上訴人（原審原告）：襄陽涌鑫鼎潔洗滌有限責任公司（以下簡稱涌鑫公司）。住所地：湖北省襄陽市襄城區(qū)東街10號。
法定代表人：程飛，涌鑫公司董事長。
委托代理人：史斌，湖北思揚律師事務所律師。
上訴人（原審被告）：匯達資產(chǎn)托管有限責任公司（以下簡稱匯達公司）。住所地：北京市西城區(qū)三里河東路5號中商大廈5層01室。
法定代表人：楊明基，匯達公司董事長。
委托代理人：陳天蘄，上海中建中匯（武漢）律師事務所律師。
委托代理人：李偉，匯達公司員工。
被上訴人（原審被告）：中國人民銀行襄陽市中心支行（以下簡稱人行襄陽支行）。住所地：湖北省襄陽市襄城區(qū)勝利街9號。
代表人：李帆，人行襄陽支行副行長（主持工作）。
委托代理人：李小堪，湖北百龍律師事務所律師。
原審第三人：襄陽人家大酒店（原名襄樊襄陽人家酒樓、襄樊襄陽人家大酒店），住所地：湖北省襄陽市襄城區(qū)勝利街9號。
法定代表人：陳波，襄陽人家大酒店經(jīng)理。
委托代理人：吳揚，湖北三顧律師事務所律師。

上訴人涌鑫公司因與上訴人匯達公司、被上訴人人行襄陽支行以及原審第三人襄陽人家大酒店承租人優(yōu)先購買權糾紛一案，不服湖北省襄陽市中級人民法院（2013）鄂襄陽中民三初字第00020號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成由審判員熊亞平擔任審判長，代理審判員張云燕、田長鑒參加評議的合議庭，并于2014年4月3日公開開庭進行了審理。上訴人涌鑫公司的委托代理人史斌、匯達公司的委托代理人李偉、陳天蘄，被上訴人人行襄陽支行的委托代理人李小堪，原審第三人襄陽人家大酒店的委托代理人吳楊到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
涌鑫公司一審時訴稱：2005年6月15日和2005年7月31日，其與被告人行襄陽支行簽訂的房屋租賃合同約定：中國人民銀行襄樊市中心支行（下簡稱人行襄樊支行）將其位于原襄樊市襄城區(qū)東街10號的房屋2樓和3樓（建筑面積1299平方米）、4樓（建筑面積503平方米）出租給原告經(jīng)營使用，租賃期限分別為：2、3樓為2005年6月15日至2010年12月31日；4樓為2005年7月31日至2010年12月31日。在房屋租賃合同期內(nèi)，被告人行襄陽支行出賣原告所承租的房屋，但未在出賣之前通知原告，侵犯了原告所享有的優(yōu)先購買權。因此，提起訴訟：1、請求確認被告人行襄陽支行與第三人襄陽人家大酒店轉讓襄陽市襄城區(qū)東街10號房地產(chǎn)的行為無效。2、確認原告對被告人行襄陽支行出賣的位于襄陽市襄城區(qū)東街10號房地產(chǎn)在同等條件下享有優(yōu)先購買權。3、判令被告人行襄陽支行以出賣給第三人襄陽人家大酒店的同等價格將襄陽市襄城區(qū)東街10號房地產(chǎn)出賣給原告。4、本案的訴訟費用及原告聘請律師所支付的代理費由被告承擔。
人行襄陽支行答辯稱：按照租賃合同第七條第一款明確約定，在租賃期間人行襄樊支行有權依照上級行有關政策和法定程序轉讓該出租房屋的所有權。人行襄樊支行依上級行的規(guī)定將房屋轉讓后，原告只能在合同期內(nèi)繼續(xù)完成租賃協(xié)議，該條約定排除了原告涌鑫公司的優(yōu)先購買權。請求法院依法駁回原告的全部訴訟請求。
匯達公司答辯稱：（一）本案依據(jù)涌鑫公司所提訴訟請求，將案由定為“確認優(yōu)先購買權糾紛”無法律依據(jù)，且不能成立。依據(jù)最高人民法院2011年公布的關于修改《民事案件案由規(guī)定》所確定的424項民事糾紛案由中，無一項民事案由為“確認優(yōu)先購買權糾紛”。承租人是否存在優(yōu)先購買權，或是否侵犯優(yōu)先購買權僅是事實判斷和事實查明的問題，并不能成之為一項訴訟請求。故此請求法院駁回涌鑫公司第二項確認其優(yōu)先購買權的訴訟請求。（二）請求駁回涌鑫公司第一項關于被告與第三人轉讓行為無效的訴訟請求。依據(jù)是《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定“請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”（三）請求駁回涌鑫公司第二項確認優(yōu)先購買權的訴訟請求。優(yōu)先購買權是否被侵犯僅是事實判斷和事實查明的問題，不能成之為一項訴訟請求，而僅能作為損害賠償請求的事實前提。（四）涌鑫公司的第三項訴訟請求實質上是對上述第一項訴訟請求的重復，亦應當予以駁回。
襄陽人家大酒店提出：原襄樊市襄城區(qū)東街10號房地產(chǎn)的拍賣程序合法有效，第三人作為善意取得人應受法律保護。
原審查明：本案爭議的位于襄陽市襄城區(qū)東街10號的房地產(chǎn)，建筑面積約4113.25平方米，占地面積2046.8平方米，土地使用者為人行襄陽支行。2005年6月15日，涌鑫公司與人行襄陽支行簽訂房屋租賃合同約定：人行襄樊支行將其位于襄樊市襄城區(qū)東街10號房屋的1號樓2樓和3樓（建筑面積約1299平方米）出租給涌鑫公司經(jīng)營使用，租賃期限為2005年6月15日至2010年12月31日止。2005年7月31日，涌鑫公司與人行襄陽支行簽訂房屋租賃合同約定：位于襄樊市襄城區(qū)東街10號房屋的1號樓4樓（建筑面積約503平方米）出租給涌鑫公司經(jīng)營使用，租賃期限為2005年7月31日至2010年12月31日止。租賃合同第七條第一款約定：“租賃期間，甲方人行襄樊支行有權依照上級行有關政策和法定程序轉讓該出租房屋的所有權，原所有權轉讓后，甲方負責協(xié)調(diào)本合同期內(nèi)的租用事宜。本合同對新的房屋所有人和乙方涌鑫公司繼續(xù)有效”。2008年6月20日，中國人民銀行武漢分行與匯達公司簽訂《資產(chǎn)移交總協(xié)議》約定：匯達公司擁有人行武漢分行移交資產(chǎn)的處置權。2008年6月26日，人行襄樊支行與匯達公司簽訂《襄樊東大街綜合樓項目移交協(xié)議》約定：襄樊東大街10號的建筑面積約4113.25平方米的房地產(chǎn)移交給匯達公司。2009年10月13日，匯達公司與武漢開元拍賣有限公司簽訂委托拍賣合同約定：襄樊東大街10號的建筑面積約4113.25平方米的房地產(chǎn)委托武漢開元拍賣有限公司進行拍賣。2009年10月19日，楚天都市報刊登了拍賣襄樊市襄城區(qū)東大街10號房地產(chǎn)的公告。2009年10月19日，武漢開元拍賣有限公司制作了通知承租人享有優(yōu)先購買權的“告知書”。2009年10月22日，武漢開元拍賣有限公司對向涌鑫公司郵寄送達“告知書”的“國內(nèi)特快專遞郵件EA996015397CS詳情單”進行了公證。湖北省郵政速遞物流有限公司襄陽市分公司證明：未收寄“EA996015397CS國內(nèi)特快專遞郵件”。2009年10月26日，襄陽人家大酒店以1910萬元競買了襄城區(qū)東大街10號綜合樓。2009年12月10日，襄陽人家大酒店通知涌鑫公司從2009年11月份起向其交納租金。2010年1月12日，人行襄陽支行與襄陽人家大酒店共同通知涌鑫公司從2009年11月份起向襄陽人家大酒店交納租金。2010年3月12日，涌鑫公司以被告侵犯了其享有的優(yōu)先購買權為由，向法院提起訴訟。
另查明：人行襄陽支行位于襄陽市襄城區(qū)東街10號房屋2號樓的5套住宅房與10號房屋的1號樓（綜合樓）是不同的兩幢樓房，可以分割處置。
還查明：中國人民銀行襄陽市中心支行，系原中國人民銀行襄樊市中心支行更名后的名稱。
原審認為：本案的爭議焦點：一、人行襄陽支行依上級行的規(guī)定將房屋轉讓后，涌鑫公司對出租房屋是否還享有優(yōu)先購買權。如果享有優(yōu)先購買權，是對全部房屋、還是部分房屋享有優(yōu)先購買權。二、匯達公司是否履行了通知義務。
原審法院針對爭議的焦點，分析評判如下：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十條“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利”之規(guī)定，可以看出優(yōu)先購買權是承租人的法定權利。涌鑫公司與人行襄陽支行簽訂的租賃合同第七條第一款約定：“租賃期間，甲方人行襄樊支行有權依照上級行有關政策和法定程序轉讓該出租房屋的所有權，原所有權轉讓后，甲方負責協(xié)調(diào)本合同期內(nèi)的租用事宜。本合同對新的房屋所有人和乙方涌鑫公司繼續(xù)有效”。根據(jù)該款約定，2008年6月20日，中國人民銀行武漢分行與匯達公司簽訂《資產(chǎn)移交總協(xié)議》，匯達公司取得中國人民銀行武漢分行移交資產(chǎn)即包括襄陽市襄城區(qū)東街10號房產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)處置權。而匯達公司委托武漢開元拍賣有限公司拍賣襄陽市襄城區(qū)東街10號房產(chǎn)。前者屬政策性移交，后者屬一般民事轉讓。即按租賃合同第七條第一款的約定：前者政策性移交時，涌鑫公司無優(yōu)先購買權。后者一般民事轉讓時，且在涌鑫公司租賃期內(nèi)。作為承租人的涌鑫公司在租賃期限內(nèi)即租賃關系存續(xù)期間，當然享有對出租房屋的法定優(yōu)先購買權。根據(jù)“買賣不破租賃”的民法原理與合同法第二百二十九條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。因此，不論出租人即所有權主體發(fā)生幾次變化，在出租人沒有依法解除租賃協(xié)議的情況下，涌鑫公司仍然對出租房屋享有優(yōu)先購買權。人行襄陽支行位于襄陽市襄城區(qū)東街10號房屋2號樓的5套住宅房與10號房屋的1號樓（綜合樓七層）是不同的兩幢樓房，可以分割處置。對10號房屋2號樓的5套住宅房，涌鑫公司僅提供了一份3樓、5樓2008年11月至2009年4月交納房租的收據(jù)，不足以證明其在拍賣期間租賃2號樓的3樓、5樓兩套住宅房。故對于涌鑫公司訴稱其優(yōu)先購買權及于襄陽市襄城區(qū)東街10號的所有房屋，不予以支持。其對襄陽市襄城區(qū)東街10號房屋的1號樓（綜合樓）在同等條件下享有優(yōu)先購買權。根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十三條“出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優(yōu)先購買權?！眳R達公司拒絕提供、質證拍賣5日前通知涌鑫公司的證據(jù)。應認定匯達公司沒有履行通知義務，違反了上述法定程序的規(guī)定，致使涌鑫公司未能參加拍賣。故匯達公司侵害了涌鑫公司的優(yōu)先購買權。
關于涌鑫公司請求確認人行襄陽支行與第三人轉讓行為無效的訴訟請求，根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持?！敝?guī)定，涌鑫公司請求確認被告與第三人轉讓襄陽市襄城區(qū)東街10號房產(chǎn)的行為無效，及請求判令被告以出賣給第三人的同等價格將襄陽市襄城區(qū)東街10號房產(chǎn)出賣給原告的訴訟請求，不予支持。綜上，經(jīng)合議庭評議并提交原審法院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國合同法》第二百三十條和《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條、第二十三條之規(guī)定，判決：一、確認襄樊涌鑫餐飲娛樂有限責任公司對位于襄陽市襄城區(qū)東街10號房地產(chǎn)的1號樓（綜合樓）在同等條件下享有優(yōu)先購買權。二、駁回襄樊涌鑫餐飲娛樂有限責任公司的其他訴訟請求。案件受理費136400元，由匯達公司負擔110000元，涌鑫公司負擔26400元。
經(jīng)審理查明：原審判決認定的事實屬實，本院予以確認。
另查明：襄陽市樊城東大街10號房屋綜合樓總面積為3559平方米，涌鑫公司承租房屋的面積為1802平方米。
襄樊涌鑫餐飲娛樂有限責任公司于2013年6月27日，經(jīng)襄陽市工商行政管理局核準將名稱變更為襄陽涌鑫鼎潔洗滌有限責任公司。
本案爭議焦點：1、涌鑫公司是否有優(yōu)先購買權？2、涌鑫公司能否主張判令人行襄陽支行、匯達公司以出賣給襄陽人家大酒店的同等價格將襄陽市襄城區(qū)東街10號房地產(chǎn)的1號樓（綜合樓）出賣給涌鑫公司？
對上述當事人爭議的焦點，本院評判如下：
1、涌鑫公司是否有優(yōu)先購買權

本院認為：涌鑫公司承租人行襄陽支行房屋，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十條關于：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權力?！钡囊?guī)定，涌鑫公司對承租的該房屋享有優(yōu)先購買權。2008年6月20日，中國人民銀行武漢分行與匯達公司簽訂《資產(chǎn)移交總協(xié)議》約定：匯達公司擁有人行武漢分行移交資產(chǎn)的處置權。2008年6月26日，人行襄樊支行與匯達公司簽訂《襄樊東大街綜合樓項目移交協(xié)議》約定：襄樊東大街10號的建筑面積約4113.25平方米的房地產(chǎn)移交給匯達公司。因此，根據(jù)雙方所簽租賃合同第七條第一款：“租賃期間，甲方人行襄樊支行有權依照上級行有關政策和法定程序轉讓該出租房屋的所有權，原所有權轉讓后，甲方負責協(xié)調(diào)本合同期內(nèi)的租用事宜。本合同對新的房屋所有人和乙方涌鑫公司繼續(xù)有效?！钡募s定，涌鑫公司在人行襄樊支行將涉案房地產(chǎn)移交給匯達公司時不享有優(yōu)先購買權。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十九條關于：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力?！钡囊?guī)定，當租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，租賃合同對受讓人具有法律拘束力，即，“所有權變動不破租賃”原則。該原則是指租賃合同權利義務的法定轉讓，出租人退出租賃合同關系，房屋的受讓人被加入租賃合同而成為新的出租人，使原房屋租賃合同在該受讓人與承租人之間繼續(xù)發(fā)生效力。因此，在人行襄樊支行將涉案房地產(chǎn)移交給匯達公司時，租賃權仍然存在，租賃物上亦存在優(yōu)先購買權。故，涌鑫公司仍有優(yōu)先購買權。另外，匯達公司根據(jù)其與中國人民銀行武漢分行簽訂的《資產(chǎn)移交總協(xié)議》，取得中國人民銀行武漢分行移交資產(chǎn)即包括襄陽市襄城區(qū)東街10號房產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)處置權后，委托武漢開元拍賣有限公司拍賣襄陽市襄城區(qū)東街10號房產(chǎn)。因此，原審法院為查清事實，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十二條關于“必須共同進行訴訟的當事人沒有參加訴訟的，人民法院應當通知其參加訴訟。”的規(guī)定，追加匯達公司為本案的被告并無不當，且匯達公司在原審亦認可以被告的法律地位參加訴訟；涌鑫公司主張的是對襄樊東大街10號的建筑面積約4113.25平方米的房地產(chǎn)的優(yōu)先購買權，而一審判決涌鑫公司只對10號房地產(chǎn)的1號樓（綜合樓）享有優(yōu)先購買權，并沒有超出當事人的訴訟請求。
2、關于涌鑫公司能否主張判令人行襄陽支行、匯達公司以出賣給襄陽人家大酒店的同等價格將襄陽市襄城區(qū)東街10號房地產(chǎn)的1號樓（綜合樓）出賣給涌鑫公司的問題
本院認為：涌鑫公司雖然有優(yōu)先購買權，但優(yōu)先購買權在法律沒有規(guī)定為物權情形下，應為優(yōu)先締約請求權。因此，優(yōu)先購買權人不能依出賣人與第三人間買賣合同所確定的條件取得標的物。2009年10月13日，匯達公司與武漢開元拍賣有限公司簽訂委托拍賣合同約定：襄樊東大街10號的建筑面積約4113.25平方米的房地產(chǎn)委托武漢開元拍賣有限公司進行拍賣。2009年10月26日，襄陽人家大酒店以1910萬元競買了襄城區(qū)東大街10號房產(chǎn)。根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條關于：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持?！钡囊?guī)定，涌鑫公司上訴請求判令人行襄陽支行、匯達公司以出賣給襄陽人家大酒店的同等價格將襄陽市襄城區(qū)東街10號房地產(chǎn)的1號樓（綜合樓）出賣給涌鑫公司的上訴理由不能成立。
綜上，匯達公司、涌鑫公司的上訴理由均不能成立。原審判決認定事實清楚，審判程序合法，適用法律正確，實體處理恰當。經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費136400元，由匯達資產(chǎn)托管有限責任公司和襄陽涌鑫鼎潔洗滌有限責任公司各負擔68200元。
本判決為終審判決。

審　判　長　　楊源俊 代理審判員　　張云燕 代理審判員　　田長鑒

書記員：李婷