王某某
王慶久（河北杰大律師事務(wù)所）
李樹芬（河北杰大律師事務(wù)所）
田彪
李志強（河北漢光律師事務(wù)所）
李永生
李杰

上訴人（原審被告）王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)。
委托代理人王慶久，河北杰大律師事務(wù)所律師。
委托代理人李樹芬，河北杰大律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）田彪，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，寧河縣東棘坨鎮(zhèn)教育組教師。
委托代理人李志強，河北漢光律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）李永生，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)。
被上訴人（原審第三人）李杰，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)。
上訴人王某某因確認合同效力糾紛一案，不服唐山市豐南區(qū)人民法院（2012）豐（漢）民初字第14號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭開庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院認為，原告田彪與被告李永生簽訂的房屋買賣協(xié)議雙方當事人無異議，原告田彪已交付大部分購房款，并實際裝飾居住，系當事人的真實意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，原告提交的證據(jù)相互之間具有關(guān)聯(lián)性，應(yīng)認定為協(xié)議有效。被告王某某提交的商品房買賣合同因與原告提供的一致，本院予以確認；王某某提交的房屋所有權(quán)證雖為復(fù)印件，但因過戶情況屬實，故本院對此亦予以確認。對于王某某超過舉證期限提交的證據(jù)因原告田彪與被告李永生不同意質(zhì)證，本院不予認可。被告李永生與第三人李杰同時簽訂所謂“房屋買賣（置換）合同及委托書（實為委托代理合同），內(nèi)容相互矛盾。李杰主張從被告李永生處購得此房，沒有充足證據(jù)證明其主張的已將余款130000元給付李永生的事實，且李杰購得此房前后均未到該房屋進行實地查看或了解情況，李永生也未實際交付給李杰該房鑰匙等，此種交易違背常理。雙方雖然簽訂房屋買賣合同，但未履行實際交付和辦理過戶手續(xù)，并且被告李永生對此次賣房事實予以否認，另外被告李永生主張因毒癮發(fā)作急需用錢時以房本作抵押向李杰貸款，同時其父李維民證明李杰在李永生被強制戒毒后，催要過該借款，因此，第三人李杰從被告李永生處購房的事實存有瑕疵，不具有真實性。同樣，第三人李杰與被告李永生在公證處公證的委托內(nèi)容為:“1、全權(quán)代表我們到天津市津房置業(yè)擔保有限公司辦理坐落于唐山市漢沽管理區(qū)一隊東側(cè)大豐路北側(cè)鑫源花苑4-3-1402號樓房屋（產(chǎn)權(quán)證編號:唐房權(quán)證漢字第××號）抵押貸款注銷事宜、領(lǐng)取他項權(quán)證并簽署相關(guān)文件。2、全權(quán)代表我們領(lǐng)取上述房屋的土地使用證并簽署相關(guān)文件。3、上述事項辦理完畢后，全權(quán)代表我們辦理坐落于唐山市漢沽管理區(qū)一隊東側(cè)大豐路北側(cè)鑫源花苑4-3-1402號樓房屋（產(chǎn)權(quán)證編號:唐房權(quán)證漢字第××號）的買賣、過戶及簽署相關(guān)文件。4、代我們監(jiān)管上述房屋的交易資金?！崩罱芘c李永生同為天津市漢沽區(qū)人，并長年居住于此，雙方關(guān)系并不密切，對該房出售委托他人辦理也有失常理。此公證內(nèi)容又與李杰主張購買該房的事實相矛盾，且不能做出合理的解釋。該公證文書作為單獨證據(jù)，無法證明提交人主張的事實，本院不予采信。故本院對被告李永生與第三人李杰之間所簽訂的委托書及房屋買賣（置換）合同的真實性、合法性不予認可。由于房屋的現(xiàn)狀與房屋的價值具有密切的關(guān)系，且交易金額巨大，通常買方都會看房并詳細了解。王某某買房不看房，與人們通常的交易習(xí)慣不符，漠視所購房屋已有人居住的現(xiàn)狀，無視可能侵害他人權(quán)益的情況，其購買行為的善意性值得懷疑。從交易價格看，王某某以每平方米3775元的價格購買此房比市場價格（當時房地產(chǎn)公司的銷售均價為每平方米5200-5300元）明顯偏低，王某某購買此房時，房地產(chǎn)價格是上漲趨勢，此房也進行了裝修，明顯違背市場價值交易規(guī)則，且不能給予合理解釋，違反了《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條 ?的規(guī)定。被告王某某從第三人李杰處買房，房屋買賣（置換）合同上購房人一欄為空白，簽章人為李明（代），房屋所有權(quán)人卻為王某某。綜上，認為王春艷與李杰之間的買賣合同在相關(guān)手續(xù)辦理和價格上存在諸多不合常理之處，雙方又難以自圓其說。根據(jù)日常生活經(jīng)驗法則，應(yīng)推定王某某與李杰之向的房屋買賣合同系惡意串通，損害了原告的合法利益根據(jù)法律規(guī)定，雙方買賣合同無效。遂判決:一、原告田彪與被告李永生所簽訂的房屋買賣協(xié)議有效。二、第三人李杰以李永生名義與被告王某某的簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。案件受理費80元，由被告李永生、王某某與第三人李杰共同承擔，三人承擔連帶責任。
上訴人王春艷不服上述判決，上訴稱:一、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以登記為生效要件，國家行政機關(guān)登記的公信力法律應(yīng)予以維護，原審判決李永生與田彪之間的買賣協(xié)議有效，直接否定了房產(chǎn)證的效力，違背了法律程序。二、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條 ?第六項 ?規(guī)定，“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。李永生在自己尚未取得房產(chǎn)證的情況下，擅自與田彪簽訂房屋買賣合同，該合同應(yīng)屬于無效合同。三、李永生夫妻作為成年人，應(yīng)當能夠判斷其行為的法律后果，一審法院在沒有證據(jù)的情況下，僅憑推斷認為“有失常理”，便認定李杰與李永生之間的委托公證書無效，缺乏依據(jù)。四、一審法院推定上訴人王某某與李杰系惡意串通，并據(jù)此認定買賣行為無效，沒有依據(jù)。上訴人買房是基于對該小區(qū)房屋格局比較了解的基礎(chǔ)上，上訴人一審中已經(jīng)說明看房時由于李永生欠貸款門上貼著封條，因此判斷屋內(nèi)無人居住。上訴人一共支付房款35萬元，不存在支付房價明顯偏低的情形，上訴人支付了全部房款，至今沒有占有、使用該房屋，上訴人才是真正的受害者。五、上訴人在購買房屋的過程中已經(jīng)盡到了最大注意義務(wù)，上訴人有理由相信公證委托書的內(nèi)容且已實際履行了房屋買賣的全部法律手續(xù)，李杰是無權(quán)處分人，但上訴人完全符合善意受讓人的條件，應(yīng)認定上訴人的買賣協(xié)議有效。綜上，請求二審法院撤銷原判，依法裁判。
被上訴人田彪答辯稱，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第八條 ?“當事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無效或者應(yīng)當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當告知當事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計算在行政訴訟起訴期限內(nèi)；已經(jīng)受理的，裁定中止訴訟?！钡囊?guī)定，一審法院依法確權(quán)符合法律規(guī)定。二、《中華人民共和國物權(quán)法》第十二條 ?第（二）款 ?規(guī)定“登記機構(gòu)應(yīng)當履行下列職責:（二）就有關(guān)登記事項詢問申請人，必要時可以實地查看”的規(guī)定，登記機關(guān)沒有審查李杰出具委托書的真實性，也沒有對李永生就有關(guān)登記事項進行詢問，更沒有到房屋現(xiàn)場進行勘察，登記過程程序違法。綜上，一審法院認定事實清楚，請二審法院維持一審判決，駁回王某某上訴。
被上訴人李杰答辯稱，同意王某某的上訴意見，但未就一審判決提起上訴。
本院認為，國家行政機關(guān)登記的公信力依法受到尊重，但一審法院根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定對作為登記行為基礎(chǔ)的買賣合同效力進行審查，符合法律規(guī)定。上訴人王某某稱一審法院判決李永生與田彪之間的買賣協(xié)議有效，否定了房產(chǎn)登記的效力，違背了法律程序，理據(jù)不足，本院不予支持。上訴人稱李永生夫妻作為成年人，應(yīng)當能夠判斷其行為的法律后果，一審法院應(yīng)當認定李杰與李永生之間的公證委托書有效，但又稱李杰是無權(quán)處分人，其上訴主張相互矛盾，本院不予支持。二審?fù)徶?，王某某明確表示沒有見過房主李永生。王某某主張其到鑫源花苑小區(qū)看房時，本案爭議房屋門上貼著封條，因此判斷屋內(nèi)無人居住，但未向法庭提交房屋被查封的相關(guān)證據(jù)，本院對上訴人的該項主張不予認可。在上訴人王某某與被上訴人李杰的房屋買賣合同中，約定了2011年8月29日前騰空房屋。本院認為，上訴人作為買房人，未見過房主也未對房屋內(nèi)的實際情況進行查看，在房屋買賣合同明確限定房屋騰空日期的情況下，亦未按照合同約定要求賣房人李杰騰空房屋，僅憑借李杰提供的公證委托書和其他手續(xù)便交付房款，其買房行為不符合善意取得的構(gòu)成條件，上訴人的上訴主張理據(jù)不足，本院不予支持。綜上，原審判決認定事實清楚，判決并無不妥。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條 ?第一款 ?第（一）項 ?“原判決認定事實清楚，適用法律正確的，判決駁回上訴，維持原判決”之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費80元，由上訴人王某某負擔。
本判決為終審判決。

本院認為，國家行政機關(guān)登記的公信力依法受到尊重，但一審法院根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定對作為登記行為基礎(chǔ)的買賣合同效力進行審查，符合法律規(guī)定。上訴人王某某稱一審法院判決李永生與田彪之間的買賣協(xié)議有效，否定了房產(chǎn)登記的效力，違背了法律程序，理據(jù)不足，本院不予支持。上訴人稱李永生夫妻作為成年人，應(yīng)當能夠判斷其行為的法律后果，一審法院應(yīng)當認定李杰與李永生之間的公證委托書有效，但又稱李杰是無權(quán)處分人，其上訴主張相互矛盾，本院不予支持。二審?fù)徶?，王某某明確表示沒有見過房主李永生。王某某主張其到鑫源花苑小區(qū)看房時，本案爭議房屋門上貼著封條，因此判斷屋內(nèi)無人居住，但未向法庭提交房屋被查封的相關(guān)證據(jù)，本院對上訴人的該項主張不予認可。在上訴人王某某與被上訴人李杰的房屋買賣合同中，約定了2011年8月29日前騰空房屋。本院認為，上訴人作為買房人，未見過房主也未對房屋內(nèi)的實際情況進行查看，在房屋買賣合同明確限定房屋騰空日期的情況下，亦未按照合同約定要求賣房人李杰騰空房屋，僅憑借李杰提供的公證委托書和其他手續(xù)便交付房款，其買房行為不符合善意取得的構(gòu)成條件，上訴人的上訴主張理據(jù)不足，本院不予支持。綜上，原審判決認定事實清楚，判決并無不妥。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條 ?第一款 ?第（一）項 ?“原判決認定事實清楚，適用法律正確的，判決駁回上訴，維持原判決”之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費80元，由上訴人王某某負擔。

審判長：劉慶武
審判員：董媛媛
審判員：高賀莉

書記員：李樹杰