焦某某
陳為國（黑龍江仗義律師事務(wù)所）
馬會(huì)
王曉非（黑龍江新飛律師事務(wù)所）
由某某
焦某某
王秀麗

上訴人（原審原告）焦某某。
委托代理人陳為國，黑龍江仗義律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）馬會(huì)。
委托代理人王曉非，黑龍江新飛律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）由某某。
原審第三人焦某某。
原審第三人王秀麗。
上訴人焦某某因與被上訴人馬會(huì)、由某某，原審第三人焦某某、王秀麗確認(rèn)房屋買賣協(xié)議無效及返還原物糾紛一案，不服烏馬河區(qū)人民法院（2013）烏民初字第80號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年9月16日受理此案后，依法組成合議庭于2015年1月21日公開開庭審理了本案。上訴人焦某某及其委托代理人陳為國，被上訴人馬會(huì)委托代理人王曉非，原審第三人焦某某到庭參加訴訟。被上訴人由某某經(jīng)合法傳喚，原審第三人王秀麗經(jīng)公告送達(dá)未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認(rèn)定，1989年7月，原告焦某某從李云芝處購買了位于烏馬河街道辦事處曙光街18.22平方米住宅，實(shí)際測量面積19.21平方米，購買后一直未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。2010年7月，焦某某與王秀麗結(jié)婚。2010年8月8日，烏馬河區(qū)林業(yè)局與王秀麗簽訂《烏馬河林業(yè)局棚戶區(qū)改造拆、回遷安置協(xié)議書》，將幸福小區(qū)12棟五單元五層正廳，建筑面積40平方米的房屋作為棚戶區(qū)改造后的補(bǔ)貼房屋，回遷房款價(jià)格36790元，每戶棚戶區(qū)改造補(bǔ)貼10000元，王秀麗交進(jìn)戶差價(jià)款26790元，入住涉案房屋。2012年3月，焦某某在烏馬河區(qū)建設(shè)局領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證（原房），并在烏馬河區(qū)拆遷辦補(bǔ)簽《房屋征收與補(bǔ)償協(xié)議》，內(nèi)容與王秀麗和烏馬河林業(yè)局簽訂的協(xié)議一致。2011年9月9日，王秀麗將該房屋以114000元的價(jià)格賣給被告馬會(huì)、由某某夫婦，雙方約定先付房款100000元，余款14000元在房屋過戶后付清。2012年3月9日，焦某某繳納了相關(guān)契稅。
原審認(rèn)為，王秀麗將位于幸福小區(qū)12棟五單元五層正廳，建筑面積40平方米的房屋以合理價(jià)格出賣給馬會(huì)、由某某夫婦。王秀麗持有《房屋征收與補(bǔ)償協(xié)議》、入戶通知單等，且王秀麗居住在涉案房屋。馬會(huì)、由某某有理由相信涉案房屋所有人是王秀麗，房屋已交付，該房屋買賣合同已履行完畢。馬會(huì)、由某某夫婦是善意取得，焦某某只能請(qǐng)求無處分權(quán)人賠償損失。故原告的訴訟請(qǐng)求，不予支持。庭審中，原告放棄確認(rèn)王秀麗與馬會(huì)、由某某簽訂的合同是否有效的請(qǐng)求，本院準(zhǔn)許。依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條 ?第（一）、（二）項(xiàng)；《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條 ?之規(guī)定，判決:原告焦某某的訴訟請(qǐng)求不予支持。案件受理費(fèi)50元，由原告負(fù)擔(dān)。
一審宣判后，原審原告焦某某不服，向本院提起上訴，請(qǐng)求撤銷（2013）烏民初字第80號(hào)民事判決，改判二上訴人倒出房屋，交付上訴人。上訴理由為:1、第三人王秀麗作為無處分權(quán)人與被上訴人簽訂的房屋買賣合同無效。被上訴人理應(yīng)基于無效合同返還非法占有的上訴人房屋；2、原審判決認(rèn)定被上訴人是善意取得房屋無法律依據(jù)，被上訴人是明知第三人無處分權(quán)而與其惡意串通，意圖侵占上訴人房產(chǎn)，其主張的返還房款應(yīng)另訴；3、上訴人的房屋屬于棚戶區(qū)改造房屋，適用《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定，而依照該規(guī)定，上訴人的房屋五年內(nèi)不允許上市交易。
本院認(rèn)為，被上訴人馬會(huì)、由某某夫婦雖然對(duì)爭議房屋已經(jīng)占有、使用，但是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不以交付為生效要件。依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條 ?規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”。該爭議房產(chǎn)并未進(jìn)行過戶登記，上訴人焦某某仍為所有權(quán)人。并且依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條 ?規(guī)定:“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán):（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人”。本案中，被上訴人在購買房屋時(shí)未審查購房合同和發(fā)票，沒有盡到必要的注意義務(wù)，并且未對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行過戶登記，不符合善意取得制度的構(gòu)成要件，原審法院認(rèn)定被上訴人善意取得爭議房屋，屬適用法律錯(cuò)誤。對(duì)于上訴人要求返還爭議房屋的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。原審第三人王秀麗、焦某某無處分權(quán)而處分他人不動(dòng)產(chǎn)，現(xiàn)二被上訴人未取得該爭議房產(chǎn)所有權(quán)，原審第三人理應(yīng)返還100000元購房款 ?。
綜上所述，原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律錯(cuò)誤，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷伊春市烏馬河區(qū)人民法院（2013）烏民初字第80號(hào)民事判決；
二、位于烏馬河區(qū)幸福小區(qū)十二棟五單元五層正廳的房屋歸上訴人焦某某所有；
三、原審第三人王秀麗、焦某某于本判決送達(dá)之日起七日內(nèi)一次性返還被上訴人馬會(huì)、由某某購房款100000元；同時(shí)被上訴人馬會(huì)、由某某返還上訴人焦某某該爭議房屋。
一審案件受理費(fèi)50元，二審案件受理費(fèi)50元，由原審第三人焦某某、王秀麗負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，被上訴人馬會(huì)、由某某夫婦雖然對(duì)爭議房屋已經(jīng)占有、使用，但是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不以交付為生效要件。依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條 ?規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”。該爭議房產(chǎn)并未進(jìn)行過戶登記，上訴人焦某某仍為所有權(quán)人。并且依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條 ?規(guī)定:“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán):（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人”。本案中，被上訴人在購買房屋時(shí)未審查購房合同和發(fā)票，沒有盡到必要的注意義務(wù)，并且未對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行過戶登記，不符合善意取得制度的構(gòu)成要件，原審法院認(rèn)定被上訴人善意取得爭議房屋，屬適用法律錯(cuò)誤。對(duì)于上訴人要求返還爭議房屋的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。原審第三人王秀麗、焦某某無處分權(quán)而處分他人不動(dòng)產(chǎn)，現(xiàn)二被上訴人未取得該爭議房產(chǎn)所有權(quán)，原審第三人理應(yīng)返還100000元購房款 ?。
綜上所述，原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律錯(cuò)誤，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

一、撤銷伊春市烏馬河區(qū)人民法院（2013）烏民初字第80號(hào)民事判決；
二、位于烏馬河區(qū)幸福小區(qū)十二棟五單元五層正廳的房屋歸上訴人焦某某所有；
三、原審第三人王秀麗、焦某某于本判決送達(dá)之日起七日內(nèi)一次性返還被上訴人馬會(huì)、由某某購房款100000元；同時(shí)被上訴人馬會(huì)、由某某返還上訴人焦某某該爭議房屋。
一審案件受理費(fèi)50元，二審案件受理費(fèi)50元，由原審第三人焦某某、王秀麗負(fù)擔(dān)。

審判長：張輝
審判員：于曉星
審判員：張紫微

書記員：高冬梅