上訴人（原審被告、原審反訴原告）：洪湖市濱湖中心學(xué)校，住所地洪湖市濱湖辦事處街道。
法定代表人：蔡波，該校校長(zhǎng)。
委托代理人：王際偉，湖北園林律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告、原審反訴被告）：肖某某，個(gè)體工商戶。
委托代理人：文浩，湖北玉沙律師事務(wù)所律師。
原審第三人：洪湖市濱湖辦事處付某漁場(chǎng)。
法定代表人：付單濤，該漁場(chǎng)負(fù)責(zé)人。

上訴人洪湖市濱湖中心學(xué)校（以下簡(jiǎn)稱濱湖學(xué)校）因與被上訴人肖某某、原審第三人洪湖市濱湖辦事處付某漁場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱付某漁場(chǎng)）漁業(yè)承包合同糾紛一案，不服洪湖市人民法院（2015）鄂洪湖民初字第00249號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人濱湖學(xué)校的委托代理人王際偉，被上訴人肖某某及其委托代理人文浩，原審第三人付某漁場(chǎng)的法定代表人付單濤到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審認(rèn)定，原告肖某某與被告洪湖市濱湖中心學(xué)校于2007年簽訂了《魚(yú)池承包合同書》，合同約定：承租期為八年，即從2007年1月1日起至2014年12月31日止。租金為每年1萬(wàn)元；該合同第7條約定：原告在合同期滿前必須將漁池內(nèi)及池梗上所有產(chǎn)品收獲完畢。在合同期滿后被告將漁池收回，乙方應(yīng)絕對(duì)服從，并將完好的空漁池交與被告，不得（因未收獲完產(chǎn)品及再投入）無(wú)理糾纏甚至提出無(wú)理要求。若原告有未收獲完的產(chǎn)品及再投入等，到期均無(wú)條件歸被告所有。第8條約定：合同期滿后原告有優(yōu)先承租權(quán)。第10條約定：合同期內(nèi)原告若要對(duì)漁池及周邊的結(jié)構(gòu)進(jìn)行較大的改變，事先必須經(jīng)被告認(rèn)可方能進(jìn)行，否則，被告有權(quán)終止合同，所交租金不退。原、被告在合同期限屆滿前未對(duì)是否續(xù)租進(jìn)行協(xié)商。2015年1月12日被告向第三人洪湖市付某漁場(chǎng)出具了收取第三人3萬(wàn)元的魚(yú)池承包合同款的收據(jù)。2015年2月12日，被告在未向原告作任何通知的情況下，與第三人付某漁場(chǎng)簽訂了《魚(yú)池承包合同書》，合同約定：承包期限為3年，即從2015年2月12日至2018年2月11日止；租金為每年2萬(wàn)元，共計(jì)6萬(wàn)元；簽訂合同時(shí)一次性交租金3萬(wàn)元，尾款在2016年2月底交清；次日第三人向被告繳納了3萬(wàn)元的魚(yú)池承包款。2015年3月24日被告向原告發(fā)出《魚(yú)池承包合同到期告知書》，并稱已將魚(yú)池出租給第三人濱湖付某漁場(chǎng)，要求收回原告所承租的魚(yú)池。2015年2月12日被告與第三人簽訂了《魚(yú)池承包合同書之補(bǔ)充協(xié)議》，合同約定租期為一年，即從2015年2月12日至2016年2月11日止，租金為每年9萬(wàn)元，如果第三人能夠履行魚(yú)池承包的附加條件，則租金為2萬(wàn)元，第三人應(yīng)當(dāng)依約向?qū)W校交納履約保證金10萬(wàn)元，違約金為3萬(wàn)元；2015年3月17日被告與第三人簽訂了解除《魚(yú)池承包合同書》和《補(bǔ)充協(xié)議》的協(xié)議書，被告與第三人解除了魚(yú)池承包關(guān)系，并終止了承包合同和補(bǔ)充協(xié)議的履行，但是被告沒(méi)有將魚(yú)池承包款退還給第三人。2015年3月24日被告向原告送達(dá)了一份（2015）濱校承字第01號(hào)《通知書》及《椅子灣40畝魚(yú)池的承包合同》草案。
原告肖某某認(rèn)為，承租期內(nèi)原告一直依約履行全部合同義務(wù)，無(wú)任何違約行為，而被告在合同到期前后從未向原告作出要將魚(yú)池出租給他人的通知情況下，直接與他人另行簽訂魚(yú)池出租合同，此行為剝奪了原告依合同享有的優(yōu)先承租權(quán)，被告構(gòu)成違約。為此特向法院起訴，要求依法確認(rèn)原告對(duì)所承租魚(yú)池享有優(yōu)先承租權(quán)，并要求被告繼續(xù)履行合同義務(wù)；確認(rèn)被告與第三人之間所簽訂的合同無(wú)效；并由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
反訴原告濱湖學(xué)校認(rèn)為，雙方的漁池承包關(guān)系早已于2014年12月31日終止，反訴被告在2015年1月1日后繼續(xù)占有、使用上述漁池的行為已無(wú)法律和合同依據(jù)。為此，請(qǐng)求人民法院判令：1、反訴被告肖某某將洪湖市濱湖辦事處椅子灣40畝精養(yǎng)漁池及相關(guān)附屬設(shè)施歸還給原告。2、確認(rèn)反訴被告目前存放于上述漁池內(nèi)的所有產(chǎn)品及所有資產(chǎn)歸反訴原告所有。3、判決反訴被告向反訴原告支付上述漁池的資產(chǎn)占有、使用費(fèi)［即：從2015年1月1日開(kāi)始至反訴被告實(shí)際交還漁池之日止，支付標(biāo)準(zhǔn)為246.58元／天（90000元／年÷365天／年）］。4、本訴與反訴的訴訟費(fèi)用均由反訴被告承擔(dān)。
一審認(rèn)為，本案中原、被告2007年簽訂的魚(yú)池承包合同由于該魚(yú)池所涉及土地使用權(quán)歸被告所有，該魚(yú)池承包合同性質(zhì)實(shí)為租賃合同。在合同期間屆滿后，原告繼續(xù)使用魚(yú)池，被告沒(méi)有提出異議，原承包合同繼續(xù)有效，但承包期為不定期。原告在沒(méi)有收到被告要求收回承包的魚(yú)池通知前，其繼續(xù)使用所承包的魚(yú)池是合法有效的。2015年1月12日被告和第三人已經(jīng)就所爭(zhēng)議的魚(yú)池承包給第三人達(dá)成初步意向，同年2月12日被告在未向原告作任何通知的情況下，與第三人簽訂了《魚(yú)池承包合同書》，被告的行為違反了原、被告于2007年簽訂的魚(yú)池承包合同第8項(xiàng)原告享有優(yōu)先承租權(quán)的約定。其后被告和第三人簽訂的《魚(yú)池承包合同書之補(bǔ)充協(xié)議》、解除《魚(yú)池承包合同書》和《補(bǔ)充協(xié)議》的協(xié)議書以及被告單方面草擬的《椅子灣40畝魚(yú)池的承包合同》草案都是被告為了讓原告喪失魚(yú)池優(yōu)先承租權(quán)而采取的一些手段，被告至今也沒(méi)有將第三人的魚(yú)池承包款退還給第三人，且《椅子灣40畝魚(yú)池的承包合同》草案中限定的一些條款，都是原告不能履行而只有第三人才能履行的條款，顯然為被告故意設(shè)定的條件，以除斥原告在同等條件下的優(yōu)先承租權(quán)。故對(duì)被告在其與第三人簽訂魚(yú)池承包合同后所實(shí)施的行為不予支持。而原告依據(jù)原、被告雙方的約定應(yīng)當(dāng)享有該魚(yú)池的優(yōu)先承租權(quán)，結(jié)合本案，應(yīng)當(dāng)享有的是被告與第三人締約的《魚(yú)池承包合同書》中所約定的權(quán)利。鑒于被告和第三人已經(jīng)于2015年3月17日解除了雙方所簽訂的《魚(yú)池承包合同書》，原告要求確認(rèn)該合同無(wú)效沒(méi)有實(shí)際意義，故對(duì)該項(xiàng)請(qǐng)求不予支持。對(duì)于被告的訴訟請(qǐng)求不予支持。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十六條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：一、原告肖某某對(duì)其所承租被告洪湖市濱湖中心學(xué)校的位于椅子灣40畝魚(yú)池享有優(yōu)先承租權(quán)。被告洪湖市濱湖中心學(xué)校應(yīng)按照2015年2月12日與第三人洪湖市濱湖辦事處付某漁場(chǎng)簽訂的《魚(yú)池承包合同書》內(nèi)容與原告簽訂合同并履行合同義務(wù)；二、駁回原告肖某某的其他訴訟請(qǐng)求；三、駁回被告的反訴請(qǐng)求。
二審查明，一審判決認(rèn)定“2015年3月24日向原告發(fā)出《魚(yú)池承包合同到期告知書》，并稱已將魚(yú)池出租給第三人洪湖市濱湖付某漁場(chǎng)”，此時(shí)間應(yīng)當(dāng)為2015年2月12日。二審對(duì)一審除此之外認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。另查明，2015年9月11日第三人付某漁場(chǎng)將原交納的承包款30000元領(lǐng)回。

本院認(rèn)為，根據(jù)上訴人的上訴理由及被上訴人的答辯意見(jiàn)，本案二審爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題是：一、肖某某主張行使優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)否支持？二、濱湖學(xué)校的反訴請(qǐng)求應(yīng)否支持？
一、關(guān)于肖某某主張行使優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)否支持的問(wèn)題。肖某某與濱湖學(xué)校于2007年簽訂的《魚(yú)池承包合同書》第8條約定，合同期滿后肖某某有優(yōu)先承租權(quán)。2007年《魚(yú)池承包合同書》期間屆滿后，肖某某繼續(xù)使用魚(yú)池，濱湖學(xué)校沒(méi)有提出異議，一審認(rèn)定原承包合同繼續(xù)有效，但承租期為不定期正確。2015年2月12日濱湖學(xué)校向肖某某發(fā)出《魚(yú)池承包合同到期告知書》，告知肖某某該校將收回魚(yú)池，且在同一天與第三人付某漁場(chǎng)簽訂了《魚(yú)池承包合同書》。濱湖學(xué)校在與第三人締結(jié)合同之前即沒(méi)有通知肖某某，也沒(méi)有告知肖某某締結(jié)新合同的條件，而自行與付某漁場(chǎng)簽訂合同，此行為違反了2007年《魚(yú)池承包合同書》第8條的約定，侵害了肖某某的優(yōu)先承租權(quán)。
但是，優(yōu)先承租權(quán)只是一種權(quán)利，這種權(quán)利的行使應(yīng)該有一個(gè)優(yōu)先的對(duì)象，具體到本案，就是肖某某在同等條件下享有優(yōu)先于其他承租人與濱湖學(xué)校締結(jié)合同的權(quán)利。本案中，雖然肖某某在得知權(quán)利被侵害后向?yàn)I湖學(xué)校主張了權(quán)利，但畢竟尚未與濱湖學(xué)校成立新的合同關(guān)系，而濱湖學(xué)校隨后解除了與付某漁場(chǎng)簽訂的《魚(yú)池承包合同書》和《魚(yú)池承包合同書之補(bǔ)充協(xié)議》，此時(shí)濱湖學(xué)校與第三人之間已經(jīng)不再具有承包關(guān)系，合同約定的優(yōu)先承租權(quán)即失去了主張的對(duì)象。何況濱湖學(xué)校于2015年3月24日又向肖某某送達(dá)了《通知書》及《椅子灣40畝魚(yú)池的承包合同》草案，告知如不能滿足條件，則喪失承包權(quán)，學(xué)校將收回魚(yú)池。合同樣本所列條件是否苛刻，均屬于出租人的權(quán)利，肖某某不能滿足出租人的條件，濱湖學(xué)校又表示要收回魚(yú)池，在濱湖學(xué)校沒(méi)有繼續(xù)發(fā)包或者出租意愿的情況下，肖某某主張行使優(yōu)先承租權(quán)沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，一審判決強(qiáng)制履行合同不當(dāng)。
另，鑒于濱湖學(xué)校和第三人已經(jīng)解除了雙方簽訂的承包合同，故一審對(duì)肖某某要求確認(rèn)該合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求不予支持恰當(dāng)。
二、關(guān)于濱湖學(xué)校的反訴請(qǐng)求應(yīng)否支持的問(wèn)題。肖某某與濱湖學(xué)校2007年承包合同期間已經(jīng)屆滿，在濱湖學(xué)校沒(méi)有繼續(xù)發(fā)包或者出租意愿的情況下，濱湖學(xué)校請(qǐng)求肖某某返還魚(yú)池并無(wú)不當(dāng)。2007年承包合同期間屆滿后，肖某某繼續(xù)使用魚(yú)池，應(yīng)當(dāng)向?yàn)I湖學(xué)校支付占有、使用漁池的費(fèi)用。濱湖學(xué)校請(qǐng)求按照一年租金90000元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算費(fèi)用，本院認(rèn)為該標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，對(duì)肖某某有失公允。因2007年合同已經(jīng)屆滿，按照該合同年租金10000元對(duì)濱湖學(xué)校亦不公平。綜合案件具體情況，結(jié)合肖某某愿意按照每年20000元租金繼續(xù)承包的意思表示，本院酌定按照年租金20000元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算占用費(fèi)用，從2015年1月1日開(kāi)始計(jì)算至實(shí)際交還漁池之日止，支付標(biāo)準(zhǔn)為55元／天（20000元÷365天）。濱湖學(xué)校第二項(xiàng)反訴請(qǐng)求是確認(rèn)肖某某目前存放于上述漁池內(nèi)的所有產(chǎn)品及所有資產(chǎn)歸反訴原告所有，因該項(xiàng)請(qǐng)求不明確，故本院不予支持。
綜上，一審判決認(rèn)定基本事實(shí)清楚，但適用法律不當(dāng)，應(yīng)予改判。本案經(jīng)合議庭評(píng)議，并經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十八條、第二百三十五條、第二百三十五條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷洪湖市人民法院（2015）鄂洪湖民初字第00249號(hào)民事判決；
二、駁回肖某某的本訴訴訟請(qǐng)求；
三、肖某某于本判決生效之日起30日內(nèi)將洪湖市濱湖辦事處椅子灣40畝精養(yǎng)漁池及相關(guān)附屬設(shè)施返還給洪湖市濱湖中心學(xué)校；
四、肖某某于本判決生效之日起30日內(nèi)向洪湖市濱湖中心學(xué)校支付占有、使用漁池的費(fèi)用，從2015年1月1日起計(jì)算至實(shí)際返還漁池之日止，支付標(biāo)準(zhǔn)為55元／天；
五、駁回洪湖市濱湖中心學(xué)校的其他反訴訴訟請(qǐng)求。
一審本訴受理費(fèi)200元，一審反訴受理費(fèi)1000元，二審案件受理費(fèi)1200元，合計(jì)2400元，由肖某某負(fù)擔(dān)2000元，濱湖學(xué)校負(fù)擔(dān)400元。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　李慧敏 審判員　　郭　莉 審判員　　王同軍

書記員：唐君玲