié)商性的文書，是對協(xié)商過程中各方基本觀點和內(nèi)容記錄，不具有協(xié)議、合同的法律效力，故而田小某請求雙倍返還定金和給付違約金的訴訟請求不予支持。德慶公司收取田小某定金70000.00元應(yīng)全部返還，并應(yīng)當(dāng)按照中國人民銀行同期貸款利率給付利息4695.25元（自2014年8月4日至起訴之日2015年11月12日）。綜上，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：一、德慶公司于本判決生效后返還田小某定金70000.00元，并給付利息4695.25元，合計
74695.25元。二、駁回田小某其它訴訟請求。案件受理費1667.00元由德慶公司承擔(dān)。
本院經(jīng)審理查明的事實與原審查明的事實基本一致。

本院認(rèn)為，上訴人田小某與被上訴人德慶公司簽訂的“七臺河市盛泰國際項目委托建房意向書”，雖名為委托建房意向書，但意向書中約定的“盛泰國際項目”實際為被上訴人德慶公司自行開發(fā)的商品房建設(shè)項目，雙方在協(xié)議中約定了房屋位置、面積、價款、房款交付方式等，根據(jù)協(xié)議內(nèi)容可以認(rèn)定該協(xié)議實為預(yù)約購房買賣合同，該協(xié)議是雙方當(dāng)事人真實意思表示，且不違反法律的強制性規(guī)定，協(xié)議合法有效。意向書屬于預(yù)約性質(zhì)，是為將來訂立買賣合同而訂立的契約，如在意向書中約定定金，通常是為了保證購房人與售房人之間訂立房屋買賣合同。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持?！钡囊?guī)定，預(yù)約合同中應(yīng)當(dāng)約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同。本案雙方簽訂的意向書中未約定雙方在將來一定期限內(nèi)訂立商品房買賣合同，故本案中的定金，不屬于法律意義上的立約定金。且在上訴人交付意向書中約定的定金后，雙方未繼續(xù)按意向書中“定金柒萬元，30日內(nèi)交齊首付170018.00元，余款170000.00元按揭貸款”的約定履行。同時，雙方簽訂意向書時，約定買賣的房屋正處于樓房基礎(chǔ)施工階段，在施工過程中被上訴人的設(shè)計發(fā)生變更，改為9層建筑，意向書中約定的第12層不再建設(shè)，造成意向書約定的事項無法繼續(xù)履行，不能認(rèn)為是任何一方當(dāng)事人違反預(yù)約的約定，故而本案不適用立約定金罰責(zé)。購房意向書約定的樓房因被上訴人設(shè)計變更不再建設(shè)，意向書中約定購買的標(biāo)的物不存在，在雙方協(xié)商未果的情況下，本案雙方簽訂的意向書應(yīng)終止履行，被上訴人應(yīng)返還上訴人已交付的購房款，并賠償上訴人因此遭受的損失?，F(xiàn)上訴人多次要求被上訴人返還購房款，被上訴人未予返還占有至今，考慮被上訴人收取上訴人款項用于經(jīng)營性活動，原審法院按照同期貸款利率判決賠償上訴人的損失顯失公平，為衡平雙方當(dāng)事人利益，參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十六條第一款的規(guī)定，按年利率24%賠償上訴人損失較為適宜。
綜上所述，原審判決認(rèn)定基本事實清楚，但適用法律錯誤。上訴人的上訴請求，合理部分予以支持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規(guī)定，判決如下：

1、撤銷桃山區(qū)人民法院（2015）桃民初字第744號民事判決；
二、上訴人田小某與被上訴人七臺河市德慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的“七臺河市盛泰國際項目委托建房意向書”終止履行；
三、被上訴人七臺河市德慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效之日返還上訴人田小某定金70000.00元，并給付利息29073.00元（自2014年8月4日至判決之日2016年4月18日，70000.00元×24%／12月／30天×623天）；
四、駁回田小某的其他訴訟請求。
二審案件受理費1667.00元，由被上訴人七臺河市德慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本判決為終審判決。

審　判　長　　遲麗杰 審　判　員　　董樹全 代理審判員　　李金弟

書記員：焉慶玲