上訴人（原審原告）：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體工商戶，現(xiàn)住綏化市。委托訴訟代理人：李慧波，黑龍江繼東律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：王國信（系王某某父親），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體工商戶，現(xiàn)住綏化市。被上訴人（原審被告）：郭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，現(xiàn)住綏化市。委托訴訟代理人：方謳，黑龍江張奇律師事務(wù)所律師。原審第三人：綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江綏化市北林區(qū)衛(wèi)生防疫站一棟1-3層001室。法定代表人：王福全，職務(wù)經(jīng)理。

王某某上訴請求：1.撤銷綏化市北林區(qū)人民法院（2018）黑1202民初998號民事判決書，依法改判停止對本案爭議房屋的執(zhí)行，并確認(rèn)王某某對本案爭議房屋具有實(shí)體權(quán)利。2、由郭某某承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)及理由：1.一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。本案王某某與綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間簽定的是房屋買賣合同，雙方是買賣關(guān)系，并非以物抵債、代物清償。王某某與綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽定房屋買賣合同的目的是取得房產(chǎn)，并非債的履行，且雙方已明確約定由王某某為綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供紅磚作為房屋價(jià)款。王某某為綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供紅磚的時(shí)間分別是2013年、2014年、2015年，提供紅磚金額共計(jì)1，641，505.00元，而王某某實(shí)際占有房屋的時(shí)間是2011年，當(dāng)時(shí)紅磚買賣合同尚未履行，雙方也未形成關(guān)于紅磚款的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。王某某與綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雖口頭約定了紅磚買賣合同，但明確約定是以紅磚款作為支付房款的一種方式。一審判決錯(cuò)誤的認(rèn)定雙方房屋買賣行為是以物抵債，屬認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。2.郭某某辦理房產(chǎn)預(yù)告登記的行為不產(chǎn)生物權(quán)上的公示效力，王某某依據(jù)法律規(guī)定對本案房屋享有能夠排除執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利。本案中郭某某與綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間是為了借貸關(guān)系提供擔(dān)保而辦理的房屋買賣預(yù)告登記，并不是為了取得涉案房產(chǎn)的所有權(quán)。因此其所做的預(yù)告登記也就沒有任何事實(shí)及法律依據(jù)，更無法取得物權(quán)上的效力，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，王某某與綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽定了合法有效的買賣合同，支付了全部價(jià)款，并實(shí)際占有了爭議房屋，王某某依法享有排除郭某某執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利。郭某某答辯：1.郭某某與綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并于2016年1月15日在房屋產(chǎn)權(quán)部門對涉案房屋辦理預(yù)告登記，此種登記是《物權(quán)法》明確規(guī)定的登記方式，在此時(shí)王某某與綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間的買賣合同并未全部履行，王某某并未向綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交付全部房款；2.郭某某在進(jìn)行預(yù)告登記時(shí)，并不知道該房屋已由王某某實(shí)際占有，否則房屋產(chǎn)權(quán)部門并不會為郭某某辦理房屋預(yù)告登記，所以基于以上幾點(diǎn)，請求二審法院駁回王某某的上訴請求，維持一審判決。原審第三人綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司述稱：王某某經(jīng)營磚廠，2010年公司開發(fā)嘉美小區(qū)三期，王某某向公司送5萬余元的紅磚，后來王某某發(fā)現(xiàn)嘉美小區(qū)房屋質(zhì)量好，于2011年向我公司購買涉案房屋，王某某與公司簽訂《房屋買賣協(xié)議》，以現(xiàn)金方式交購房款80多萬元，剩余以磚抵購房款，涉案房屋在2011年已交給王某某占有使用。2014年，在公司施工的王成福缺200萬元的鋼筋款，公司法人王福全找郭某某幫助王成福借200萬元，當(dāng)時(shí)協(xié)商以王成福塔吊、鋼筋以及所有設(shè)備作為抵押。由于王成福不還錢，所以把抵押的東西扣下，王成福借幾套房屋，由于借款抬錢都是需要先做房屋預(yù)告登記然后再借款，我公司給郭某某開具房票子，但房票號開錯(cuò)了，涉案房屋應(yīng)歸王某某所有。王某某向一審法院起訴請求：1.要求立即停止對綏化市北林區(qū)嘉美小區(qū)7棟1-2層110室，面積為319.18平方米房屋的執(zhí)行；2.要求確認(rèn)王某某對爭議房屋享有實(shí)體權(quán)利，爭議房屋歸王某某所有；3.訴訟費(fèi)用由郭某某承擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：關(guān)于郭某某與綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司民間借貸一案，綏化市北林區(qū)人民法院作出（2016）黑1202民初1188號民事判決書，判決內(nèi)容為：“綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司欠郭某某人民幣1,830,000.00元，此款綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)一次性付清。案件受理費(fèi)21,270.00元由綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)”。該判決生效后，因綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未履行判決確定的義務(wù)，郭某某遂于2017年5月8日向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。在執(zhí)行過程中，王某某向法院提出書面執(zhí)行異議，認(rèn)為預(yù)告登記為郭某某的位于綏化市北林區(qū)嘉美小區(qū)7棟1-2層110室，面積為319.18平方米房屋為其所有，請求停止執(zhí)行。2017年11月30日，綏化市北林區(qū)人民法院作出（2017）黑1202執(zhí)異22號執(zhí)行裁定書，裁定駁回了案外人王某某的異議請求。故王某某提起案外人執(zhí)行異議之訴，要求立即停止對綏化市北林區(qū)嘉美小區(qū)7棟1-2層110室，面積為319.18平方米房屋的執(zhí)行，并確認(rèn)爭議房屋歸其所有，訴訟費(fèi)用由郭某某承擔(dān)。另查明，王某某自2010年起向綏化圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司供應(yīng)紅磚，2010年綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拖欠王某某紅磚款54,720.00元。2011年王某某與綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《紅磚買賣合同》，約定王某某為綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司供紅磚400萬塊，總價(jià)款為1,560,000.00元（即0.39元/塊）。合同簽訂后，王某某分別于2013年1月11日、2013年12月28日、2014年11月28日、2015年9月24日向第三人提供紅磚。由于上述紅磚款項(xiàng)未付，綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與王某某協(xié)商，用其公司開發(fā)的綏化市北林區(qū)嘉美小區(qū)7棟1-2層110室房屋作價(jià)7,700.00元/平方米折抵拖欠王某某的紅磚款1,614,720.00元，王某某另行向綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付現(xiàn)金844,506.00元。綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因建設(shè)施工需要資金，于2014年至2015年期間分四次向郭某某借款共計(jì)1,830,000.00元，并于2016年1月15日將其公司開發(fā)的綏化市嘉美小區(qū)三期7棟1-2層110室房屋預(yù)告登記在被告郭某某名下，以此形式作為借款抵押。一審法院認(rèn)為，《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為公示生效的要件，占有不動(dòng)產(chǎn)不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。本案案涉房屋于2016年1月15日預(yù)告登記在郭某某名下，因此，從物權(quán)公示的角度來看，第三人將其公司開發(fā)的房屋預(yù)告登記在郭某某名下，雖然王某某實(shí)際占有使用案涉房屋，但不能據(jù)此認(rèn)定王某某取得案涉房屋所有權(quán)。案外人執(zhí)行異議之訴的目的是通過訴訟阻卻、排除人民法院對執(zhí)行標(biāo)的的強(qiáng)制執(zhí)行。本案王某某與綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》系基于王某某與綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間的紅磚款抵帳行為，其雙方的買賣合同性質(zhì)實(shí)質(zhì)上是以物抵債協(xié)議，該協(xié)議目的在于消滅王某某對綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的債權(quán)而非單純的房屋買賣。故王某某與綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間的以物抵債協(xié)議，不能體現(xiàn)雙方買賣房屋的真實(shí)意思表示，只是綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司履行債務(wù)的變通方式，不必然地引起房屋權(quán)屬的變動(dòng)，且王某某并未取得本案訴爭房屋的所有權(quán)，訟爭房屋并未完成權(quán)屬登記的變更手續(xù)，債權(quán)人只有債權(quán)請求權(quán)，而非物權(quán)。本案中王某某尋求救濟(jì)途徑不當(dāng)，以物抵債協(xié)議約定的交付房產(chǎn)，是以消滅金錢債務(wù)為目的的債的履行方式，在完成房屋變更登記之前，以房抵債協(xié)議并不形成優(yōu)于其他債權(quán)的利益，且破壞了債權(quán)平等受償?shù)脑瓌t，損害了其他與第三人綏化圣某房地產(chǎn)公司之間存有債權(quán)債務(wù)關(guān)系的當(dāng)事人的合法權(quán)利救濟(jì)途徑，故不能認(rèn)定依據(jù)以房抵債協(xié)議而產(chǎn)生的物權(quán)期待權(quán)及物權(quán)本身，該合同的訂立并不能阻卻有其他合法權(quán)利的第三人基于生效法律文書申請強(qiáng)制執(zhí)行。因此，王某某對本案涉及房屋不享有能夠排除執(zhí)行的實(shí)體權(quán)益。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第三百一十二條之規(guī)定，判決：駁回王某某的訴訟請求。案件受理費(fèi)22,800.00元，由王某某負(fù)擔(dān)。本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。王某某提供哈爾濱銀行股份有限公司綏化分行出具的《對私對手信息查詢》單，證明2011年7月15日、7月16日，王某某父親王國信在哈爾濱銀行分兩次取款分別為700,000.00元、150,000.00元，為王某某交涉案房屋購房款。郭某某對該證據(jù)的真實(shí)性無異議，但提出該證據(jù)不能證明取出的款項(xiàng)是交本案涉案的房款，不能證明王某某與綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司存在房屋買賣合同關(guān)系。從王某某在一審舉示的2011年7月15日、7月16日綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為王某某開具的兩份《嘉美小區(qū)售房憑證》，能夠認(rèn)定王某某于2011年7月15日交納購房款700,000.00元、2011年7月16日交納購房款144,506.00元的事實(shí)存在，本院予以確認(rèn)。對當(dāng)事人二審有爭議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：2010年，綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與王某某父親王國信發(fā)生買賣紅磚業(yè)務(wù)往來。2011年，王國信意給兒子王某某購買綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的涉案房屋，2011年7月15日，王某某的父親王國信在哈爾濱銀行股份有限公司綏化分行支取700,000.00元現(xiàn)金后，王某某于當(dāng)日向綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交納購房款700,000.00元，綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為王某某開具了《嘉美小區(qū)售房憑證》，同日王某某向綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繳納水卡費(fèi)、電費(fèi)，綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為王某某開具《嘉美小區(qū)物業(yè)統(tǒng)一收款憑證》；2011年7月16日，王某某與綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定購買房屋為商服，面積319.38平方米，每平方米7,770.00元，總價(jià)款2,459,226.00元?！渡唐贩抠I賣合同》簽訂的當(dāng)日，王某某父親王國信在哈爾濱銀行股份有限公司綏化分行支取150,000.00元現(xiàn)金，王某某向綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交納購房款144506.00元，綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為王某某開具了《嘉美小區(qū)售房憑證》;剩余購房款，雙方約定由王某某送紅磚抵頂，綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為王某某開具的《嘉美小區(qū)售房憑證》備注中標(biāo)明“磚款抵賬”。同日，王某某向綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繳納裝修保證金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、取暖費(fèi)。2011年10月25日，王某某妻子陳學(xué)博在涉案房屋經(jīng)營快餐，并在綏化市工商行政管理局北林分局四方臺工商所注冊了名為“綏化市北林區(qū)大學(xué)生快餐店”；2014年3月至今，王某某將涉案房屋轉(zhuǎn)租他人。另查明，2013年1月11日，王某某向綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司送紅磚，經(jīng)結(jié)算綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司欠王某某紅磚款1,070,050.00元，綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司王福貴為王某某出具《收據(jù)》一份；2013年12月28日，王某某向綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司送紅磚，綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司欠王某某紅磚款251,355.00元，綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司王福貴為王某某出具《欠據(jù)》一份；2014年11月28日，王某某向綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司送紅磚，綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司欠王某某紅磚款35,100.00元，綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司王福貴為王某某出具《欠款據(jù)》一份；2015年9月24日，王某某向綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司送紅磚，綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司欠王某某紅磚款285,000.00元，綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為王某某出具欠據(jù)一份,欠據(jù)中公司法人王福全在欠款人處簽字，并加蓋了綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公章。從2013年1月11日至2015年9月24日，王某某共向綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司送磚核款1,641,505.00元。2016年1月16日，綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為王某某開具《嘉美小區(qū)售房憑證》，售房憑證載明“本次交款金額1,614,720.00元”，同時(shí)售房憑證備注中標(biāo)有“用紅磚款抵房款（王國信、王某某）”。同日，綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出具一份收據(jù)，收據(jù)載明“欠王某某紅磚款人民幣45,696.00元”。王某某購買涉案房屋后，由于綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司原因，致使王某某無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。再查明，涉案房屋的房屋編號為1413002110。除此，本院確認(rèn)前述一審判決認(rèn)定事實(shí)。
上訴人王某某因與被上訴人郭某某、原審第三人綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服綏化市北林區(qū)人民法院（2018）黑1202民初998號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年5月28日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人王某某及其委托訴訟代理人李慧波、王國信，被上訴人郭某某及其委托訴訟代理人方謳、第三人綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人王福全到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條的規(guī)定，案外人應(yīng)當(dāng)就其對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證責(zé)任。本案中，王某某提供的證據(jù)能夠證明其對涉案房屋享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。理由如下：1.王某某舉示的其與綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》、《嘉美小區(qū)售房憑證》、哈爾濱銀行股份有限公司綏化分行出具的《對私對手信息查詢單》，能夠證實(shí)王某某在涉案房屋被查封前已與綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂合法有效的書面《商品房買賣合同》；2.王某某舉示的綏化市工商行政管理局北林分局四方臺工商檔案、《房屋租賃協(xié)議》、綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開具的《嘉美小區(qū)物業(yè)統(tǒng)一收款憑證》、交保證金收據(jù)，能夠證實(shí)王某某在購買涉案房屋后，對涉案房屋已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；3.2011年7月15日、7月16日，王某某交付844，506.00元購房款后，王某某按與綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司約定用紅磚支付購房款，于2013年1月11日至2015年9月24日期間，共向綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司送紅磚核款1,641,505.00元，雖然綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2016年1月16日為王某某開具《嘉美小區(qū)售房憑證》，但從王某某舉示證據(jù)，雙方當(dāng)事人對證據(jù)的質(zhì)證、認(rèn)證，能夠確定王某某于2015年9月24日前，即法院查封涉案房屋前，王某某已支付全部購房款；4.王某某購買涉案房屋后，因綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的原因，致使其不能辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記，王某某沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的原因不可歸責(zé)于王某某。5.2016年1月15日，涉案房屋預(yù)告登記在郭某某名下，以此形式作為綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)公司的借款抵押。根據(jù)《物權(quán)法》第二十條，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記人的同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。該法律規(guī)定明確了在預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)，不發(fā)生物權(quán)效力，而本案王某某取得涉案房屋的時(shí)間是在郭某某辦理預(yù)告登記之前。綜上所述，王某某對涉案房屋具有排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利，其訴訟主張本院予以支持；一審判決認(rèn)定事實(shí)部分有誤，適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十條、第三百一十一條、第三百一十二條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷綏化市北林區(qū)人民法院（2018）黑1202民初998號民事判決；二、確認(rèn)綏化市北林區(qū)嘉美小區(qū)7棟1-2層110室，面積319.18平方米商服歸王某某所有；三、停止對綏化市北林區(qū)嘉美小區(qū)7棟1-2層110室商服的強(qiáng)制執(zhí)行。一審案件受理費(fèi)22800.00元、二審案件受理費(fèi)22800.00元，由被上訴人郭某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長　　張曉弘
審判員　　孟慶波
審判員　　李　妍

書記員：王春宇